关于房地产的猜想可以告一段落了

陈惟杉

如果从2021年下半年开始算起，与房地产有关的螺旋式下降已近三年：一些房企出险，购房者不再急于“上车”，一些地方政府处于土地出让收入锐减后的财政困局，三者互为因果。

近三年时间，救市政策缓慢释出，人们每每期待“大招”，却屡次失望。直到5月，先有像杭州这样的强二线城市取消限购，后有一天之内史无前例地下调首套和二套房贷首付比例，取消全国层面首套和二套房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率。同时决策层明确表态，支持地方政府收购已建成住房。如此救市政策，确实称得上“大招”。

虽然“大招”的实际效果仍待观察，比如能在多大程度刺激购房需求，再比如支持地方政府收购存量住房的3000亿元再贷款如何高效、公平地分配。但是“大招”的意义首先在于向外界传递明确信号，即决策层决定全力将房地产行业与市场拉回正常轨道。

过去三年，一直有声音认为，此次房地产调整是决策层主动选择的结果，甚至将其编织进中国经济转型的叙事之中，认为这是“转型阵痛”。

房地产市场狂飙突进时代的发展模式已经被无数次言说，但是对这种发展模式的纠偏不代表任由整个房地产行业与市场滑出正常轨道，特别是在住房已经成为普通人最重要资产的当下。

其实，市场对于中国房地产投资、市场等处于“超跌”状态早已达成共识。万科董事局主席郁亮判断，中国未来每年住宅开工面积中枢值是10亿到12亿平方米，但是2023年住宅开工面积不足7亿平方米。

重庆市原市长黄奇帆也曾算过一笔账：中国已经建成并使用的住房面积超过500亿平方米，如果以50年折旧期计算，即每年产生10亿平方米的换房需求，再加上2亿平方米其他需求，12亿平方米住房交易量应该是底线。以近年交易量下跌的趋势来看，房地产市场可能会在2024年达到这一“底线”。他认为，如果一座城市房价下跌三成，地方政府就应该出手收购。

显然，目前正处于政府应该出手的时点，“大招”向外界展示的正是决策层的“底线”。关于决策层对于房地产态度的种种猜测可以告一段落了。

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18/2024 总第1140期

@维信：因城施策，切记不搞一刀切。各地的情况千差万别，地方政府要精准发力。

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