不动产抵押登记被撤销后相关法律问题探究

潘修平,陈彦彤

(北京邮电大学,北京 100876)

一、绪论

随着商事活动的繁荣发展,为保证商事活动中债权的实现,产生了多种类型的担保方式。其中,不动产抵押就是典型的担保方式之一。由于不动产具有较高的商业价值,因而受到普遍关注。不动产抵押权是各种民商事活动中的重要财产利益,不动产抵押登记则是确认抵押权属的重要依据。我国法律明确规定,不动产抵押应当办理登记;未经登记的不动产抵押合同,不发生设定抵押权的法律效力;是否办理不动产抵押登记,不影响不动产抵押合同发生法律效力。因此,在未经登记的不动产抵押情况下,法律已明确规定抵押权无效,抵押权人可以按照抵押合同的约定,要求抵押人承担连带赔偿责任。实践中,有关不动产抵押登记的情形,不仅包括已登记和未登记两种情形,还包括已经登记的抵押权被撤销、被注销等情形(以下统称“被撤销”)。在此情形中,如果法院已经判决抵押权有效,之后抵押权登记被撤销,那么原判决的抵押权是否仍然有效;上述情形下,如何界定抵押权和抵押合同的效力,以及如何承担担保责任或赔偿责任等问题,现行法律尚无具体规定。在不动产抵押登记被撤销的情形下,如何保护与救济利害关系人的合法权益,更是蕴含着民事诉讼路径与行政诉讼路径的冲突难题。此时,行政机关以积极参与者的身份介入民事法律关系从产生到消灭的过程,构成了对民事主体意思自治的必要限制。不动产抵押登记案件同时涉及行政诉讼领域与民事诉讼领域,在司法实践中具有多种审理机制。由于行政诉讼与民事诉讼审判标准不同,极易造成判决之间的冲突。当事人通过某一种诉讼路径没有实现诉求后,将会转而寻求另一种诉讼路径,从而造成司法资源的浪费。

在我国市场经济快速发展的趋势下,现行的担保制度面临着新的需求与挑战,完善法律制度应当从回应市场经济的需求入手。在我国现行法律框架下,笔者通过分析归纳司法实践中不动产抵押登记被撤销后的诉讼案件,尝试探寻不动产抵押登记被撤销后抵押权的实现与责任承担中存在的问题,以期为完善不动产抵押登记制度提出可供参考的路径选择。

二、不动产抵押登记的效力

(一)相关学说厘定

1.不动产抵押合同的性质

学界对于不动产抵押合同性质的争议,主要有以下几种观点。一是物权行为说。该学说认为不动产抵押合同的性质为物权合同,不动产抵押合同的目的是产生抵押权这一物权变动后果,并非在当事人之间设定债权债务。二是债权行为说。该学说认为不动产抵押合同的性质属于债权合同,其具备债权合同的全部要素,签订该类合同并不会直接发生物权变动。不动产抵押登记属于事实行为,并不具有法律行为上的意义[1]。三是物权行为与债权行为二分说。主张该学说的主要代表人物王泽鉴先生认为,抵押权的约定为负担行为即债权行为,而抵押权的设定为处分行为即物权行为,两者在概念上应当严格区别[2]。

2.不动产登记行为的属性

一是认为不动产登记行为属于行政事实行为。该学说认为,不动产物权变动发生的基础仍是当事人的意思自治,而非不动产登记。不动产登记是法律规定的生效要件。章剑生教授认为,不动产登记本身不具有登记机关的“意思表示”,其法律效力也是由《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)所规定的,故不动产登记行为不具有行政决定的“表意性”,其性质属于“表示性”的行政事实行为[3]。

二是认为不动产登记行为属于民事行为。最高人民法院法官杨临萍认为,不动产登记是一种行政机关作出的物权公示行为。作为物权登记的不动产登记既未赋予权利,也未免除义务,更没有设定权利或剥夺权利,因此不属于行政确认行为或行政许可行为。应当将不动产登记行为定性为民事行为上的物权公示行为[4]。

三是认为不动产登记行为属于公私混合的行为。该学说认为,登记行为的动因和效力来源于民法,但是登记的目的却是取得行政机关所给予的公信力。不动产登记行为在物权变动中具有公示公信效力,因此将不动产登记的性质界定为行政行为或民事行为均不准确,其应是一种公私混合的行为。王利明教授认为,不动产登记以当事人的合意为基础,整个登记过程并没有创设新的权利义务关系。但是,登记机构属于国家机构,如果登记机构没有按照法律规定的程序进行活动,当事人有权就登记机构的行政不作为提起行政诉讼,因此,将不动产登记行为界定为公私混合的行为更为恰当[5]。

(二)不动产登记簿的效力

1.不动产登记簿的推定力

不动产登记簿的推定力,也称为“不动产登记簿正确性的推定”,是指不动产物权记载于不动产登记簿后,推定该登记簿上所记载的物权的归属和内容与真实的物权的归属和内容是一致的。按照标的不同,可以将推定分类为事实推定和权利推定。不动产登记簿的推定力标的是某种权利是否存在,至于产生登记的原因,诸如买卖、赠与等行为的存在与否,并不在考虑范围之内。因此,不动产登记簿的推定力应当理解为一种权利推定。同时,按照效果不同,可以将推定分类为积极推定与消极推定。不动产登记簿的积极推定,是指某人只要在不动产登记簿上登记了物权,就推定某人按照登记簿上的记载享有该物权;不动产登记簿的消极推定,是指凡在不动产登记簿上涂销了某一物权的,则推定该权证已不复存在。倘若某一物权根本没有被记载,就无法适用消极推定。

认可不动产登记簿推定力的意义在于交易的安全与效率。由于不动产交易中普遍使用不动产登记簿,不动产物权的变动常常被登记簿所记载,登记簿具有清晰展示不动产上各种物权内容的功能。所以,从事不动产交易的当事人会对登记簿的记载产生信赖,从而保障交易安全,提高交易效率。

2.不动产登记簿的公信力

不动产登记簿的公信力,也被称为“不动产善意取得”,是指即便不动产登记簿上记载的物权归属、状态等内容与真实内容不一致,信赖该登记簿记载之人仍然取得该不动产物权。为了使不动产登记取得能够让民商事主体信服的法律效力,不动产登记以国家信用为基础,以国家行为的权威性为保障,由行政机关组织实施。在国家信用的保障下,能够最大限度地保护善意第三人的信赖利益与交易安全。

不动产登记簿公信力的意义在于维护交易安全、降低交易成本,从而促进市场经济的发展。在商事活动中,如果要求所有的当事人都对抵押人有无处分权进行详尽调查,在程序、时间、经费上都会遇到的相应的困难,导致交易成本增加,交易速度减缓,不利于商品经济的发展。登记公信力制度为商事交易确立了一个明确、合理和可信赖的行为标准[6]。

三、不动产抵押登记实证中出现的问题

(一)相关案例与诉讼情况

2015年,喻某与L市建通房地产开发有限公司(以下简称“L建通”)因民间借贷产生法律纠纷。L建通两块土地使用权被法院查封,但是人民法院的协助执行通知书仅送达给L市国土局,未送达L市房管局。在前述土地查封期间内,L建通以该土地上的在建工程,为债务人湖北G科技有限公司(以下简称“湖北G”)在民生银行的贷款设定了抵押担保,签订了抵押合同,并在L市房管局办理了抵押登记,取得了抵押权证。

2018年,喻某提起民事诉讼,请求认定抵押权无效。两级人民法院审理后,皆认定抵押合同有效。喻某不服提起再审,再次被驳回。2019年,由于湖北G贷款逾期,民生银行起诉至湖北省高级人民法院。后信达公司受让了民生银行对湖北G的债权,信达公司变更为该案的原告(债权人)。喻某作为第三人参与该案的审理。人民法院认定,信达公司对在建工程享有抵押权,对拍卖、变卖L建通在建工程的所得价款享有优先受偿权。该案一审判决后,当事人均未提起上诉,一审判决生效。

民事诉讼程序结束后,喻某又提起行政诉讼,要求撤销抵押登记。一审法院经审理,认为抵押登记行为违法,但抵押权人属于善意第三人,撤销抵押登记存在阻却事由,因此依法未予撤销,驳回了喻某的诉讼请求。喻某与L建通不服判决提起上诉,二审法院经审理认为：民生银行作为有审查能力的专业金融机构,怠于审慎审查L建通公司申请抵押登记的相关材料,不符合法律规定的善意第三人条件,且其利益不属于国家利益或社会公共利益保护的范畴,因此判决撤销在建工程抵押登记。之后,L建通向湖北省高级人民法院申请再审,认为在建工程抵押登记已被撤销,原判决中信达公司对在建工程享有抵押权的基础不复存在,请求撤销原判决。

本案的争议焦点是,在法院已经判决信达公司对抵押的在建工程享有抵押权的情况下,抵押登记被撤销后,原判决中的抵押权是否还有效。湖北省高级人民法院经审查认为,根据《中华人民共和国物权法》第179条、第180条的规定,抵押权的标的为抵押人的财产,而非财产的物权凭证,也非抵押权证,故除因办理者串通伪造申报材料损害他人利益的情形外,即便案涉权证因其他行政行为合法性原因被认为违法或被撤销,均不影响抵押权的效力。湖北省高级人民法院据此作出(2022)鄂民申1066号《民事裁定书》,驳回L建通的再审申请。

(二)不动产抵押登记中存在的问题

1.缺乏明确具体的法律规定

在上述案例裁判中,对于案涉抵押登记被撤销后,抵押权的效力如何确定的问题,无法找到具体的法律规定。

依据我国现有法律规定,不动产抵押应当办理登记,未经登记的不动产抵押合同不发生设定抵押权的法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》(以下简称《民法典担保制度解释》)第46条对未办理抵押登记时抵押人的责任也予以明确规定,即因抵押人的原因导致不能办理抵押登记的,债权人可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任。

《民法典担保制度解释》对未经登记的不动产抵押行为作出了明确规定,但对于该规定是否可以推定适用于抵押权登记被撤销或被注销的情况,仍不甚明确。对于没有作出明确规定的原因,笔者认为是基于传统民法理论,即《民法典》第155条的规定：“被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”。该条不存在例外情形,因此可以理解为《民法典》默认被撤销的抵押登记行为自始没有法律效力。但是,对于前文所述不动产抵押登记行为的性质,学界存在争议,若不认为抵押登记行为属于民事法律行为,便不能适用《民法典》155条的规定。笔者赞同不动产抵押行为属于公私混合行为的学说。传统的行政法理论认为,具体行政行为被撤销的效力可以溯及至该具体行政行为成立之日,也就是没有溯及既往的效力。但也存在例外情况,即根据法律规定或是涉及公共利益等情况,可以自撤销之日起无效。该理论为行政行为被撤销后的法律效力留下了适用的空间。基于抵押登记行为的特殊属性和民法与行政法传统理论的不一致,笔者认为,对于抵押登记行为被撤销后的法律效力问题,亟待立法作出明确规定。

2.忽略抵押权人利益的保护

对于抵押权人利益的保护,是基于登记簿的推定力和公信力而产生的。

在登记簿推定力理论中,抵押权人可以对任意第三人主张登记效力;第三人则可以在诉讼中,通过提出证据的方式推翻抵押登记,以达到否定抵押权效力的目的。单从理论上看,第三人要承担较重的证明任务,抵押权人在诉讼中则处于较为有利的地位。但是,通过上述案情可以发现,实际情况并非如此。抵押权人在诉讼中主张优先受偿权时,需要承担繁重的证明责任。首先,抵押权人需要向法院证明抵押权、债权的有效性;其次,还要证明债权的数额与履行情况、抵押权的实现条件等。在此过程中,抵押权人既要面对与债务人、抵押人的争议,还要面对抵押人的其他债权人的异议。在上述案例中,通过与其他债权人的民事诉讼,抵押权人已证明自己的善意,抵押权已被判决为有效,但抵押权人仍然需要面对其他债权人提起的行政诉讼与民事再审。面对其他债权人已经确定的债权,抵押权人的权利具有不确定性,抵押权人优先受偿权的实现面临着重重困难。作为一种保护手段的不动产抵押登记的推定力,在实践中却难以用于减轻抵押权人的举证责任。

从登记簿的公信力来看,抵押权人基于抵押权登记的公信力而产生的信赖利益,应当受到法律保护。抵押权人的信赖利益是在抵押权登记之日起才产生的[7],该信赖利益不因抵押登记的撤销而自始灭失。抵押权人正是基于对登记的信赖利益即公信力,才设定抵押权,债权人才与债务人产生了债权债务关系。主债权和抵押权在抵押权登记后生效,即使该抵押登记被撤销,公信力也是不可逆的。在民事诉讼中,法院的裁判对抵押权人的审查义务作出严格的要求;在行政诉讼中,基于行政机关的错误而撤销登记时,法院又对该撤销行为是否对公共利益造成损害进行严格审定。法院往往会根据申请设立抵押登记提交的材料不真实、登记机关未尽到审慎审查义务、无权设立抵押等情形而撤销抵押登记。在行政诉讼中,抵押权人通常作为第三人参与诉讼,其诉讼地位不占优势;法院也往往在行政判决中不受登记簿推定力和公信力的约束,忽略了对抵押权人利益的保护。

3.行政诉讼路径与民事诉讼路径存在冲突

基于前文所述,不动产登记行为的性质存在多种学说分歧,因此,对于不动产登记行为的诉讼同样存在多种审理方式上的分歧。目前,对于此类案件,司法实践中存在分别审理和合并审理的模式。

对于分别审理模式,是采用先行后民方式还是先民后行方式没有硬性规定。在司法实践中,首先,当事人在面对不动产登记民行交叉案件时,会本着追求自身利益最大化的目标,向法院提起民事或行政诉讼。当最终判决结果于己不利时,当事人会选择采用另外一种诉讼程序解决争议,造成民事、行政诉讼程序的运行混乱。其次,不动产登记诉讼中,物权权属争议与登记行为是否违法的认定,是受案法院始终无法回避的问题。行政判决无法涉足诸如抵押合同的效力、是否属于善意取得等民事法律关系的认定,民事判决同样不能对登记机关的行为进行评判。民事、行政诉讼审查对象与标准不同,必然导致判决结果出现冲突。而民事诉讼与行政诉讼程序缺少相应的衔接机制,势必会拉长案件的审理期限,使得不动产登记争议在短时间内难以解决[8]。另外,上述案件中采取的是分别审理模式,行政判决撤销了抵押权,否认了民事判决,就会出现判决冲突,使得如何执行法院判决成为难题,损害了法院的司法公信力。

在合并审理模式中,根据《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)第61条的规定,法官对于涉及行政登记类诉讼拥有较大的自由裁量权。当事人在行政案件审理过程中提出解决民事争议的,法院可以视具体情况决定应否采取一并审理模式。这是行民合并审理模式的法律依据。但是,该模式也存在着局限性。一方面,在该不动产登记诉讼一并审理的情况下,若采用行政诉讼附带民事诉讼的模式,容易出现行政诉讼直接认定民事法律行为效力的局面。如此,法院着力于行政审判,就会忽略民事诉讼的基础功能,不利于对当事人民事权益的有效维护。另一方面,在举证责任的分配上,民事诉讼坚持“谁主张谁举证”的原则,而行政诉讼则更多地由被告承担举证责任。至于当事人的处分权,民事诉讼中的各方当事人可以承认、放弃或变更诉讼利益,而行政诉讼中的被告却不能任意处置自己的实体权利。由此造成的程序性冲突,成为采用一并审理模式亟待明确的法律问题。

4.行政机关承担赔偿责任的方式存在争议

上述案例中,抵押登记被法院撤销,说明当初办理抵押权登记的具体行政行为是错误的。L市房管局的错误在于,我国实行房地一体化抵押制度,建设用地使用权已经被法院查封,在此情况下,无法再办理地上建筑物抵押登记。而L市房管局没有注意到建设用地使用权已经被查封的情况,单独为在建工程办理了抵押登记,致使无法实现房地一体化抵押,最终被法院判决撤销抵押登记。由于行政机关登记错误,给利害关系人造成了巨大损失。

《民法典》第222条规定：“因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿”。根据该条规定,对于该类经济损失,利害关系人可以要求登记机关作出赔偿。但是,关于该赔偿责任是运用国家赔偿方式还是履行民事赔偿责任,在司法实践中存在着争议。换言之,不动产登记错误发生后,利害关系人应当通过何种司法路径救济自身权益,没有明确的法律规定。选择不同的赔偿责任方式所适用的法律和责任形态并不相同。如果选择国家赔偿责任方式,其性质属于违法责任,形态属于补充赔偿责任;如果选择民事责任赔偿方式,其性质属于过错责任,形态属于连带赔偿责任。两种赔偿方式在实际运用中差异较大,应当加以明确规定。

四、权利救济与司法建议

关于不动产抵押登记被撤销后,抵押权是否继续有效的问题,我国现行法律、法规、司法解释均无相应规定。为此,笔者提出以下权利救济方式与司法适用方面的建议。

(一)借鉴德国不动产登记制度中的推定力与善意取得制度

清末时期,变法派官员主张采用西方集权制国家创建的大陆法系。虽然清末变法以失败告终,但是其从大陆法系引入的财产权登记制度,为后续确立不动产登记制度奠定了基础。民国时期,国民政府也模仿与移植西方法制,在确立民法制度时,作为大陆法系代表的德国民法制度被大量采用。1922年,民国政府颁布房地产登记条例,第一次建立了不动产登记制度,对新中国成立之后我国不动产登记制度的建立产生了较大影响。我国在确立现行抵押登记制度时,沿用了德国的物权制度。因此,考察德国的不动产登记制度,对我国相关不动产抵押制度的完善具有重要的借鉴价值。

《德国民法典》将不动产登记簿的推定力分为积极的推定效力与消极的推定效力。其中,消极的推定效力是在登记簿上涂销登记名义人的不动产登记权利,登记名义人就不再享有该权利。至于该被涂销的权利是自始不存在还是仅从被涂销时起不存在,则存在着争议。依据德国最高法院与通说的主张,如果不动产登记被涂销的原因是基于权利转移或者权利放弃,则应当推定在涂销日之前,该登记名义人仍然享有该项权利,抵押人当时是有权处分该不动产的,登记名义人取得抵押权不适用善意取得制度;如果不动产被涂销的原因是出于更正错误登记的需要,则推定登记名义人自始不享有不动产登记的权利,但是抵押人无权处分抵押物,登记名义人仍可以通过善意取得制度取得抵押权。《德国民法典》第892条规定了不动产物权的善意取得制度,即对于通过法律行为取得抵押权的抵押权人,为了保护其法益,如果不存在登记时即有针对该内容的异议登记,或者抵押权人明知登记簿错误的情况,则不动产登记簿所记载的内容视为正确,抵押权人的抵押权有效。简言之,抵押权人只要不是明知登记簿存在异议登记或登记簿错误的,即构成善意取得[9]。

2022年10月30日,我国自然资源部发布了《关于〈不动产登记法〉(征求意见稿)公开征求意见的公告》,在吸收已有的《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法规规章的基础上,对不动产登记作出全面系统的规定,以保护不动产权利并维护交易安全。这对完善我国不动产登记制度具有里程碑式的意义。笔者认为,应借鉴上述德国不动产制度中关于消极推定力和善意取得制度的相关经验。

(二) 明确不动产登记簿的信赖利益

在不动产登记的推定力方面,《民法典》并没有明确规定不动产登记簿的推定效力。有学者认为,《民法典》第216条可以解释为不动产登记簿的推定力[10]。但是,与上文所述的德国法相比较,该规定仍然是不完整的。因为我国《民法典》仅规定了积极推定力,未规定消极推定力。未来在制订《不动产登记法》时,为了使规定更加完整,不仅应当明确不动产登记簿的效力,还应当在此基础上进一步规定消极效力。基于对登记公信力信赖利益的保护,立法应该更倾向于抵押权人继续对抵押物享有抵押权。因为抵押登记是一种行为,不是持续的状态,立法并没有要求抵押期间抵押物要持续处于抵押登记的状态。从我国历来颁布的法律法规及司法解释来看,抵押权登记是一种行为,登记完成后即产生了公示效力。比如,在抵押物被拆迁或损毁、灭失的情况下,抵押物消灭,抵押登记自然消灭,但是这并不影响抵押权的效力,抵押效力仍然及于抵押物的代位物。另外,在抵押物转让的情况下,抵押物的所有权发生了变化,但抵押权依然有效。

从德国法律的相关规定可见,在不动产交易过程中,应当将对不动产登记簿的信赖作为判定第三人是否为善意的标准。我国的《不动产登记法》尚处于草案阶段,相关规定较为分散,不动产登记制度尚不完善。在司法判决中,有法官认为,不动产登记簿不能准确地反映不动产的真实权利状态,不动产登记的公信力仍受到怀疑。随着不动产登记制度的完善和互联网在登记程序中的普遍应用,认可不动产登记簿的公信力,才是法律发展的主流方向。

(三)适用善意取得制度

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款规定：“被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为”。这一条款明确规定了我国不动产登记中的善意取得制度,将行为违法与不动产登记分开处理。这一原则可以推而广之,适用于抵押权登记被撤销、被注销的情形。

在不动产的公信力方面,《民法典》第311条对于不动产的善意取得制度与动产的善意取得制度采用了同一模式,在构成要件与法律效果方面不作区分。但是,基于不动产登记制度,不动产权利的取得比动产权利的取得本身更为严格,而善意取得制度的构成,又使得对不动产权利取得人的要求更加严苛。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权法编的解释》第15条的规定,抵押权人必须不知登记簿错误并且对此无重大过失才构成善意,这意味着交易相对人在商事交易中,必须对他人的产权进行调查。这一要求在实际交易中难以实现,加重了相对人取得抵押权所必须履行的义务,也极大程度地降低了中国不动产登记簿的公信力。由上可知,德国法所规定的不动产登记制度对于交易保护的程度,远高于中国相关法律的规定。该条款弱化了对交易的保护,存在不合理之处。

造成上述案件中司法裁判冲突的原因,是司法实践中对于善意取得制度中“无权处分”行为的认定以及第三人“善意”的认定标准无法达成统一。在司法实践中,一些法院认为,银行作为金融机构,相较于普通民众在作为抵押权人时应当承担更为严苛的合理注意义务。例如,上述案件在行政诉讼二审中认为,银行作为有审查能力的专业金融机构,怠于审慎审查L建通公司申请抵押登记的相关材料,不符合法律规定的善意第三人条件。但是,银行毕竟属于商事主体,并非行政机构,在履行合理注意义务时不应超出其能力范围。而且,无论民事主体抑或商事主体,对于国家行政机关和不动产登记簿的信赖都是相同的。随意加重商事主体的合理注意义务违反了商事交易中的公平原则,也不利于商业活动开展的效率。另外,在不动产登记中,将“重大过失”作为善意取得制度中“善意”的内涵,会弱化不动产登记簿的推定力和行政机关的公信力,使抵押权人合理的利益得不到保护,不符合完善与发展不动产登记制度的趋势。因此,在上述案件中,法院在行政诉讼中基于更正撤销了抵押登记,根据善意取得制度,信达公司的信赖利益应当得到保护,抵押权继续有效。

(四)采用民事诉讼与行政诉讼合并审理模式

解决诉讼路径下的审判冲突,应当确定不动产登记行为的性质。笔者赞成不动产登记行为属于公私混合的行为性质。不动产登记制度体现了国家公权力对民事法律关系的干预,不动产登记行为具有一定的行政授益效果。一旦法院或行政机关做出撤销、注销登记的行为,可能会导致当事人的民事权利受损。因此,不动产登记涉及民事法律关系,与民事权利义务相关。同时,因为行政机关的行为属于行政诉讼的受案范围,对于不动产登记行为不应当全部适用民事路径,也不应当单独适用行政路径。因此,笔者赞成采用民事诉讼与行政诉讼一并审理模式。在单一诉讼模式下,如果当事人仅对不动产权属存有争议,认为登记行为合法,因而选择民事诉讼路径;当民事诉讼失败后,当事人为了尽最大可能寻求救济,往往会改变最初的想法,转而认为登记行为不合法,以此提起行政诉讼,反之亦然。这种情况一方面会造成司法资源的浪费,另一方面分别诉讼极易造成判决冲突,损害司法公信力。

推行民事、行政诉讼合并审理模式,应当建立统一的立案审查标准,确定案件的争议焦点。因为《行政诉讼法》规定了一并审理模式,因此在实践中,决定合并审理后多采用行政诉讼附带民事诉讼的方式。但就不动产抵押登记而言,争议焦点多围绕在不动产产权权属、抵押责任承担以及行政机关登记行为上,其争议的最终目的在于明确如何就抵押财产受偿,即产生什么私法效果。确定行政机关行为是否违法的目的,在于是否应当撤销登记。如果仅确认登记行为违法,不撤销登记,对当事人的权利来说并无影响;是否应当撤销登记,争议焦点便落在如何判断是否损害社会公共利益和认定善意第三人上。因此,不动产抵押登记案件中,首先以民事法律关系作为基础性的法律关系,即采用民事诉讼附带行政诉讼的方式更为合理。其次,采用一并审理模式时,应当就前文所提出的举证责任分配、当事人处分权等作出统一规定。

(五)登记错误后登记机关承担国家赔偿责任

行政机关赔偿责任承担方式的问题,本质上是对不动产登记行为性质的认定问题。依前文所述,就不动产登记行为的属性具有多种学说争议;不动产登记机构就登记错误所承担赔偿责任的性质,也存在着学说争议。第一种学说为国家赔偿责任说。该说认为,应当以行为主体性质界定行为性质。登记机构属于行政机关,其与登记人之间处于管理与被管理的关系,非平等地位。行政机关在履行职务过程中应承担的责任由行政法所调整,因此属于国家赔偿责任[11]。第二种学说为民事赔偿责任说。该说认为,应当以所侵害的权利性质界定赔偿行为的性质。登记错误行为是对不动产物权的侵害,属于民事权益的损害。不动产登记制度虽然具有行政程序色彩,但是其主要目的在于为民事交易提供保护。因此,行政机关应当承担民事赔偿责任[12]。

笔者认为,登记机关登记错误的赔偿责任的界定,应当以国家赔偿责任为主。第一,不动产登记机构依据法定程序,对当事人之间的物权变动予以确认。经登记的不动产物权具有公信力,权利人是基于该行政机关的公信力发生民事交易的,其赔偿责任应当由国家保障。第二,登记机关承担赔偿责任,有利于当事人权利的实现。由不动产登记所造成的纠纷,往往产生巨大的经济损失,民事主体的赔偿具有不确定性;国家赔偿有足够财力支撑,能够弥补当事人巨大的经济损失。第三,采用国家赔偿方式时,可以直接用国家赔偿的专项资金进行赔偿,登记机构不会直接面临巨额的经济责任负担,有利于维持行政机关正常运转,维护不动产登记制度的稳定性。

在上述案例中,抵押登记在行政诉讼中被撤销,但抵押权继续有效,信达公司仍可对抵押物享有优先受偿权。由于行政机关登记错误,给利害关系人造成巨大损失,对于该经济损失,利害关系人可以要求登记机关作出赔偿。该赔偿责任的承担方式为国家赔偿,责任形态为补充赔偿责任。

五、结论

通过上述案例可见,首先,喻某与民生银行、信达公司的不动产登记纠纷,显示出我国立法的欠缺。对于抵押登记被法院或登记机关撤销后,抵押权的效力以及责任承担问题,在现行的法律法规中无法找到明确的规定。不动产登记行为作为公私混合的行为,因其行政属性明显,不适用《民法典》中“被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定。其次,抵押权人利益的保护是基于登记簿的推定力和公信力而产生的,即使抵押登记被撤销,也应当受到推定力和公信力的约束,对抵押权人的信赖利益做出合理保护。抵押权自抵押登记时生效。在主债权发生后,债权人(抵押权人)对登记享有信赖利益,该信赖利益不因抵押登记被撤销而消灭。再次,如果因为行政判决撤销不动产抵押登记,否认之前生效的民事判决,不动产登记的行政诉讼路径与民事诉讼路径就会产生冲突,易造成司法资源浪费,损害司法公信力。对于此类案件,应当行民合并审理。最后,当抵押登记在行政诉讼中被撤销或是行政机关主动注销,说明行政机关在当初登记时就有错误,利害关系人因此受到的损失,可以针对行政机关提起国家赔偿诉讼。