新形势下房地产财务管理的风险防范与控制

李守闯

[摘 要]房地产行业在我国经济发展中占据着重要地位，对于我国经济发展有着极为深远的影响，同时房地产企业的财务管理工作也是企业实现发展的重要保障。在新形势下，房地产行业的发展面临着较大的竞争压力，为确保自身在激烈竞争中实现稳定发展，需要房地产企业不断加强财务管理的风险防范与控制。基于此，文章从房地产财务管理风险防范与控制的意义出发，结合新时代房地产财务管理风险防范与控制存在的问题，提出具体的对策，为房地产企业提供借鉴和参考，提高其财务管理工作水平。

[关键词]房地产；财务管理；风险防范；风险控制

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2024）10-0055-03

一、加强房地产财务管理风险防范与控制的意义

（一）有助于推动房地产行业实现稳定可持续发展

随着房地产市场环境的变化及行业竞争日趋激烈，房地产企业在管理水平和经营能力方面面临着更大的压力和挑战。

房地产行业的发展与国民经济发展、人民生活水平提高、社会稳定及国家经济战略转型息息相关，随着经济新常态下经济增速放缓，房地产业也逐渐进入新常态时期。

基于此背景，加强房地产财务管理风险防范与控制，有利于推动房地产企业实现稳定可持续发展，提升房地产行业的竞争力，为消费者提供更多满足其需求的高质量住房，推动我国经济实现新旧动能转换。

（二）有助于提高企业投资效益

近年来，随着国家宏观政策的调控，房地产行业出现了供大于求的情况，加上当前房地产行业竞争越来越激烈，许多企业为了提高竞争力，开始实施多元化发展战略。多元化发展战略不仅有助于提高企业的抗风险能力，而且能够为企业创造更多的利润。同时，财务管理工作可以通过科学评估投资项目，为企业提供科学的决策依据；通过对投资决策的风险评估，帮助企业降低投资风险，提高投资收益[ 1 ]。

二、新形势下房地产企业财务管理存在的风险

我国房地产行业在发展过程中还存在较多的不确定因素，而这些因素会直接对房地产企业的正常运营产生影响。

（一）筹资风险

房地产企业在发展过程中会面临不同程度的筹资风险，特别是在现阶段，受到宏观经济环境的影响，房地产行业在发展过程中面临着较为严重的资金短缺问题。由于房地产开发周期较长，需要投入较多资金，因而房地产企业在进行筹资时要分析资金情况，保证能根据实际情况选择合理的筹资渠道。否则就会导致企业出现资金短缺问题，影响到企业正常运营。

目前，我国房地产企业融资渠道相对较少，且大部分融资都需要依赖银行贷款等方式进行。这种融资方式虽然能够在一定程度上为房地产企业提供资金支持，但由于融资渠道较少且期限要求严格，一旦出现资金短缺问题，就会对企业造成较大的影响。

（二）投资风险

房地产行业作为一种资金密集型产业，具有投入高、回收期长的特点。这就意味着房地产企业在发展过程中存在较大的投资风险。

第一，对土地价格预期过高。

土地是房地产企业最重要的前期投入，所以土地价格直接影响着房地产企业的投资成本。如果企业对未来的土地价格预期过高，那么企业在进行土地投资时投入大量资金，很可能导致项目无法实现预期收益或导致企业资金链断裂。

第二，房地產项目开发周期长。

房地产项目开发周期长是由房地产行业自身的特点决定的，这就意味着企业在项目开发过程中可能会遇到很多问题，比如资金短缺、市场环境变化等原因都会使房地产项目面临较大风险。对房地产企业来说，现金流是其赖以生存和发展的基础，一旦资金链断裂，将会给企业带来巨大的损失。

第三，投资决策不科学。

由于房地产项目的投资规模较大，而且涉及范围较广，因此其需要进行更加科学的投资决策分析，但是许多房地产企业在进行投资决策时，由于受到其素质和经验的限制，其决策不够科学，导致出现决策失误或者项目失败等问题[ 2 ]。

（三）运营风险

房地产企业开发建设阶段的成本控制是财务管理工作的重点，如果不能将成本控制到位，企业在竞争中就会处于劣势。房地产企业在开发建设阶段会面临多个方面的成本费用支出，如建筑材料、人力资源、公共设施等，这些方面的费用支出都是资金投入，房地产企业如果不能有效控制这些方面的成本，会导致企业面临资金周转困难的风险。

在房地产企业的开发建设过程中，销售收入是最主要的收入来源。在取得销售收入的过程中，受到各种因素影响，会出现很多不确定因素。房地产企业在销售产品时可能会遇到客户退房、客户违约、客户不愿购买等问题。这些问题会导致销售收入无法及时收回或收回的资金不能按时偿还本息，甚至可能会出现无法支付员工工资或被银行起诉等情况。如果房地产企业不能有效控制这些因素带来的风险，就会导致房地产企业面临较大的资金风险。同时，房地产企业在运营管理过程中如果缺乏有效的内部控制制度，财务人员没有能力对存在的风险进行评估和处理，就会导致财务管理工作混乱，财务工作无法顺利开展。

（四）外部环境风险

由于房地产企业自身的业务范围较为广泛，涉及的相关行业多，所以其外部环境变化很大，影响因素较多。由于相关人员在工作中不能及时有效地应对，房地产企业在财务管理风险防范与控制方面存在诸多不足。

第一，信息传递效率低。

与其他企业相比，房地产企业的经营规模较大、业务范围较广，其行业发展情况会出现差异。而房地产企业财务管理人员往往都是企业内部人员，对于行业发展情况了解有限，很多信息需要经过层层上报才能确定。这就导致在信息传递过程中可能会出现信息失真、扭曲的情况，财务管理风险防范与控制效果也会受到影响。

第二，环境风险评估不到位。

在房地产企业的日常运营中，由于涉及的行业较多，行业之间存在差异性，这就导致房地产企业的外部环境变化较大，尤其是国家宏观经济政策的变化，会对房地产企业的财务管理风险防范与控制产生较大的影响。如在国家宏观经济政策的变化下，房地产企业很可能会面临资金周转不畅、债务偿还困难等问题，因此房地产企业需要及时做好财务管理风险防范与控制工作。

三、房地产财务管理风险防范与控制的对策

（一）筹资风险的防范与控制

1.合理确定资本结构

企业在进行筹资的时候，要注意负债结构和资本结构之间的关系，因为资本结构决定着企业的债务规模和偿债能力。如果企业过于依赖负债经营，会导致债务成本过高；如果企业没有足够的偿还能力，企业就会有破产倒闭的风险。在筹资之前一定，企业要进行合理的负债结构分析，根据不同的债务期限制订不同的偿还计划。

2.合理确定利息费用

房地产企业在进行筹资的时候，一定要注意利息费用是多少，因为利息费用是根据资金期限确定的。在进行筹资时，还要注意尽量延长资金使用期限，或是改变负债利息的支付方式。这两种方式都可以有效降低利息费用。

3.避免过度负债

过度负债会给企业带来巨大的压力和风险，而且会影响到企业的正常生产经营活动。另外还要注意控制好资金使用规模，在保证资金需求不变时可以适当增加短期负债[ 3 ]。

（二）投资风险的防范与控制

投资风险的防范与控制要以正确的投资战略为指导。房地产企业要做好投资风险的防范与控制，首先应先从企业的战略入手，然后才是从企业的市场、竞争对手、自身条件等方面来进行分析，制定最佳的投资战略。要认真研究国家有关政策和法律法规，结合当地房地产市场的实际情况，制定切实可行的投资方案。同时，要加强对房地产投资市场信息和资源变化情况的分析研究，随时掌握市场变动情况和政策变化情况，积极应对市场变化带来的风险。要根据项目的地理位置、开发周期、房屋用途、成本结构、项目收益等因素来确定不同类别房产投资的时机。一般来说，当房价处于上升阶段时应尽快进入开发阶段，因为此时房价上涨速度最快；当房价处于下跌阶段时，应尽快进入销售阶段；当房价处于稳定阶段时，可考虑建造高质量住宅。

同时，要合理安排项目各阶段及环节的资金投入比例。房地产项目建设周期较长，在项目建设初期应重点进行成本控制；在项目建设中期应重点进行市场调查和销售分析；在项目建设后期应重点进行结算分析和经营分析。房地产企业通过以上各阶段资金投入比例的安排，使投资风险得到有效控制。此外，企业还应建立财务管理信息系统和信息报告制度，及时收集、整理和分析与投资决策有关的各种信息，为决策者提供决策依据。

（三）运营风险的防范与控制

为提升运营管理能力，房地产企业必须有效防范与控制运营风险，这就要求企业在日常经营管理过程中应重点关注以下问题。

一是建立健全财务管理制度，促进企业财务管理水平的提升，根据实际情况制定科学合理的财务管理制度，使其在实际运营过程中发挥出应有的作用。

二是加强对项目前期工作的管理，对项目开发进度进行合理把控。同时，应建立项目投资责任制，明确每一个项目负责人需要承担的责任。此外，房地产企业应加强对项目施工进度的控制和监督。

三是在运营过程中充分发挥财务管理部门的职能作用。例如，财务部门应在资金调度、预算管理等方面为项目开发提供重要支持；应加强对房地产企业运营过程中资金风险的管控。

四是建立规范高效的运营管理模式。要建立完善的运营管理制度，以实现对运营过程中各个环节、各项工作的全面控制。在现有制度基础上优化完善制度内容，使其更加符合实际情况，强化财务部门与其他部门之间的沟通协作能力及信息共享能力[ 4 ]。

（四）外部环境风险的防范与控制

房地产企业属于资金密集型行业，在开发项目的过程中会涉及许多方面的内容，包括前期筹备、中期建设及后期运营等环节，在每一个环节中都可能会存在不同程度的财务风险。房地产企业为实现持续稳定发展，就必须加强对外部环境的监控，提高财务管理风险防范与控制工作水平。

在前期筹备阶段，企业需要对项目进行详细分析与调查，科学预测项目建设所需的资金数量，并合理制订资金筹措计划，将其作为开展项目建设工作的前提。在此阶段，房地产企业可以借助金融机构或合作伙伴进行融资，或者向银行等金融机构申请贷款，并将贷款利息作为成本费用计入房地产项目的开发成本。

在中期建设阶段，房地产企业需要结合实际情况合理控制成本，科学制订施工进度计划，并确保其与施工项目的实际需求相一致。在项目完工后，房地产企业还需要对其进行评估，及时评估与分析存在的财务风险，采取针对性措施对其进行规避，保证整个开发过程的顺利推进。

在后期运营阶段，房地产企业需要做好竣工结算工作。在此阶段，财务管理人员应采用科学合理的方法，预测与评估项目的实际收益。在此基础上，房地产企业要制定切实可行的项目退出机制，确保项目开发过程中产生的各种风险都能够得到及时解决。

四、结语

财务管理是房地产企业管理工作中的重要内容，其不仅能够有效提升房地产企业的核心竞争力，还能够推动企业实现稳定发展。但在实际工作中，由于受到多种因素的影响，财务管理风险也时常出现；财务管理风险一旦出现，就会影响到房地产企业的稳定发展，因此房地产企业需要加强对财务管理风险的防范与控制，制定有效的风险防范方案和风险控制措施，提高房地产企业的财务管理水平。

参考文献：

[1]郑蕾.新时代房地产企业财务管理风险防范与控制探析[J].财会学习，2023（31）：47-49.

[2]于晓霞.浅析房地產财务管理风险防范与控制[J].建筑与预算，2023（09）：1-3.

[3]张子力.新时代房地产财务管理风险防范与控制[J].商业2.0，2023（12）：31-33.

[4]颜士磊.新时代房地产企业财务管理风险防范及管控研究[J].中小企业管理与科技，2022（24）：181-183.