九江市农村宅基地价值构成及退出补偿对价探析

肖 明，胡 玲

（1.武宁县自然资源局，江西 332300；2.武宁县甫田乡人民政府，江西 332300）

宅基地退出是加强我国农村土地管理、盘活我国农村闲置或低效使用土地的重要渠道。早在2015 年，我国便颁布了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，在该文件中，公布国家级土地制度改革试点地区共33 个，改革主要内容便是对土地宅基地制度进行完善，探索促进进城落户农民自愿有偿退出宅基地的方式方法。而在2020 年，国家又进行了新一轮的农村宅基地制度试点改革，旨在对宅基地的退出工作开展更进一步的探索。在这样的时代背景下，对农村宅基地价值构成进行分析，并以江西省九江市为例，对农村宅基地退出补偿对价进行研究，具有极为重要的现实意义。

1 核心概念阐述

1.1 宅基地

宅基地一词最早可以追溯到1962 年，在《农村人民公社工作条例修正草案》中首次提出。宅基地的概念可分为广义、狭义两种，广义上的宅基地是指所有用来建造房屋，以供公民使用、居住的土地；狭义上的宅基地是指农村集体分配给宅基地持有人的、用于居住的土地。

1.2 宅基地退出

宅基地退出指的是政府职能部门通过一系列的政策、手段，推动部分有条件的宅基地持有人放弃申请宅基地的要求，或是放弃现有宅基地。宅基地的退出可以分为两种情况：1）原宅基地持有人在城市落户、定居与就业，将其占有的闲置宅基地退出；2）现有宅基地存在一户多宅、违法占有、面积超标等问题。

1.3 宅基地退出补偿对价

在合同法领域，对价是一种重要概念，其本质是在清偿债务诉讼过程及交易过程当中的对等补偿。而宅基地退出补偿对价指的是宅基地持有人在退出闲置宅基地的过程中，政府部门根据宅基地的实际价值对其进行对等补偿。

2 农村宅基地价值构成及其基本特征

2.1 农村宅基地价值构成

在经济学中，价值通常指的是物品或服务的价格，即它们在市场上被交换的能力。这种价值通常是由市场供需关系决定的。农村宅基地的价值主要由功能价值、经济价值、选择价值、情感文化价值等构成。

2.1.1 功能价值

农村宅基地的功能价值可分为两种，即生产辅助价值与居住保障价值。生产辅助价值指的是宅基地持有人在宅基地上进行养殖、种植活动，或者存放农机具；而居住保障价值指的是具备一定条件的宅基地持有人，可以向有关部门提出申请，无偿获取能够满足基本居住需要的宅基地使用权。

2.1.2 经济价值

农村宅基地的经济价值也可以分为两种，即收益价值与财产价值。收益价值指的是宅基地持有人在宅基地出租或者将宅基地用于生产经营的过程中所获取的收益；而财产价值指的是宅基地与建立在宅基地上的房屋在流转过程中，能够为宅基地持有人带来的对价收入。

2.1.3 选择价值

农村宅基地的选择价值指的是部分在城宅基地持有人，将宅基地保留，使其回乡后利用宅基地成为一种可能。

2.1.4 情感文化价值

农村宅基地是农民长期生活的场所，对于农民来说，宅基地是他们的家园，是他们生活的基础，也是他们身份认同的重要来源，因此宅基地具有情感文化价值。

2.2 农村宅基地价值构成基本特征

1）多重性。农村宅基地的价值不仅包括经济价值，还有功能价值、选择价值、情感文化价值等。2）区域性。不同地区的农村宅基地价值构成存在差异。例如，偏远地区及经济欠发达地区的农村宅基地几乎不具备任何经济价值，其价值主要体现在选择价值、居住价值与情感文化价值。而在经济发达地区或城市近郊、城中村，尤其是地价较高城市的城中村，对宅基地持有人群体而言，宅基地的价值则主要体现为经济价值。

3 九江市农村宅基地退出补偿对价存在的问题

以九江市为例，分析农村宅基地退出补偿对价存在的问题。九江市位于江西省最北部，简称“浔”，别名“浔城”。截至2022 年底，九江市常住人口为455.77 万人，其中农村人口为169.92 万人，城镇化率为62.72%，略低于全国63.89%的平均水平，在中西部地区属于中等水平。目前，九江市农村宅基地的价值评估存在很大的主观性，由于缺乏统一的评估标准，各地在评估农村宅基地价值时往往根据当地的实际情况和政策要求进行自我定价，导致评估结果存在差异性和不确定性。这不仅给农村宅基地的退出和补偿带来了不公平现象，也给相关政府部门的管理和监管增加了难度。

3.1 功能价值的退出补偿对价问题

农村宅基地的功能价值包括生态、社会、文化等多个方面，此类价值的认定和量化比较困难，很难形成一个统一、标准的评估体系。目前，九江市农村宅基地退出补偿标准主要基于土地的经济价值，而很少考虑宅基地的功能价值。这导致功能价值在农村宅基地退出补偿中得不到充分体现，农民无法得到应有的补偿。

3.2 经济价值的退出补偿对价问题

在某些情况下，由于九江市农村宅基地价值评估机制不完善，相关部门未能充分考虑农村宅基地的潜在经济价值，农民退出宅基地时获得的经济补偿金额会相对较低。同时，九江市农村宅基地经济价值的补偿计算方式往往缺乏透明度，农民很难了解补偿金额的具体计算过程和依据，这可能引发农民的疑虑和不信任，影响宅基地退出过程的顺利进行。此外，农村宅基地的经济价值易受到土地市场波动的影响，当土地市场需求增加时，农村宅基地的经济价值可能上升。然而，在农村宅基地退出补偿过程中，往往难以准确预测和反映这种市场波动，导致补偿金额与市场价值脱节。

3.3 选择价值的退出补偿对价问题

对于农村宅基地的选择价值，九江市相关部门尚未制定出具体的、量化的补偿标准。农村宅基地的选择价值往往与农民的个人意愿、未来的生活规划等有关，这些因素很难用金钱来衡量。在农村宅基地的退出过程中，不同的农民有不同的选择价值和期望得到的补偿。如何确保补偿标准的公平性，避免主观因素和人为干扰，是一个需要重点关注的问题。

3.4 情感文化价值的退出补偿对价问题

情感文化价值是农民对宅基地的情感依恋、历史文化传承等方面的价值，这些价值很难用具体的金钱来衡量。因此，在农村宅基地退出补偿过程中，无法准确认定和量化宅基地的情感文化价值，导致补偿标准难以确定。目前，九江市的农村宅基地退出补偿方式以经济补偿为主，缺乏对情感文化价值的考虑。农民在失去宅基地时，不仅失去了经济利益，还失去了与宅基地相关的情感记忆和文化传承，单一的补偿方式无法弥补农民在情感文化方面的损失。

4 九江市农村宅基地退出制度改革分析

九江市人民政府在农村宅基地退出制度改革的过程中，按照统一的技术规程，运用遥感、航测等信息化手段，全面摸清农村宅基地数量、布局、权属、利用状况等基础信息，掌握农村宅基地利用现状，并以此为依据，制定科学合理、系统完善的农村宅基地退出补偿对价方式[1]。

4.1 功能价值的退出补偿对价

九江市人民政府在补偿农村宅基地的功能价值时，始终秉持因地制宜的原则，对以城中村、城乡接合部为代表的经济发达近郊区和以偏远农村、远离城市的中心村为代表的经济欠发达的农村地区采用不同的宅基地退出补偿方式。经济欠发达的偏远农村地区具有宅基地持有人家庭经济水平较低、地方财政能力较弱的特点，故缺乏充足的资金，难以支持周转退宅的住房安置，因此有关部门应积极鼓励并引导宅基地持有人向集中公寓或是统一规建的中心村进行迁移。而经济发达近郊区具有天然的区位优势和极为旺盛的宅基地需求，九江市人民政府通常采用产权置换的方式，为宅基地持有人提供具有与原宅基地相同价值，并且具有完全产权的商品房[2]。

4.2 经济价值的退出补偿对价

在农村宅基地经济价值的退出补偿对价中，九江市通常根据宅基地的位置、面积、使用年限等，按照一定标准给予宅基地持有人经济补偿。同时，对于经济困难的宅基地持有人，九江市人民政府可给予一定的困难补助；对于积极退出宅基地的宅基地持有人，可给予一定的奖励。此外，在推动农村宅基地退出工作时，九江市有关部门公开宅基地经济价值的补偿计算方式，使其透明化、公开化，消除农户的不信任心理[3]。

4.3 选择价值的退出补偿对价

九江市人民政府在推进农村宅基地退出工作中，注重补偿宅基地的选择价值。如果宅基地持有人由于长期在城市务工，而将宅基地退出，但其具有一定的农村居住倾向，那么村集体应当对其宅基地资格权予以保留，确保其在修建新的住房时，可以申请到宅基地[4]。如果宅基地持有人不具备农村居住倾向，那么在其退出宅基地后，则应当在给予其经济补偿的同时，确保其能够享受到与城镇居民相同规格的社会保障[5]。

4.4 情感文化价值的退出补偿对价

在农村宅基地情感文化价值的退出补偿对价中，九江市有关部门通过会议、座谈会、宣传资料等方式，与宅基地持有人保持沟通，向宅基地持有人传达相关信息，让其了解宅基地退出的原因和意义，与其能够获得的补偿。同时，在宅基地退出过程中，宅基地持有人可能会面临一些心理压力和困惑。对此，有关部门可以提供心理咨询服务，帮助其应对这些压力，提供心理支持，增强他们的信心和决心。此外，有关部门要建立有效的反馈机制，及时了解宅基地持有人对补偿方案的意见和建议，以便不断改进和完善补偿政策，从而有效推进农村宅基地退出工作[6]。

5 结语

农村宅基地具有功能价值、经济价值、选择价值及情感文化价值等。有关部门在促进宅基地退出的过程中，应当全方位、多维度地对当地实际情况进行分析与探索，制定出与之相对应的宅基地退出补偿措施，从而达到推动村庄规划建设、打破“三块地”障碍、促进城乡土地要素流动的目的，为乡村振兴事业贡献力量。