浅谈房地产企业资金管理存在的问题及对策

季芳

【摘要】近年来，随着土地、融资、建安等成本持续上升，房地产企业的利润空间受到严重挤压。房地产行业受政策影响较大，同时面临行业内部竞争也日益激烈，那么保障企业在激烈的竞争中保持正常运转是企业内部管理的重点。在这种情况下，房地产企业的首要任务是提高资金管理效率，确保公司的可持续运营。在此基础上，笔者分析了房地产企业资金管理中存在的问题，并提出应对策略和建议，希望为房地产企业提高资金管理水平提供借鉴。

【关键词】房地产企业；资金管理

房地产资金链是指房地产企业在经营过程中，通过内部创造资金和外部筹集资金开展房地产项目建设和投资，然后通过销售房产得到收入达到资金回收的过程。房地产业属于资金密集型行业，同时具有产品价值高、建设周期长、回笼资金慢等特点。因此，对房地产企业财务方面进行管理，就需要对房地产企业的资金进行有效管理。实际工作中，房地产企业资金管理的主要内容包括投资计划的建立和执行、确定资金的用途以及实施管理责任等方面。在房地产企业中对其资金进行有效的管理，主要是为了确定资金的供给能够有效地连接，防止房地产企业在经营过程中资金链断链，从而有效地提高房地产企业资金的使用效率，保障房地产企业的正常经营与稳定发展。

一、房地产企业资金管理存在的问题

1.缺乏明确的资金管理方向

房地产企业在资金管理过程中缺乏明确的目标和规范。财务人员仅仅是针对现有资金进行机械化的管理，而缺乏对项目整体资金需求和未来资金需求的规划，导致资金管理盲目性强。很多企业在前期资金充裕的情况下及时付款，后期出现销售不理想的情况下，资金压力增大时却出现拖欠工程款的情况，导致施工项目无法顺利进行，这是当前影响房地产企业财务风险的重要因素。

2.缺乏全面的资金预算管控

房地产企业在进行资金管理的过程中没有针对资金的使用情况进行全面的预算管理，导致房地产企业资金缺乏规划。房地产企业前期内部资金流动性比较强，但是一旦有大额的资金支出后，整体资金流动性会受到阻碍，严重影响了企业资金的收支平衡性，也增加了企业的经营风险。很多房地产企业针对资金管理制定了使用方案，但是没有从整体上把控资金的收支情况，导致方案的可落地性不强，资金预算管理的效果无法最大限度地发挥，企业财务风险增加。

3.资金账户过多易分散

房地产公司一般有很多账户，可用资金账户过多造成资金分散，要进行资金的集中管理就会有一定困难。账户太少时，又会存在较大的经营风险。同时资金监管账户存在大量资金闲置，造成大量的沉淀资金，无法运用到实际经营中，导致账面资金充足，但实际无法使用，大大降低了资金使用效率，同时增加了闲置资金成本。如此，当房地产企业发生问题时，如果资金流缺乏良好的流动性、可支配度，以及足量的留存资金，可能会对企业的正常经营产生阻碍。

4.企业信用政策相对宽松

房地产企业运营中需要的资金量比较大，资金管理方面存在较多压力。为了能够更好地缓解企业资金压力，房地产企业需要采用相对合理的信用政策。但是目前很多房地产企业在实际运营过程中为了能够提升自身竞争能力，企业实施的信用政策相对比较宽松，导致企业整体资金回流相对比较缓慢，增加了房地产企业的财务风险。另外，房地产企业付款过程中不重视延期付款的作用，因此很少延迟支付供货商货款，导致大量的资金被客户所占用，企业自身的资金压力越来越大。

5.财务部门和其他部门沟通不善

财务部门作为企业在经营管理过程中一个重要的部门，可能会存在财务人员不善于沟通的性格特点，在信息使用的过程中各部门仅仅关注与自身部门有关的信息，对其他信息创造了怎样的价值并不能做出及时有效的反馈，这样会降低业务活动的效率和价值，导致财务部门和房地产企业其他部门溝通过程中产生较大的问题，难以充分、高效地和管理层进行有效沟通，理解其实际需求，也就难以为企业提供重要的资金使用建议。

二、解决资金管理存在问题的对策

1.对资金进行风险管控

将现金流管理与企业经济发展战略有效地结合起来。首先，房地产企业要准确分析内外部环境因素，认清自身的优势和劣势，明确行业定位，在此基础上确定企业的发展战略。同时，在明确公司发展战略的框架内，结合公司自有资金，制定符合公司发展战略的现金流管理目标，将公司的现金流管理从管理提升到战略层面。只有这样，才能做好企业投资布局，掌握日常经济发展节奏，保持现金流量的平衡，避免出现资金的大量流入和流出以及失衡，降低财务风险。

2.加强资金预算管理和控制

房地产开发企业要对企业的资金活动进行全过程控制，从项目开发所需资金的预测到项目实施所需资金的预测，用科学的方法进行科学的估算和预测。制定企业财务管理计划直至资金回收等，制定一个详细的财务分析预算并有效地编制。通过对企业发展经济社会活动各个不同阶段现金流入和流出的控制和调节，企业管理内部和项目之间的现金分配即能够及时、准确地完成。通过对现金预算的管理和控制，使现金流转中存在的问题可以及时被发现，并及时作出相应的调整，将损失降到最小，保证资金链的健康循环。同时房地产企业的管理者也要调动起业务部门参与资金预算工作的积极性，使业务部门员工在开展过程中以资金预算作为依据，把资金预算管理工作逐渐深入到业务部门工作过程中，在编制资金预算管理过程中，要引导财务人员站在业务角度出发，利用财务工具对房地产企业业务指标进行分析，财务人员也要从核算会计逐渐向管理会计转变。

开工建设后要注意项目成本控制，开发量大的时候要先预测销售量。房地产企业中建筑资金占有量大，公司要根据预算制定的建设标准有效把控建设成本，不能超额建设，增加建设资金成本。同时，要合理估计最佳开工量，减少资金成本的浪费。

3.资金账户按需开立，避免长期不动户和久悬户

资金账户是资金管理的重要组成部分。银行账户管理牵涉资金安全、管理成本。企业要尽量少开户，银行账户够用就行，如果不是有硬性要求，尽量用现有的账户结算，不要贸然开立新的账户。只有在必需的情况下才开立新的银行账户。避免人情户揽储、及时清理空置户。有些银行账户开立后，因种种原因闲置未被使用，这种情况企业应及时注销该账户。对企业而言，多保留一个银行账户，意味着多一份会计核算成本，多一份监管责任。因此企业要及时注销闲置账户，以此避免给企业带来不必要的风险。

对监管资金账户管理，在住建局要求下，房地产企业中商品房预售资金监督指房地产的行政主管部门结合银行来对企业的商品房预售资金进行的监督和管理。具体的流程为，企业将客户的预付购房款存入银行的资金监管专用账户，对这部分资金的提取需要结合工程的进度准备相关的资料，待房产交易中心同意并批准后方持通知书前往监管银行办理资金划拨手续，才能拨付用于该房地产企业的项目建设。值得注意，部分地区进一步优化商品房预售资金监管模式，推出可使用银行保函等额替换监管资金。此政策的推出，在一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，盘活了房地产企业的资金。

4.加强与供应商及银行等机构合作

对于房地产企业供应商应当选择一些信誉高，口碑好、品质有保障的企业合作，高素质的供应商可以确保高品质的产品，从而提高企业的产品质量和声誉。同时选择协作性强、有共同目标的供应商可以建立持续良好的伙伴关系，共同優化供应链，提高整个供应链的效率和效益。还可以通过谈判适当延长支付供应款，或以产品作为货款抵减供应款。尽可能使企业资金不被供应商占用，同时消化自身产品，达到共赢目的。以此来为资金链的循环减轻压力。房地产企业还应加强同各银行合作，根据合作银行的按揭额度，合理分配给各家银行，放款快、配合度高的银行可适当多给名额。同时，要提前做好收集客户征信资料，保证在和银行签订按揭协议的过程中能减少补材料时间，加快银行放款效率。

5.财务部与各部门协同沟通

房地产企业财务部门和业务部门之间缺乏有效的沟通，就会在工作过程中出现不必要的分歧和误会，不利于业务的顺利开展。在经济活动执行过程中发现问题时，财务人员应及时同业务部门沟通并给出合理化的改进建议。在经济业务完成之后要进行多方面的评价和总结，对经营成果要进行全面的分析。对经济活动产生的风险和收益进行准确的评价并汇报管理层。这样可以大大提升财务部门和业务部门、乃至整个管理层之间的协同效率，才能够为管理者进行经营决策，提供更可靠的财务信息。

三、结束语

房地产企业在市场经济体制下对促进国家经济发展起着至关重要的作用，房地产企业要合理控制资金方面的财务风险，就需要在日常经营及管理过程中严格执行财务制度，保证财务制度在企业的发展过程中能够真正地落实，从而促进资金计划的顺利实行。同时，财务部门应当加强和管理层之间的沟通，保证资金使用的有效性，促进房地产企业更好地发展。

（作者单位：苏州兴阳置业有限公司）