《民法典》视域下的居住权优化路径研究

刘翛然 张兰芳 欧阳东

赣南科技学院，江西 赣州 341000

居住权起源于罗马法，当时是家长处分遗产的一种特殊方式，以照顾弱势的家庭成员，或是奴隶主照顾被解放奴隶的一种方式。这是现代居住权制度的雏形，但在当时并没有形成居住权的概念。罗马法中的居住权，与用益物权、使用权并列在人役权的概念范围中，依赖于特定的家庭关系或解放奴隶的特殊身份才能成立。居住权在1900 年的《德国民法典》中得到确立，其他国家在此基础上，对居住权不断进行发展。不同于传统的居住权，现代意义上的居住权并不囿于这些关系。综合不同国家关于居住权的立法，可将居住权归结为：权利人为了满足生活居住需要，按照合同、遗嘱或法律的规定，在他人享有所有权的房屋之上享有的占有、使用该房屋的权利。

一、居住权制度的概述

在我国，“居者有其屋”在很长的一段时间以内，是老百姓在住房上的普遍愿景。但是拥有一套自有产权的房屋，往往伴随着相对较大的经济压力。随着经济政策的不断发展，人们思想观念的转变，“住有所居”逐渐得到认可。共有产权房、安居房、保障性租赁房等一系列保障性住房为丰富住房体系发挥作用。2009 年，十一届全国人大二次会议表决通过的国务院政府工作报告将“努力实现居者有其屋”的目标改为“努力实现住有所居”。至2017 年，党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

与此同时，物权制度也在不断演进，“住有所居”开始有了制度基础，居住权为此起到了重要作用。2001 年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（已废止）第二十七条第三款规定，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或房屋的所有权”。这在居住权尚未入典的情形下，也只能作为一种债权性权利看待。2007 年，《中华人民共和国物权法（草案）》规定了居住权制度，但囿于可通过婚姻家庭关系单独进行调整的理念，始终没有纳入正式立法之中。直至2021 年《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编中新增了居住权这一用益物权种类，可以依照合同的约定或遗嘱的方式进行设定，以占有、使用为权能，以无偿设立为原则，设立与消灭均须经过登记，不得转让、继承，原则上不得再出租。自此，居住权在我国《民法典》中确定下来。

从微观角度看，居住权在具体适用上能够从不同方面发挥功能。一是在离婚情形下，如一方在经济上处于弱势，居住权是有效的、人性化的解决方式，凸显了法律的温度。居住权比租赁权的保障作用更强，具备较强的支配性，属于对世权，灵活性和稳定性是其突出的特点；二是在家庭关系中，为弱势的共同居住人，如老人、未成年人、生活困难一方提供了制度保障，最大程度地避免弱势一方处于“居无定所”的情形，为“以房养老”提供了用益物权领域的制度保障，对我国应对人口老龄化也能发挥作用；三是在为家庭保姆创设保障的领域起到了积极作用。

从宏观角度看，居住权能够和住房保障体系相互配合，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，并为老百姓在投资性领域高效利用各类房产资源留有法律发展空间。如，为宅基地“三权分置”提供了可能性。农民既可以保有宅基地，又可以高效利用闲置宅基地之上的房屋，且不违背一户一宅原则。在投资性领域，可以为有实际投资需求、实际使用需求的主体搭建制度平台，为投资性居住权的设立提供可能性。

二、居住权制度的适用困境

如前所述，居住权制度自设立以来在保护弱势群体、促进房产的多元化利用、丰富住房保障体系等方面起到了重要作用，但自其实施以来，引发了大众在权利保障方面的诸多思考，尚存在一些不足。

（一）立法态度相对保守

纵观《民法典》全文，居住权一章的内容只有6 个法条，囊括了居住权的定义、合同形式与内容、设立方式、权利行使、消灭五个部分的内容，以解决婚姻家庭继承关系之下的居住问题、保障家庭保姆的居住权为基本目标，以实现房屋“住有所居”的保障功能，优化房产利用为长远目标。其中，第三百六十六条将居住权的权能限制在占有、使用之内，说明立法者对待新增的用益物权态度较为保守，限制了居住权的权能，在制度建立上步子迈得较小，尚达不到促进房产资源高效利用的效果。

（二）主、客体范围有待调整

《民法典》中关于居住权的主体，即居住权人的范围并没有进行明确。由此，在自然人之外的法人、非法人组织是否可以成为居住权人，令人疑惑。如果仅以“以满足生活居住需要”进行身份限制，则主体只能为自然人。如果要兼顾人们对房产利用的多元化需求，则不能将居住权的主体范围限制得太窄。此外，在《民法典》第三百六十六条中把居住权的客体表述为“住宅”，是指能够获得产权的具有居住功能的房屋。然而，目前在房地产市场中，具有居住功能的不仅有住宅，还有商住两用兼具营利功能的公寓。基于居住权配套住房保障体系，高效利用房产的长远目标，将公寓灵活运用起来，也是市场的一大需求。

（三）设置方式存在局限性

一方面，无偿设置居住权的方式主要适用于婚姻家庭关系、继承关系之中。虽然法条没有将居住权的设置限制在这两类关系中，但是以无偿设置的方式为主，无疑不利于房产资源的多元化利用，扩展房屋的用益功能；另一方面，以合同约定或遗嘱设立的意定方式设置居住权，不利于保护婚姻家庭关系、继承关系中的弱势群体。实务中，强势的一方不见得愿意与弱势的一方订立带有权利负担的合同。特别是在婚姻关系破裂或紧张的继承关系情形下，依赖于以意定的方式设立居住权，或者配合进行居住权登记是有难度的。由此，立法保护弱者的根本目的和基础功能就不容易实现。

（四）权利登记的效力模式须调整

《民法典》第三百六十八条规定：“……设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”由此，如果是在以合同方式设立居住权的情形下，自然是以登记生效主义为原则。然而，在遗嘱设立居住权的领域仍然适用登记生效主义，就会存在适用上的问题。毕竟非法律行为引起的物权变动不需要登记，缺乏公示公信，容易引起与善意第三人之间的权利冲突。又或者存在其他遗嘱继承人，其先行转卖住宅，也会引发此类权利冲突。

（五）权利义务内容不明确

纵观居住权在《民法典》中的规定，都是将居住权人的权利义务置于双方的意思自治之中，并没有做出原则性的规定。权利方面，所有权人和居住权人之间可以就居住的条件、要求、期限进行约定，出租需要特别约定。但是如果发生了行为能力受限的情况，为保障生活，必要之人（照护人）能否同住？一个产权住宅中，是否可以设置多个不相矛盾的居住权？义务方面，《民法典》明确居住权不得转让、继承，但对于日常使用与维护并没有原则性的规定。

（六）消灭事由规定不全面

在《民法典》第三百七十条中规定了“期限届满”和“居住权人死亡”两个居住权消灭事由，然而，在实践中远远不止于此。如，权利混同、放弃权利、滥用权利、标的物灭失、房屋被征收、长期不行使权利、约定权利终止等。由此，“期限届满”和“居住权人死亡”这两个事由是不足以应对实践中的情形的。

以上困境，主要源自三个方面。一是居住权制度缺乏基本原则、基本理念的指引与约束。基本原则和基本理念缺位，就可能会出现同案不同判的现象，法官的自由裁量的尺度也较难把握；二是居住权的相关司法解释尚未配套齐全。目前，最高人民法院尚未出台关于居住权的司法解释，因而在居住权的具体适用方面，还有许多不明确的地方；三是居住权的适用对象范围过窄。就目前《民法典》中关于居住权的内容而言，总体偏向保护弱者。立法在合理优化房产资源的利用，回应市场经济的发展需求，支持投资性主体等方面所划定的空间不够。

三、居住权制度的优化路径

基于以上不足之处，应当对居住权制度进行规则调适，以优化居住权的保障路径。

（一）重构体系，扩充功能

建议在《民法典》中以物权编规制居住权的用益物权特性，以婚姻家庭编、继承编规制居住权的身份属性，并以准用性的条文形成体系协同。［1］由此，可以完善民法体系中的居住权制度。此外，居住权作为用益物权，不能一味地将其束缚在占用、使用的权能之中。要应对实践的需求，区分不同情形。例如，对以婚姻家庭、继承等身份关系设立的居住权，可以进行限制，防止权利的过分扩张；但在投资性领域，应当认可投资性房屋的居住权人对于房屋的收益权和有限的处分权。

（二）扩大主体和客体的范围

作为居住权主体的居住权人，虽然立法尚未明确具体范围，但基于居住权丰富房产资源多元利用的目的，应当包括自然人、法人、非法人组织，为投资性主体和投资性居住权预留空间。同时，建议将居住权的客体范围扩大到“房屋”，将具有商住两用功能的公寓纳入其中。酒店式公寓可以在一定周期内缓解城市中一些群体的住房压力，较买房而言，成本较低。例如当存在远距离通勤压力，而经济条件允许的情况下，在工作区域周边就某酒店式公寓取得居住权，可以便利生活和工作。从另一个角度看，也为投资性主体提供了新的物权利用方式。

（三）对设置方式不做原则性引导

居住权以无偿设置为原则的理念忽略了优化资源配置的立法导向，不做原则性的引导，则能够促进无偿设置和有偿设置之下的制度并行发展，更加契合当下时代发展的需求。此外，应当在意定设置方式之外增加法定设置的方式，在继承编中增加法定居住权，以保障特定主体的权利，维护家庭稳定，以修正《民法典》中意定居住权的不足，扩大保障主体的范围。这在罗马法时代也是有先例的。具体来说，对于被继承人负有法定抚养义务、赡养义务的主体，如配偶、父母、子女，若存在住房困难，应当无偿设立法定居住权。

（四）调整权利登记的效力模式

为了进一步适应实践需求，应当厘清不同情形下居住权登记的效力，形成合同设立情形下，居住权自登记时生效；遗嘱设立、法定设立情形下，自遗嘱生效、继承开始时居住权生效，登记后对抗第三人的原则。其中，遗嘱设立、法定设立的情形，是参照适用《民法典》第二百三十条“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”的规定，采登记对抗主义更为适宜。

（五）进一步明确权利义务内容

权利方面，可以就特殊情形进行明确，以体现立法的温度，紧跟时代的需求。如应当允许居住权人在行为能力受限情形下同意必要之人同住的权利，以及一套房屋内可以设置多个性质相容的居住权，或者在居住权所涉范围之外的其他具有独立使用价值的房间可以用于出租，但当事人另有约定或法律另有规定的除外。早在罗马法时期，其居住权是允许出租的，也允许居住权人的近亲属或配偶共同居住。到了20 世纪的德国，在多部立法组合配套的方式下，赋予了房屋所有权人在不同独立空间设立多个居住权和设立分时段居住权的创造性规定。［2］时至今日，这些规定仍然具有借鉴意义。未来，我国可以分阶段地逐步允许投资性主体对投资性居住权通过约定进行转让、继承或者出租。这也使得居住权作为用益物权与其他用益物权的权能相匹配，不仅具有占有、使用的权能，还可以进行有限的收益。

义务方面，明确居住权人的法定义务范围与约定义务范围。在没有约定的情形下，日常维护与修缮由居住权人负责，重大修缮根据房屋修缮的原因厘清责任，双方均有责任时共同承担，均无责任时由所有权人承担为主，居住权人承担为辅，一方有责任另一方没有责任时，依责任进行归责并要求承担责任［3］。涉及无因管理时依照无因管理的规则处理，涉及多个居住权时按比例进行清偿。在《法国民法典》和《意大利民法典》中，也有类似规定。

（六）以混合式立法模式明确消灭事由

基于实践中居住权的消灭原因可能主要包括主体灭失、客体灭失、意定灭失等情形，应当将现有情形进行罗列，这样可以起到一个法律的指引作用，同时以一般条款进行概括，以应对实践变化的空间。此外，为了促进居住权人积极行使权利，应当设置居住权的行使期限，期限内不行使居住权，权利消灭，因不可抗力、诉讼等原因未行使的除外。

四、结语

《民法典》确立居住权制度以后，发展了物权制度的理论，促进了居住权的实践发展，丰富了社会住房保障体系，也促进了房产资源的优化利用。尽管当前居住权制度并不完善，但是随着理论与实践的不断发展，居住权制度会更加成熟，在关注民生需求的基础上满足不同人群的不同需求，提升人民的幸福感、获得感。