新房未入住，是否要交纳物业费

张杰

2022年1月，在外务工的张某回到家乡，在某小区购买了一套住房并办理了收房手续。同时，房产公司让张某与物业公司签订了物业服务协议。因缺乏资金，张某并未对房屋进行装修，房屋一直处于空置状态。张某一直未交纳物业费，物业公司多次电话催交，但张某以未真正入住为由不愿意交纳。2024年3月，物业公司将张某起诉至当地法院，要求张某支付物业费，并承担相应的违约金。

在法庭审理中，张某提出：房屋在交付后一直处于空置状态，自己既未对房屋进行装修，也未居住，也就过春节的时候回来看看，根本没有享受过物业公司提供的任何服务，所以不应该支付物业费和违约金。物业公司则反驳称，虽然张某的房屋处于空置状态，但物业公司在日常工作中仍为其房屋的安全、公共设施的维护维修、小区的整体绿化和保洁提供了相应的服务，所以张某应该交纳物业费，并且承担违约责任。

法院经审理后认为，张某作为该小区业主已与物业公司签订服务合同，物业公司依据双方签订的合同，为张某提供了相关的物业服务，且張某也未证明物业服务存在瑕疵。因此，张某应按物业服务合同及相关规定向物业公司交纳物业费。最终，法院判决张某支付未交纳的物业费和承担违约金。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”由此看来，即使房屋空置也是需要交纳物业费的。

此外根据《中华人民共和国民法典》规定，除住宅部分专属业主外，专有部分之外的电梯、走廊、外墙、小区公共场所等属于业主共有，业主对共有部分也负有相应的管理义务，不能以未入住为由不履行共同义务。物业在管理服务中，大量的工作正是代替业主履行共有部分的管理义务。此外，物业服务针对的是整个小区，无论业主是否入住，物业工作都得进行，不会因为存在空置房屋，物业就不维修养护建筑物及附属设施和保持环境卫生，所以即使存在空置房屋也不会明显减少物业的工作量。这也是法律没有规定空置房屋无需缴纳物业费的主要原因。

那么，空置房屋能否减免物业费呢？如果物业合同约定空置房屋享受优惠，或者物业公司同意可以优惠，业主当然可以享受优惠。至于是否有明文规定可以减免，当前各地规定的政策不尽相同。我国少数地方有空置房屋可以减免物业费的政策，例如业主收房后超过六个月未入住，可以申请按照相应比例减少物业费。因此，是否能够减免，要看当地的规定。这就是为什么有的人说没有入住的新房，物业费可以享受优惠，而有的人说不能享受优惠的原因。大家可以查找一下自己小区所在地的物业服务收费管理办法等规定或者咨询当地的住建部门，看看自己空置的房屋是否可以享受相关优惠。

此外，我们如果发现物业公司根本没有履行物业合同约定的内容，是可以拒绝交纳物业费的。如果物业公司履行合同有重大瑕疵，可以请求根据合同履行情况相应减免物业费。

编辑|郭绪书