全生命周期视角下房地产土地增值税纳税筹划管理

葛琍

摘 要：房地产土地增值税纳税筹划管理涉及多个环节，需要从全生命周期的视角进行考虑。在土地增值税纳税筹划管理中，需要考虑土地增值税的计算方法、纳税时间、纳税地点、纳税方式以及税收优惠政策等因素。因此，文章以全生命周期视角下的土地增值税为研究对象，从项目的投前阶段、投中阶段以及投后阶段对土地增值税纳税筹划方法进行探讨，再以A公司为例进行案例分析，科学合理地管理税收风险，以降低土地增值税的纳税负担，实现企业的可持续发展。

关键词：房地产；全生命周期；土地增值税；纳税筹划

中图分类号：F812.42   文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2024）10-0056-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.014

1 引言

随着我国经济的快速发展，房地产市场也在不断壮大。房地产土地增值税作为一种税收政策，对于调节房地产市场、促进土地资源的合理利用，具有重要意义。然而，在房地产土地增值税纳税筹划管理过程中，纳税人的税收负担、税收风险等问题日益凸显。因此，研究全生命周期视角下房地产土地增值税纳税筹划管理具有重要的现实意义。文章旨在从全生命周期视角出发，对房地产土地增值税纳税筹划管理进行深入探讨，以期为房地产企业提供有效的纳税筹划和管理策略。

2 影响房地产土地增值税纳税筹划的因素

在进行房地产土地增值税纳税筹划时，需要考虑多个因素，这些因素可能会影响纳税筹划的结果。以下是一些影响房地产土地增值税纳税筹划的因素。

2.1 土地的性质和用途

土地的性质和用途可能会影响纳税筹划的结果。例如，如果土地被用于商业用途，那么它可能需要缴纳更高的土地增值税。而如果土地被用于自用，那么它的土地增值税可能会更低。

2.2 税收政策和法规的变化

税收政策和法规的变化可能会影响纳税筹划的结果。例如，政府可能会出台新的税收政策，这些政策可能会对纳税筹划产生影响。因此，纳税人需要及时了解税收政策和法规的变化，并相应地调整纳税筹划计划。

2.3 纳税人的税收专业知识和经验

纳税人的税收专业知识和经验可能会影响纳税筹划的结果。例如，纳税人有足够的税收专业知识和经验，他们则能够更好地了解土地增值税的纳税规定，并制定出更有效的纳税筹划计划。

3 投前阶段土地增值税的纳税筹划方法

3.1 投前筹划的重要性和目标

投前筹划的重要性体现在以下几个方面：首先，合理降低纳税成本。在房地产土地增值税纳税筹划管理中，企业可以通过合理进行税收筹划，减少纳税成本，提高纳税效率，从而降低税收成本，提高企业的利润空间。其次，确保税收合规。税收筹划可以帮助企业合理规避税收风险，确保纳税合规，避免不必要的税收风险和处罚。最后，提高纳税效率。通过合理的税收筹划，企业可以优化纳税流程，提高纳税效率，避免不必要的纳税等待和麻烦。

在投前籌划中，税收筹划的目标是合理降低纳税成本，提高纳税效率，确保税收合规，同时保证项目利润的最大化。在实际操作中，企业需要结合自身情况，充分考虑税收筹划因素，如税收政策、税收法规、税收风险等，制定合理的税收筹划方案，并不断优化和改进，以达到最佳效果。

3.2 土地购建计划的优化

首先，需要对土地购建计划进行全面的分析和评估。这包括对土地的地理位置、面积、用途、周边环境等因素进行全面考虑，以及对土地的购建成本、资金回收期、投资回报率等因素进行详细计算和分析。其次，需要根据分析结果，制定出最优的土地购建计划。这包括选择合适的购地方式、购地时机、购地价格等，以及合理安排土地的购建时间表和资金使用计划等。再次，需要对土地购建过程中的各种风险进行有效的控制和管理。这包括对土地购建过程中的法律风险、政策风险、市场风险等进行全面评估和控制，以确保土地购建计划的顺利实施和达成预期目标。最后，需要对土地购建计划的实施过程进行有效的监控和评估。这包括对土地购建过程中的各种问题和风险进行及时发现和处理，以及对土地购建计划的进度、质量、成本等进行定期评估和调整，以确保土地购建计划的顺利实施和达成预期目标。

3.3 土地使用权转让契税规划

从土地使用权转让契税规划的角度来看，需要关注以下几个方面：首先，要了解土地使用权转让的契税政策。根据我国现行税收法规，土地使用权转让应缴纳契税。具体税率和计算方法根据转让双方协商确定的土地使用权类型、面积、成交价格等因素确定。其次，要考虑契税筹划的空间。虽然契税是根据成交价格确定的，但在实际操作中，可以通过与税务机关沟通和协商，寻求税收筹划的空间。最后，要明确土地使用权转让契税筹划的目标。土地使用权转让契税筹划的目标是在确保合法合规的前提下，降低税收负担，实现企业利益的最大化。因此，在进行土地使用权转让契税筹划时，需要充分了解税收法规，合理运用税收筹划技巧，确保税收筹划方案的可行性和有效性。

4 投中阶段土地增值税的纳税筹划方法

4.1 投中筹划的重要性和目标

投中阶段的筹划至关重要，其目标是通过合理的税收筹划，降低企业的税收负担，提高企业的盈利能力。首先，有效降低企业的税收负担。土地增值税是一种针对房地产开发的税收政策，其税率较高，对企业造成了较大的税收压力。然而，通过合理的税收筹划，企业可以在投中阶段就采取一些措施，降低土地增值税的负担。例如，企业可以通过合理规划土地使用，降低土地增值的可能性，从而减少土地增值税的征收。此外，企业还可以通过与政府协商，争取享受一些税收优惠政策，进一步降低税收负担。其次，提高企业的盈利能力。税收筹划不仅可以降低企业的税收负担，还可以提高企业的盈利能力。例如，企业可以通过合理的税收筹划，降低生产成本，提高产品的竞争力，从而增加销售额，提高盈利能力。最后，有助于企业实现可持续发展。在当前经济环境下，企业需要注重长远的可持续发展，而税收筹划正是实现这一目标的重要手段。

4.2 房地产开发过程中的土地增值税筹划

在房地产开发过程中，土地增值税筹划可以分为两个方面：一是土地增值税的计税基础筹划，二是土地增值税的纳税时间筹划。

首先，土地增值税的计税基础筹划。是指企业通过合理的土地开发、规划、设计等手段，降低土地增值税的计税基础，从而减少土地增值税的纳税金额。具体来说，企业可以通过以下几个方面来实现土地增值税的计税基础筹划：①合理确定土地开发成本，避免高估成本；②合理确定土地增值额，避免低报增值额；③合理确定土地开发期限，避免缩短开发期限。

其次，土地增值税的纳税时间筹划。是指企业通过合理的纳税时间安排，降低土地增值税的纳税金额。具体来说，企业可以通过以下几个方面来实现土地增值税的纳税时间筹划：①合理确定纳税时间，避免提前纳税；②合理确定纳税方式，避免多缴税款；③合理确定纳税地点，避免多缴税款。

4.3 项目经营决策对土地增值税的影响

在房地产项目的开发过程中，项目经营决策的每一个环节都会对土地增值税的纳税筹划产生影响。首先，土地的取得方式。在土地的取得方式中，直接购买和转让土地是两种常见的取得方式。直接购买土地需要支付土地出让金，而转让土地需要支付土地增值税。因此，在进行土地增值税纳税筹划时，必须充分考虑土地的取得方式对纳税筹划的影响。其次，项目的开发方式。在项目的开发过程中，如果采用了低利润、高投资的方式，就会导致项目的利润较低，从而减少土地增值税的纳税额。因此，在进行土地增值税纳税筹划时，必须充分考虑项目的开发方式对纳税筹划的影响。最后，项目的建设方式和销售方式。在项目的建设过程中，如果采用了缩短工期等方式，就会降低，项目的成本从而减少土地增值税的纳税额。因此，在进行土地增值税纳税筹划时，必须充分考虑项目的建设方式对纳税筹划的影响。

5 投后阶段土地增值税的纳税筹划方法

5.1 投后筹划的重要性和目标

投后筹划的目标是确保房地产项目在纳税方面的合规性和合理性，同时降低纳税成本，提高项目的盈利能力。首先，投后筹划阶段是确保项目合规性的关键时期，只有确保项目在投后筹划阶段合规，才能避免后期产生的税收风险。其次，投后筹划的目标是实现房地产项目的税收成本最小化，通过对项目的投资、融资、运营等各个环节进行税收筹划，可以降低纳税成本，提高项目的盈利能力。再次，风险控制。投后筹划阶段是房地产项目从投资到运营的关键时期，项目可能面临多种风险。通过税收筹划，可以降低项目在税收政策、法规等方面的风险，确保项目的顺利进行。最后，提升企业竞争力。在激烈的市场竞争中，税收筹划可以帮助企业降低税收成本，提高整体竞争力。通过对项目的税收筹划，企业可以在税收方面取得优势，提高市场地位。

5.2 资产配置和转让策略对土地增值税的影响

首先，影响土地增值税的计税基础。土地增值税的计税基础是以土地的增值额为基础的，而土地的增值额取决于土地的原始价值、开发成本、转让价格等因素。其次，影响土地增值税的税率。土地增值税的税率取决于土地的增值额和所在地区的政策规定。因此，资产配置和转让策略会影响土地的增值额，从而影响土地增值税的税率。再次，影响土地增值税的纳税期限。土地增值税的纳税期限取决于政策规定和税务机关的要求。因此，资产配置和转让策略可以影响纳税期限，从而影响土地增值税的缴纳时间。最后，影响土地增值税的税收优惠。土地增值税的税收优惠取决于政策规定和税务机关的要求。因此，资产配置和转让策略会影响税收优惠的享受情况，从而影响土地增值税的税收负担。

5.3 合规纳税与税务优化的平衡

在房地产土地增值税纳税筹划管理中，合规纳税和税务优化之间需要取得平衡。在实际操作中，企业可以通过合理运用税收优惠政策、税收抵扣等手段来降低税负。例如，企业可以通过符合规定的税收优惠政策，来减少应纳税額。此外，企业还可以通过合理的税收抵扣，来减少已缴纳的税款。这些措施不仅可以降低企业的税负，还可以提高企业的经济效益。但是，企业在运用税务优化的手段时，需要注意合规纳税的要求。例如，企业不能通过虚假申报、逃税等手段来降低税负，否则将面临严重的法律风险。

6 A公司土地增值税纳税筹划的实践案例分析

6.1 A公司企业简介

A房地产开发公司2003年11月6日通过出让方式，拍得土地一块。占地面积41070平方米，价格9950万元，分一期开发总可售面积103，538.70平方米，其中：普通住宅59126.77平方米、非普通住宅27648.45平方米、非住宅（车位、商业、其他类型）16763.48平方米。该项目开发建造的与清算项目配套的配电间、公共停车场、值班室、垃圾收集间、架空绿化等公共设施面积8028.30平方米产权归全体业主所有。2013年5月土地增值税已自行清算向税务局申报。2022年9月税务局通过约谈，要求对该项目重新进行清算。

截至2022年10月31日，项目总可售面积103538.70平方米，已实现销售面积103510.32平方米，转让金额41340万元，销售率99.97%。其中：普通住宅已售面积59126.77平方米，转让金额22680万元；非普通住宅已售面积27648.45平方米，转让金额11016万元；非住宅已售面积16735.10平方米，转让金额7645万元。扣除项目金额合计36783万元（土地成本：9947万元，开发成本：16582万元，开发费用2653万元，加计扣除5307万元，转让税费2294万元），增值额合计4558万元，应缴土地增值税税额合计588万元。

6.2 全生命周期视角下A公司土地增值税纳税筹划实践

6.2.1 合理确定清算单位对土地增值税的影响

A企业在取得土地后迅速办理基建项目备案，并加快动工，以避免土地闲置产生的费用无法在清算时进行成本抵扣。在规划项目时根据福建省土地增值税清算要求，按照建设工程规划许可证分期进行清算，并进行对应的成本模型测算，考虑了不同土地用途对成本和售价的影响，以及由此产生的土地增值税变化。如果将土地用途全部划分为商业用途，虽然每平方米售价会增加，但会导致土地增值税额的增加。如果将土地用途全部划分为纯住宅性质，可能不需要缴纳土地增值税，但会降低企业的收入。最终A企业选择将地块业态划分为普通住宅、非普通住宅、其他类型（包含商业、车位）等多业态开发。这种策略既保证了税收的合理性，又实现了企业利润的最大化。可见，合理确定清算单位直接关系到企业应缴纳的土地增值税额以及企业的最终利润。

6.2.2 合理计算利息支出对土地增值税的影响

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，其利息支出是允许扣除的。具体来说，如果能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，且最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”之和的5%以内提供合理证明并计算扣除。否则房地产开发费用将在“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内进行计算扣除。以A企业为例，在两种扣除方式下的利息差异为=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×（10%-5%）=（9947+16582）×5%=1326.55万元，若利息支出超过1326.55万元且能提供金融机构证明，则可据实扣除并加扣其他开发费用。实际上，由于A企业主要靠权益资本筹资即股东借款，无法提供金融机构证明，因此只能选择按核实允许扣除的土地成本与开发成本之和的10%计算扣除房地产开发费用，这样是最有利于A企业计算房地产开发费用利息支出的办法。

6.2.3 合理定价对土地增值税的影响

企業在建造并出售普通标准住宅时，增值额未超过可扣除项目金额之和的20%，享受免征土地增值税的优惠政策。若增值额超过了可扣除项目金额之和的20%，就需要按照规定的税率对其全部增值额进行计税。以A企业为例，除税金外的成本总额为18824万元，普通住宅要享受起征点优惠，最高售价只需控制在（1+20%）×（18824+5.7%）。由此可知，A企业将其普通住宅的售价控制在24247万元以下时，可以确保增值额不超过可扣除项目金额之和的20%享受免税优惠，既不需要缴纳土地增值税，又可以保持较低的销售价格，吸引更多消费者。

A企业现有普通住宅的售价为22680万元，尚有1567万元的售价操作空间。这意味着可以在不增加成本的情况下，通过提高售价来增加利润，同时享受免税优惠。因此，合理定价对于企业进行土地增值税筹划至关重要，企业可以在合法合规的前提下降低税负、提高利润，实现可持续发展。

6.2.4 合理选择工程核算方式对土地增值税的影响

工程核算方式的选择直接关系到企业成本、费用的确认和计量，从而影响土地增值税的计算和缴纳。在税收政策和法规不断变化的背景下，企业需要根据自身情况和税收规定，灵活选择合适的工程核算方式，以实现税务筹划的最优化。

以A企业为例，由于无法完整提供工程量清单、工程合同、工程结算书等资料，企业在选择工程核算方式时需要综合考虑税收和法规的变化。根据《全市财产行为税工作部署专项会议收集问题答复》精神，A企业是2020年2月1日前已由主管税务机关确定符合清算条件并受理清算申报的项目，可以运用原福州市局预警值开展清算审核。这意味着企业可以在不重新收集整理相关资料的情况下，按照预警值进行工程成本的核算和土地增值税的清算。A企业实际发生的工程成本为16588万元，比预警值少了7567万元。由于企业已经符合清算条件并受理了清算申报，选择运用预警值进行清算审核也有助于确保项目清算的顺利进行，避免了因资料不全或不合规而导致的税务风险。因此，企业需要根据自身实际情况和税收规定，综合考虑各种因素，选择最合适的工程核算方式，以降低税务风险、提高税务筹划效果。

6.2.5 合理运用税收优惠政策对土地增值税的影响

合理运用税收优惠政策，不仅可以降低企业的税负，还可以提高企业的经济效益。以A企业为例，该企业开发建造的与清算项目配套的公共设施面积达8028.30平方米，这部分成本影响的土地增值税约为390万元。根据土地增值税的相关政策，当房地产项目中配套建设的公共设施在建成后产权归全体业主所有时，这些设施所产生的成本、费用可以在计算土地增值税时予以扣除。由于A企业在公共设施建成后无偿移交全体业主所有，并办理了移交手续且登报公告，因此这部分对应的成本、费用可以扣除，从而减少了390万元的土地增值税。这不仅降低了企业的税负，还提高了企业的经济效益。

此外，针对项目的加计扣除部分，A企业选择了按照核实允许扣除的土地成本与开发成本之和加计20%扣除的方式，合计金额为5306万元［（9947+16582）×20%］。这种扣除方式相较于按可售面积计算分摊更为合适，使企业少缴约44万元的土地增值税。这再次体现了合理运用税收优惠政策对企业降低税负、提高经济效益的重要作用。

7 结论

在全生命周期视角下，房地产土地增值税纳税筹划管理是一项涉及多方面因素的复杂任务，需要综合考虑税收政策、土地使用权、房地产交易等多方面因素。通过科学、合理的纳税筹划管理，纳税人可以降低税收负担，提高企业的运营效益。同时，纳税筹划管理也需要借助信息化手段和税收风险管理，实现更高效、更合规的税收管理。

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