高层住宅火灾 责任谁来承担

张鑫烨/文

在门口摆个鞋架，放一块地毯，放一辆儿童自行车，这是很多居民楼道极其常见的现象。这些物品占地面积比较小，很多人都不会把这些和“楼道堆物”联系在一起，毕竟看上去没有影响疏散。2023 年7 月，上海市松江区某高层发生了一起冒烟事故，地下室发生火灾，浓烟直冲9 楼，熏得楼上居民无处逃生。有人还在楼道疏散时被绊倒，险些酿成伤亡事故。这期我们就来聊一聊居民楼里的这些事情。

家门口的楼道：互有且不可分割

公摊面积这个词，大家一定不陌生，说白了，即使是家门口的那一点点地方，包括我们在家门口砌上的地砖底下，其实都不享有所有权，这些都是公共的，都是全体业主共有的。简单地说，一栋建筑物的所有权分为两种，一是业主对自己购置的面积具有单独的所有权，二是对共有部分有共有权。究竟哪些部分属于共有部分，2009 年颁布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

当然，邻居也不会苛刻到门口不允许放一双鞋、放一块地毯。那一层楼的公共区域是不是可以根据每个业主门口的范围天然地平均分割？也不行。根据《建筑物区分所有权解释》，建筑物区分所有权中的共有权，既不是按份共有（不得请求分割），也不是共同共有（有持有份），而是一种特殊的共有，业主也不得请求分割共有部分。

业主对共有部分是有使用权的，但是在公共区域摆放私人物品，如发生意外或事故，就看业主是否能承受这个代价了。

“正当使用”也要赔偿？过错推定

以上文提到的松江区的火灾为例，着火的地下室是非机动车地下车库，当晚30 多辆非机动车被烧。本应常闭的消防门当晚是打开状态，结果导致黑烟直接蔓延至了9 楼。如果真的能够通过监控找到是谁打开了防火门，是否其也需要承担责任？的确，《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

这是过错责任归责原则，就是任何人因自身的过错而侵害他人权益时，应当就所造成的损害承担侵权责任。在法律无明文规定的情况下，无过错，则无责。这在法律实务中，对过错的证明采取举证责任倒置，根据基础事实，推定加害人具有过错，即使加害人证明第三人具有过错，也不能证明自己没有过错的，不能免责。

假设事发后，真的找到了打开防火门的人，他可以证明自己无过错吗？比如防火门本来是打开的，闭门器是坏的，大家都是从这里进出的，再或者物业公司根本没有提醒说不能往这里走。如果能证明物业公司没有尽到责任，物业公司也需要承担相应的过错。比如，他们没有提醒、清理或劝阻，他们没有及时地维修。根据新闻报道，小区物业经理朱先生说：“非机动车车库是当时开发商配套建设的，喷淋什么的都没有装。2020 年改造以后，喷淋也没有及时补上去，防火门闭门器坏了，包括喷淋、报警（系统），是有欠缺不到位。”

笔者看到物业经理这样说，只能用“心大”两个字形容他。高层住宅的充电车库没有喷淋已经触犯了消防法规，竟然拖了三年之久。更何况高层民用建筑必须正常配备的报警、喷淋都是坏的，他还真的敢说。

根据2021 年颁布实施的《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条， 禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电的场所。电动自行车存放、充电场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。电动自行车存放、充电场所应当配备必要的消防器材，充电设施应当具备充满自动断电功能。

虽然笔者发现，并没有强制的条款要求电动自行车充电场所一定要安装自动灭火设施，但对灭火系统都采取了推荐的态度。例如：《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十八条：鼓励高层民用建筑推广应用物联网和智能化技术手段对电气、燃气消防安全和消防设施运行等进行监控和预警。未设置自动消防设施的高层住宅建筑，鼓励因地制宜安装火灾报警和喷水灭火系统、火灾应急广播以及可燃气体探测、无线手动火灾报警、无线声光火灾警报等消防设施。

这可能是考虑到很多小区，特别是老旧小区，本身的消防供水设施的管网容积就有限，再加上一套独立的自动喷淋，原本的消防供水设施就负担太重了。2022 年，浦东新区建设和交通委员会和区消防救援支队联合颁布了《住宅小区电动自行车充电场所及设施建设指导意见》，特地提到“充电区域所在建筑仅设有室内消火栓系统的，除设置室内消火栓系统外，同时应设置简易自动喷水局部应用系统”，局部应用系统对喷水强度、作用面积、喷水时间要求较低，对管网的压力较小，倒也是可以考虑的一种方法。

物业公司，“该硬气就要硬气”

话说回来，物业公司作为受委托方，没有采取合理的措施保护业主的人身、财产安全，理应受到相应的处罚。很多读者会说，如果业主不配合，物业公司又没有执法权。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

物业公司如果遇到违规行为，是要向行政主管部门报告的，如果不报告，那后果物业公司就要掂量掂量了。

2020 年1 月15 日22 时，某小区居民楼的一层入口处发生火灾。居住在四楼的廖某发现火情后，沿着楼梯间向下逃生，结果在逃生过程中，被火灾产生的大量浓烟、灼热气流烧伤。经过这场事故后的廖某生活已不能自理，日常生活需要佩戴假肢辅助。经查，起火点大量堆放着该居民楼二层业主王某收集的废旧纸箱等易燃杂物。事发前，物业公司曾提示王某，要求其及时清理堆放的这些杂物，但王某没有执行，物业公司也没有再采取其他任何举措。

事故发生后，廖某向法院提起诉讼，请求判令王某和物业公司共同向其赔偿医药费、误工费、残疾赔偿金、残疾辅助器具费等各项损失。法院审理后认为，王某对火灾的发生具有过错。由于本案中存在遗留火种人，火灾的发生是堆放易燃物品与遗留火种相结合的后果，因此，根据王某的过错程度，确定其对此次火灾的后果承担70%的赔偿责任。同时，物业公司没有尽到必要的安全保障义务，对王某侵权造成的损失全额承担补充赔偿责任。

从这个案例看，物业公司所提供的“必要的安全保障义务”内容是很全面的，单单提醒是绝对不够的。看到这里，有人就会说物业公司太冤了，做得少被罚，做得严格又要被骂，说不定还得赔钱。其实不然，物业公司在行使管理职权的时候，除了自行处置，还依法享有上报执法部门的权利，只要合法依规，根本不用担心。毕竟在安全追责越发严格和规范的当下，尽责才能免责，失职必然会被追责。