毁于赌博的西港，曾令投资者疯狂

怜青

柬埔寨西哈努克城

1月31日，柬埔寨《2024年促進西哈努克省投资特别计划》开始正式推进。启动仪式上，总理洪玛内宣布，已成立一个由财经、国土规划、司法等十多个部门官员组成的工作组，专门负责这一计划实施，吸引更多投资者到西哈努克（简称“西港”）投资。

摆在这一工作组面前的首要任务，是该省首府西哈努克市的烂尾楼问题。

2016年开始，大量国际资本开始涌入西港，赌场、娱乐场所等各类高楼在西港拔地而起，让这座滨海度假小城焕然一新。不少国人也将西港视为地产投资圣地，“复刻深圳奇迹”的说法，一度成为西港房地产圈的口头禅。

世事如棋，2019年以来，在柬埔寨政府禁赌、疫情与全球经济下行等内外因素驱动下，西港土地与地产市场一片萧条，出现了大量烂尾或完工后未投入使用的建筑。此后，尽管一些财经自媒体不断强调利好，但依旧止不住西港房价、地价一落千丈，跌回甚至跌穿2016年的水准。

风光秀丽的海滩外加天然深水港，让西港具备了得天独厚的自然区位优势。在各类政策红利加持下，它本应成为柬埔寨经济增长的典范，可如今却沦落至此，留下遍地烂尾楼之余，也让一些国内炒房者血本无归，不禁令人玩味。

博彩聚集房价暴涨的前夜

西港位于首都金边西南240公里处，是柬埔寨第二大城市，也是国内除吴哥窟外最著名的旅游胜地，同时还是该国唯一的经济特区，拥有较为完善的机场、港口、高速等设施。

如此优良的条件，没能吸引来符合柬埔寨期待的投资者，最先盯上西港的却是博彩与诈骗集团。2017年，一座7层高的赌场在这里拔地而起，这是当时西港最大的综合娱乐中心，建筑面积达1.65万平米。

中国澳门当地媒体称，截至2019年5月，澳门主要赌场在西港共投资约3.6亿美元，一大原因就在于柬埔寨政策的相对宽松—赌博类执照最低只要4万美元/年，且对赌桌数量没有限制。

对于博彩行业，柬埔寨政府似乎乐见其成。柬埔寨财经部颁发的新赌博执照数目，正急速增加，截至2019年第一季度，柬埔寨共颁发169张赌场执照，其中91张位于西哈努克省，大部分赌场都有网络赌博业务。

半岛电视台称，西港赌场密度或许高于拉斯维加斯，一家家赌场构成了西港的城市天际线。据博彩行业咨询公司IGamiX统计，西港年收入的90%来自在线赌博。在西港的带动下，2019年，柬埔寨博彩行业税收8500万美元，这对于该国而言并不是一个小数目。

博彩行业的狂飙突进，推高了当地土地价格，西港也化身为一个庞大的工地。在那些年的西港，土地大体分为两种—已经建成楼房的，和即将建成楼房的。《曼谷邮报》2019年7月的一篇报道称，西港200多个在建项目中，大多都是中国人投资或建设。

与赌博一起滋生的，还有电信诈骗、谋杀等犯罪活动，西港名声也受其所累。媒体提及西港时，往往也都是与犯罪活动有关，以至于提起赌博和电诈，第一时间想到的是柬埔寨，而非日后更为臭名昭著的缅北。

2019年5月和7月，接连有中国人在西港遭到枪杀，外交部领事司和中国驻柬埔寨大使馆提醒中国公民，密切关注西港当地社会治安状况，谨慎前往西港。

禁赌引发阵痛

风浪越大，鱼越贵。在一片混乱引发的畸形繁荣中，不断有以“冒险者”自诩者杀入西港，成为推动西港地价和房价猛涨的力量。一家东南亚房产机构称，2017年，中国买家对西港的询盘量同比增长了186%。

柬埔寨房产中介网站表示，短短几年时间里，西港地价已经比肩泰国和越南的海滨区域—而柬埔寨无论是GDP总量或是人均GDP，都处于东盟尾部，与泰国越南都有明显差距。

西港的娱乐城

“复刻深圳奇迹”的说法，一度成为西港房地产圈的口头禅。

西哈努克省于2019年7月发布的一份报告显示，中国公民拥有西港90%以上的企业，包括酒店、赌场、餐馆、按摩院等。西港一些市政官员向《曼谷邮报》透露，在西港的中国人数量或超24万，远高于当地本国居民人数。

庞大的人群本就有强烈的商业需求，再加上来西港的中国人，不少就是奔着投资房产来的，西港的房价地价自然水涨船高。

据柬埔寨媒体《金边邮报》统计，截至2019年上半年，西港一些地区的土地价格在6年左右的时间里翻了15倍，上涨到了每平方米3000美元；而中心商业区价格更为夸张，面积小于1000平方米的地块价格，在每平方米4000-5000美元之间，与首都金边核心商圈价格相当。

2020年2月18日，在西港口岸停靠的邮轮

西港赌场密度或许高于拉斯维加斯，一家家赌场构成了西港的城市天际线。

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。早已上了头的投资客，不会感知到危机即将到来。2019年6月，西港一栋由中国公民投资建设的7层在建楼房轰然倒塌，造成28人死亡。柬方称，发生坍塌的建筑物没有申请施工许可。

这样的混乱无序，既是西港地产行业的写照，似乎也预言着西港的畸形繁荣，即将“塌房”的结局。

2019年7月，当联合国毒品和犯罪问题办公室在报告中指出，有组织跨国犯罪团伙活动猖獗，成为东南亚地区面临的重大挑战，越来越多的非法资金通过赌场业等进行转移时，西港的房价依然在一路狂飙。

转变发生在一个月后的8月18日。柬埔寨时任首相洪森在当天签发政令，宣布立刻禁止颁发各种形式的网络赌博执照，各级部门及执法官员必须全面调查和打击没有执照的各种形式的非法网络赌博活动；而对于已经获得执照的网络赌博公司，可以继续经营到期满为止，但必须全面遵守相关法律法规，期满后不可续办执照。

不久后，柬埔寨继续加码禁赌力度，要求在年内查封境内所有网络赌博业务。如此严苛的法令一出，因赌而兴的西港最终因禁赌而荒，这也给当地过热的房地产市场泼了一盆冷水。

与赌博相关的公司迅速撤离后，为这些公司提供服务的中餐馆与娱乐场所也随之歇业—巅峰时期，西港436家餐馆中，95%由中国人经营，这里的41家卡拉OK和46家按摩院也都属于中国人。

日本媒体《日经亚洲评论》援引西港某商会的一项调查称，在禁赌令颁布后不到半年时间里，至少有10万人离开，留下了一堆停滞不前的项目、负债累累的当地开发商、破碎的基础设施和倒闭的企业。

房地产咨询公司世邦魏理仕柬埔寨总监霍奇在接受媒体采访时表示，当年8月18日后，中小型项目要么缩小规模，要么停止建设，只有部分重大开发项目仍在继续，因为价格跌得太快，许多卖家只能被迫一直持有着土地，祈求能撑到价格重新上涨的时候。霍奇认为，受影响最大的是租赁市场，基本回到2016年的水平。

西港遍地的烂尾楼

烂尾楼围城如何破局

出人意料的是，在各路资金纷纷撤出西港不久后，却又有一些中国投资者被人劝说前往西港“抄底”，为本就荒诞的西港土地故事，续上了令人啼笑皆非的一笔。

引发这出闹剧的，是网络知名用户“薛蛮子”和在炒房界颇具知名度的欧成效等人，前者早在2019年便宣布，自己非常看好西港—他曾对媒体表示，自己在柬埔寨买的土地，面积比整个澳门都大。

而后者则是房产类论坛“水库”创始人，2020年开始，他和郎咸平等人一起，试图向受众兜售其名下公司在西港购买的400公顷土地。

在一次活动现场，他们甚至借用了《乱世佳人》里的经典台词所诠释的观点—“世界上唯有土地与明天同在”，这样颇具煽动性的话语，刺激着投资者想赚大钱的神经。

按照欧成效等人的描述，这块位于西港云朗公园附近的土地上，将进行度假村等旅游开发，投资者最低只要投资48万元，就可购买1亩土地。

但有媒体报道称，这片用地性质存疑，可能是一块只剩下80多年租期的“三手”经济特许用地，转让或受限，还有被收回的风险，以至于有人以15万元/亩的价格转让名额，依旧无人问津。最近，网络上甚至流传出一段疑似西港项目投资者围堵欧成效找说法的视频。

如此充满争议的地块，也是西港开发混乱的一个写照。可即便这一项目真能如约推进，西港如今烂尾楼遍地的市容，恐怕也会让后续的投资者望而却步。

不久前，柬埔寨经济和财政部长表示，西港有362座建筑物未完工，面积约为350万平方米，其中65%均为住宿套间，这些烂尾项目需要额外投资约11.61亿美元才能完成建设，即便进行拆毁，也需要约1.75亿美元。

此外，西港还有176座建筑物已经建成但尚未投入运营，而这已经是柬埔寨政府努力改善过一轮后的成果—2019年以来，西哈努克省累计有1000余栋建设项目半途被搁置烂尾，其中绝大部分位于西港。

柬埔寨媒体《柬华时报》称，西港爛尾楼面临业主与地主间纠纷、部分建筑物缺乏建筑施工许可证等多项挑战，问题涉及旅游、法制、财经、治安环境、投资者信心等各方各面。

为了能走出烂尾楼围城的窘境，柬埔寨政府自2023年起推出了包括税收激励、便利施工许可证办理、组织庭外和解等在内的一揽子政策措施，虽取得了一定成效，但离彻底解决问题尚有一定距离。

如今，柬埔寨继续加大力度，在组建工作组的基础上，柬总理洪玛内还宣布，将为在西港购买或者租赁超10万美元房地产的外国人提供特殊的3年期签证，同时下令关闭西港所有私人射击俱乐部，以期为西港建立新形象，将其打造为“平安城”，努力消除外国人对该地区的误解，吸引更多投资者前来。

责任编辑吴阳煜 wyy@nfcmag.com