长租公寓暴雷类合同诈骗案件的刑法适用剖析

金懿　曹蓓

摘 要：行为人以非法占有为目的，在经营长租公寓过程中采用“高进低出”“长收短付”的方式套取租客租金，并以租客的经济利益受损作为风险代价进行所谓“经营”，资金链断裂无法履约的应以合同诈骗罪评价。此类合同诈骗案件中租客是被害人，案发后租客与房东自行达成民事协议解决纠纷的并不影响被害人的认定。犯罪数额应以收取租金后无法向被害人履约的金额进行计算，同时扣除已部分履约金额和案发前向租客退还的租金金额。

关键词：长租公寓 合同诈骗罪 犯罪数额

长租公寓是近年来兴起的一种新型房屋租赁模式，其基本模式为经营平台将从业主处租赁而来的房屋或自有房产进行装修改造，在配齐家具、家电及生活设施后出租给有住房需求的租客。［1］长租公寓系平台公司介入作为“管理者”或“二房东”进行的规模化经营，理应比个人出租更加规范安全，但事实并非如此。2020年上海、杭州、成都等地多家长租公寓公司均出现暴雷后“跑路”情况。这种“跑路”的长租公寓据不完全统计，2019年有超过50家，2020年有近百家，其中包括广受社会关注的蛋壳公寓、青客公寓等。［2］长租公寓接连暴雷给租客和房东带来很大损失，造成了严重的社会不良影响，如2020年12月3日广州一位蛋壳公寓的大学生租客，因暴雷事件遭受损失，在点燃租住的房间后从18楼跳楼身亡。［3］由于此种租房模式属于新兴事物，司法实践中对此类案件的认定和处理相对较为保守，绝大多数长租公寓暴雷案件最终仅被定性为民事纠纷。

一、长租公寓暴雷类合同诈骗案件法律适用中的争议问题

［基本案情］2019年8月起，沈某某与汝某某以他人名义注册成立上海捷骜物业管理有限公司（以下简称“捷骜公司”）对外经营，分别在上海、安徽等地设立多个办公地点，通过房产中介联系业主房东以支付较高的租金价格签订长期“房屋委托合同”租赁房屋并约定按月向房东支付房租，同时通过房产中介再将相关房屋以低于付给房东月租金10%-40%的价格出租，要求租客以半年付或年付的方式支付租金。沈某某、汝某某明知上述“亏本”经营模式无法长期维持，仍向房东、租客隐瞒真实情况，通过前述“高进低出”“长收短付”的方式大量套取租客的租金。沈某某、汝某某将套取的资金部分用于向房东支付房租，部分用于经营开支及沈某某、汝某某购车、购房、归还个人债务等用途。

2020年3月，汝某某离开捷骜公司，又与尤某、钱某等人（另案处理）成立上海岚越企业管理咨询有限公司（以下简称“岚越公司”），采用与前述相同的“高进低出”“长收短付”方式套取租客租金。在经营岚越公司期间，沈某某伙同尤某、钱某以岚越公司签订虚假的接受服务协议的方式套取资金进行挥霍。

至2020年6月、8月，捷骜公司、岚越公司资金链彻底断裂，无力再支付房东房租，两公司无法继续向租客履约的金额分别为人民币1600万余元和392万余元。法院以沈某某、汝某某犯合同诈骗罪，分别判处有期徒刑11年、10年6个月并处罚金。

此类长租公寓暴雷案中存在争议的问题主要集中在以下三方面：一是该类案件是合同诈骗罪还是普通民商事纠纷；二是该类案件中的被害人是房东还是租客；三是该类案件如果被认定为合同诈骗罪，犯罪数额应当如何准确计算。对上述三个争议问题的不同认识直接影响到同类型案件的司法处理路径、刑事案件涉案财物分配以及被告人量刑轻重等重要事项。

二、长租公寓暴雷案件的法律定性

在該类案件罪与非罪的法律定性问题上，有观点认为应全部作为民事纠纷处理。理由是该类案件中通常存在真实房屋租赁经营，故即使经营失败暴雷，也只能被评价为商业冒险行为，不宜将案件定性为合同诈骗罪。笔者认为应视案件具体情况来分析是否构成犯罪，如果案件中行为人以非法占有为目的，采用“高进低出”“长收短付”的方式，套取租客租金随意挥霍并造成巨大经济损失的，符合合同诈骗罪犯罪构成要件，应认定为刑事犯罪案件。从犯罪构成要件角度来看合同诈骗罪，主观上要求行为人以非法占有为目的，客观方面是采用虚构事实、隐瞒真相的方式对被害人实施欺骗，法益侵害结果则是使被害人陷入错误认识而交付财物，从而导致经济损失。

（一）客观方面隐瞒真相使被害人陷入错误认识

从犯罪客观方面来看，部分暴雷案件中行为人存在“隐瞒真相”的诈骗犯罪手段使得被害人陷入错误认识。“合同诈骗罪在客观方面表现为行为人在签订、履行合同过程中，采取虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段，骗取合同相对方当事人数额较大财物的行为。”［4］欺骗行为是诈骗类犯罪的实行行为，既可以表现为行为人积极主动的“虚构事实”方式，也可以表现为消极被动的“隐瞒真相”方式。司法实践中，行为人仅实施隐瞒真相行为而构成诈骗犯罪的情况较为少见，长租公寓暴雷诈骗犯罪案件正是这种情形。如案例中，沈某某、汝某某等人在经营长租公寓业务过程中，大部分欺骗行为表现为采用隐瞒真相的方式使对方陷入错误认识：一是向房东、租客隐瞒了“高进低出”“长收短付”套取租金形成资金池的真相。房东、租客由此陷入错误认识并对其中存在的巨大风险一无所知。二是向房东 、租客隐瞒了资金池中的资金流向有很大比例用于个人购车、购房、归还个人债务、对外投资等。三是向房东、租客隐瞒了不具有长期履约能力的真相。沈某某、汝某某建立捷骜公司等租赁平台几乎不具备自有投入资金，完全“空手套白狼”依靠骗取租客租金进行周转维持，且随着“高进低出”的亏空和资金的挥霍使用，窟窿越来越大，只有依靠增量租客预交租金才能暂时把窟窿填上，这种新钱填旧账的方式也均向租客和房东隐瞒，如果房东、租客未陷入错误认识，也不可能愿意参与。

（二）主观上存在非法占有目的

对于在经营长租公寓过程中采取“高进低出”模式，是否可以就此认定为具有非法占有目的，有观点认为，有些长租公寓虽然“高进低出”，但其目的是为抢占市场，其运营不善也会有倒闭风险，也会对社会造成严重影响，但从主观目的来看并不是以非法占有为目的。［5］笔者并不赞同该观点，因为行为人采用“高进低出”的亏钱经营模式是否应被评价为具有非法占有目的，其动机是否系为抢占市场并非需要关注的重点，主要还是要看这种“高进低出”消耗的究竟是谁的资金，究竟是以谁作为经济受损的风险承担者。如果行为人“高进低出”抢占市场“烧”的是自有资金或者是风投资金，那么这种烧钱抢市场的行为当然不能被认为具有非法占有目的。但如果“烧”的是与经营无关的租客的租金，资金链断裂后是以租客、房东为风险承担者的，那么就应当被评价为具有非法占有目的。虽然“在当今万物互联的社会现状下，互联网行业‘烧钱抢占市场已经成为行业惯例”［6］，但无论如何都应遵循“风险与获利对等”的基本游戏规则。反观案例中，沈某某、汝某某等人通过欺骗把利润留给自己，把巨大风险留给租客和房东，本质上奉行的是“利润私有化、风险社会化”的做法，与骗钱去赌博无本质差别，应认定为诈骗犯罪行为。

三、长租公寓暴雷类合同诈骗案件中被害人的认定

在构成诈骗犯罪的前提下，此类案件仅应将租客作为被害人，不宜将房东也列为被害人。

（一）租客因被骗直接受到经济损失

这类案件中，行为人通常骗取了租客的租金，其合同诈骗行为使租客遭受了经济损失。从民事法律关系上看，如果长租公寓平台与房东之间是房屋出租代理关系，那么长租公寓平台公司向租客收取租金则应属于代理房东收取房租的行为，即使之后长租公寓平台公司资金流断裂且未将其代为收取的房租交给房东，也不免除房东继续将房屋出租给租客直至租金所对应的租住期限届满的义务，在这种情况下有财产损失的是房东。但实际上，大部分暴雷案件中不管长租公寓平台与房东签订的合同名称为何，通常会在合同条款中就平台应向房东支付的房屋租金、支付方式、支付期限、优先续租权等事项作出明确约定，并约定无论平台是否实际将房屋出租，均需按月向房东支付租金。另外，平台在将房屋出租给租客的过程中，也常常并非以代理房东名义出租，而系以自己名义与租客约定租赁事项并收取租金。如案例中，按照沈某某、汝某某等人与房东、租客签订合同的实际内容来看，平台公司分别与房东和租客存在独立的房屋租赁关系。既然是两个独立的房屋租赁关系，房东在未按约收到平台公司应交纳房租的情况下自然有权将房屋收回，租客因此遭受的经济损失在民事法律上只能向平台公司主张赔偿而不能拒不退出房屋。

（二）房东的经济损失并非诈骗直接导致

此类案件中部分房东确实可能受到经济损失，但不能认为是合同诈骗犯罪行为直接导致。在部分长租公寓平台资金链断裂后，房东不能按时收到长租公寓平台公司支付的租金多会以平台公司违约为由要求收回出租的房屋，限期要求租客搬离房屋。其中可能会有部分房东在了解真相后，觉得租客已向长租公寓平台公司交纳了房租，不忍心将租客驱离，故同意租客继续租住到租金对应期满。笔者认为，上述部分房东与租客达成“和解”同意租客继续租住或减免部分租金的情况，实际上是刑事案件发生后房东作为案件关联方自行与租客达成了新的民事协议，并不能由此改变租客仍是实际上的刑事案件被害人的事实。故在案例中，司法机关将租客作为刑事案件被害人，而仅将房东作为与案件有关的证人。

四、长租公寓暴雷类合同诈骗案件中诈骗数额的认定

对于该类案件犯罪数额的计算，笔者认为应将行为人收取租客租金后，不能履约的金额认定为合同诈骗数额，同时在计算诈骗数额时应扣除案发前退还给租客的租金金额。

（一）已履约金额应予扣除

“长租公寓暴雷型”合同诈骗行为手段主要是“没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同”的诈骗模式，笔者认为其中已履约部分的数额应从合同诈骗犯罪数额中扣除。一般来说在计算犯罪数额时，“犯罪成本不从犯罪数额中扣除”是基本规则，故如果所谓的“履约行为”是合同诈骗欺骗行为的一部分，这种履约不能达到被害人的交易目的，已履约的内容不应从犯罪数额中扣除。如，行为人向被害人销售宣称为“97水蓝印”的高档普洱茶七饼售价为238000元，但实际上出售的普洱茶为低档普洱茶，经鉴定价值仅为4000余元。在该案中，被害人所欲购买的是特定的高档普洱茶，主要目的是对“97水蓝印”高档普洱茶进行收藏、投资，而行为人用低档普洱茶冒充高档普洱茶出售给被害人，与被害人交易所欲达到的收藏、投资目的无关，故即便低档普洱茶具有一定价值，相关成本也不能从犯罪数额中扣除。［7］但前述不予扣除的规则也存在例外，如果行为人所支出的犯罪成本系被害人所欲达到目的之一部分，那么这些支出的成本应当在计算犯罪数额时扣除。如案例中，租客向沈某某、汝某某等人支付租金的目的就是在相关房屋中租住一定的期限，尽管因沈某某、汝某某等人采用诈骗的方式使得众租客并不能住满相应期限，但租客已经租住的期限应视为系租客所欲达到的租住目的一部分，在计算犯罪数额时，应当把租客实际上已租住期限部分的金额扣除。

（二）案发前已归还的租金金额应予扣除

相关司法解释对犯罪数额的计算也体现了案发前已归还的数额应予扣除的精神，如最高法《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第3款规定：“集资诈骗的数额以行为人实际骗取的数额计算，在案发前已归还的数额应予扣除。行为人为实施集资诈骗活动而支付的广告费、中介费、手续费、回扣，或者用于行贿、赠与等费用，不予扣除。行为人为实施集资诈骗活动而支付的利息，除本金未归还可予折抵本金以外，应当计入诈骗数额。”对于该司法解释条文所述内容，笔者认为可以概括为：集资诈骗案件中的相关数额是否从犯罪数额中扣除，主要看集资参与人是否因此实际获益。该款司法解释规定案发前行为人归还给集资参与人的钱款应从集资诈骗数额中扣除，体现了集资参与人实际获益应扣除的规则。规定行为人为了实施集资诈骗而支付的广告费、中介费、手续费、行贿费等不得冲抵扣除犯罪数额，是因行为人的该部分花销与集资参与人利益无关。规定行为人支付的利息如果本金未归还的可折抵，否则应计入诈骗数额，依照该规定，若行为人向某集资参与人支付了部分利息，而骗取该集资参与人的本金未全部归还的，则支付给该集资参与人的利息可抵扣行为人骗取该集资参与人本金部分的犯罪数额。但如果行为人向某集资参与人支付了部分利息，同时对该集资参与人的本金也已全部归还，则不能将支付给该集资参与人的利息数额从骗取其他集资参与人的犯罪数额中抵扣，这体现的还是集资参与人是否因此实际获益的规则。

虽然目前有关司法解释并未明确合同诈骗罪案发前行为人向被害人归还所骗的钱款是否要从诈骗数额中扣除，但笔者认为可参照适用集资诈骗司法解释的有关规定。故案例中，在计算沈某某、汝某某等人的合同诈骗犯罪数额时，扣除了案发前行为人已部分归还被害人的租金金额。

*上海市人民检察院第二分院第三检察部四级高级检察官［200070］

**上海市浦东新区人民检察院第三检察部二级检察官助理［200135］

［1］ 参见孙浩：《长租公寓经营模式及法律问题探析》，《长春师范大学学报》2021年第11期。

［2］ 參见郑孝仁：《“长租公寓诈骗”案件侦防研究——基于经济风险感知理论的应用分析》，《福建警察学院学报》2022年第5期。

［3］  参见《蛋壳暴雷！大学生租户烧房跳楼 是谁在压榨当代年轻人》，哔哩哔哩网https：//www.bilibili.com/read/cv8760960/，最后访问日期：2023年12月2日。

［4］ 高铭暄：《新型经济犯罪研究》，中国方正出版社2000年版，第262页。

［5］ 参见林超、杨鲍：《长租公寓犯罪问题及防控措施研究》，《辽宁警察学院学报》2022年第4期。

［6］ 李立娟：《网约车混战第二轮》，《法人》2018年第5期。

［7］ 参见郑毅、段凰：《阚莹诈骗案——诈骗数额的计算与扣除》，载最高人民法院刑事审判第一、二、三、四、五庭主办：《刑事审判参考》（总第124集），法律出版社2020年版，第70-75页。