基于区域商业生态演变的社区商业转型发展研究

薛婷婷

（浙江商业职业技术学院，浙江 杭州 310053）

一、研究背景

在中国城市化进程中， 城市新区建设的住宅小区配备一定比例的社区商业以满足居民日常消费需求。 社区商业是一种商业零售业态，具有较强的地域性，以周边住宅区域内居民为主要服务对象， 以提供日常生活商品和服务为主。 中国预计2030 年城市化率将达70%，每年将有千万人口进入城市，形成新的社区（1）。 根据国外发展经验，社区商业所占消费零售总额的比例可达40%以上，社区商业有巨大的增长潜力。 商务部等部门推进“城市一刻钟便民生活圈建设”，支持便利店、生鲜超市、前置仓等进社区（2）。 社区商业成为探索新型邻里关系、充实城市商业网络，优化居民生活圈的重要组成部分。

传统社区商业建设与运营相分离，商业经营主体依照以往惯性思维经营。但随着生活水平的提升以及商业消费方式的迭代，传统社区商业亟待创新升级。本文选取杭州市滨江区滨盛社区商业进行实证调查， 研究城市新兴区域的社区商业经营状况，分析社区商业经营发展面临的困境和影响因素。

二、社区商业经营现状

杭州市于1996 年调整行政区划，设立滨江区，位于钱塘江南岸。滨江区原为高新技术产业开发区，2002 年后滨江区快速发展， 成为2016 年G20 峰会以及第19届亚运会举办的主会场。滨盛社区是滨江最早开发的商品住宅区之一，开发时间集中在2000—2005 年，形成了之江花园、彩虹城、国信嘉园、江滨花园等小区。

本文调查研究范围是滨盛社区滨盛路沿线分布的社区商业， 从滨盛路火炬大道口到滨盛路东信大道口， 重点在滨盛路火炬大道口到滨盛路伟业路口（详见图1）。研究区域周边北临钱塘江，南临城市快速路江南大道，南北形成天然的屏障。研究区域内受其他商业设施干扰少， 有利于研究分析。 周边小区为新开发的房地产项目，社区商业作为住宅的配套设施进行建设，沿街商业设施各有不同。 开发商主要为回笼销售资金，将商铺分隔为较小面积单元出售，散卖散租为主要方式。 也另有属于公建配套用房，全体业主所有，再由物业集中出租管理。

图1 研究区域及商铺区位图

滨盛路沿线从伟业路口至火炬大道口南北两侧的商铺，北面主要为国信嘉园小区底商，南面为江滨花园的底商，南侧业态与北侧商铺形成互补的关系，使得街区两侧的各业态分布趋于均衡。 南北两侧的商铺，以零售服务（小超市、烟酒行、花店）、房屋中介、生鲜（水果店、小菜场）、餐饮食品（面馆、面包店等）、服饰、美容休闲（美容美发、推拿）、生活服务（洗衣房、宠物、手机维修）等业态组成。 两者的业态占比和数量，呈现不同的情况。 本文以2020 年4 月为时间基点，与2021 年2 月份现场调研的时间相比较，分析商业业态经营的变化。

2020 年4 月份,据笔者统计，北侧的商铺共109间， 主要经营业态中餐饮食品占22%、 房屋中介占16%、零售服务占15%，生鲜和服饰各占14%，其他业态占比较小，业态总体分布比较均衡，以服务社区居民日常生活需求为主。 2020 年4 月的时间节点是新冠疫情发生并严格管控的2 个月后， 社会生活逐步恢复的时期。经现场调查，各业态的空置店铺达到30 间，占28%。 其中以服饰类、生活服务、房屋中介类业态关店数量最多，分别占53%、44%和41%。

南侧的店铺共79 间，其中服饰占42%，为主要经营业态，生鲜占14%，生活服务占13%，餐饮食品占11%、零售服务占10%，其他业态占比较小。2020年4 月，经现场调查，南侧各业态的空置店铺有24间，占30%。 其中以生鲜、美容休闲、餐饮食品类业态关店数量最多，分别占73%、60%和44%。 南北两侧店铺合计共188 间，关闭54 间，总计29%的商铺关闭，详见表1。

表1 2020 年4 月滨盛路南北两侧商铺经营状况统计 （单位：间）

在2021 年2 月份， 再次对商铺经营状况进行调查。 北侧109 间店铺， 其中正常经营的店铺86间；关店23 间，占21%。 与2020 年4 月相比，关店的数量有所下降，但是统计这期间一直稳定经营的共56 间，即没有更换的比例为51%。 在10 个月期间有49%的店铺进行更换，有些店重新开业，业态类型发生变化，有些业态不变但店铺名称、经营的具体产品与经营者发生更换。 南侧店铺共79 间，其中正常经营的店铺66 间；关店13 间，占16%。 与2020 年4 月相比，关店的数量有较大的下降。 统计该期间，一直稳定经营的共38 间。 另外，医疗服务业态店面，从原来的7 间增加到12 间。 南侧店铺没有更换的比例为48%，即在10 个月期间内，有52%的店铺进行更换。 两侧商铺合计共188 间，关闭36间， 有19%的店铺关闭。 统计2020 年4 月至2021年2 月期间，共有50%的店铺进行更换，详见表2。

表2 2021 年2 月滨盛路南北两侧商铺经营状况统计 （单位：间）

滨江滨盛社区从2001 年开始建设， 周边住宅区建成于2005 年， 成为整个滨江区居住氛围最成熟的商圈之一。 根据采访一些租赁商铺的商户反馈，在2016 年前商铺很少出现等租现象，有转租发生时，立即有人承租，按三年一签的合同，一般至少经营三年以上。 但自2016 年后，商铺转手率上升，现在经营三年以上的店铺已比较少见。 作为城市新兴区域的商业住宅底商， 出现商铺换手率大幅上升，店铺空置率上升的现象。 北侧商铺单间租金曾高达18—22 万元，现下降到10—16 万元。 出现免转让费，业主直租等方式，甚至有9 间店铺空置时间长达10 个月，还出现店铺集中招租现象。 笔者思考是疫情限制人员流动后的短期现象，还是多重因素的影响作用下，使得商铺经营困难。

三、影响因素分析

社区商业是面向社区居民的商贸服务业，将研究的街区作为商业供给整体进行分析，根据区位理论、供给需求理论、竞争环境理论等来分析相关的影响因素。 区位理论将城市空间进行结构等级划分，有同心圆地带理论、扇形理论、多核心理论等土地利用模式，将城市各区域功能进行差异定位（3）。本文街区商业呈现带状分布，不同类型的商业体因交通可达性不同，商业供给主体相互竞争，影响区域商业生态的布局。 根据商业空间物理布局和街区商铺的经营情况，影响滨盛社区商业经营的外部因素有实体线下店铺与线上电子商务、 生鲜电商竞争；经营合规性改变如环保法规修改；周边商业布局的影响如城市综合体开发；突发事件如新冠肺炎事件的影响等，导致商铺经营状况的变化。

（一）电子商务的影响

根据商务部发布 《中国零售行业发展报告(2018—2019)》，电子商务随着大数据、人工智能等新技术的广泛应用，服务模式多元化，原来难以实现线上交易的生鲜类生活消费用品，也可以通过线上电子商务平台完成下单、配送。2013 年后，中国开始进入移动互联网时代，2014 年5 月京东上市，2014 年9 月阿里上市，2018 年9 月以本地生活服务平台为主的美团上市，标志电子商务的蓬勃发展和对消费者产生持续渗透的影响。 2018 年开始，生鲜O2O 电商平台如每日优鲜、叮咚买菜、盒马等相继成立，打造“门店附近3 公里范围内，30 分钟送货上门”的服务方式，使电商的渗透率进一步提升，用户群快速增加。 在这个过程中，所覆盖的产品从服装、电子产品、食品饮料等到日常杂货再到生鲜等，逐步使得社区商业经营的生鲜服务、小超市、便利店等各业态面临全面的线上竞争压力。 在2020 年疫情防控期间，为减少接触式、体验式的消费方式，居民更加依赖线上交易模式，进一步冲击传统线下商业模业，影响居民的消费习惯。

（二）政策法规的修改

为保护和改善环境，推进生态文明建设，促进经济社会可持续发展，2016 年4 月11 日《杭州市服务行业环境保护管理办法》修订发布。 其中第六条规定，产生油烟、噪声等污染服务项目，在居民住宅楼相邻接要设立专用烟道。 第七条规定，严格控制在距离居民住宅楼15 米范围内新设产生油烟、噪声等服务项目，若确需设立要征求项目所在地周边公众的意见。 第十一条规定，产生油烟的服务项目,经营者必须配套和设置污染防治设施, 排放标准应当符合国家和地方规定。 法规的修改，进一步强化了政府监督的责任，早期建成时符合法规要求的餐饮小店，因新营业执照变更，将严格按照新法规执行。 作为社区商业中传统的主流业态，餐饮小吃店这类不容易被线上电商替代的业态，一般经营状况稳定，收益比较良好的。 但因法规的实行，不再符合新的环保要求，部分餐饮小店必须做出经营调整。

（三）周边商业生态变化的影响

随着城镇化进程的加速，各种商业综合体伴随着杭州房地产业的发展而兴起。 2016 年12 月杭州滨江宝龙城开业，紧邻研究区域，社区商业覆盖的消费群体与宝龙城辐射范围内形成重叠。 宝龙城业态类型丰富、提供多元餐饮服务等优势，吸引周边社区居民的日常购物、就餐。2017 年9 月，滨江龙湖天街开业， 距离研究区域以东4 公里, 是一座体量24 万平方米的商业综合体，业态齐全，品牌丰富，分流了有较高消费需求的居民。2018 年10 月，滨江世茂滨纷谷开业， 距离研究区域以西1.5 公里， 配置1.5 万方的开放式空间，以24 小时轻奢邻里生活中心为目标， 区别于购物中心的体量和传统社区商业，将美食、休闲、生活、娱乐业态整合在一起，为周边社区居民提供更高品质的生活体验。 2019 年12月，彩虹农贸市场开业，位于研究区域以西1 公里，农贸市场由当地政府投入， 场内设有居家养老服务、社区卫生服务、文化体育活动场所，成为“便民综合体”。 从2016 年底开始至今，两个商业综合体、一个新型社区商业（邻里中心）、一个新型便民综合体包含农贸市场相继开业，形成高、中、低三个档次。 特别是处于宝龙城、彩虹农贸市场两者近距离的辐射影响，对本文研究的传统社区商业形成挤压效应，详见图2，使得社区商业经营供给竞争加剧。

图2 滨盛路沿街商铺与周边商业关系示意图

（四）新冠肺炎疫情影响

2019 年底发生的新冠肺炎疫情，各行业都受到影响。 在最关键时期内，交通运输、旅游、餐饮都暂时停工。 在举国上下共同抗击疫情的努力下，中国取得关键性的胜利，第一、第二产业迅速复工复产。但是第三产业中的旅游餐饮、批发零售、文化娱乐等行业受疫情冲击，明显抑制了消费需求。 在疫情管控下，为防止传染性，减少人员聚集和流动，外来人员不能及时返城复工。 本地消费者外出采购明显减弱，日常消费通过线上购买来替代。 线下用户开始向线上转移，特别是到家平台交易的电商，能够提供及时配送服务的生鲜电商订单量开始大幅增加，但总体消费量下降。 社区商业零售店铺，因周边人流量、到店消费的减少，经营出现困难，影响商业店铺后续的承租。 新冠疫情从总体上影响社区商业经营，但刺激医疗服务等药店业态。 本文现场调查中反映出医疗服务药店数量有所增加，是社区商业快速调整经营业态的结果。 从调查中，可以看出随着时间的推进和多重影响因素的叠加，社区商业经营面临更多的不确定性。

四、对策和建议

城市商业综合体和电子商务发展的长期影响以及新冠肺炎疫情对经济社会产生的短期冲击，使传统的社区商业经营面临困境， 业态类型发生变化，商铺的空置率上升，空置转租时间明显超过以往。 而社区商业是城市的重要组成部分，与城市活力息息相关。 因此，必须重视改进社区商业经营状况，形成多元的商业设施，促进城市健康地发展。

（一）转型升级，优化调整现有业态经营

要从消费者角度出发，重视周边需求变化即消费者消费习惯和心理的变化，调整业态、引入新零售、新业态、新模式服务市民。 丰富业态类型，发展社区电子商务，以线下门店与电商相结合，融合线上线下，打通线下最后一公里，推出面向社区的服务如开展基于网络送货、送餐、维修等上门服务。 把握社区商业核心功能是“便民、利民”，增加家政、再生资源回收等业态，充分理解所在区域的消费习惯和需求。 业态配比偏重以主妇、儿童及老年人为消费对象，做好经营项目定位，更加贴近周边家庭消费，为社区居民提供精准服务。 稳定社区商业经营者，可考虑加盟一定数量的连锁经营企业，引入服务品牌，减少经营成本，实现部分经营的专业化。 培育一批稳定的消费者，为居民提供日常生活需要的商品和服务。

（二）加强商业设施整体规划，合理配置区域商业资源

要从商业开发商角度出发，思考社区商业的开发模式。 新型社区商业要在定位、选址规划、业态组合、招商运营等方面构造新型社区商业建设运营模式。 将单一的社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，可以使住宅物业产生溢价，减轻开发社区商业和自持物业所带来的资金投入沉淀成本。 借鉴国外社区商业设计理念，实行社区商业开发和经营分离，形成租赁资金较低，经营承租期限较长的方式（4）。规划要具有超前性、专业性和业态的多元性，功能定位上要更加细化。 要以新型社区服务的理念，让未来的入住居民感受到切实优质的社区服务。 各种类型的商业业态在设计初期要进行线上线下、高端与平价、多品牌和无品牌的综合考虑，使社区商业所引入的商户更加品牌化、连锁化。 主力商户的招商工作前置化，提前进驻，提前设计，用定制化思路解决餐饮、娱乐等业态噪声、卫生环保等问题，避免影响社区居民的正常生活。 社区商业要形成复合型产品内容，满足养老、商务、娱乐、消费等社区综合功能的需要，形成商业领域复合型竞争力的核心优势。 在注重开发的同时要更注重运营，将住宅和商业地产相结合，形成长期经营理念，使社区商业真正成为承载社区生活的重要平台。

（三）政府积极投入，重视社区商业的社会综合服务功能。

要从政府角度出发，根据市场不断地变化加强区域商业设施整体规划，商业综合体与社区商业配比要合理，形成互补模式、良性竞争的动态生态系统。 要避免社会资源浪费，促进商业经济协同发展，避免商圈叠加，使商业资源合理配置。 调动开发商在自持物业部分，配备社区商业项目，注重本土化经营者，打造将多种商业业态和功能集聚于一体的新社区商业。 借鉴新加坡的邻里中心开发模式，由政府规划建设标准，并由政府委托部门统一经营管理（5）。 邻里中心所有的业态集中式布置，商铺的聚集设置能满足居民一站式购物需求。

推动“未来社区”建设，“小而美”新型社区商业利用信息新技术、流通新模式、消费新形式、商业新价值，重新布局城乡社区商业，提供丰富多样的业态组合，使业态配比更加科学、信息技术应用更加充分、居民消费更加便捷。 政府要积极参与，实现社区商业便民、利民的功能，为居民提供重要的生活保障。 社区商业是社区建设的重要组成部分，要让社区商业正成为家的延伸， 加强居民的社区认同，促进社区融合，完善现代化社会治理体系。