论新时期物业管理公司如何加强财务管理及会计核算

方益君

（宁波市海城投资开发有限公司，浙江 宁波 315000）

物业公司作为现代化服务企业，与居民的生活密切相关，尤其是在疫情防控特殊时期，物业公司为组织疫情防控工作，维持居民稳定的生活秩序做出了重大贡献，其受到社会各界的广泛关注。

新时期，物业公司的业务类型、内容越来越多，对会计核算以及财务管理工作提出新的挑战。因完善的财务管理和会计核算不仅事关物业公司的资金，还影响其服务质量，决定其运行稳定性的重要因素，因此，物业企业应当更加关注，集中力量解决财务管理及会计核算工作中存在的问题，为实现高效运营建立保障。当前，物业公司在财务管理、会计核算方面存在较多不足，加强对该环节工作的研究具有重要意义。

一、物业公司运营的特点

第一，物业公司运营具有特殊性。物业公司受业主委托，对房屋建筑、业主、承租人进行持续性服务管理。相比于其他服务行业，物业公司服务涉及不同综合体，如小区、店铺、酒店、写字楼等，内容除特定的房屋建筑物及配套设施外，还涉及物业的公共设施及植被绿化等。物业公司往往会根据不同的项目成立相应的分公司或项目开展二级核算。

第二，物业公司具有复杂性。相比于传统的服务行业，物业公司日常运营管理具有综合性特点，需要为业主提供全方位、持续性、多层次、全天候的物业服务，而且物业公司面对的业主往往又不是一个整体而是由分散的个体组成，需要面对不同业主满足不同需求。

第三，物业公司的运营呈多样性特点，涉及车辆管理、设备维护、植被养护、环境管理、清洁卫生、消防安保等，涉及代管、代收代付及自身的收入成本费用，决定了物业公司会计核算、财务管理工作的多样性[1]。

二、物业公司会计核算及财务管理中存在的问题

（一）内部缺乏对会计核算及财务管理工作的重视

多数物业公司的会计核算及财务管理处于初级阶段，内部不够重视。一方面，物业公司管理层主导会计核算与财务管理工作，但因其缺乏认知，仅重视提升物业服务，忽视了会计核算、财务管理工作，缺乏相应的人员、资金投入，并不重视加强统筹与协调，导致各项工作开展低效。

另一方面，因公司内部缺乏良好的会计核算与财务管理工作氛围，导致财务人员也缺乏重视意识，未认识到其对公司内部建设的重要意义，财务风险难以及时发现，更难以支撑物业公司制定战略管理决策，不利于推动物业公司长远发展。

（二）缺乏完善的财务管理与会计核算制度

相比于西方发达国家，我国物业公司起步较晚，财务管理、会计核算基础薄弱，内部缺乏管理经验，导致各项工作难以有效开展，具体表现在以下几个方面。

第一，会计核算未完全依据《会计法》及相关制度开展工作，缺乏统一的账目管理标准、清晰的收支科目。第二，因数据传递不力或错误，影响会计信息的完整性、及时性、真实性。第三，财务管理、会计核算的手续以及流程不足，监督不到位。各项问题均阻碍着物业公司的财务管理、会计核算工作高效开展，无法保障会计信息真实、完整，使得财务数据信息难以支撑企业制定科学的战略目标。

（三）对资金管理的重视不足

首先，在物业公司管理过程中，管理层并未认识到资金管理对内部运营的重要作用。管理层认为资金管理是财务部门的职责，并不关心各项资金管理事项。此外，资金管理容易受管理层个人意志影响，资金收付方面具有较强的随意性，缺乏计划性、预见性。

其次，物业公司缺乏完善的资金管理制度，难以有效规范员工行为，容易使得企业内部产生资金浪费的现象。

最后，多数物业公司规模较小，存在较多的投资业务短板，其投资渠道有限，缺乏专业的投资队伍，可能导致投资方向错误，物业公司未能获得预期理想的投资回报，甚至长期亏损，资金占用，出现内部现金流不足的问题[2]。

（四）预算与实际业务脱离

现阶段，部分物业企业中存在预算与实际业务脱离的现象，导致预算结果偏差较大，影响预算执行效果，分析其原因有以下方面：业务、财务部门长期相互独立，预算编制时业务部门参与度不够；预算管理时，财务部门依据“收入按时来，开支不超支”的基本原则开展预算管理工作，其关注的重点在于经营数据与预期是否符合、公司账务的风险问题，但预算管理完全与业务部门脱节，采取这种管理模式，财务部门难以支持业务部门，对公司整体发展产生制约作用。

（五）管理人员水平不足

财务管理人员综合素质水平不足，导致实际工作中出现许多问题，如出现建账不规范、审核不到位、财务数据处理不准确、报表编制不规范、数据分析不精准等，不仅加大财务管控成本，而且财务数据无法为公司所用，影响公司的经营决策和长远发展。

三、物业公司会计核算及财务管理工作优化意见

碧桂园物业在国内享有较高的知名度，其重视加强财务管理。在提供基础的物业服务过程中，保安、保洁、保绿、维保需要大量的人员，因此，人力在内部成本所占的比重较高，随着经济发展，碧桂园物业人工成本逐年上升，但难以实现调整物业服务费，若采用牺牲服务品质达到压缩成本的目的，必然会影响业主口碑，对物业企业持续稳定发展不利。

因此，碧桂园物业在财务管理工作中实行片区管理，截至2017年底，碧桂园物业在全国27个省份拥有庞大的项目，其采用区域制度或开展城市公司的方式建立总部、区域、项目的三级管理体系，以总部为龙头，制定完善的战略发展目标，加强财务管控，以预算为导向，以区域为纽带，通过承上启下，实现有效的财务管控，促使基层全面把握经营预算、费用管控、财务核算、数据处理等，总部抓好预算、资金、风控，实现对预算、资金、税务的综合管控模式。

此外，碧桂园物业推行专款专用，在专项改革过程中，例如机械化、智能化改造需要大量资本支出，投资额较大，见效周期也更长，会对指定区域的经营业绩评价产生一定影响，降低区域投资以及改革意愿。这时便考虑专款专用、垂直投资、转移支付的模式。同时，也可针对内部软性服务实行专款专用，例如升级管家服务、储备人才、信息化建设方面的投资进行单列，分配相关责任，加入区域决算考核，有效区分经营成本、专项成本，落实好区域专项投资工作。

碧桂园物业重视财务管理工作，也启示各大物业公司通过优化财务管理工作，才能全面提升自身竞争实力，这需要物业公司分析自身实际，及时解决财务管理中的短板。本文针对物业公司财务管理普遍存在的不足提出相应的优化意见，具体从以下几个方面展开。

（一）加强对会计核算及财务管理工作的重视

为保障物业公司会计核算、财务管理工作高效开展，需要增强内部人员重视意识，以确保各项工作有序落实。一方面，应注重增强物业公司管理层的重视意识，明确提升会计核算以及财务管理工作质量对于公司发展的推动作用，从而加大投入，做好统筹与协调工作，为各项工作顺利开展提供良好的保障。此外，物业公司也需加大对会计核算、财务管理工作的宣传力度，以便形成良好的工作氛围，引导各项工作向好发展。另一方面，物业公司可建立相应的管理机制，约束相关人员，严格依据规范开展各项工作。

（二）健全财务管理与会计核算制度

物业公司需对内部财务管理与会计制度进行完善，使财务管理与会计核算制度依据内部实际工作情况加强动态化调整，及时解决存在的问题。

首先，要建立完善的财务管理制度，对各项工作加以规范、控制、监督。其次，在会计核算中要严格依据财政部颁布的《企业会计准则》和其他相关规定，根据公司实际情况合理设置会计科目，统一编码，实现有序管理。再次，利用现代化信息技术水平，如ERP信息管理系统，高效利用各项信息资料，为推进各项工作顺利开展提供依据，并为物业公司制定决策提供依据。最后，建立完善的流程标准，确保会计核算、财务管理工作依据流程标准开展，提升各项工作效率。

值得注意的是，物业公司的财务管理制度要遵循全面性原则。一是要明确内部财务机构的设置、财务人员的基本职责，例如：设置会计、出纳、收款员、资产管理员等相关岗位，全面负责财务管理与核算工作，并明确不同岗位财务人员的职责，工作开展过程中应当遵循的纪律；制度制定也要明确财务核算原则，包括会计记账方法、会计核算准则、会计记录的处理等；制定完善的预算管理制度，对预算编制方法、程序、执行、时间等加以规定；在内部资金管理制度方面，要对资金集中管理、银行账户、印章、资金管理检查责任等制定相应的规范；严格规定货币资金往来以及结算管理工作，明确责任主体、票据的签发、现金及银行日记账、往来款项结算工作等；制定完善的申购物品及存货管理制度，明确物品申购流程，日常存货管理规范等；重视制定固定资产管理制度，全面涉及固定资产购入、盘点、折旧、归口管理等。

二是在财务收支方面也要建立严格的规定及管控，对资金支付审批权限、审批流程、收款的标准、票据的领购存、款项的交纳时限、入账要求、管理报表的整理、复核、审核都要有明确的规定，专人负责。

三是在会计核算方面，物业公司往往会根据不同的项目成立相应的分公司或项目开展二级核算，对涉及统一的会计科目，如营业收入、营业成本、管理费用、其他应收应付款等，营业收入中的物业费、停车费、工本费等，营业成本中的人员费用、维修费用、保洁、绿化等以及其下设科目，均可在会计核算以及财务管理制度中加以明确，对特殊项目各分公司可根据实际情况自主确定并上报总公司，利于公司管理和提高会计核算工作的效率[3]。

（三）加强企业资金管理

首先，为全面提升物业公司资金管理效果，需要转变管理层的认知，使其明确资金是保障物业服务质量的前提，与财务人员配合，共同履行好内部资金管理的职责。

其次，物业公司需建立完善的资金管理制度，通过制度确定不相容岗位及监督方法，避免违规使用资金或收款员收入未及时入账甚至出现挪用现象，一旦发现违规问题一定要严加惩处，为严格执行资金管理制度建立良好的基础。

最后，物业公司可合理规划投资，提升投资收益，若内部盈利状况良好，可制定中长期资金规划，促使闲置资金得以合理利用，提升资金使用收益。在资金投资过程中，物业公司要确保资金安全，以风险性较低的理财产品、国债产品为主。

此外，大规模物业公司也可通过并购中小物业公司，实现快速扩张，形成有效的规模效应，以全面提升内部资金管理能力[4]。

（四）全面提升企业预算管理水平

新时期，物业公司要加强业务、财务部门之间的沟通，促进部门之间信息有效共享，避免预算管理脱离业务部门，产生较大的预算偏差。在预算管理工作开展过程中，财务部门必须积极与业务部门沟通，结合公司业务状况开展预算编制工作，通过业务部门充分参与，预算编制更加科学合理，得到业务部门充分认可，才能在工作执行环节切实落实好自身的工作职责，确保实现预算目标，提升物业公司预算管理水平[5]。

（五）加强内部绩效考核

物业公司需要建立完善的绩效考核制度，针对不同岗位、不同职责制定相应的考核办法，以员工实际工作完成效率、质量为基础进行考核并与个人待遇、晋级挂钩，全面调动员工的主观能动性，提高工作效率，提升企业的核心竞争力，推动企业的长远发展。

对财务人员绩效考核可以从以下方面展开，设置相应的标准：是否按照公司财务制度的规定，及时办理现金、银行结算业务，及时登记现金、银行日记账，做到日清月结，及时进行对账，发现未到账及时查明原因并及时处理；对收到收入是否与合同进行核对确认，对逾期的收入是否及时督促业务部门进行催缴；是否严格执行公司各项制度，各项支出及经济合同的审核是否到位，是否做好财务监管工作；是否能够及时、准确地做好各项收入、成本、费用、利润、固定资产等会计核算工作，做到按时记账、结账，账目是否清晰、真实准确，附件是否完整，账账、账实、账款、账证、账表是否相符；是否及时、准确编制、报送会计报表，是否如实反映企业的财务状况；对会计凭证、账簿、报表等保管情况，是否存在丢失、损坏、涂改以及随意损毁的现象；是否严格执行国家税收政策，按时进行纳税申报，避免税收风险；是否精准对账务状况进行分析；对预算管控是否到位等[6]。

在标准设立的基础上，设定相应的评价指标，对财务人员的工作情况加以评价，对工作表现优异的财务人员及时加以奖励；对表现较差的人员要与之沟通，分析工作问题产生的原因，及时加以规避，对违纪严重的要严惩不贷[7]。

（六）建立完善的财务监督体系

物业公司要建立完善的财务监督体系，提高自身财务监督能力，以有效解决会计信息失真、财务管理失控等各项问题。

首先，监督物业公司收入，监管物业费、车位管理费等主营业务收入，确保具备健全的缴费流程、服务机制，监管好收费记录数据、收费标准文件、退费管理系统等。

其次，监督物业公司各项支出。事前财务部门应参与商品、服务的采购流程，对业务部门相互监督、制约，保障物料、服务采购公开、公平、公正，严格审查供应商资质，剔除不合格的供应商，取得最优的成本。支付时严格按公司各项制度规定，参与各项支出的审核。

最后，建立内部审计制度，对企业的经营活动进行监督评价，查漏补缺，及时发现问题规避风险，减少损失。完善的财务监督体系可以做到有效的事前预防，并加强事中控制、事后问责，做到全过程有效结合，确保各项费用支出合理，财务管理工作高效开展。

（七）重视提升财务人员综合素养

当前，物业公司为保障各项财务管理工作高效开展，需要提升财务管理人员专业素质，保障工作开展规范、有序。

一方面，在人才招聘环节，制定完善的人才聘用标准必不可少，对财务管理人员的工作经验进行全面考量，依据物业公司的服务性质高效开展财务管理工作，保障岗位工作职责有序落实，推动公司财务管理工作创新发展。

另一方面，物业公司也要重视对现有的财务管理人员加强培训，全面提升其专业能力、综合素养，促使其掌握现代化工作技能，以物业公司特点为基础，有效加强资源管理、资金管控、成本控制，提升物业公司的服务水平与综合竞争实力[8]。

四、结束语

综上所述，物业公司在社会生活中扮演的角色至关重要，因此，为提升物业公司发展质量，应及时解决财务管理以及会计核算中显现出的各种问题，以物业公司实际情况为基础，立足于多个角度，制定合理、可行的改革方案，推动物业公司持续向好发展。转变物业公司内部各层级对财务管理、会计核算工作的认识，营造良好的财务管理氛围，保障财务人员切实落实自身工作职责，促进提升内部运营质量；健全财务管理与会计核算制度，在各项制度的基础上开展各项工作，建立良好的内部管理秩序；重视加强资金管理，资金是保障物业公司提升服务质量的重要因素，应加以关注，合理规划使用资金，提升资金价值；重视加强预算管理，发挥财务管理价值，避免停留在基础工作层面，有效支撑企业内部决策；加强绩效考核，在财务管理工作各个层面建立相应的考核标准，提升员工危机意识，以促进提升财务管理工作效率；重视完善财务监督体系，对财务管理落实的各个环节加以监督，避免出现违规现象；提升财务人员综合素养，为全面提升财务管理质量建立良好的基础。