土地产权三维界定的技术路线及其评论

杜茎深

（1.中共广东省委党校管理学教研部，广东 广州 510053；2.中共广东省委党校城镇化研究中心，广东 广州 510053）

随着中国城市发展进入存量时代，以轨道交通、地铁上盖物业、空中连廊、地下商业街等代表的地上地下开发活动大规模涌现，高密度、垂直式的土地空间立体开发逐渐成为新常态。《民法典》第345条沿袭《物权法》之规定，推动建设用地使用权在土地的地表、地上或地下分别设立，形成土地垂直方向利用方式与权属多元化之格局，改变传统以地表为中心的产权认知与界定方式。在平面开发模式下，土地即“地皮”。土地所有权支配范围“上穷天宇，下及地心”，以平面切块为产权单元划分，以面积为度量，以二维地籍为技术支撑的二维产权界定，足以起到定分止争之作用，由此形成民法上旨在规范平等主体之间财产关系的二维产权范式。实践中，尽管土地出让合同也约定了容积率、建筑密度、限高（深）等三维参数，究其本质仍属于对产权使用内容的限制。但在立体开发模式下，为确保空间占有的唯一性，客观上要求无论是地表，还是地下、地上产权，其水平面和垂直面均需存在明确的法定产权边界，即产权客体是一个上下有高度、前后有深度、左右有宽度的“三度空间”[1]。换言之，此时土地产权是以三维化的产权客体为外在表征的三维产权形态。既往以二维方式界定土地产权已无法适应立体开发之需要，亟待引入空间维度的三维界定。

2015年，深圳市前海自贸区在国内率先探索实践以三维地籍技术为核心的土地立体化管理模式。合作区占地面积为14.92 km2，地下空间开发规模达600万m2①数据来源于《前海深港现代服务业合作区综合规划》（2013年）。，约占地上开发规模的四分之一，通过鼓励土地空间多元功能混合使用，提倡建筑空间高度复合，旨在建设高密度立体城市。针对立体开发带来权属空间管理难题，前海管理局在技术创新上应用三维地籍让权属空间“看得见”，在制度配套上完善供应政策让权属空间“摸得着”，在管理流程上建立弹性机制让权属空间“动起来”。以听海大道地下空间为例，该项目上方为市政道路，下方为地铁1、5、11号线区间及车站、综合管廊，两侧连接前海综合交通枢纽、腾讯、交易广场、华润、卓越等8个地块，空间权属极为复杂，通过采取基于三维地籍的全过程立体化报建系统，动态生产三维权属空间，有效解决了不同权属主体的立体空间分层关系。

2020年，国务院印发《关于做好自由贸易试验区第六批改革试点经验复制推广工作的通知》，提出复制推广前海自贸区“以三维地籍为核心的土地立体化管理模式”改革经验。随着先行先试地区示范带动，越来越多地区开始探索以三维方式设立建设用地使用权。研究土地产权三维界定及其背后的学理逻辑，加快构建支撑立体开发的三维土地产权范式，已成为当前中国土地管理的重大实践、政策和科学问题之一。本文旨在对已有土地产权三维界定研究文献涉及的技术路线进行结构性的总体把握。纵观国内外相关研究文献，根据其理论基础、界定起点和界定方案划分，总体上存在三条技术路线，即基于空间分离原理的技术路线、基于空间区分原理的技术路线和基于三维地籍原理的技术路线。

1 基于空间分离原理的技术路线及其理论逻辑

1.1 技术方案与实践表达

基于空间分离原理的技术路线认为，随着人类利用空间技术与能力的不断提升，土地利用不再囿于地表及其上下极为有限的空间，加之空间资源的稀缺性，使脱离地表之上空或地下的特定空间亦产生了显著的利用价值和经济利益，得以具备独立的财产属性。考虑到空间具有异于地表土地之开放性和虚拟性等固有特征，主张将空间从既往依附于土地的状态中分离出来，作为单独的财产权单元为人类所排他性支配，进而在立法上生成“空间权”这种新型财产权利[2]。尽管空间不再依附于土地，但土地之范围却不能仅以地表为限，否则土地所有权人既不能建屋掘井，亦不能挺身于地面，失去应有的效用和独立使用价值[3]。在物理上，空间与土地对垂直方向空间占有连绵不绝，具有连续性和继起性。事实上，两者乃人为之界分，表现在不动产登记簿上登记为不同财产权单元而已。可见，基于空间分离原理的土地产权三维界定，本质上是空间与土地、空间权与土地权之间相分离的法技术运作过程[4]。

这一技术路线主要体现在英美法系土地空间权立法实践之中。在英美法系，空间与土地分离之法理最早以判例形式确立。早在1857年，美国爱荷华州判决（Rodes V.Mccormick,4 Iowa,386）就肯定“空中权可以分离所有”。1898年，伊利诺伊州判决（Westside Elewared Railway Company V.Spinger,171 1.170）明确可将地表“剔除”而仅以空间为所有权的客体。1973年，著名的“俄克拉荷马州空间法”总结此前判例和学说，再次确认空间是一种不动产，其与一般不动产一样，得成为所有、让与、租赁、担保、继承的客体，并在课税及公用征收上亦与一般不动产适用相同规则。可见，英美法系是依据占用空间的垂直高度差异，通过法技术在观念层面以水平性分割，并明确其上下范围，分别以此为客体设立不同的财产权。既然空间是法律上独立的物，在逻辑上就自然存在空间所有权、空间利用权等完整的权利构造[5]。此外，英美法系还以时间尺度为产权分离。英国1947年颁布《城乡规划法》，明确私有土地之未来发展权归于国家所有。20世纪60年代，发展权作为一项规划手段引入美国，创设发展权转移制度。地方政府为缓解分区规划对私人财产权的价值减损，允许土地所有权人将未利用之发展权转移至相邻土地之上，与后者原有之发展权合并与叠加使用。该制度设计意味着将土地“未来发展利益”与“当前使用利益”视为不同标的物，进行分割处分[6]。

1.2 理论基础

空间分离原理的理论基础是产权理论。科斯等人所开创的产权理论根植于英美法系财产权社会土壤之中，存在三个显著特征：一是产权是一束受保护的权利（a bundle of rights），或者说权利集合体。至于这个集合体中包含哪些权利类型，可按照不同标准给出差异化回答，但任何人均无法列举穷尽。这是由于资产属性多样性、信息不完备性和主体行为能力有限性，使得充分界定产权的成本高昂，从而决定了产权界定的相对性、渐进性和公共领域存在的绝对性[7]，进而反映在法律上权利人完全可根据实践需要通过合同自由创设[8]。二是产权具有可分割性。产权束中的各子项权利相互之间不存在从属或依附关系，具有潜在的独立性，存在“拆解”开来独立使用与让渡的可能性。三是产权强调的是权利人的经济利益实现，不突出相对人或特定物。如巴泽尔[7]所言，产权在从财产获益的能力的意思上来说，很大程度上是一个经济价值问题。凡是能产生潜在经济价值的利益、收益和权利，在英美法系均可被定义为财产。基于这一逻辑，空间与土地的分离本质上不过是技术进步和稀缺性变化，催动土地空间资源属性及其经济价值发现，并从土地中分割出来独立为产权界定的动态过程。

1.3 研究进展

我国台湾地区学者温丰文[4]认为基于空间分离原理的技术路线是将传统由以地表上下垂直所有与利用为中心之法理，转换为以地表上面或下面横切一空间而为水平所有与利用为中心的法理，空间权之构造包括空间所有权与空间利用权，后者又分为“物权的空间利用权”和“债权的空间利用权”。这一认识深刻影响了大陆学者关于土地产权三维界定的立法路径认知。以王利明[2]为代表的学者认为空间权可以与建设用地使用权相分离，通过登记公示方法加以确定，成为一项新型的独立物权。于玮玮等[9]认为土地与空间之物理形态截然不同，两者分别是由土壤、砂石组成的混合物和由空气组成的混合物，决定了空间利用权区别于建设用地使用权。王万茂等[10]认为，顺应城市土地立体空间利用之趋势，必须确立三维土地观，将空间视为与土地相分离且具有独立价值的“物”。王者洁[11]进一步指出我国《物权法》将空间权纳入建设用地使用权，事实上否认了其独立物权的资格，已经不能适应当下及未来空间权制度生成的走向。沿着这一思路，一些学者[12-13]主张在立法上创设独立的地下空间权制度，明确界定地下空间所有权和使用权，方能加快地下空间合理开发利用。

2 基于空间区分原理的技术路线及其理论逻辑

2.1 技术方案与实践表达

基于空间区分原理的技术路线认为，在空间资源价值凸显情境下，土地不应该被视为具有“上穷天宇，下及地心”垂直支配力的“单一物”，而是由地表、地上和地下空间等诸要素构成的“集合物”。在法理上，两者区别在于，前者是以一个整体作为产权客体，后者则可分别将其构成部分作为客体设定数个产权。地上与地下空间作为土地所有权支配范围的一部分，已然具备独立物格。但空间权利独立不等同于空间权独立，除客体为地上或地下之一定范围内的空间之外，空间权与土地上的用益物权在权利的设立、效力、内容及限制等诸方面均无质之差异[14]。亦即，空间权本质是对一定空间上所设定各种权利种类的抽象概括[15]，进而主张将空间权利有机嵌入既有土地权利体系，明确区分地表、地上和地下，以使用的空间不重叠、不交叉为前提，分别以之为客体，在一宗土地之上设置数个地上权。由于这种区分是在土地所有权支配的空间范围内运行，空间所有权事实上已为土地所有权涵括。

这一技术路线主要体现在大陆法系空间地上权的立法实践。在大陆法系，地上权人享受的对他人土地之使用收益范围与土地所有权人并无差别。由此导致，土地所有权人在设立地上权于他人后，于同一土地之上下，已无剩余空间再为第三人设定空间地上权[5]。对此，德国1919年的《地上权条例》建立了次地上权制度，允许地上权人在自己支配的土地空间范围之内，以地表或上下的特定范围空间为客体，为第三人设置“次地上权”。而《日本民法典》（1966年）和我国台湾地区“民法典”（2010年）则采取了区分地上权模式，允许土地所有权人在普通地上权人享有的空间范围之内，于土地上下划定一定空间范围，为第三人设立“区分地上权”。由于区分地上权的空间本质上属于地上权人，故而要求土地所有权人或征得地上权人同意（《日本民法典》第269条之二第2句），或按照契约法理（台湾地区“民法典”第841条之三）和“无妨碍原则”（台湾地区“民法典”第841条之五），调整区分地上权与普通地上权之间的复杂空间利用关系。

2.2 理论基础

空间区分原理的理论基础是物权理论。物权理论始于罗马法，经过德国罗马派法学家汇纂，形成以潘德克顿法学为集大成的财产权范式，存在三个显著特征：一是强调概念严谨和体系周密。作为理性主义产物，潘德克顿法学通过“提取公因式”的方法抽象出一般概念，然后由总分概念的层层演绎使得法典成为一个具有高度思想性、科学性和实用性的整体，再藉由三段论式的法律适用达到“只听从抽象概念那种臆想的逻辑必然性的计算过程”[8]。物权理论就是由物、物权、物权行为、物权变动等环环相扣的法律概念构建的精致理论体系。二是强调对特定物的全面支配权。物权以所有权为中心，以用益物权和担保物权为重要组成部分。其中，所有权以全面的物之支配权为内容，具有单一性，对标的物具有占有、使用、收益和处分等权能形式[16]。用益物权和担保物权则是所有权人为他人所设定，尽管所有权的实质内容几成一个空虚权利，但待他物权消灭之时，所有权仍可恢复其原来之完全圆满之状态，谓之弹力性或归一性[17]。三是强调对特定物的直接排他性支配。物权排他的绝对性，意味着一物之上只能存在特定效力的一个物权。譬如，一物上只能存在一个所有权，当存在两个以上限制物权时，两者之间必然存在先后顺位差异，其物权效力是有差别的[18]。可见，空间区分原理完美内嵌于大陆法系物权理论体系，本质上在土地所有权支配的空间范围内，按时间顺序先后设立“普通地上权”和“空间地上权”两个限制物权，并依据一定规则构建物上权利支配秩序，使之各归其位、各得其所。若按照英美法系做法，冒然将空间与土地、空间权与土地权相分离，势必造成法律体系的内在逻辑冲突与物权理论大厦的轰然坍塌。

2.3 研究进展

我国物权立法继受了潘德克顿法学的物权理论。以梁慧星[19]为代表的学者旗帜鲜明否定空间权独立性，主张将空间权分解为空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权之中各别规定。2007年《物权法》第136条引入分层设立建设用地使用权，一些学者[20]认为该规定确立了中国特色的空间权法律制度，尤其是通过对大陆与台湾地区空间权利设计思路之比较，发现“区分地上权”与“空间建设用地使用权”的权利体系构建具有明显的一致性[21]。但是，由于地表、地上与地下空间的边界不清晰[22]，空间权利体系[23]与冲突协调规则不健全[24]，尤其是实务中在形成出让方案和签订出让合同环节，预先确定“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”（《民法典》第348条）存在实践操作困难，导致分层设立建设用地使用权制度事实上处于休眠状态。为此，一些学者主张在立法上增设分层建设用地使用权制度，以统摄建设用地地上地下分层利用[25]。同时，明确空间权利类型与运行秩序[26-27]，优化空间冲突与空间相邻关系的处理规则[28]、引入三维登记[29]和借助“用地复核验收”制度[5]等方式，才能激活制度设计。

3 基于三维地籍原理的技术路线及其理论逻辑

3.1 技术方案与实践表达

基于三维地籍原理的技术路线认为，地籍是关于土地权利、限制和责任等内容的完整而现势证明，是土地的“户口”。长期以来，在土地即“地皮”的平面思维认识下，以地表为中心建构二维地籍，将平面界址点形成的闭合多边形（即“二维宗地”）作为地籍管理的基本单元。土地立体利用导致垂直方向利用方式分异和权利主体多元，颠覆了二维地籍关于土地垂直方向利用方式同质性和权利主体唯一性的逻辑基础，主张将空间维度引入地籍管理，藉由界址点和界址面围合的三维空间域界定土地权利，精准表达土地空间利用信息与空间拓扑关系。这种作为权利单元的三维空间域被称为“三维产权体”，是一个地理空间位置固定、形体唯一，权属界线（面）封闭、权利独立的不动产单元，是物质实体和权利的合成体[30]。可见，三维地籍的技术基础是用数学模型精细化描述和界定空间实体抽象后的几何形态，由此定义土地产权空间域，导致空间物理形态与产权形态的高度同一性。因此，基于三维地籍的技术路线本质上是沿着工程技术手段实现权利客体特定化的方向，对作为产权客体的“空间域”进行精细化描述、界定与管理，而权利本身则是一个由法律所定义的外生变量。

这一技术路线主要体现在近二十余年来各国探索建立三维地籍的研究实践。早在2001年，国际测量师联合会（FIG）就在荷兰代尔夫特理工大学成立了三维地籍工作组，将研究领域划分为法律、技术和组织等三个方面并沿用至今。截至2022年，FIG组织召开了7次国际研讨会，推动国际社会在三维地籍数据模型、三维可视化和三维登记等方面取得了重大进展[31-33]。但是，三维地籍的症结是法律而非技术。如果法律上没有确立三维产权，三维地籍就不可能存在。近10年，国际学术界逐渐加大了对三维产权研究力度，瑞典、德国、以色列、澳大利亚、马来西亚等尝试引入土地产权三维界定与管理[32-36]。如瑞典2004年实施的土地法典第一章第1条规定“不动产是土地，可以被分割为财产单元（Property Units）。一个财产单元是以水平界分，或同时以水平和垂直界分（both horizontally and vertically）”。马来西亚2008年修订的土地法典重新定义了地表地块的最小深度，以便进行分层产权界定与登记。以色列2018年12月颁布的土地法第33条修正案也授权当局以不动产体积作为财产登记单元。按照PAULSSON[37]的定义，同时以水平和垂直界分的财产权即为三维产权（3D Property Rights），并据此将各国法律中业已存在的三维产权归纳为4种类型：（1）独立的三维产权，包括空中宗地和三维建筑产权；（2）公寓产权（Condominium），包括公寓所有权、公寓使用权和公寓租赁权；（3）间接所有权，包括租户所有权（Tenant-ownership）、有限公司和住房合作社；（4）授予的权利（Granted rights），包括租赁权、役权和其他权利等。但迄今为止，世界范围内仍未建立起真正的三维地籍管理体系[33]。这是因为建立三维地籍不仅要升级现有的信息获取、表达和评价等方法[38]，还需构建一套完整定义立体空间权利的法律原则与验证规则[39]，创新登记的内容、方法与技术[32]。

3.2 理论基础

三维地籍原理的理论基础是土地空间资源认知论。这一理论认为，土地具有原生的三维空间特质。我国著名学者于光远[40]指出，土地通常是指地球表面上垂直投影的那个部分，常以面积衡量大小，但是土地本身还是立体的。从土地利用史看，无论是农业社会，还是现代社会，土地利用都不是纯粹的二维地面活动，其本质是对一定三维空间的占用。不过在农业社会，由于土地垂直方向利用方式同质性和权利主体唯一性，二维产权界定足以实现定分止争，导致第三维被忽略了。随着土地利用不再囿于地表，在满足日益增长的空间需求过程中，地下、地上空间逐渐成为可资利用的稀缺资源，为完全、独立和排他性之法律支配，第三维在产权界定中的作用才得以凸显。因此，土地空间资源是以土地表层为基底或脱离土地表层的可利用的三维空间存在，是从人类可利用与支撑人类生产生活角度所界定的包括土地表层、地上、地下范围内的自然经济综合体，具有自然客观存在性、容量增长与相对稀缺性、三维形态和综合属性等显著特征[41]。基于这一认识，作为土地概念本源的“空间”，无论是在物理上，还是法律上，都不可能与土地相分离，否则“土地”将不能称之为土地。“空间”或土地利用的第三维应内嵌于土地产权界定与管理的全生命周期，需要在理念、制度和技术等层面进行三维思维化的创新重构[41]。由此不难理解，《国务院关于做好自由贸易试验区第六批改革试点经验复制推广工作的通知》强调“将三维地籍管理理念和技术方法纳入土地管理、开发建设和运营管理全过程”。

3.3 研究进展

当前，国内学者主要聚焦于三维地籍管理的技术问题，在三维地籍产权体拓扑关系自动构建和检验算法，三维拓扑关系自动维护算法，三维产权体分析计算和可视化方法等方面取得了重要进展[42-44]。随着自然资源产权制度改革深入，学者们逐渐意识到传统土地管理模式不能精细化描述、界定和管理三维产权空间，存在潜在产权纠纷和社会稳定风险，进而提出完善法律界定、优化行政程序变革、完善空间登记和技术支撑等三维产权管理路径[1]。在此基础上，杜茎深[45]提出了三维产权空间客体特定化的两大路径：一是在观念建构上，通过三维地籍、三维测绘等现代技术手段精准界定空间范围，再藉由公示登记等法律技术方法，实现产权客体法律区分；二是在物理实体上，通过立体空间一级开发，对未供应的地下空间实施土建预留工程，框定地下空间三维产权范围。这些研究有力推动了深圳、上海、广州等发达地区土地立体利用的实践探索，形成了以“二维地籍常规化管理为主，三维地籍特殊化管理为辅”的管理格局[46]。在国家层面的土地产权三维界定立法尚付阙如情境下，各地在地下空间利用实践中主要形成了两个具体的技术思路：一是以地下建筑物、构筑物外围所及的范围确定三维产权，如《上海市地下空间规划建设条例》（2013年）第28条、《深圳市地下空间开发利用管理办法》（2021年）第37条；二是以水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定三维产权范围，如《广州市地下空间开发利用管理办法》（2012年）第32条、《成都市地下空间开发利用管理条例》（2022年）第31条。对于建（构）筑物形态规则且上下部外围所及范围一致的情形，基于上述技术思路的产权界定结果并无差别。但是，对于建（构）筑物形态不规则或者上下部外围所及范围不一致的情形，以水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定产权空间范围将明显大于前者的实际产权空间范围。

4 评论与展望

本文旨在对已有文献涉及土地产权三维界定研究的技术路线进行一个结构性的总体把握，以整体展示该项研究的脉络及趋势，以期为土地产权三维界定在方法和范式上改进提供思路。但这种总体结构性的把握，难免会挂一漏万，使得一些有价值的文献囿于研究目标而无法进入视野。尤其是，一些学者不追求理论逻辑的纯粹性，在论述过程中往往将不同层面的技术路线交织于一体。如胡兰玲[47]认为“土地空间权是一种可以与土地所有权相分离的独立财产权”，同时又认为“就性质而言，空间基地使用权为普通基地使用权之一种”。马栩生[48]将“以水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定三维产权范围”和“以地下建筑物、构筑物外围所及范围确定三维产权范围”结合在一起探索地下空间三维登记法。

总体看，既有研究在土地产权三维界定的法律表达与技术方案方面取得了积极进展，相关成果也已在国家政策层面引起反响。但在以下三个方面存在明显分歧：（1）关于土地产权三维界定的逻辑起点，即将空间作为一种可以实现的利益或特殊的商品，还是物权客体？这是英美法系产权范式与大陆法系物权范式的根本区别。在英美法系，空间是土地产权束中的一项具有潜在经济价值的特殊利益，一旦其价值被实践需求所激活，随时可作为独立财产让渡于人，不强调对特定物的支配性。笔者认为，讨论中国土地产权的三维界定问题，必须立足于我国《民法典》以大陆法系物权范式为蓝本的土地产权制度建构，这是减少制度变迁成本的必然选择。（2）关于土地与空间的关系，是空间异于土地，进而空间权异于土地权，还是空间内生于土地、空间权内生于土地权？这是基于空间分离原理的技术路线与后两条技术路线的重大区别。英美法系基于合同法上的利益分割要求，将空间与土地视为不同财产单元分别处置，高度契合产权范式的内在逻辑。大陆法系在法技术上则将两者视为“整体”与“部分”的关系，若简单地照搬英美法系逻辑，势必混淆土地、地表与地面之概念区分，将土地等同于地表乃至地面[49]。其实，在《民法典》分层设立建设用地使用权的制度背景下，无论是地表，还是地下、地上建设用地使用权，其客体均是一定范围的空间，都必须以三维方式进行界定，这种争论已然失去了其理论和实践价值。（3）关于三维产权界定的技术路线，是基于意思自治，还是行政确认？事实上，无论是空间分离原理，还是空间区分原理，均是土地所有权人或使用权人通过民事合同方式让渡其地上地下部分空间供他人使用，属私法领域当事人意思自治的范畴。三维地籍将空间维度引入地籍管理，本质上是不动产权登记机关在国家治理能力现代化背景下，对土地产权支配范围为精准化的行政确认之结果，属于对既有物权的公示公信方式，在法理上没有生成新的土地产权形态。即便如此，基于三维地籍的三维产权客体精准界定无疑为三维产权形态的可能演替提供了技术支撑。

总之，上述三条技术路线分别反映了法学和地籍学对土地产权形态与产权客体进行三维界定的不同技术方案。但就其内在机制而言，均脱离了我国公有制背景下土地上权利与权力群之构建逻辑与运行秩序，本质上都是沿着构建平等主体之间财产关系范式方向，将国家公权力之于土地产权三维界定的重要作用完全外部化、前提化，导致三维界定的内在逻辑与实施机制不清。“没有一个国家理论的产权理论，不可能是真正意义上的完整产权理论”[50]。在我国以“所有权——使用权”相分离为基本特征的城市国有土地产权结构体系下，以建设用地使用权为内容指向的三维土地产权形成，首先必须在公法框架下，通过规划配置、容量生成到空间供应等三大机制层层递进、环环相扣，将土地开发的三维要素转换为产权边界，框定三维产权空间的具体范围或者产权客体，进而生成“开发容量”这个拟制的商品，实现国家公权力向民事权利转化。尔后，“开发容量”这个商品才能在私法框架下，以民事权利的形态进入市场，并在产权实施的渐进性、不确定性、不可逆性、不可视性等复杂动荡环境中，伴随建设项目规划设计方案由粗到细的动态调整，分阶段逐步校准三维产权的空间范围[49]。在此过程，国家公权力对三维土地产权具有明显的催生、准生和确认作用，是决定三维产权内容、生成平面与竖向界址的关键因子，成为三维产权不可或缺的有机构成部分。亦即，三维产权不再是单纯民事权利，而是通过将产权形态与产权客体界定统一起来，形成公私法交错领域的一种新型的复合性权利形态，在法理上可视为一项兼具规划权和物权特征的特别物权。沿着这一方向，未来学术界需要从我国土地管理的实然出发，改变当前土地立体利用研究与实践“重技术、轻产权”的思维惯性，进一步厘清土地产权三维界定的内在逻辑与实施路径，尤其是解析三维土地产权客体特定化实现机制、国家公权力植入三维土地产权的实现机制和三维土地产权的排他性支配机制，以及由此可能带来的从二维产权向三维产权的土地产权范式变迁，才能打通理论与实践的巨大鸿沟，激活分层设立建设用地使用权制度设计。

需要指出的是，本文对三维土地产权的讨论是在《民法典》规定的国有土地所有权支配的空间范围内，以完善土地用益物权制度设计为价值取向展开的。随着社会和技术进步，未来土地立体利用势必要突破集体土地所有权人行使土地所有权的利益限度及其支配范围。如日本2001年施行的《大深度地下公共使用特别措施法》明确规定大深度地下空间排除地表土地所有权人支配而归国家所有。这意味着在《民法典》既有的土地所有权之外产生了新的物权形态，即三维地下空间所有权。深化土地产权三维界定研究，不断丰富和夯实我国土地立体开发的产权理论体系，才能促进空间合理开发，切实提高土地节约集约利用水平。