房地产投资决策与 成本控制分析

高岳 姜双双

随着我国现阶段经济的全新发展，房地产市场发展已经呈现出供大于求的情况，市场竞争逐渐激烈，投资风险问题的产生，也让行业发展受到严重阻碍和影响，为了能够尽可能减少投资风险问题的产生，加强房地产投资决策工作已经成为行业发展的重点，并且在房地产投资的过程中，还需要加强对成本的有效控制，切合实际提升经济利益。本文主要针对现阶段房地产投资决策与成本控制进行分析，希望能为今后行业的发展提供参考和保障，尽可能对房地产项目开发风险进行改善。

房地产投资主要是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理以及服务等多个方面，这也是目前房地产基本经济活动的关键，以此来获得未来可能会产生的不确定收益。房地产投资作为房地产开发和经营的重要基础，实际的投资结果可能会对房地产企业发展造成影响。在目前房地产市场激烈竞争的发展背景下，如何帮助房地产企业获得长久稳定的发展前景，也是目前企业需要重点解决和解决的问题。

房地产投资风险

投资风险具有多样性特点 在房地产投资活动开展的期间，收益跟风险会同时存在，这也是房地产投资中需要面对的各种风险，风险问题的产生都会对房地产开发成本造成严重影响，影响后续项目开发收益的提升。从目前实际的情况来看，房地产投资风险涉及的风险类型较多，不同的风险都会给项目发展造成不同影响。

投资风险的防范 在目前的调查和分析工作中可以发现，风险问题主要是在房地产项目经营的期间，各种不稳定、不确定因素的出现，对项目组造成的危害，导致后期实际的收益效果不够良好。为了能够减少各种不确定因素的产生，在实际工作开展的期间，要通过市场调查工作的开展，尽可能详细、准确地对各项信息进行采集，在获取一定数量的资源和数据之后，对数据信息进行综合分析和整理，将各种不稳定因素控制在最低的范围之内。通过可行性研究和分析判断中，确保各种不稳定因素能够得到提前的控制和防范，进而减少风险问题对项目造成的影响。在项目决策阶段中，开发展需要对市场进行定位，制定合理的决策制度，在前期市场调查中，保证调查工作的全面落实，如果不能对市场进行充分的研究和分析，实际的可行性研究报告制定内容不够详细，都会导致后期设计工作开展没有充分的参考依据。如果在前期准备阶段中，即便设计方案较多，没有对市场进行充分调查，都会让设计方案存在多重风险，造成项目决策工作进展缓慢、实际工作效率较低的问题产生。部分开发商以市场变化为借口，不断重复前期市场调查工作，这样的情况也会严重阻碍决策工作的开展，导致项目在施工、销售等多个环节中出现严重问题。在施工建设中经常会出现原则性、功能性的变动情况，房地产项目不得不停止施工，成本和进度也都会受到严重的影响。

在实际工程施工的期间，需要加强对风险问题的有效控制，制定合理的应急措施，及时对项目存在的风险问题进行排除，尽可能在最短时间内制定改善措施，加强风险控制的效果，避免影响问题不断扩大造成经济财产的损失。

房地产开发项目成本管控

房地产开发成本的构成 房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程成本、建筑安装成本、市政公共设施成本、管理成本等多项成本，不同成本之间也有着必然的关联性，在实际成本管理的过程中，需要根据成本项目的不同，制定具有针对性的成本管控制度，进而提升成本管控的效果和质量。

房地产建设工程项目的成本管控 房地产作为我国经济发展的重要支撑产业，在近几年来更是消费和投资的热点项目，市场内部竞争较为激烈。房地产开发成本控制，作为实现房地产行业发展的重要保障，也能在一定程度上为企业在市场竞争中占据绝对发展优势。在相同开发环境和基础条件设施下，对开发商的销售途径、市场适应需求等内容进行调查，一方面能够对房地产建设质量进行保障，另外一方面也能够加强成本管控的质量。在实际成本管理的期间，相关工作人员需要对项目造价进行把控，以最低的项目成本获取最大的经济利益，也是目前行业发展的重点，为此就需要加强各个环节的成本把控。

设计阶段成本管控 在项目设计阶段中，对成本进行严格的把控，是实现企业经济效益提升的关键。因为在房地产项目设计阶段，可以对八成以上的成本进行控制，在这个阶段中，可以分为初步设计阶段和施工图纸设计阶段。这两个阶段中，设计人员需要加强对市场的调查活动，对每一项环节指标进行控制，从而有效地加强成本掌控的效果。在整个设计阶段中，都能够对成本进行优化，将目标成本进行具体化的分解，并落实在各个阶段中。此外，在这个阶段中，加强成本掌控需要按照一定原则落实，要确保目标成本只能进行优化，不能超过原定的标准。

营销阶段成本管控 在营销环节对成本进行控制的期间，需要从多个营销方面，对营销手段进行优化和改善，这样也是保障营销质量的关键。在目前房地产营销环节来看，营销费用主要包括但不限于广告宣传、样板房、推销活动、员工薪资、办公费用等。营销费用不仅关系到成本支出多少，还会影响房地产项目的实际销售效果。如果不能加强在这个阶段的成本管控，无法满足预期的效果，就会导致后期成本不断提升，产生恶性循环的问题。同时，广告销售的过程中，需要确保成本投入的合理性，充分对市场进行研究，制定满足市场发展的营销策划，以最低的成本带动营销效果的提升。此外，在营销方面的制度还需要不断进行优化与完善，费用的支出需要经过部门审批，在审批完成后对成本資金的流向进行管控。尤其需要制定激励制度和约束制度，并对每一次营销活动进行内部评价，在工作交接的过程中，需要将工作日志进行编制，在后期可以按照详细的工作资料，对成本的流向和营销效果进行总结。

招投标阶段成本管控 房地产项目招投标阶段的成本管控，也是影响房地产项目投资风险和成本投入的主要因素。通过招投标带动市场竞争，还能够有效地对建设成本进行控制。在招投标阶段中，不仅需要对开发商进行筛选，还需要对工程建设设备、材料进行筛选，在各项工作全面落实之后，对施工团队进行选择，确保各项成本的使用都能够具备较强合理性，确保资金成本分配具有一定的规划性效果。通过招投标阶段，对设备、材料、供应商进行选择，这样也能够对项目成本的投入进行有效的把控。此外，在招投标阶段中，还需要严格对投标企业的资格证明进行审查，避免出现挂资的情况产生，这样也可以对后续工程建设质量进行保障。

合同阶段的成本管控 加强合同管理，也能够有效避免工程索赔问题的产生。在合同制定的过程中，需要让参与项目建设、预算、设计等员工对合同内容有一定掌握和了解，也可以将合同分配给相关部门和人员，确保双方人员都能够明确自身权责的划分，加强合同的制约性与有效性，这样在后续管理工作开展的期间，相关工作人员可以根据合同内容，加强管理工作的开展。从目前实际的情况来看，合同执行阶段需要密切对双方履行合同的情况进行考察，以维护自身利益为主，避免合同违约问题的出現，进一步提升合同管理的效果。

工程施工阶段成本管控 在房地产项目工程施工阶段中，管理人员不仅需要对质量进行管控，还需要加强对成本的有效把控。工程管理人员需要将工序质量和管理工作进行全面落实，采取有效的防范技术手段，全面加强质量监督检查与控制工作，在保证房地产项目满足工程建设质量的基础上，对成本进行有效的控制。在实际管控工作中，包括准备阶段工作质量的管控、施工阶段的质量管控、项目完成后成本验收管理，以及对产品的事后管控，各个阶段的成本管控内容都会存在明显的差异性，为了能够更好地保证成本管控工作的落实效果，杜绝返工现象造成的成本增加，就需要企业制定针对性的管控制度内容，管理人员严格按照制度内容进行监管，针对质量存在隐患的施工部位及时进行返工，避免后期造成更大的成本投入。并且，因为工程质量问题造成的维修、交工、索赔等问题，都会给项目成本造成负面影响，也需要管理人员对此方面加以重视。

其余阶段成本管控 不仅需要加强对上述阶段的成本管理，还需要从材料、进度、运作方面加强成本管控工作的开展。在实际工作中，相关工作人员需要加强对材料质量的检测，如果发现材料质量不满足项目建设需求，需要及时对材料进行更换；并且加强对施工进度的管控，确保项目能够按照规定时间进行交付；在整个运行阶段中，需要保证成本流向的掌控效果，避免财务纠纷问题的产生。

在保证房地产开发收益的基础上，必须加强房地产投资决策与成本控制的相关工作，严格对可能会导致投资失败或者成本支出过大风险项目因素的管控，减少风险问题对行业发展造成的影响。在目前房地产开发的过程中，需要从技术、经济两个方面对决策内容进行分析，详细对可能会产生的风险因素进行判断，从而减少风险对行业发展造成的影响。此外，还需要加强房地产成本的投入，及时对风险进行控制，进而带动房地产项目经济效益的全面提升。

（作者高岳单位系青岛卓城置业有限公司；姜双双单位系青岛康景实业有限公司）