新会计准则要求下房地产企业会计核算的思考

陆亭亭

[摘 要]在宏观金融调控政策的约束下，房地产行业逐渐进入“冷静期”，房地产企业面临更加复杂的市场环境，这对企业的会计核算工作提出了更高的要求。文章简要阐述了房地产企业会计核算的特征，从收入确认与计量等方面讨论了新会计准则对会计核算工作的影响，并针对会计核算工作中存在的会计科目设置与运用有待规范等问题，提出了规范会计科目设置等应对策略，旨在为房地产企业提高会计核算质量提供借鉴。

[关键词]新会计准则；房地产企业；会计核算

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2023）24-0043-03

房地产企业以房地产项目开发为主营业务，其经营具有资金投入量大、项目建设周期长、风险高、账款回收慢等特点。面对新的发展形势，企业应以新会计准则为指引提高会计核算质量，夯实经济基础。

一、房地产企业会计核算的特征

房地产企业会计核算主要是对企业经营管理过程形成的收入、成本、存货、预收账款、长短期借款、税务、投资性房地产等进行核算，涉及项目开发的各个阶段。随着企业规模的不断扩大与业务体量的增长，其开发的房地产项目数量日益增多。由于开发经营业务较为复杂，其会计核算工作量大且难度不小，这就要求企业合理设置会计科目，明确具体的核算对象[1]。

通常而言，房地产项目开发需要较长的时间，外部宏观金融经济政策变动与市场需求变化都会对其开发进程与房价产生重大影响，影响企业会计核算工作。因此，房地产企业在会计核算中更应关注外部环境，而不是一味地遵守既定的规则与制度。

二、新会计准则对房地产企业会计核算的影响

（一）收入确认与计量方面

收入确认与计量是房地产企业会计核算的基础，其是否准确直接关系到企业的财务状况。与旧准则相比，新会计准则中的收入准则（简称“新收入准则”）统一了收入确认模型，提出“五步法”，将合同作为收入确认的核心，规定运用时点法、时段法进行实践，同时新增合同资产、合同负债等会计科目。

对房地产企业而言，新收入准则扩大了其收入披露的范围，强化了收入确认与计量的准确性，能够指引企业客观反映项目成本。新收入准则要求下，成本费用资产化成为可能，如业绩奖励可作为合同成本进行资本化处理，有利于降低企业税费，增加当期净利润数额[2]。

（二）合同项目处理方面

旧会计准则中，如果一份合同包含多类型业务，则需分开处理、分类计量，如实在难以区分，则归于一类，这并不利于企业获得高质量的核算结果。新收入准则将合同作为收入确认的核心，新增“合同资产”“合同负债”等项目，在合同项目处理中，根据新收入准则的规定要求，房地产企业需要按照合同履约义务作出相应的判断，按单项履约义务分配合同金额。合同资产并不等同于应收账款，合同执行决定其收款权力。合同负债与预收账款类似，具体实践中，应对可归入合同负债科目的部分预收账款款项进行分析。房地产项目通常采取预售制，也就是说，项目开始前企业已获得部分或全部的销售款，如果客户支付金额比当前累计合同收入高，则高出的部分计入合同资产列报，反之则计入合同负债。

（三）财务报告编制方面

财务报表是财务报告的重要组成部分，新会计准则中的财务报表列报准则规范财务报表的构成，提出了财务报表列报的几点基本要求与特殊要求，在后续修订中将综合收益相关内容补充纳入准则正文。房地产企业编制财务报表，除了按新收入准则新增“合同资产”“合同负债”项目，按账面价值填列财务报表之外，有必要根据财务报表列报准则引入公允价值，优化财务报表内容，并列报综合收益，细化其他综合收益项目。

（四）会计处理方面

新会计准则对企业会计处理提出了新规定、新要求。以应收账款为例，新会计准则将应收账款归于企业金融资产，企业需要按照金融工具确认与计量准则核算应收账款，并计提坏账准备。房地产企业应收账款是指按照商品房销售合同约定企业有权向客户收取的款项，具体包括房款、代垫客户按揭款、转结房款收入等。其中，房款是指应收取而未收取的房款，区别于按新收入准则确认的合格收款权。

具体的会计处理中，当合同资产（合格收款权）已转换为向客户收取款项的实际权利时，将合同资产转入应收账款核算。对单项金额重大的应收款项进行单独减值测试，确定减值损失，计提坏账准备，单项非金额重大的应收账款按原本的账龄分析法计提。

三、房地产企业会计核算中的问题

（一）会计科目设置与运用有待规范

会计科目设置与运用是企业会计核算工作的重要组成部分，为提高会计核算质量，房地产企业应做好会计科目设置与运用工作。目前，相当一部分企业的会计科目设置与运用还有待规范。设置方面，或设置过于笼统，有较大可能造成账目管理混乱的情况，不便于企业把握实际的资金流动信息；或过于复杂化、零散化，从而增加工作量，降低核算结果的准确性[3]。运用方面，会计科目混用问题较为突出，甚至还会引发重大财务风险。

（二）数据治理体系不健全

数字化发展背景下，房地产企业会计核算工作围绕数据展开，这就要求企业加强数据治理体系建设。然而，数据治理体系不健全的问题存在于多个房地产企业中，具体表现在会计数据收集与利用方面。不少企业顺应数字化的发展趋势加强了对数字化、智能化软件系统的应用，在很大程度上提高了会计核算工作的快捷性与准确性，但由于系统功能单一，加之系统集成度不高，各系统间仍存在“系统壁垒”，造成会计数据的收集与利用仍然依赖于人工操作；而人工操作难免会出现失误，容易出现数据失真的情况[4]。

（三）会计核算监督与评价不到位

实施会计核算监督与评价有利于规范会计人员的行为，对企业防范财务风险具有重要作用。但實际上，多数房地产企业会计核算监督与评价不到位。比如，内部审计部门建设不足，审计监督力量薄弱，导致内部审计难以在会计核算中发挥作用；缺少对会计核算制度建设与执行有效性的评价，直接将会计核算作为对企业经营管理的监督，为企业高质量发展埋下了风险隐患。

（四）人员综合素质与专业能力有待提升

房地产、会计等行业的政策法规不断更新，为保障会计核算质量，企业需要培养组建高素质、专业化的会计团队。现实情况是，大多数房地产企业的会计人员综合素质与专业能力都有待提升。

一方面，会计人员缺乏对政策法规的透彻理解，未能充分把握新时期会计核算的新规定、新要求，经常出现工作失误，影响会计核算结果的准确性。

另一方面，企业尚未形成完善的人才培养体系，缺乏对会计人员的针对性培养，会计人员缺少自我学习与成长的机会和平台，难以适应新时期的会计核算工作。

（五）合同签订审核与管理不足

纵观房地产企业的经营发展，合同簽订审核与管理不足是降低企业会计核算质量、引发企业财务风险的主要原因之一。某地法院于2023年3月发布《商品房买卖合同纠纷审判白皮书（2019年—2022年）》，其数据显示，截至2022年12月31日，共受理涉房屋买卖合同纠纷4530件，收案数量呈现逐年增长态势。审理中发现，房地产企业为增加合同签订量，扩大销售，往往存在“虚假宣传”或隐瞒房屋质量瑕疵的情形；对于逾期交房的问题，尽管在合同中对逾期交房违约金作出约定，但并未说明具体的违约金计算方式，仍存在违约金约定标准过低或约定不明的情况。这就对合同资产、合同负债的确认产生了严重影响。当合同资产、合同负债无法确认时，企业就难以获得准确的收入核算结果，甚至会影响到企业税负。

四、新会计准则要求下房地产企业会计核算问题的应对策略

（一）规范会计科目设置与运用

为满足新时期企业的会计核算需要，应以新会计准则为指引规范会计科目设置与运用。会计科目设置方面，可设置开发成本、预收账款、应付账款、开发产品、主营业务收入、主营业务成本等一级科目，在不同的一级科目下设相应的二级科目及明细科目。会计科目运用方面，严格按照会计科目分类及编号对企业房地产业务进行核算，通过定期审查会计凭证及相关资料，避免会计科目混用，在不影响会计处理与财务报表列报的前提下增设或减少明细科目。

（二）健全数据治理体系

聚焦原始数据收集困难、数据标准难以确认、数据安全难以保障等痛点问题，健全数据治理体系，以促进数据要素的流通与利用，为会计核算提供有力的数据支撑。参照行业领先企业的实践经验，企业有必要从经营涉及的资源出发，将组织、资本、客户、供应商、资产等作为数据治理的关键要素，促进资产与资本的相互转化，并以数据资产为核心，利用大数据技术完善企业资产地图，形成企业独有的数据资产管理与分析平台；同时坚持业务与技术统筹，统一业务流程与数据标准，逐步实现房地产项目从立项、交付到运营的全过程动态管理，真正做到销售数据实时可见、供销存数据拉通。必要时，成立专门的归口管理部门或工作小组，承担主要的数据治理职责。

（三）完善会计核算监督与评价机制

以《企业内部控制基本规范》及其配套指引为参考，结合新会计准则规定要求完善会计核算监督与评价机制，实现对财务风险的有效防范与控制。监督方面，加强内部审计部门建设，充实审计监督力量，并打造由审计、财务、业务等多主体构成的内部监督防线。由业务部门作为第一道防线，在房地产业务运作中控制经营风险，向财务提供及时、准确的业务数据信息，并反馈当前业务中的财务问题。由财务部门、内部控制组织及风险管理部门作为第二道防线，其中财务部门对业务部门提供的数据信息进行准确性、完整性判断，并开展相应的会计核算工作，内部控制组织、风险管理部门动态监督会计核算过程。由审计部门作为第三道防线，聚焦会计核算中的关键流程环节与重点领域实施专项监督。评价方面，从企业整体和项目的角度入手，全面评价会计核算制度建设与执行的有效性、新会计准则的应用效果等，发现核算管理中的缺陷与不足，做好相应的整改工作。对于地方有关部门审查出来的问题，及时公示其整改进度信息。

（四）持续推进人才培养工作落实

通过顶层设计、部门联动、因材施教、学用结合等措施持续推进会计人才培养工作落实，切实提升会计人员的综合素质与专业能力。在此过程中，借鉴行业领先企业的人才培养机制，结合行业特性、企业实际研究制订适用于企业的人才培养实施方案，将培养高素质、专业化的会计人才作为重点，统筹推进各类会计人才队伍建设，并成立由企业多部门共同参与的考核小组，严格考核会计人员思想动态、岗位责任落实情况、个人成长情况等，将资源向高端人才、骨干人才倾斜，从而形成正向激励。同时，采取远程教育、案例实训、专题研讨、综合考试等多种形式组织会计人员深入学习相关政策法规与企业制度，培养其战略思维与大局观念，通过开展座谈会、分析讨论等方式促进各会计人员间的业务交流。

（五）强化合同签订审核与管理

第一，按照房地产项目类型、项目质量、建设情况、管理情况等合理制定履约合同，严控合同签订的各个流程环节，细化合同条款，明确合同各方权益。

第二，由企业项目部、财务部、法务部等共同审核与复核合同条款，确认合同要素与合同条款的完整性、合理性，就其中不清晰的内容与合同其他方商议，达成一致后修正合同条款，防止出现合同风险。

第三，充分关注政策、经济、金融、市场等外部环境变化，经过必要的预测分析程序确定交易价格，明确收入时点与收入进度，确保收入的有效确认与科学计量。

五、结语

房地产企业会计核算具有特殊性，新会计准则的颁布与实施对其核算中的收入确认与计量等方面产生了重大影响。面对当前存在的诸多会计核算问题，房地产企业应立足实际，围绕新会计准则规范会计科目设置与运用，紧抓数字化发展机遇，健全数据治理体系，站在内部控制视角完善会计核算监督与评价机制，着重强调对新会计准则应用效果的评价，持续推进人才培养工作落实，强化合同签订审核与管理，形成与企业发展相适应的会计核算管理体系。

参考文献：

[1]薄红梅.新会计准则下房地产企业会计核算的相关思考[J].商讯，2021（14）：10-11.

[2]贾晓.新收入准则“新”在哪？对房地产企业会计核算有何影响？[J].中国商人，2023（01）：98-99.

[3]梁娟.刍议房地产企业会计核算存在的问题及优化策略[J].商讯，2022（13）：17-20.

[4]黄超.房地产企业会计核算的难点与解决对策[J].今日财富，2023（11）：89-91.