浅析房地产业融资的困境及出路

迟超

摘要：房地产企业建设资金投入成本和人力成本的逐渐增加，房地产业想要获得经济效益需要承担较大的融资压力，需要选择恰当的融资方式有效降低企业的融资难度，实现企业内部资金的合理分配，降低企业经营发展过程中存在的融资风险。房地产业的经营与发展离不开资金支持，建立多元化的融资渠道，能够确保企业各项业务的稳定开展，严格坚守三条红线，拓展融资渠道，走出国家政策调整下房地产业面临的融资困境。本文通过对房地产业融资现状分析，提出房地产业融资困境，结合市场经济发展形势，探究房地产业融资出路，降低房地产业对银行贷款的依赖性，打造多渠道融资体系。

关键词：房地产业；融资困境；发展出路

固定资产的投资增长速度较快，房地产业经济运行存在结构性矛盾，随着房地产开发项目类型的不断增多，项目的整体规模也随之增大，国家出台的规范性指标数量不断增长，房地产业处于现代化企业转型发展的关键节点。要求金融部和企事业单位共同努力，采取相应的解决措施，促进房地产业项目资本和金融成本之间的有效融合，避免房地产业开发资金的获取过度依赖银行贷款。更新传统的房地产业经营发展理念，发挥产业关联性作用，带动建筑材料市场、销售服务市场的稳步发展，有效控制项目施工阶段的资本投入，开辟多元化融资渠道，促进房地产业健康持续发展。

一、房地产业融资现状

房地产企业在各项经济活动开展的过程中，需要足够的资金做支持，通过各种融资方法和融资工具的应用，确保企业施工项目的稳定开展，房地产企业融资作为一项金融行为，与国家经济建设存在密切联系。房地产企业融资的特点具有投资量大、资金偿还时间长、资金具有流动性、周转性和持续性的发展特点，充足的资金供应是房地产企业健康稳定发展的前提和基础，想要提高房地产业的运营效率，避免出现资金链条断裂问题，实现企业的经营发展目标，需要严格遵循稳定增长、结构调整、促进改革、预防风险的经济方针。由于房地产企业对资金具有较强的依赖性，融资工作会受到国家政策的调控影响，对房地产企业的抵押信用有着强烈要求。当前我国现行的货币政策和一系列金融决策处于不断紧缩的发展状态，能够为房地产企业提供的金融额度较低，资金的筹措成本较高，融资困难成为房地产企业发展的常态化问题。

二、房地产业融资困境

（一）国家政策调整

2016年以前我国出台的一系列房地产政策，主要根据当前的市场需求进行放松或收紧的调整，主要的调整方向为贷款利率和贷款数额，各项政策的出台是为了有效限制炒房问题对整个市场环境的影响。随着政策调整，房价产生巨大的波动，2003年开始房地产业政策主要以收紧为主，控制房地产行业信贷过度扩张，避免房地产业出现投机贷款问题。2016年国家提出“三稳”政策，赋予房地产行业刚性住房属性，严格控制房地产市场价格，通过国家宏观政策调控，要求各级政府根据本地区的房地产业发展情况，有针对性的制定管理政策，控制房地产业的市场增长。由此可见，2016年以前的房地产政策具有较强的金融属性，避免将房地产作为国民经济发展的支柱，通过控制房地产业，为制造业和科技产业创造发展机遇。2020年到2021年，房地产业的相关政策调整主要围绕当前的供给市场，采用融资控制的方式，避免房地产盲目拿地的经营情况，主要的调整方向包括购房首付比例、房贷数额和房贷利率，严格杜绝居民一系列炒房行为的存在。随着相关政策的不断改进与完善，房地产迫切需要寻求全新的融资渠道，其中经典的政策有三道红线，房地产业想要获得融资，加强对现金流的管控，需要放缓建筑速度。国家政策调整让房地产业陷入停滞发展阶段，甚至一部分中小型房地产业出现破产和信用危机问题，到2020年房地产业经过融资打击后，政策开始放缓，在保障居民合法权益的同时，各省市结合实际发展情况，纷纷出台限跌令，有效遏制住房价的断崖式下跌。适当的调低首付和二套住房购买时的贷款利率，从市场价格方面来看已经基本保持房地产市场的稳定性，银行向市场投放债券的融资方式，在支持房地产业相关政策的同时，能够促进房地产业融资途径的多元化发展。

（二）融资渠道狭窄

房地产开发现金流主要来自于房产销售回款和市场融资两个方面，当前存在的主要问题是房地产商通过贷款的方式进行高负债经营，房地产属于资本密集型产业，依靠单一化的银行融资方式，借助银行贷款进行项目開发和建筑用地购买。房地产行业银行金融贷款是我国金融机构获取经济效益的重要方式，房地产商受到国家经济政策的影响，面临信用危机，会直接影响到金融机构的稳定运行，同时限制海量消费者的消费意愿，产生周期性的经济波动。市场针对当前房地产业的融资行为，通过市场调节的方式促进行业的稳定发展，许多企业对新型融资渠道和融资产品保有怀疑态度，采用保守的经营发展模式不利于新型融资渠道的开拓。

（三）隐形债务攀升

房地产开发现金流主要来自于房产销售回款和市场融资两个方面，当前存在的主要问题是房地产商通过贷款的方式进行高负债经营，房地产属于资本密集型产业，依靠单一化的银行融资方式借助银行贷款进行项目开发和建筑用地购买。在完成建设工作后将开发好的楼盘抵押到银行，获得新一批贷款继续进行项目开设和建筑用地购买，循环式的经营模式让房地产企业的隐形债务不断升高，房地产开发过程中约定俗成的预售制度提高了杠杆率。通常情况下，房地产销售方式主要分为现有房产销售和房产预售两种，房产预售的价格要远远低于现有住房销售，许多消费者和房地产商都更加倾向于房产预售的形式，开发商获得预收钱款，包括购房定金和购房首付等类型，将得到的钱款用于开发场地购买。三道红线融资政策的提出，强迫房地产企业降低杠杆率，提高经营资格的等级，房地产企业需要遵循更高级别的发债条件，有效降低房地产业的投资速度，贷款集中管理制度通过对房地产商的控制，避免企业盲目扩张。2020年市场销售范围正不断扩大，房地产市场存在贷款乱象，2021年三道红线政策的执行，贷款的增速率显著降低，三道红线中对有息负债增速做出调整，房地产企业的融资制度更加严格，有效限制了房地产业的资产规模。

（四）潜在风险危机

房地产行业的资金结构形式发生了重大改变，开发贷款不断降低，资金获取主要凭借房产销售，一部分房地产企业通过变卖资产的方式保证资金的有效流动，房价的持续下跌与居民的购买预期存在较大差距，融资政策收紧导致资金紧张。高额债务的影响下，许多房地产企业出现违约问题，只有一些大型的房地产企业经营稳定，加大了房地产市场的级别差距，一部分开发商对相关政策带来的影响了解不足，仍然采用传统的贷款拿地方式，随着资金储备越来越紧张，销售数量不断下跌，房地产商出现资金周转问题，引发信用风险。除此之外，新开工场地和已经竣工的场地面积占比发生改变，自2021年5月之后，竣工面积得到了快速增长，新开发面积处于直线下滑状态，根据这一现象可以得出结论，我国的房地产库存处于大量堆积情况，房地产政策调整降低房地产销售量，许多地方出现待售面积增加问题。居民在购房期间花费的金额受到房地产业的波动不断降低，在三道红线的影响下，许多房地产企业想要突破融资困境，采用降低债务水平的方式将相关指标控制在红线之内，导致债券融资能力不断下降，市场融资规模大幅缩减。

三、房地产业融资出路

（一）掌握宏观发展政策

2022年以来国家进行政策纠正，房地产业处于回暖状态，许多省市根据市场环境开始调低住房贷款利率，放宽对第二套住房购买的限制，大力支持刚性住房，帮助房地产业应对市场危机。除此之外，许多省市二手房的交易价格不断上涨，通过调查研究表明个人住房贷款的增长速度要远高于房地产贷款的增长速度，导致房价在一定时间内会出现上升趋势。贷款政策中新增了居民中长期贷款，主要是为居民提供购房支持，年初许多省市的房价开始出现小幅度回升，三道红线政策中要求稳定房价，当房地产企业面临融资困境时，许多房地产企业开始采用降低销售价格的方式来回收资金，当购房价格低于市场正常价格时，将会引发行业危机。想要保证房地产市场的稳定运行，降低广大消费者的消费不满，许多省市开始出台限跌令，在三道红线政策的基础上加快房地产企业的贷款发放速度，调整市场结构，支持房地产正常完成融资工作。房地产业需要谨慎思考当前的经营模式，尤其是在住房租赁方面给予较大的支持力度，有效降低房地产行业的发展压力，尽可能的降低杠杆经营问题和高债务的累计，在保证个人发展稳定性的同时寻求扩张。

（二）提高企业融资能力

结合房地产企业内部的融资特点，提高房地产业的内部融资能力，合理控制资金的积累，融资成本较低、具有较强的随意性，为了规避房地产企业的市场经营风险，需要提高房地产企业的内部融资能力，实现对海量资金的合理利用，快速完成房产销售资金回籠。市场环境处于不断变化的过程中，一旦在市场经营阶段出现风险问题，将会影响到房地产业的稳定经营，房地产业的融资工作开展需要转变现有的思想观念，注重内外部融资渠道的拓展，充分发挥出资金的应用价值。通过资金积累开展多样化的投资形式，在保障企业基本盈利能力的同时，能够获取真实有效的市场数据，保证房地产业财务报表内容的准确性与完整性，争取房地产业短时间内完成资金的回流工作。加强对房地产建筑施工项目的管理，实现资金的有效周转，在保证融资条件合理化的同时，不断的拓展优质项目市场重点开发资金，在激烈的市场竞争环境下通过科学的项目管理措施，实现对房地产企业现金流的合理配置，降低在经营阶段的融资压力。在相关政策的影响下，打造集团性企业，突破房地产业的融资困境，摆脱银行贷款单一融资渠道的限制，借助集团企业的发展力量，开创股权转让融资、委托贷款融资等新融资途径。

（三）调整企业资产结构

房地产行业在项目开展中需要投入的资金规模较大，为了从根本上满足房地产业资金需求需要调整权益性融资占用的比例，积极拓展上市融资途径，确保房地产企业能够持续拥有经营决策权，有效缩短融资期限。当前我国对房地产企业提出了更高的上市标准，上市标准审批十分严格，需要打造一个良好的房地产企业内外部融资环境，保证各项财务数据和市场信息数据的真实性与稳定性。多融资渠道能够分散银行贷款单一融资存在的风险，根据当前行业的资金需求，对不同类型的融资方式、资金成本进行对比分析，通过房地产融资方式创新，实现互利共赢。房地产项目融资是一项十分复杂的经营活动，需要遵循市场发展规律，确保融资收益大于融资成本的投入，在融资方式选择的过程中，根据企业的经营发展情况，通过对比分析选择低融资成本的融资方式。为了保持企业控制权，需要降低股票融资的优先级，选择的融资方式需要提高企业的整体资金实力，助力企业新项目开发，逐渐扩大企业的经营发展规模，获取较高的市场竞争力和经营效益。调整企业资本结构，在融资阶段不断积累发展经验，根据我国的实际情况进行宏观调控，合理控制房地产业的供给需求和投资规模。

（四）预防企业经营风险

信用贷款可以作为房地产企业周期性调控的一种重要手段，随着国家政策的不断调整，限制房地产业的盲目扩张，降低房地产的市场销售价格，房产税增加了一部分人群的住房购买资金，需要合理的进行资金分配，引导广大消费者理性消费，有效抑制市场投资行为的发生。房产税收政策调整，可能会导致房地产价格在短期内发生下降，但从长远的发展角度来看，房价调控能够适应周期性的发展规律，房产税的改变不会对房价产生决定性影响。房地产价格的波动主要依靠市场需求和供求关系，而市场需求会受到金融机构信贷政策的影响，房地产价格制定需要全面分析金融信贷可能带来的风险因素。征收房地产税不会影响到广大消费者对房子的需求，但会影响到一部分财产富有人群想要购买多套房产进行投资的行为，房产税增加将会造成短期内的房子抛售现象，房价持续下跌，名下房子越多税收调整的比例越高。征收房产税这一政策能够有效削弱房地产商的投资属性，避免市场出现房价不合理增长的炒房问题，在不同的城市出台的房地产税征收政策存在明显差异，根据当前的城市发展现状，有效控制征收税率。许多地区财政收入来源依靠房地产业的盲目扩张，但新时期房地产业引领的时代潮流已经逐渐消退，房地产业能够创造的经济红利不断缩小，通过房产税调整能够弥补一部分区域的财政缺失，缓解地方财政紧缺问题，对区域建设发展的重要影响。

四、结束语

国家对房地产业的行业干预越来越严格，房地产业建筑施工和社会个人房屋购买都需要严格按照地区开展的一系列发展政策，提高房地产项目开发的资金门槛，改进房地产的信贷服务流程。房地产业面临的融资困境主要有国家政策调整、融资渠道限制、隐形债务攀升、潜在风险危机等四个方面，在此基础上提出房地产业的融资出路。需要掌握宏观发展政策，提高企业融资能力，调整企业资产结构，预防企业经营风险，改变房地产业过于依赖银行信贷融资渠道的问题，建立抵押贷款二级市场，为房地产业项目建设提供充足的后续资金。

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