新租赁准则对承租企业的财务管理影响及应对策略

杨小芬

摘要：《企业会计准则第21号-租赁》于2021年1月1日全面实施。新准则规范了租赁交易的确认、计量和列报，逐步与国际会计准则趋同，有效提升了会计信息质量。其中承租企业租赁业务会计处理发生重大变化，对企业财务报表和经营管理产生较大影响。但是目前，部分承租企业对于准则理解不到位，执行不规范，不利于准则的落地。鉴于此，本文主要站在承租企业的角度，对企业实施新租赁准则产生的影响进行了分析，对承租企业应对新租赁准则变化出现的财务管理难点提出了对策建议。

关键词：新租赁准则；承租企业；财务影响；难点；对策

新租赁准则规范了租赁的定义，增加了分拆和合并的内容，同步修改了会计处理、信息披露等内容。执行新租赁准则，对承租企业的财务状况带来了正面和负面的影响，给租赁业务会计核算带来了挑战。作为企业，在新租赁准则正式实施后，应以新租赁准则为导向，做好新旧准则下财务管理工作，以提升财务管理水平，促进企业长远发展。

一、新租赁准则的主要变化

相比原租赁准则，新租赁准则发生如下变化：一是对租赁的定义进行完善。将合同作为识别租赁业务的主要途径，首先评估合同是否为租赁或包含租赁，其次明确租赁合同包含“有一定期间”、“已经识别的资产”、“让渡已识别资产使用权的控制换取对价”三要素，此外还增加了租赁合同分拆和合并的内容。二是对承租企业会计处理方法进行统一。原准则区分融资租赁和经营经租赁，采用两种不同的会计处理方法。新准则下，除短期租赁和低价值租赁外，其他租赁采取同一种会计处理方法，同时核算使用权资产、租赁负债，计提使用权资产折旧，计提租赁负债利息费用。三是对选择权重估和租赁合同变更增加会计处理要求。当续租（或终止）选择权评估结果发生变化、购买选择权评估结果发生变化、未作为一项单独会计处理的租赁发生变更，应重新确定租赁付款额且重新计算其现值。四是对售后租回交易的会计处理进行明确。以控制权是否转移为判断售后租回是否形成销售或不形成销售的核心标准，形成销售的，承租企业（卖出人）将租回部分确认租回所形成的使用权资产，未形成销售的，视同抵押融资借款交易，承租企业（卖出人）将转让金额确认金融负债且继续确认被转让资产。五是对信息披露内容进行完善。新准则下，承租企业报表增加列示使用权资产、租赁负债科目，报表附注披露方面，除了上述两科目，还增加了使用权资产折旧和租赁负债利息费用的披露[1]。

二、新租赁准则对承租企业的财务影响

（一）对资产负债表的影响

原准则下，经营租赁无需确认资产、負债。新准则下，满足租赁定义的租赁业务核算由表外转向表内，同时确认使用权资产和租赁负债，同时入表，资产总额和负债总额同时上升，资产负债率上升。

（二）对利润表的影响

原准则下，租赁费用分期平均确认期间费用计入损益。新准则下，使用权资产参照固定资产通常采取平均年限法按期计提折旧，期末测算减值计提减值，租赁负债采用实际利率法计算并按期确认利息费用。随着逐期偿还租金，租赁负债余额不断减少，利息费用也不断减少，列入利润表的经营租赁相关的总费用逐年持续下降[2]。此外，租赁费用（新准则下为折旧费）与利息费用分别纳入利润表不同项目，对利润表使用者产生不同影响。例如，证券公司租赁费用（新准则下为折旧费）列入业务及管理费，利息费用列入营业收入的扣减项，相比原准则，营业收入和业务及管理费均呈现下降的情形。

（三）对现金流量表的影响

由于准则的变化，除短期租赁和低价值租赁外，其他租赁活动支付的现金由“经营活动现金流量”转到“筹资活动现金流量”列示，整体而言，此项调整只影响表内数据结构，现金及现金等价物净增加额不受影响[3]。由于在运用财务报表做决策时，企业较少参考筹资活动现金流情况，而更多会参考经营活动现金流情况，对整个企业的生产经营情况进行分析和判断，所以新准则将租赁活动支付现金调整到筹资活动范畴，有利于促进承租企业经营发展。

（四）影响财务指标及经营决策

由于新租赁准则下短期租赁和低价值租赁外的其他租赁均需入表核算，其他租赁市场庞大，承租企业资产负债率上升使得融资成本上升、融资难度加大，可能影响企业经营决策，影响企业价值。例如，航运、海运行业发生较多且金额较大的承租业务，企业需要加强测算、评估“买和租”的优劣，选择对企业有利的经营策略。

新准则实施有助于企业会计信息精准地反映企业的财务状况，为投资者和企业决策者提供全面的、高质量的财务信息。企业决策层通常从财务报表内容中掌握企业运营情况，并以此为决策依据。新租赁准则实施初期，为了得到有效的多期对比数据，往往需要调整新旧准则造成的数据差异增加财务报表可比性，报表内容的变动导致信息理解难度加大[4]。

三、新租赁准则下承租企业财务管理中的主要问题

企业应严格以新租赁准则为导向，逐一理清并落实影响租赁业务会计核算的要素，才能实现顺利完成会计处理。具体工作包括准确识别租赁合同，确定租赁期、租赁付款额、折现率，有效应对合同变更等后续计量事项[5]。当前，承租企业在实施新租赁准则中主要存在以下几方面问题：

（一）难以准确判断合同是否为租赁或包含租赁

以下三种情景满足所有条件后通常分别会被认定合同为租赁或合同中包含租赁。第一，该项资产是一项已识别资产；承租方有权获得在使用期间因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；承租方、出租方或双方有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式。第二，该项资产是一项已识别资产；承租方有权获得在使用期间因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；承租方、出租方或双方都无权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式，但承租方有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产。第三，该项资产是一项已识别资产；承租方有权获得在使用期间因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；承租方、出租方或双方都无权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式，承租方也无权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，但已识别资产是由承租方设计，且设计时已预先确定了资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。

在实务中，应重点关注合同是否包含一项已识别的资产，通常会被认定为“已包含一项已识别资产”应满足三个条件：一是该资产完全可以与其他非合同约定的资产区分开来，二是该资产具有物理上的独立性，三是出租方对该资产不具有实质性替换权。其次应关注承租方在整个使用期间是否实现控制租赁物，即出租方是否能主导租赁资产的使用方式，并通过使用租赁资产获取其产生的全部经濟利益。因此，由于需要进行判断的要素较多，导致判断合同是否为租赁或包含租赁存在一定困难。

（二）确定租赁期有难度

首先，租赁期包括不可撤销的租赁期间以及可以合理确定承租人将行使续租选择权的租期。租赁期从承租人可以使用租赁资产日开始计算，因此租赁期包含出租方给予的期初免租期。实务中，由于部分合同带有“续租选择权”、“终止租赁选择权”的条款，加大了会计处理的难度。因此，合同应尽量明确上述事项，减少会计核算障碍。

其次，如果合同不能完全避免“续租选择权”、“终止租赁选择权”的条款，承租人应基于所有相关事实和情况判断可强制执行合同的期间以及是否存在实质续租、或终止等选择权以合理确定租赁期，如承租人在可行使相关选择权时预期能为承租人带来的重大经济利益、租赁资产对承租人运营的重要程度、与终止租赁相关的成本等。通常评估的思路还包括：租赁的不可撤销期间越短，行使续租选择权或不行使终止租赁选择权的可能性就越大；参考承租人使用该类资产的通常期限及原因；同时存在原租赁和转租赁时，转租赁期限及相关租赁条款对续租选择权评估的可能影响。

例如，假设甲公司签订了包括四年不可撤销期限和两年市价续租选择权的建筑租赁。在搬入该建筑之前，甲公司付款对租赁资产进行了改良。预计租赁资产改良将在四年结束时具有重大价值，且该价值仅可通过继续占用租赁的不动产实现。在租赁开始时，甲公司确定其合理确定将行使续租选择权，因为如果其在初始不可撤销期限结束时弃置该租赁资产改良，其将蒙受重大经济损失。在租赁开始时，甲公司可选择租赁期为六年。

（三）确定租赁付款额有难度

租赁付款额可能包括不确定金额，例如终止租赁选择权需要支付款项等，因要满足会计核算的需要，租赁付款额应尽量可量化，因此实务中尽量要求签订固定租赁付款金额合同，或者递增型付款金额合同挂钩固定增长比率，尽量避免签订与市场指数或比率多有浮动的付款金额合同。如果实在无法避免，企业会计人员应深入价值分析，合理评估确定租赁付款金额。

（四）确定折现率有难度

实务中，承租人很难获得出租人租赁内含报酬率，因此承租人通常采用增量借款利率作为折现率。引用增量借款利率为折现率时，应评估借款主体、经济环境、期限和抵押担保条件四个方面相应适配。在具体操作时，承租人可以先参考可观察利率，然后根据承租人自身情况、标的资产情况、租赁期和租赁负债金额等具体情况进行调整。此外，当租赁合约发生实质变更造成租赁负债变动时，承租人应结合实际情况判断调整租赁折现率。同时，企业应当对增量借款利率测算过程和测算依据做好记录，对折现率引用增量借款利率做好决策审批记录。

（五）后续计量有难度

未发生合同变更的租赁业务后续计量相对简单，主要包括使用权资产计提折旧、采用实际利率法计提租赁负债利息费用、使用权资产减值测试。但企业在执租赁合同的过程中难免面临租赁面积或租期调整、选择权评估调整等等问题，该类事项会计处理繁琐复杂。虽然新租赁准则针对性地规定了相应要求，实务中企业对租赁业务还没有形成很好的监督机制和合作机制，财务人员难以及时掌握变化情况，加上会计处理实操经验不足，实际会计核算则面对更多困难。

四、承租企业应对新租赁准则变化的对策建议

（一）加强租赁业务管理

新租赁准则的实施，对于承租企业而言，会计核算变化对会计报表、财务指标影响较大，资产负债率上升造成企业融资能力和经营水平下降。为适应新准则，削弱因实施新准则带来的财务指标影响。首先，企业可以对新租赁准则的内容加强研究创造理论基础，其次，企业应深入研究本企业租赁业务实际情况，优化租赁合同条款，加强对租赁合同管理力度，建立起协调统一的租赁业务处理工作流程，签订符合新租赁准则且对企业有益的租赁合同；最后，企业应加强预测不同情影下租赁业务对财务的影响，确保租赁业务稳定开展。例如，短期租赁和低价值租赁不确认使用权资产和租赁负债，承租企业可以深入研究新租赁准则规定、研判选择权的运用，与出租方共同协商，合理设计租赁合同交易结构、租赁期限，避免实施新租赁准则带来的负面影响。

（二）规范租赁业务核算

签订租赁合同是租赁业务的起点，是执行新租赁准则的起点，明晰的租赁合同条款和内容对租赁业务会计处理及影响测算非常有利，因此企业要加强租赁业务源头管理，理顺租赁交易流程。财务人员应参与到业务前期环节，协助确定开展租赁业务目标以及实现路径，测算租赁业务的影响范围，落实到商务谈判中签订对公司有利交易条件的合同，参与到租赁合同执行中，及时掌握购买租赁标的资产选择权是否要重新评估等情况，有利于财务人员与时俱进调整账务处理。此外，企业应建立业务部、财务部、法务部相互沟通和协调的机制，保障新租赁准则有效执行。

（三）提高财务人员综合能力

执行新租赁准则需要较多的专业判断和会计评估，[6]加大了会计处理难度，初始计量时，需要精准区分服务合同和租赁合同，确定租赁期、折现率以及租赁付款额，后续计量则要应对使用权资产减值测算、因提前退租合同变更等造成的租赁负债重估问题，这些都需要财务人员具备扎实的专业能力和丰富的实操经验。企业应该有针对性的邀请专家、会计准则制定专业人士开展包括但不限于财务人员的专题讲座培训，不断提高财务人员的综合技能，实现租赁业务精准核算、有效财务管理和信息披露。

（四）加快推进建设信息系统

企业实行新租赁准则加大了租赁业务会计核算难度，不仅在专业判断上增加了难度，在日常核算上，因为增加了核算项目和加快了核算频率，也增加了难度。例如，增加了租赁付款额现值计算、使用权资产摊销和租赁负债利息费用计提，这些项目数据计算繁琐易错，通过建设信息系统，建立固化标准的计算逻辑，输入灵活的参数后，就能快速得到准确的计算结果，对于承租业务数量较多的企业，系统建设能有效提高核算准确性和速度，保障新租赁准则实行顺利落地。

五、结束语

新租赁准则实行，提高了财务信息质量，消除了原准则未全面反映承租人财务状况的诟病，但繁复的会计核算方式增加了租赁业务管理难度。各企业应加强租赁准则学习与培训，加强租赁合同管理规范租赁业务交易，增强财务人员综合能力，积极建设财务信息系统，提升租赁业务管理水平。

参考文献：

[1]孔曦.新租赁准则对承租人的影响及对策研究[J].现代商业.2022 （18）：133-136

[2]肖莹.新租赁准则对企业财务管理影响与对策[J].投资与创业.2021，32 （23）：141-143

[3]周思妤.承租人视角下新租赁准则对企业的影响及对策研究[J].中小企业管理与科技.2022 （19）：182-184

[4]张敏.新租赁准则实施对企业的影响及应对策略[J].企业改革与管理.2021 （14）：215-216

[5]张常丽.新租赁准则在企业实务中的难点及建议[J].老字号品牌营销.2023 （12）：141-143

[6]吴亦希.新租赁准则对承租人的财务影响及应对措施[J].纳税，2021，15 （14）：66-67