城镇老旧小区配套服务设施改造完善策略分析——以三元区群二社区为例

胡佳全

（三元区村镇建设中心，福建 三明 353000）

0 引言

《三明市推进城市老旧小区微改造工作方案》中指出：老旧小区项目改造以“补齐设施短板、提升环境品质、完善社区治理、增进多方融合”为总体目标，

主要建设内容包含违章建筑拆除、基础设施更新改造、公共服务设施完善、房屋维修改造以及环境整治提升等内容，需重点修缮市政配套设施，加强对房屋水电气等老化设施的改造与升级，实施老旧小区环境绿化美化，为居民开辟公共开敞空间，在区域内增设公共服务设施，引入物业管理。本文以福建省三明市三元区群二社区为例，分析城镇老旧小区配套服务设施改造完善的策略。

1 项目概况

项目位于福建省三明市三元区白沙街道，工业中路沿线，用地面积150hm²，辖区内有福建三钢（集团）三明化工有限公司、三元区长安小学两个单位，包含三化二村、三化五村两个居民小区，住户共计3923 户，总人口11086 人，占地面积约为31.2 万m²，共有135 栋居民楼，项目辖区内各项配套功能设施基本齐全，但多数属于年久失修状态。

2 社区配套服务设施现状及存在的问题

2.1 基本公共服务设施方面

（1）社区综合服务站。社区综合服务站建设方面，要求每百户居民拥有综合服务设施面积不低于30m2，且要求服务站有60%以上建筑面积用于居民活动。但目前社区综合服务站结合社区居委会办公楼一并设置，建筑面积小于800m2。服务站中没有设置社区服务大厅、警务室、社区居委会办公室、居民活动用房、阅览室、党群活动中心等，整体功能不健全[1]。因而该服务站规模远达不到居民需求，且功能不全，居民无法自由开展活动。

（2）“一老一小”服务设施。在老年人服务方面，老年人的休闲场地布置简单，功能单一，遮雨与遮阳设施不足，老年人运动健身与跳舞晨练的场地面积较少，休憩廊架西晒严重，不适宜老年人停留。未确立功能完备的老年人服务站，没有实现老年服务站和社区综合服务站之间的统筹建设，缺少对老年人和残疾人的居家日间生活辅助照料、助餐、保健、文化娱乐等服务。现有的老年人休闲场地面积不足350m2，没有安排专业人员负责老年人的日间照料，无法为生活不能自理的老年人或残疾人提供膳食供应、保健康复、交通接送等一系列日间服务。在儿童服务方面，缺乏儿童活动空间，幼儿园、托育设施严重不足，无法满足需求。社区内托儿所与幼儿园空间闲置，无法为3～6 岁幼儿提供普惠性学前教育服务。与此同时，当前“一老一小”服务设施没有结合社区综合服务站、卫生服务站、住宅楼、企事业单位办公楼等建设托儿所，无法为社区内的婴幼儿提供照护服务。

（3）卫生服务站等功能性设施完全缺失。现有卫生服务站面积较小，不足120m2，能够为居民提供的服务有限，无法提供预防、医疗、计生、康复、防疫等一系列服务，卫生服务站功能不健全，相应设施缺失。

2.2 便民商业服务设施方面

（1）便民市场。社区内包含2 处建筑面积＞300m2的便民市场，可为居民提供蔬菜、水果、生鲜、日常生活用品等销售服务。但受场地条件的限制与约束，社区内未建设面积达到50～100m2的便利店，难以向所有居民提供快捷便利的服务。

（2）便民信报箱、快递收发室。社区内的邮政快递末端综合服务站面积未超过15m2，没有达到社区改造的便民服务需求，也未遵循因地制宜的原则建设邮政快递末端综合服务站。

（3）其他便民网点：社区内缺乏洗衣店、家政服务网点等便民商业网点。

2.3 市政配套基础设施方面

（1）道路。小区内多数道路目前已改造完成，但局部区域依然为土路，车辆通行困难，道路上存在积水问题。

（2）停车设施。经过改造与整治后小区内依然存在乱停车与车位不足的情况，非机动车棚使用率较低，充电装置配置不足。

（3）公共活动场地。小区内供居民使用的运动健身与休憩场地遮荫设施不足，利用率较低；垃圾分类设施尚未形成完整的体系；晾晒设施安排缺乏秩序，且利用率偏低，对小区绿化景观产生影响；除简陋健身设施，小区内缺少文化景观，绿化面积小，管理与维护效果不佳。

2.4 基本公共服务设施方面

小区内公共服务设施比较少，缺乏现代化设施，不利于为居民日常生活与休闲娱乐提供便利。公共运动场地利用率较低，公共服务设施陈旧，缺乏适宜不同年龄层与地块位置的配套设施。社区内历史文化与近邻文化缺乏有效宣传，未增设文化宣传设施，小区内缺少文化内容，没有在小区内营造睦邻友好与互助共建的社区氛围[2]。

2.5 市政配套基础设施方面

进行供排水、道路、消防等基础设施的升级改造，但针对弱电迁改未纳入改造，“飞线”问题未得到解决。未达到5G 网络进社区，社区内智能安防设施单一。慢行系统没有与社区公共活动空间有效衔接，居民与公共交通站点之间的距离较远。

2.6 物业管理及社区治理方面

（1）物业管理。原属于三化企业管理，“三供一业”改造剥离后，聘请第三方公司进行管理，仅针对卫生、停车等进行基础性管理。未实现物业服务全方面覆盖，没有引入专业化物业服务，社区拓宽或社会组织代管的物业管理方式落后。未成功搭建智慧物业管理平台，缺乏对周边生活性服务业资源的高效利用，不利于社区智能化与网格化管理。

（2）社区治理。社区依托物业管理，管理机制不健全，未形成“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的居住社区管理机制。物业管理原属于三化企业管理，“三供一业”改造剥离后，没有实现城市管理进社区，无法为小区提供综合管理服务。

3 老旧小区规划布局的改造策略

3.1 转变改造理念，实施系统性改造

根据当前老旧小区现状，为进一步完善配套服务设施，需及时转变小区改造理念，使其与居民意愿相结合，与创建文明城市相结合。完善改造策略，采取系统化改造方式，分步骤实施，通过建筑外立面优化设计，增强小区文化与景观性；加强管网改造，实施道路改造与绿化，完善公共设施，梳理建筑立面管网，全方位改善居民居住环境，提高居民生活质量，确立“配套设施改造+立面改造”的小区整体改造框架[3]。

群二社区在小区改造与公共文化设施完善时推行特色近邻文化，营造和谐的邻里关系，全方位打造美丽社区环境。融入三化工业历史文化，打造“远亲不如近邻”的社区新文化。根据群二社区的实际情况，丰富当地历史文化内容，立足于福建省三明重工业基地背后的历史文化内涵，发挥“远亲不如近邻”优秀传统文化的团结、和谐、友善等文化因素和人文情怀。增设配套休闲设施，比如文化设施，在小区出入口和主要活动场地布置宣传栏，设立图书室和社区课堂，打造室内文化活动室；再比如健身设施类，检查小区内的健身器材，找出其中安全隐患问题，及时更替健身器材，合理设置安全防护设施。除了室外健身场地，还应在小区室内设置健身室，由物业负责管理，满足居民日常健身需求。

道路方面，人行道路上有障碍物，阻碍行人通行。对此，需及时清理社区道路中的障碍物，修缮基础设施，保持道路通行流畅。绿化方面，当前社区内公共绿地绿化不足，整体绿化景观十分单调。建议梳理并优化小区内零散的景观节点，最终形成相对完整的景观体系。沿街商铺方面，改造前装修风格杂乱，建筑墙面老旧且脏污，对整个社区的视觉效果产生影响。对此，需对沿街商铺进行统一规划，要求商铺被规划到集中区域进行统一经营管理。

3.2 构建街道—社区两级生活圈，优化社区改造模式

从国土空间规划编制入手，合理划分三元区群二社区街道级生活圈，按照“15分钟生活圈”的基本单元，按标准配套设置医疗护理、养老服务、儿童教育服务、文娱健身与商务服务，完善公共开敞空间服务设施，提高公共服务品质，使居民可以在步行15min 内享受交通、医疗、休闲、教育等系列服务。统筹安排社区内的应急管理设施，立足于以人为本的社区规划理念，建设社区公共安全应急体系，分别从城市、街道以及社区等层级入手，合理安排各项应急设施[4]。群二社区整体配套服务设施规划如图1所示。

图1 配套服务设施整体布局规划

优化社区改造模式，将“补”、“优”、“改”结合在一起，参考其他地区的改造案例，创新改造方式。结合三元区群二社区的实际情况，采取“补”、“优”、“改”改造方式，具体如下：

（1）“补”主要指的是历史欠账，可以在老旧小区内增加社区卫生服务站和老年活动中心，在社区内创设文化活动室，为儿童提供活动设施，为残疾人等特殊人群提供相应服务中心，在活动区域内增设公共服务设施，优化照明系统；

（2）“优”是指对老旧设施进行优化处理，改善环卫设施，加强对垃圾分类的合理安排，在社区内补充消防安全设施，打造公共活动广场，增设健身器材，及时拆除违章建筑，加强对环境的美化；

（3）“改”是指对水电气暖管网设施的改造，疏通雨污水管道，促进雨污分流，对小区内道路进行重新规划，合理配置停车场与停车位，加强对机动车的管理。

3.3 系统规划小区绿地，增设封闭管理设施

加强对社区的合理规划，系统规划小区绿地。以合理规划老旧小区容积率为前提，按照老年人、儿童等人群的需求，为其增加公共活动空间，满足各类人群的休闲娱乐需求，在社区内创建社区公园，增加绿地面积[5]。为解决社区停车问题，创建立体化停车设施，解决小区内停车乱与停车难问题。根据三元区群二社区的实际情况增设封闭管理设施，对小区的出入口进行改造升级，创建可开闭大门，增设通道门禁系统，车辆出入口安装通行道闸。合理配置社区内的公共服务设施，严格按照《三明市推进城市老旧小区微改造工作方案》提出的要求，针对公共服务设施规划采取“居住区—小区—组团”的三级配置方式，根据集中与分散相结合的管理方式对小区公共服务设施进行合理布局，统一规划，鼓励公众参与，尽可能地满足居民提出的需求。

3.4 加强社区治理，引入物业管理模式

打造“政府+物业+志愿服务”相结合的社区治理模式。在街道党委领导与居委会党支部的指导下，引入物业服务企业，开展志愿者服务，实现公共服务设施精细化管理与规划，对社区绿化养护、治安防范等基础管理设施进行改进与优化，引入物业服务企业。针对社区内的空巢老人、独居人士、残疾人等特殊人群，创建党员志愿者服务团队，明确团队内人员的职责分工，定期为特殊人群提供日常服务。

4 结束语

本文以三元区群二社区为案例研究分析老旧社区改造工作，解决社区公共服务设施设置不合理、市政配套基础设施不完备、社区管理机制不健全等问题，提出相应改造策略。通过转变改造理念，实施系统性改造，构建街道—社区两级生活圈，采取“补”、“优”、“改”改造方式，科学规划小区绿地系统，增设封闭管理设施，加强社区治理，引入物业管理模式等措施，提升社区改造效果。