房地产企业财务管理与成本管控

韩 旭

河南地方煤炭集团有限公司

一、房地产行业财务管理与成本管控的关系

房地产行业财务管理和成本管控二者呈正相关关系，它们相互协调，共同促进。一方面，企业成本管控的质量影响着企业财务管理的好坏；另一方面，企业财务管理提供真实有效的工作信息和数据给企业的成本管控工作，反作用于房地产企业成本管控。总的来说，二者在信息和管理上都是协同化、系统化的，共同目标都是为提高企业管理质量，实现全面全过程的管控。具体而言，成本管控就是对人工、材料、机械设备等成本进行合理控制。财务管理就是对运营过程中的各种支出费用以及产生的损失和风险进行管理。

企业的经济效益主要来自两个方面，分别是开源和节流，即获得较多的经济收入和减少企业成本投入。由此可得，在保证企业各项工作合理运行的前提下，实现投入成本的有效控制，将成本投入最小化，就能够增加企业的经济效益。之所以说企业财务管理为成本管控工作提供了有效数据，是因为做好财务管理能够降低房地产企业在各项工作中的经济投入，包括立项、设计、审批、施工等各个环节的人工薪资、设备维护等费用，提供真实的财务资料，进而实现成本管控工作的落实和推进。

二、房地产行业加强财务管理和成本管控的意义

（一）有效提升房地产企业发展速度

房地产行业的项目开发周期一般情况下都比较长，至少需要2 年以上，如果是滚动开发，则需要的时间更长。房地产项目在如此长的时间周期内，很容易受到其他方面因素的影响，导致项目推进速度缓慢，项目周期变长，还会增加房地产项目的经营风险和资金投入，严重的话甚至可能会引发各种意外事件，因此，加强企业的财务管理和成本管控工作是十分必要的，将这两项工作深入到房地产项目全过程，对实际工作中的各个环节进行有效监督，能够有效提升项目进程和速度，避免发生意外情况，进而确保房地产项目顺利竣工。

（二）有效降低企业税务压力和税负水平

房地产项目开发周期长，投入资金大，不确定因素很多，因而房地产企业项目开发的税负成本也很高。与其他类型企业相比，在项目开发推进的整个过程中，按国家税收规定，企业需要缴纳各种各样的税费，包括土地增值税、消费税、房产税、营业税以及附加税等。而且，房地产项目开发涉及众多环节，如项目筹备、施工、验收等，都会产生各种税费。总体来说，项目的整体推进和发展全过程税务压力还是很大的。如果企业能够提高财务管理和成本管控工作的质量和水平，科学地筹划税收，能够有效降低企业缴纳税费的压力。

（三）提升企业的核心竞争力和优势

自我国实行改革开放以来，对外开放程度提升，国民经济也获得飞速发展，房地产行业迅速崛起，房价更是飞速上涨。面对这样高利润高收入的诱惑，不少人开始加入房地产行业，房地产项目开发数量越来越多，规模越来越大，随之，还出现了大量炒房的问题。面对高涨的房价和炒房问题，国家实施了宏观调控，人们也不再盲目投资。尤其是近几年由于疫情的原因，房地产行业更是面临巨大的挑战，从火热期进入寒冬期，房地产销售数量和规模明显下降。然而，房地产如何克服困难，渡过寒冬，并在众多企业中“杀出重围”，这就需要企业加强财务管理和成本管控，减少不必要的投入和损失，提升企业管理效率和核心竞争力。

三、当前房地产行业财务成本管理工作存在的问题

（一）财务管理缺乏经验，流程不规范

房地产行业发展历程较短，大部分企业还在摸索前进的道路上。现阶段，房地产项目管理体系不健全仍然是房地产企业发展的一大问题，由于房地产项目开发周期长，环节多，缺乏科学的管理流程，导致各项工作不能严格按照规范进行，进而出现各种问题。如使用不符合标准的材料、验收时超出预算等，这些问题都会使成本增加。而且，财务成本管理包括前、中、后三个阶段，而大部分房地产企业财务成本管理都忽略了事前控制，没有建立全面的财务预算管理，甚至简单地将事前预算理解为项目造价预算。在实际情况中具体体现在以下三点：一是预算管理没有充分发挥其控制作用。预算管理应对项目进行过程中所有经济投入进行整体控制，并且贯穿于项目推进的全过程。部分企业在进行预算控制时忽略了对市场的调研，或者是制定了财务预算管理制度未有效执行，进而造成生产成本没有得到合理控制。二是成本管理随意性较大，不能准确估测项目推进过程中可能出现的资金缺口。部分企业在项目推进中未制订可行的计划甚至盲目购置新地块，导致正在推进项目出现后期资金周转不过来的问题，购置的新地皮也无法立刻投入利用，进而导致资金链断裂。

（二）成本管控机制不成熟

房地产企业财务成本管理效果不佳，很大一部分原因是企业缺乏成熟的成本管控机制。首先，大部分房地产企业都不太重视财务的动态化管理。由于项目开发的周期很长，应对全过程进行成本管控，但部分管理人员的管理意识和水平参差不齐，导致这项工作并未完全落实，在项目推进过程中，只是较多关注项目工期及完成情况，忽略了对整个成本进行动态管理，最终可能出现成本超出预算的问题。其次，部分企业不重视财务监督工作，在项目结算时，主要是借助施工单位提供的结算资料和现场资料，并没有考虑材料是否存在虚构和谎报的问题，对材料的准确性没有进行检查，未建完善的监督体系，导致大量资金浪费。除此之外，部分企业没有对房地产开发过程中出现的各种成本投入进行合理规划，有的企业为了扩大消费市场，盲目地进行招商引资和广告宣传，直到项目清算环节才发现费用花费过多，超出可控范围，降低了企业收益和效率。

（三）企业内部管理工作力度不足

财务管理和成本管控是房地产企业内部管理的重要方面，需要加强内部控制力度，以保证企业成本管控工作顺利进行。但就当前房地产企业内部管理实际情况而言，很大一部分企业的内部管理水平较低。主要表现在以下几方面：一是房地产企业各部门之间没有建立有效沟通的体制，大部分是各司其职，如设计部门只负责图纸设计，施工部门只负责现场施工，如果两个部门没有密切联系和沟通，出现实际施工与设计图纸不符合的情况，则会导致屡屡出现返工问题，造成不必要的资源浪费。二是财务管理部门未与业务部门有机结合。财务部门人员不能深入考虑业务进行中可能出现的问题，业务部门也缺乏成本控制的意识，导致两个部门不能互相理解、有效配合，进而影响财务成本管控工作的顺利进行。三是缺乏绩效考核制度和问责机制。据调查，很多房地产企业仍然没有将成本管控纳入员工的绩效考核范畴，审计工作不及时，发现问题也不能及时追责，导致存在很多潜在的风险。例如，近几年，我国房地产行业的龙头企业恒大地产就由于内部财务控制出现严重问题，其中一个明显问题就是企业内部审计工作质量低下，不重视内部审计机构建设，影响了企业平稳健康地发展。

（四）缺乏财务管理与成本管控协同管理的意识和制度

通过调查发现，仍然存在部分房地产企业没有意识到财务管理和成本管控二者协同管理的方便性和重要性。在部分房地产企业中，企业内部财务部门和成本管控部门各自独立，两个部门缺乏深度沟通和联系，甚至有的企业内部还出现了恶性竞争的问题，两个部门在交流时，信息和数据出现失真的问题，严重影响了企业财务成本管理工作的效率和质量。除此之外，虽然有部分房地产企业已经意识到将二者协同管理的重要性，但未建立合理的制度进行约束管理，导致在实际管理过程中表面化和形式化严重，执行效率低下，没有充分发挥协同管理的作用，进而影响项目的推进和企业工作的实施。

四、优化房地产企业财务管理与成本管控工作的措施

（一）建立专门的财务结算部门，统筹管理资金流动

房地产企业要立足于企业经营实际情况，建立全面完善的资金管理体系，定期组织各部门对自己部门的成本明细进行盘点总结。明确记录各部门的资金动向，避免出现未知的用途或者是以权谋私行为。例如，我国某知名房地产企业在平时的财务管理过程中，对公司仓库的商品进出都有明确记录，各部门有需要的必须按照规定领取，并且规定使用时间，定期对仓库商品进行盘点。同时，房地产企业还可以搭建成本管理共享平台，只有财务管理部门的专门人员有对信息进行编辑和修改的权限，其他部门或管理人员只能通过共享平台浏览数据。如果项目执行部门想要通过公共平台浏览本部门的资金明细，只有本部门最高级别的管理人员有权查看，有独立账号可以浏览，其他人若要查看数据，则必须向本部门管理人员提交申请。除此之外，财务部门在整个企业中占有重要地位，必须能够把控企业的资金动向，加强企业资金、成本、资源的管控。熟练掌握业务流程，严格把控资金的流动方向，设置专门的成本管控岗位。同时房地产企业还应构建一套严格的审批制度和规范化的审批流程，对资金流动进行持续监管。各部门间既要相互合作监督，又要确保工作的落实。

（二）加强内部财务管理，合理控制成本

提高企业内部财务管理和监督力度是控制成本的有效手段。首先，在项目预算审计时，管理部门应提供给财务审计部门真实准确的预算资料，经审核合格之后，再交给上一级负责人复审，在此过程中，公司内控人员要严格监督基层工作人员是否按计划严格控制成本。如果项目成本出现问题，首先要搞清楚出现问题的原因，再根据金额的大小逐级汇报。需要注意的是，在相关部门提供材料之后，财务部门要将各部门提供材料的数量、合同内容等与合作商提供的实际材料进行核查，避免出现虚报价格、账实不符或因材料质量导致的返工问题。整个流程都要按规定严格落实，避免给不法人员提供有机可乘。其次，对于房地产企业的成本管控工作要做到精细化，定期进行整理核查。例如，材料明细表、设备明细表等，财务人员都要将实际情况与预算计划进行比对，避免出现超预算的问题，每月制定财务报表，当发现数据存在较大差异时，应分析问题产生的原因并及时向上级汇报。此外，对于房地产企业的税务工作，可以设置专门人员进行税务规划和管理，依法纳税，依法融资，选择合适的金融机构，合理借助国家提供的优惠政策，降低成本。财务管理工作人员应经常关注国家税务局动态，科学规划缴税工作。

（三）构建财务管理与成本管控的系统管理机制

财务管理精细化和动态成本管控能够促进企业的可持续发展，提高企业的经济效益，因此，要积极构建二者协同管理机制。首先，要对全体员工进行成本控制教育，为实现协同管理创造条件。可以利用公司文化建设和团建活动拉进员工距离，提高员工合作意识。明确各部门工作职责，以免出现职责交叉或者模糊化，避免出现问题时找不到相关负责人。加强不同部门、不同岗位员工之间的交流配合，优化工作流程，减少一些不必要的流程，使得各个环节能够顺利推进。其次，要完善管理制度体系，一方面要对制度内容进行调整，包括财务审计工作、成本控制工作等内容。另一方面，在财务管理的过程中，要构建监督评价机制，提高工作的执行力和落实度，考核财务管理整个流程是否符合法律法规，并且能够做到及时获取房地产市场动向，并且适当调整工作内容和进度，不断协调和完善各方面工作，实现企业效益的最优化和最大化。

（四）更新财务成本管理方法

当今社会是信息化的社会，房地产企业的财务管理工作已经不仅仅是简单的填写凭证、支出收入登记和制作财务报表等，还涉及其他方面的工作，如分析预测、项目成本控制等，总之，大量的工作任务会产生大量数据和信息，仅仅凭借手写记录是远远不够的，不仅费时费力，还不能保证质量，容易出现误差。因此，企业必须顺应信息时代的变化，更新财务成本管理的方法。利用现代化信息手段，建立高效的财务成本管控平台，减少工作误差，提高工作效率，合理把握每个环节的成本投入，有效解决各种问题。同时，房地产企业还要重视硬件设施和人员培养工作。为财务成本管理部门提供现代化的办公设备，建立科学的财务信息系统。加强人员培训工作，积极引进专业技术人员，以实现数据信息的整合，加强各部门的配合，以保证管理工作的合理性。

例如，我国知名房地产企业碧桂园就利用互联网营销的方法，在互联网、微信上设置相关的平台和公众号，及时发布关于企业的最新消息，而且呈现的信息和新闻都是真实报道，同时还设置直接的售卖渠道，既能够宣传企业信息，还有利于房产销售。多的话可以删掉

（五）加强财务成本管理的培训工作

随着现代化设备普及和手段的应用，财务管理人员的工作环境大大改善，如果工作人员还坚持以前传统的管理理念去管理企业，肯定会被社会淘汰。因此，财务管理人员只有树立终身学习的理念才能适应社会要求。同时，房地产企业要做好相关培训工作，定期组织财务管理的相关培训，提高员工的专业技能。其次，还要注重提高财务管理人员的法律意识和竞争意识。近年来，房地产企业员工挪用公款等违法犯罪行为屡见不鲜，究其根本，都是因为财务人员的法律意识淡薄，最终影响了个人发展，给企业造成严重后果。当今社会房地产行业发展迅速，竞争压力巨大，财务管理人员更应提升自身竞争意识，只有让自己变得更专业才能适应社会需求不被淘汰。另外，企业要落实考核机制，强化财务人员的工作意识，促使其能够顺利地实施财务成本管理工作。此外，有效的考核机制一定程度上能够激发员工的积极性，使企业全部员工都能够参与到财务成本管理的工作中，进而提升财务管理工作的效率和质量，促进企业更好地发展。

五、结语

综上所述，新时期我国房地产行业虽然发展迅速，但面临着很多挑战。房地产企业要想适应时代发展要求，就必须既重视企业外部环境，又关注企业内部财务成本控制，从企业内部财务管理制度、体系、人员培训、创新方法等方面入手，努力将成本投入控制到最小，增加企业的经济收益，实现效益的最大化。只有房地产企业加强财务管理和成本管控工作的规范化，才能实现企业的可持续发展。