关于新形势下房地产企业加强内部控制的探讨

周之飞

房地产作为我国经济的支柱性产业，已走过了长达20年的高速发展期。2020年全国房地产销售规模高达17万亿元，但是房地产企业在高速发展过程中也暴露出各种各样的问题，如腐败问题、房地产项目烂尾问题等。当前，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产企业应当加强内部控制以走出发展困境。本文主要阐述了房地产企业内部控制存在的问题及应对措施。

一、内部控制的概念及作用

目前主流的内部控制概念源自于COSO委员会于1992年发布的《内部控制-整体框架》：内部控制是由企业董事会、监事会、管理层和全体员工为了实现控制目标而实施一系列活动的过程。虽然内部控制的概念被提出的时间比较晚，但是内部控制在很早之前就已经被人们应用在各类生产活动中，比如会计核算中会通过账实核对、试算平衡等方法来检验账务是否正确。随着经济的不断发展和社会的进步，内部控制也逐渐从之前分散的、不系统的管理动作发展为健全的内部控制体系。内部控制不仅能帮助企业防范风险，还能提高企业的经营效率，因此企业应当重视内部控制并建立完整的内部控制体系。

内部控制对于企业的发展壮大有着非常重要的作用，其有助于企业经营管理合法合规，有效保障企业资产安全，提高企业经营效率，从而促进企业实现发展战略。实践中，内部控制一般是通过企业各项业务流程来实施的，通过不同部门、不同岗位的相互监督、牵制来实现内部控制的目的，以更好地防范企业风险。可以说，内部控制的有效实施是企业风险管理“落地”的有利支撑，可以促进企业管理水平的提升和目标的实现。

二、房地产企业加强内部控制的重要性

房地产企业一般以一个房地产开发项目为经营单位，房地产项目开发具有资金投入巨大、流程复杂、周期长等特点，本文将围绕这三个特点分别论述房地产企业内部控制的重要性。

首先是房地产开发资金投入巨大，加强内部控制可降低资金风险。房地产行业高速发展20年，房价几乎翻了好几倍。以广州市为例，2000年广州市的平均房价约为4000元/㎡，而2020年广州市的平均房价已高达32000元/㎡，广州市房价20年间约翻了8倍。随着房价的不断上涨，土地楼面价也水涨船高，2020年广州市的平均住宅楼面价已高达17000元/㎡。如果一个房地产项目计容面积为10万平方米，那么单独一项土地出让金投入就高达17亿元，再算上建安成本、资金成本、运营费用和税金等，该房地产项目的总投入可能高达30亿元。房地产企业巨大的资金投入提高了企业的资金管理难度，因此更需要加强企业内部控制，否则在资金管理过程中，无论是人为失误还是出现贪腐，都会使企业蒙受巨大的经济损失。加强内部控制可使资金管理得到有效监督和控制，从而降低房地产企业的资金风险。

其次，房地产开发流程极为复杂，加强内部控制可使企业合理控制成本支出，避免贪腐事件发生，保证工程质量。房地产开发从开始的拿地准备到最终的交楼、清算，其中包含了很多的程序和节点，大致可分为8大流程和126个重要节点。8大流程分别为拿地、策划、前期准备、设计、施工、营销、物业安排和收尾，而126个节点中涵盖了诸如土方、桩基、正负零、施工、预售等节点，因为节点太多，具体不一一列举。从这8大流程和126个重要节点可知，房地产开发是非常复杂且繁琐的，从一块空无一物的土地变成一个高楼耸立的小区，其中需要涉及到政府有关部门的各种报建和验收环节，以及上百个供应商的协调和安排，从而确保房子能如期且高质量交付。房地产复杂的开发流程无疑加大了房地产企业的管理难度，因此更需要加强企业内部控制。否则，如果采购阶段没有足够的内部控制，那么就很可能出现串标、围标等违规行为，项目的成本可能就会超支；如果设计和施工验收阶段没有足够的内部控制，那么工程质量就难以得到保障。所以，加强内部控制可使企业合理控制成本支出，保證工程质量。

最后，房地产开发周期长，加强内部控制可避免人员更换出现管理问题。房地产开发一般周期比较长，计容面积小且没有什么土地问题的项目，一般开发周期为3年左右；计容面积大或者土地有未解决的争议时，如拆迁补偿、拆迁安置问题没有完全解决等，那么其开发周期可能高达5～10年。房地产企业的人员流动大，人员更换也比较频繁。由于房地产开发周期长，如果项目经理或关键岗位人员更换，没有内部控制作为保障，仅仅依靠项目经理的个人素质和能力来解决前任遗留下来的各种问题，很难保证项目的进度和质量。通过加强企业内部控制，前任项目经理在日常工作中就能按期完成各项任务，避免其离开后给接任的项目经理留下一个烂摊子，从而确保房地产项目在人员更换的衔接阶段依然能保证工期和项目质量。

三、房地产企业内部控制存在的问题

（一）对内部控制缺乏重视

过去20年房地产行业的高速发展，助长了一些房地产企业负责人的盲目自信，使其认为企业的发展壮大主要依靠的是其个人的能力，这导致房地产企业对内部控制制度建设不够重视。部分房地产企业虽然发布了一些内部控制制度，但是由于管理层缺乏重视，很难在企业内部有效推行。由于房地产行业激烈的市场竞争，各家房地产企业为提升销售排名你争我赶，导致房地产企业过度重视外部的风险，而轻视企业内部的风险。虽然近年来一些房地产企业因为内部贪腐严重而逐步重视对内部的控制管理，但从行业整体来看，内部控制仍未获得房地产企业足够的重视。

（二）内部控制环境较差

控制环境是构成企业内部控制体系的五要素之一，是企业建立与实施内部控制的基础，主要包括治理结构、机构设置与权责分配、内部控制机制、人力资源政策和企业文化等。部分房地产企业的内部控制环境较差，导致内部控制体系的基础薄弱，内部控制体系难以有效运行。比如在治理结构方面，大部分房地产企业虽然按照相关法律法规设置了董事会、监事会和经理层，但监事会基本形同虚设，致使企业的治理结构缺乏制衡机制，因而可能导致企业出现因权力不受制约而盲目决策的现象。

（三）部门间壁垒高筑导致信息沟通不畅

信息沟通是沟通内部控制体系的另外一个要素，企业要做好内部控制，需要及时掌握内部控制相关的信息，并确保信息可以在企业内部进行有效的传递和沟通，这是企业实施内部控制非常重要的一环。房地产企业因为业务复杂，设立的部门众多，诸如办公室、行政与人力资源部、财务部、成本部、设计部、工程部等，因为考核排名竞争激烈等原因，部分房地产企业的各部门之间存在着一定的部门壁垒，导致内部控制相关信息得不到有效的传递。比如财务部门在进行土地增值税清算的过程中，需要向税务机关提供工程造价方面的资料，而这些资料通常是由成本部门保管，成本部门可能会因为部门壁垒而怠于提供资料，导致财务部门因为未及时完成土地增值税清算而受到责罚。

（四）内部监督不足

内部监督也是内部控制体系的五要素之一，它是企业对内部控制机制建立与实施情况的监督检查，评价内部控制的有效手段。对于发现的内部控制缺陷，及时加以改进，是实施内部控制的重要保证。然而，部分房地产企业的内部监督却存在缺乏监管机制、监督不到位等现象。房地产企业的内部控制体系需设置专门的监管职能，配备专门的监督管理人员对内部控制机制的建立和实施情况进行监督检查，只有这样才能及时发现内部控制的缺陷并制定有效的措施来消除因控制不足而带来的不良影响。虽然很多房地产企业设置了内部审计的工作岗位，但是因为内部审计与财务人员存在一定的利益关系，导致内部审计人员缺乏独立性，内部监督难以有效开展。

（五）内部控制人员能力有待提升

内部控制岗位对于员工的素质和能力要求比较高，因为做好内部控制不仅需要掌握专业的财务知识，还需要对企业的整体业务模式较为熟悉，此外还要有较强的沟通能力、分析能力，并且要做到廉洁自律，保持独立性。然而，部分房地产企业的内部控制人员素质参差不齐，一些房地产企业内部控制人员缺乏足够的专业知识和技能，对内部控制的理解和认识比较局限，难以适应内部控制岗位的要求。还有一些内部控制人员虽然具备相应的专业知识和技能，但是意志不够坚定，容易在实施内部控制的过程中受到利益的诱惑而失去独立性，导致部分内部控制失效。

四、房地产企业加强内部控制的建议

（一）重视内部控制，为内部控制赋能

新形势下，房地产市场的供求关系已经发生重大变化，房地产企业为了生存，必须重视内部控制，只有建立完善的内部控制体系，才能度过行业低谷期。首先，房地产企业负责人要加强对内部控制的重视和支持。企业负责人要认清行业现状，正确认识企业内部控制的意义和作用，重视内部控制体系的建设和实施，把企业的人、财、物等资源向建設和完善内部控制体系倾斜，为内部控制赋能；其次，企业还应加强员工对内部控制的认识和理解，通过开展内部培训、经验分享等活动，提高员工的内部控制意识，使其充分认识到内部控制对企业和自身发展的重要性和意义；最后，企业还应对外加强内部控制的宣传，使供应商和客户了解企业的内部控制制度和文化，提升企业的公众形象，吸引更多的投资者和合作伙伴。

（二）清理整顿，改善内部控制环境

为了建立完善的内部控制体系，房地产企业应当重新梳理企业的治理结构、权责分配和内部控制机制等。如果治理结构中监事会没有发挥应有的监督作用，应当果断清理整顿，聘任有能力的人才担任监事，以实现董事会、监事会和经理层的相互制衡。若发现权责分配不合理，比如所有的投资事项都需要董事会决定，导致企业流程繁琐、决策效率低下，那就需要调整权责分配，对总经理在投资事项的决策上进行一定的授权。

（三）减少部门壁垒，加强部门间信息传递与沟通

信息时代下，各种各样的信息瞬息万变，及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息非常重要。房地产企业应尽量减少部门间的壁垒，以加强部门间信息的传递与沟通。首先，房地产企业可以通过建立信息沟通制度、保密制度等措施来减少部门间的壁垒；其次，良好的企业文化对于减少部门壁垒也有一定的作用。企业可通过加强部门间的联谊、举办多种文化活动来加强部门间的交流，从而达到减少部门壁垒的目的。最后，房地产企业也需改变企业的考核排名机制，如果必须有一定数量的优和劣，那么零和博弈下，部门间难免相互猜忌和有所保留，因此，房地产企业需采取灵活多样的考核方法。

（四）完善内部控制监督，加强监管

内部监督是企业实施内部控制的重要保证，因此房地产企业要建立和完善内部控制体系，就需要强化内部监督职能。房地产企业需要设立单独的内部监督部门，人员必须独立，不能由其他部门员工兼任，且内部监督部门的领导也不能由其他部门领导兼任，以确保监督执行不受干扰。此外，内部监督部门需定期向董事会、监事会和经理层汇报内部监督执行的情况，对于发现的内部控制缺陷应当如实指出，并提出改进建议。

（五）加强人才队伍建设，提高内部控制人员能力

企业的内部控制体系需要人来实施和不断改进才能日趋完善，因此房地产企业需加强内部控制的人才队伍建设，提高内部控制人员的素质和能力。首先，房地产企业可以通过引进高端人才来充实内部控制人才队伍。高端人才是企业发展的中流砥柱，能够带领企业健康稳定地发展；其次，房地产企业也应注重内部控制骨干人才的培养，因为内部骨干人才对企业的内部情况更为了解，且对企业有着较高的忠诚度，因此企业应当注重这些人才的培养，并给予他们合理的薪酬激励；最后，房地产企业还应当加强对基础岗位内部控制员工的培训，确保他们各司其职、各负其责。

（作者单位：广州耀鑫房地产开发有限公司）