我国住房租赁市场发展监测指标体系研究

易成栋,陈敬安,赵鹏泽

(中央财经大学 管理科学与工程学院,北京 100081)

一、引言

2016年6月,国务院出台《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出“实行购租并举,培育和发展住房租赁市场”,首次将租赁市场发展提升至与购买比肩的地位。2017年,党的十九大报告提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,首次将“租”放在了“购”的前面,强调发展住房租赁的重要性。党的二十大报告在“增进民生福祉,提高人民生活品质”下再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。因此,通过监测和分析我国住房租赁市场的发展现状和动态,进行科学的评估和制定相应的政策优化,对于促进住房租赁市场的发展,加快建立租购并举的住房制度具有重要的现实意义。

现有关于住房市场租赁发展方面的研究主要聚焦在住房租赁市场发展过程中存在的问题以及相应的住房政策和具体措施。国外在住房租赁市场发展过程中主要存在种族、肤色差异导致的住房歧视、被迫驱逐等租赁关系不稳定［1-3］等问题,而我国主要存在租购不同权、租住品质不高、交通不便、出租回报率较低导致业主不愿出租以及租赁关系不稳定等问题［4-8］。在促进住房租赁市场发展的政策方面,其他国家出台了租金券、保护租赁双方权益、规范租赁市场交易等措施［9-12］。2016年以来,我国提出“房住不炒”和“租购并举”的定位,大力支持住房租赁市场的发展与规范［13］,在此政策推动下,一些学者从优化土地供应、加强融资创新、完善税收政策、发展住房租赁企业、规范市场监管等角度进行了深入的探讨［14-15］。

而聚焦到住房租赁市场发展监测指标体系方面的研究,发达国家住房租赁市场中的租房人口比例、租赁住房供给结构以及住房租赁市场监管等问题被学者们广泛研究［16］。哈佛大学住房研究联合中心(JCHS)对美国住房租赁市场的监测主要有租房家庭数量、月租金、月租赁合同数量、租房空置率、房租可支付性、住房及城市发展部租金援助开支、资助住户数、租房占比、家庭流动性、租赁住房产权类型、租赁资产维修费用、新建住房、受驱逐威胁的租户比例等指标［17］。我国学者系统地梳理了房地产市场监测预警的理论基础、指标体系和测度方法［18-21］,这些研究关注了总体的房地产市场,但仅在房价监测预警指标方面关注了房租这一指标,缺乏针对住房租赁市场监测体系的深入研究。在当前我国住房租赁市场发展迅速、新问题不断出现、新政策不断出台的现实背景下,迫切需要借鉴国际经验以及我国国情建立我国住房租赁市场发展监测指标体系。

二、我国住房租赁市场的发展历程及其定位

新中国成立至1977年,我国实行的是“计划经济下的福利分房制度”,居民住房由国家统一分配,不存在市场化的租赁住房。1978年开始城镇住房制度改革,恢复住宅的商品属性,恢复住房租赁市场,但直到1997年,住房租赁市场份额极少。1998年,国务院正式部署停止住房实物分配,住房分配货币化,中高收入家庭购买或租赁商品房,至此,住房租赁市场化得到了一定的发展,但住房市场的发展思路是以购房为主,住房租赁市场发展缓慢。2003年之后我国的商品房价格一路高攀,为遏制商品房价格的迅猛上涨势头,2010年,国务院颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场,紧接着住房和城乡建设部于2010年12月出台《商品房屋租赁管理办法》。但从市场来看,依然是“重购轻租”的状态。在我国经济进入新常态后,中央提出了供给侧结构性改革的政策方针,在住房体制改革的思路上从过去的“重购轻租”转向“租购并举”。从“房住不炒”的定位到“长效机制”的确立,再到“租购并举”的提出,又到“十四五”规划提出“完善长租房政策”,可见发展市场租赁住房已经成为解决城市住房问题的重要途径和国家级的战略。至此,可以认为,我国市场租赁住房发展步入快速发展阶段。

中央对住房租赁市场的定位及其发展的历程是基于特定的历史背景和社会经济情况而定的,住房租赁市场健康发展的监测指标也应该根据各个阶段面临的住房问题而有所差异。在中央“大力培育发展住房租赁市场、多元渠道增加租赁住房有效供给、完善住房租赁市场制度建设”的大方针下,2015年以来,各地方政府在住房租赁政策方面也更加积极,纷纷出台了一系列针对性政策,进一步明确相关租赁住房在增加供给、建设标准、市场监管方面的细则,但依然存在诸多问题亟待解决,例如租赁住房供需矛盾突出,管理失序,居住体验差等。随着住房租赁市场受到越来越多的重视,建立住房租赁市场监测指标体系,对住房政策的实施效果进行评估尤为必要。

三、我国住房租赁市场发展现状与需要关注的问题

住房租赁市场涉及人们的基本居住需求,是发展问题也是民生问题。首先,住房租赁市场的发展需要政策的支持和引导;其次,在发展的过程中会遇到各种现实问题需要解决。通过分析住房租赁市场的发展现状与需要关注的问题有助于更好地掌握市场动态、发现市场问题,也能及时对住房租赁的政策效果进行评估和反馈,对监测住房租赁市场的健康发展具有重要意义,也是构建住房租赁市场发展监测指标体系的重要基础。因此,住房租赁市场发展的监测指标需要基于现实发展状况和政府政策,并对需要关注的问题进行前瞻性设计,以期达到能动态监测住房租赁市场的发展状况。结合政策与实践,我国住房租赁市场发展现状与需要关注的问题主要体现在以下几个方面。

(一)中央大力推动,地方政府多有创新,住房租赁政策的连续性和稳定性引起关注

中国经济进入新常态后,中央提出了供给侧改革的政策方针,在住房体制改革的思路上从过去的“重购轻租”转向“租购并举”。自2016年国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来,中央政府提出的发展目标为“基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标”,并提出了培育市场供应主体、完善住房租赁支持政策、明确各方权利义务、支持租赁住房新建和改建、税收优惠、金融支持、土地供应、健全法规制度、加强行业管理等举措,要求地方政府建立多部门联合监管体制。

多地政府积极创新,推动政策落地。例如,北京和上海分别发布了《北京市住房租赁条例》和《上海市住房租赁条例》,对出租与承租双方的权利和义务、住房租赁经营、服务与监督、法律责任等方面有了明确要求。广州、深圳、杭州、西安、成都等城市搭建了统一监管的住房租赁服务平台,对住房租赁企业进行资金监管和运营监管,规范租房市场和保障租户权益。此外,一些地方政府进一步优化机制,建立从市、区到街道、社区各级政府、多个部门常态化的纵横联动机制,实施协同监管,形成整体监管合力［22］。

与此同时,我国住房租赁市场仍处于发展和探索阶段,经常会出现一些新问题,以及现有政策落地困难等问题,需要中央和地方政府加大支持,一方面需要保持租赁政策的大方向不变和政策的可持续性,另一方面需要地方政府积极创新政策措施,推动政策落地,并总结经验推广到其他地方。因此,住房租赁政策体系的完善性、连续性和稳定性成为行业广泛关注的问题。

(二)住房租赁需求将稳步上升,但供给总量略有不足,热点城市供需匹配问题突出

在城镇化和工业化的快速推进下,我国住房租赁部门得到了快速发展。全国城镇家庭住房来源中租赁商品房所占比重在2000年为6.13%,2010年为18.60%,2020年有所下降,为17.70%,租赁住房(租赁公租房和租赁商品房之和)所占比重分别为20.55%,21.05%,21.14%(见表1)。从国际比较来看,发达国家如美国、英国、德国和日本等,其租赁住房比例一般在40%～60%［23］,而我国城镇家庭租赁住房占比为21%,显著低于美国等国家。参照国际经验,随着我国城镇化的继续推进,我国城镇家庭住房租赁占总体家庭的比例将达到30%～40%,相比当前,还有很大的上升空间。

表1 2000年、2010年、2020年我国城镇家庭住房来源和产权构成 %

与此同时,我国热点城市存在租赁房源供给不足和供需结构不匹配等问题。第七次人口普查数据显示,2020年全国流动人口为3.76亿人,从2010年到2020年增长了近70%。流动人口主要向一些热点城市集聚,并带来较大规模的住房租赁需求,这些热点城市出现了租赁住房供应不足和结构性不匹配的问题。由于租赁需求具有从一套房、一间房到一张床等多层次的需求,并且对中小户型的房源需求最为旺盛,但市场上租赁房源的中小户型供给短缺,大户型供给过剩,因此造成供求结构性不匹配。此外,85后、90后的租赁群体成为租房的主要群体,其“注重颜值、讲究品位”的新品质消费观念逐步增强,但现实由于85%以上的房源以私人为主,缺乏必要的装修和维护服务,难以满足他们的住房需求［8］。

(三)住房租赁机构化占比偏低且经营风险突出

从出租主体看,大多数房源来自私人业主,他们通过中介居间服务和房东直租方式进行租赁。而规模化经营的住房租赁数量占比偏低,从国际市场看,美国租房机构化率达30%,日本更是达到80%,但我国的住房租赁机构化不到5%。机构化率低意味着专业化住房租赁企业发展缓慢,市场占有率较低,无法发挥规模效应,很难起到示范效应。

此外,住房租赁投资回报率较低,不到2%,远低于正常的投资收益率水平(一般为5%左右),制约了市场主体加大投入,也阻碍了新市场主体的进入,并加大了市场风险。从各大城市的情况来看,无论是集中式或者分散式运营模式,住房租赁企业面临着资金压力大、融资成本高等现实问题。美国和日本等一些住房租赁市场较为发达的国家,均已通过REITs模式吸引社会资本参与,而我国的REITs仍处于探索阶段,目前发行了四单保障性租赁住房的REITs,以及针对长租公寓的类REITs产品,尚未推出能够有效降低融资成本的公募REITs来支持住房租赁市场的发展。在监管不到位的情况下,部分租赁企业采取通过“高收低租”形成资金池的方式进行扩张,并最终由于经营不善、资金链断裂而宣告破产。因此,需要关注住房租赁企业的风险和收益。

(四)租户满意度有待提升

租户是住房租赁市场的微观需求主体,其对租住生活的满意度是住房租赁市场发展的重要指标。目前租户反馈的问题很多,主要问题如下:一是房租可支付性问题。许多国家和城市把提高租赁住房租金可支付性作为消除住房贫困的重要指标之一,因为如果房租支出占据收入的比例过高,就会限制住户其他商品的消费,从而影响其生活质量。2019年,贝壳40城数据显示,不同城市之间的租房可支付性差异较大,其中,北京、上海、深圳的房租收入比超过了30%［24］,这无疑给租房群体带来较重的住房负担。二是生活便利问题。58同城、安居客《2023节后返城租房调查报告》显示,租房人群对小区环境、生活便利圈、周边配套设施和公共服务有一定要求,同时租房人群更希望租住在工作地点附近,便于上下班。但现实问题是很多租赁住房小区破旧,配套不全,无法与业主同等地享受公共服务,还有部分小区位置偏远,通勤距离较长。三是租赁关系稳定性和租户权益保障问题。当前住房租赁市场属于卖方市场,承租方居于弱势地位,由于监管不到位,“二房东”“黑中介”任意涨租金,甚至驱赶租户的现象频发。还有一些住房租赁企业骗取租客的租金、押金、房屋的装修款,然后逃之夭夭,不仅损害了租户的权益,也影响了社会稳定。

四、我国住房租赁市场发展监测指标体系构建

在结合我国住房租赁市场发展现状和问题分析的基础上,本文从理论框架上构建了宏观环境、市场发展、企业运行以及微观业态4个层面共14个二级指标,21个三级指标的监测指标体系,以评估住房租赁市场健康发展情况,其理论框架和指标体系构建的过程如下。

宏观环境层面:住房租赁市场的发展与宏观环境息息相关。主要体现在:一是中央政府制定的住房租赁相关政策直接影响住房租赁市场的未来发展空间。二是住房租赁市场的发展态势也会受宏观经济和金融环境的影响,例如处于经济高速增长的阶段,各行各业都会相对繁荣。三是社会文化的发展也会影响住房租赁市场的发展,例如“重购轻租”观念的逐渐转变就会释放大量住房租赁需求。

市场发展层面:市场供求关系是影响租赁市场发展的重要因素。一是供求关系体现在租赁住房的供求规模匹配性、供求结构匹配性以及供求权益匹配性,前两者是“硬件”匹配,后者是“软件”匹配。二是供求关系体现在市场价格上。租金价格水平以及房价租金比是住房租赁市场发展运行状况的综合反映。三是供求关系体现在交易特征上。例如,市场交易量增大,说明住房租赁市场更为活跃,其发展前景也就越好。

企业发展层面:在党中央高度重视长租房市场发展、多次强调加快完善长租房政策的背景下,住房租赁企业运行状况也会影响租赁市场的发展。一是体现在发展规模方面,住房租赁企业是否持续壮大,能否供给更多的市场房源;二是体现在企业盈利方面,例如租赁企业是否盈利,这直接决定企业未来能否可持续发展;三是体现在企业经营风险方面,当前住房租赁企业的发展还处于尚不规范阶段,相关部门对资金监管仍须持续更进,控制住房租赁企业的无序扩张。

微观主体层面:在当前住房承租方(租客)处于弱势的情况下,租客的住房租赁生活体验会影响他们对住房租赁的选择,进而影响住房租赁市场的发展。住房租赁生活的体验和主观评价包括租赁住房的安全性、舒适性、经济性、便利性、稳定性5个方面。其中住房安全性是马斯洛需求理论中的“基本需求”,其他几个方面,反映的是人们对住房环境的改善性需求和美好向往。

宏观环境、市场发展、企业运行和微观业态4个层面的测度相辅相成,相互联动。具体来说,宏观环境是整个住房租赁市场的发展背景,测度市场的发展潜力。市场发展层面聚焦于市场供需状况、价格特征和市场交易特征,测度市场发展动态。企业运行层面则是根据住房租赁企业的发展规模、企业利润情况以及资金监管状况来衡量住房租赁企业的发展态势及其是否健康运行和可持续发展。微观业态层面是基于个体对住房租赁生活的体验和主观评价,以评估承租方对住房租赁生活的满意度。

基于以上分析,具体的指标构建如表2所示。

表2 我国住房租赁市场发展监测指标体系

(一)宏观环境

宏观环境包括住房租赁市场的政策环境、经济环境和社会文化环境。

(1)政策环境。住房政策作为政府干预和解决住房问题的规定性安排对住房市场产生重要影响［25］,因而,租赁住房政策特别是住房制度、发展战略对住房租赁市场的长期发展起到极大的推动作用。具体到政策和发展规划层面,中央和地方政府对住房租赁市场出台的支持政策,例如规划调整、标准制定、土地供应、财税补贴、金融贷款支持以及确立相应的法律法规,有利于促进住房租赁市场的发展。(2)经济环境。宏观经济基本面影响了住房租赁市场的发展行情。其中以GDP为代表的经济发展水平决定了住房租赁市场的发展阶段,而金融环境对拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道产生重要的作用。(3)社会文化环境。社会文化环境也是研判住房租赁市场规模和发展潜力的重要指标,包括租赁人口占比和租赁消费趋势。

(二)市场发展

住房租赁市场发展受市场供给和需求共同影响,因此用供求关系及其表现出的价格特征和交易特征来衡量。

(1)租赁住房供求关系。一是租赁住房供给和需求规模,包括租赁住房的供给和需求总面积、总套数、总间数,用以衡量供需的总量平衡。二是租赁住房供给和需求结构的匹配性,涉及住房租赁市场多种类、多价位的房型结构(0居室、1居室等)的供给和不同主体的多层次需求匹配情况,用以衡量供需结构方面的匹配度。三是供需双方租赁权益的保护情况。租户的居住权利和享受相应的公共服务是否依法受到保护,同样,特别是私人住房委托给中介或租赁企业出租的权益是否得到保障。

(2)价格特征。价格特征主要包含租金单价及其年度涨幅、房价租金比等方面。住房租金是体现住房租赁市场供需关系的主要指标。租金的平稳增长是住房租赁市场平稳有序发展的重要保障。2021年8月,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,明确城市住房租金年度涨幅不超过5%。其次,年租金/房价可以用来描述住房出租的投资收益率,从而衡量租赁住房建设与投资的风险和收益。

(3)交易特征。交易特征包括市场活跃度、租房空置率两个方面。住房租赁市场活跃度可以有效监测市场供求双方的发展动态和市场运行状况。依据互联网租赁平台或者房地产中介发布的信息,以定期(例如一月)租赁住房挂牌量、带看量和成交量来衡量住房租赁市场活跃度。租房空置率可以直观地反映住房租赁市场的供需关系,直接影响住房租赁企业的经营利润和发展压力,可以依据房源挂牌未出租数量占据房源供给总量的比例来衡量租房空置率。

(三)企业运行

培育和发展住房租赁企业对住房租赁市场的发展具有重要支撑作用。对住房租赁企业平稳健康发展的监测包括3个方面:一是租赁企业的发展规模。我国主要以个人房东为主,专门化的租赁经营企业占比还比较低,因而住房租赁企业的发展数量、房间套数的规模以及机构占有率可以作为衡量住房租赁企业发展规模的重要指标。二是租赁企业绩效。利润是企业生存的根本,可以将利润率作为租赁企业绩效的衡量指标。三是租赁企业风险管控。自“租金贷”“装修贷”等经营风险引发爆雷事件后,众多省、市住房和城乡建设部门会同当地金融监管部门建立了住房租赁资金监管制度,因而以住房租赁企业的资金链管控作为租赁企业风险检测指标,这对规范住房租赁企业经营行为、促进住房租赁市场健康有序发展具有重要意义。

(四)微观业态

租赁住房微观业态评价包括租赁住房的安全性、舒适性、经济性、便利性、稳定性5个方面。租赁住房的安全性是居民最基本的生存需求,主要包括房屋主体结构安全、消防安全等,特别是非正规住房的安全隐患不可忽视,因而需要对安全性进行监测。居住舒适性强调居住体验,主要包括房间的宽敞程度、功能齐全、配套设施和公共服务完善等,可以依据租户满意度调查进行监测。经济性以租房可支付性为衡量指标,用房租占收入的比例来表示居民的租房负担和压力。租客的生活和工作便利性主要考察生活便利程度和通勤情况。在租客的生活便利性方面,建成社区居民“幸福圈”是商务部提出的要建设多业态生活服务体系的重要指标,要求打造一刻钟便利生活圈,满足居民日常生活基本消费和品质消费,因而可以用租户的一刻钟生活圈来评价其生活便利性。在租客的工作便利性方面,通勤时间可以衡量租户的通勤距离和拥堵程度,反映了他们的职住关系。纽约市政府曾发布《纽约2040——规划一个强大而公正的城市》,提出45分钟以内通勤人口的比重达到90%,是一个城市实现繁荣、公平、可持续发展的目标。因此,可以用45分钟通勤时间来衡量租客的工作便利性。租赁关系稳定性是指租赁双方遵守租赁合同,不存在出租人违背法规和合同等非正常解除租赁关系。租赁关系稳定性监测可以依据12345投诉量、法院起诉和仲裁、网上曝光租赁企业爆雷等租房纠纷案件数量进行监测。

五、结论和展望

我国政府正在大力促进住房租赁市场的规范和发展,迫切需要加强对住房租赁市场的监测,并对政策效果进行评估。本文基于住房发展理论与我国住房市场发展实践,建立了我国住房租赁市场发展的监测指标体系,用于判断住房租赁市场的发展阶段,诊断存在的主要问题和评价政策的效果,为促进住房租赁市场健康发展提供决策支持。

我国住房租赁市场容量巨大,地区差异明显,需求多层次和供给多主体政策尚在不断完善中,因此住房租赁市场的监测指标体系既要保持相对稳定性,又要动态调整,还应兼顾地方市场的特点。笔者的后续研究将依据该体系对全国地级以上城市进行监测以检验其可行性。