房地产设计管理中立面后期管控流程及控制要点

龙舜杰

武汉联投置业有限公司 湖北 武汉 430000

在城市化进程中，建筑立面作为城市风貌的关键要素，持续被学者及专业技术人员所关注。目前从建筑风格、建筑美术以及建筑新技术等角度研究较多，关于项目建设过程中，实际落地的管控方法研究较少。如陈荣锐等从商业建筑外立面入口，墙体，门窗，屋顶，细部等方面入手，说明了商业建筑外立面设计的重点[1]。唐保平研究了图像学艺术美学下的建筑立面设计与运用[2]。殷伟韬等通过项目案例进行电光媒体立面设计策略研究[3]。其中，房地产开发因其开发量大、涉及单位多且管理人员水平不一，部分项目出现“卖家秀”与“买家秀”差异过大等问题，对城市风貌和小区居民都产生了非常不利的影响。究其原因，绝大部分项目的问题是因为立面效果落地发生了“走样”，于是立面方案后期管控及落地研究显得尤为重要。笔者在标杆房企从事建筑设计管理多年，基于多个标杆项目落地实践，总结和归纳出房地产设计管理中立面后期管控的流程及控制要点，以期为后续项目开发实践提供有效可落地的设计管理经验。

1 管控流程

在设计管理中，合理高效管控流程是确保项目快速推进及高品质落地的关键。同时，也只有将所需的管控动作都纳入到流程中，才能确保开发项目的稳定输出。本文主要针对立面后期—报规方案确定后直至项目交付之间的阶段。在管控流程中，将其分成三个大的阶段，分别是立面方案深化-立面专项深化-立面样板段策划。立面方案深化主要是建筑方案单位在原报规方案的基础上，进行的进一步深化，含立面材料的选择、墙身大样、节点大样及分色分缝深化四个部分。立面专项设计主要是会直接影响立面效果的幕墙和泛光的二次深化。同时为了确保方案效果实际落地可控，同时对施工单位进行目标管理，在项目大批量施工前，还会存在立面样板段策划和施工，会将满足设计要求的样板段材料及施工工艺进行封样，作为大批量施工的标准，确保效果可控。当然，作为追求盈利的开放商，流程中的每个环节基本上都会伴随有项目成本的测算，同时成本反过来也会影响各个环节的最终决策（图1）。

图1 立面后期管控流程（图片来源：作者自绘）

2 管控要点

2.1 立面方案深化

在项目初期由于规划报批进度的需求，成果文件往往只是一个初步方案甚至一张效果图，技术的可实施性和效果落地性考虑较少，同时成本刻度比较模糊。而这种技术问题如在方案阶段不去解决，施工图绘制过程中，施工图院会根据规范和结构合理性等自行进行深化，结果往往使得施工图设计院做起了方案，而原方案效果也变得“面目全非”。于是立面方案深化是建筑方案设计院必不可少且十分重要的环节。

2.1.1 材料的选择

建筑立面上常用主要有玻璃、金属、涂料、石材、砖等材料，需根据立面效果、空间的使用功能需求以及成本去恰当的选择。如商业建筑沿街面由于商业昭示性的需要，尽量选择玻璃材料，而靠小区内侧墙面由于不是近人面，考虑成本的因素可以选用涂料。当然档次比较高的住宅，经常也会用到石材与铝板等金属材料，其立面展示效果及耐久性均有不可比拟的优势。同时近年材料使用上也有一些新的趋势，如以前常用的面砖由于其后期容易脱落基本上很少使用了，特别是高层建筑。而由于石材资源的紧缺以及石材天然色差的原因，近年来研发出了一种仿石材的面砖，因其颜色稳定，产量较大且价格相对便宜，而越来越收到开发商的欢迎。

2.1.2 材料分缝分色的设计

不管使用任何材料，终归是由不同的体块和颜色构成的。为了指导后续的立面施工，方案单位在选定材料后，会进行材料分色和材料分缝的设计。不同的分色分缝方案同样会极大程度上的影响方案效果和成本。分缝的常规原则主要是以立面的门窗边沿、建筑边界等控制点，去恰当的划分立面体块，同时和景观、室内材料的分缝统一考虑。如常规玻璃我们分割在宽度1500-1800mm，过小则影响视野和通透性，过大则容易造成单块玻璃面积过大需增加玻璃厚度而增加成本。金属的分缝则主要关注体块大小与厚度的关系，体块越大则要求厚度越厚。涂料材料性能上本身是不需要分缝的，常规是仿石材或者金属材料的效果，所以分缝上是根据所仿照的材料来划分（图2）。

图2 某项目分缝分色设计（图片来源：作者自绘）

2.1.3 墙身、节点大样的设计

墙身和节点大样目的是表达清晰尺寸关系、结构交接关系以及立面效果构件。如常见的立面系统有幕墙体系和窗墙体系两种，幕墙体系独立，有利于整体效果和细节把控。窗墙体系楼板边、女儿墙等结构外露区对施工精度和完成度要求高。在交接节点上，玻璃自身交接需确认标准节点类型，深化明框扣盖需深化线脚细节。金属和石材在无防水要求前提下，尽量使用开放式节点，避免胶缝，结合成本边界，局部采用金属分割和封边。涂料顶部、底部、材料交接位置要求必须用金属收边和分割。保证安全性前提下尽可能减小固定节点尺寸，节省材料。同时注意节点是否完全遮挡，要求保证固定节点不外露。

2.2 立面专项设计

2.2.1 幕墙专项设计

幕墙专项设计常规含玻璃幕墙、石材幕墙、金属幕墙等部位的设计。玻璃幕墙上首先需明确是使用明框、竖明横隐、横明竖隐三种系统中的哪一种。同时确定划分单元、确定固定方式、交接节点等，其中的管控要点主要是以下几点。扣盖设计上尽量选择比较窄且有造型的样式，会显得玻璃面大且挺拔。石材固定节点上建议采用侧槽式石材幕墙节点，可保证节点不外露，且节省成本。石材建议采用开缝，普通分格缝常用宽度8mm，若需呈现宽窄缝效果时，宽缝宽度可采用20mm，窄缝宽度可采用3mm，应避免石材背后构建暴露于视线范围，可将背板涂黑。在保证立面效果前提下，节点尽可能统一形式和尺寸，减少开模。

2.2.2 泛光专项设计

泛光主要功能是提升夜间建筑标志性、功能性指引、导视以及气氛调性营造（商业热闹、办公安静）等。主要是设计原则有：1）保证裙房沿街主立面照明覆盖80%以上（包含内透自发光）。2）主入口等特殊位置泛光效果细化，亮度应强于标准区域。3）明确照度水平、光色、动态规划、分时段效果。特别需要注意的一点就是为了确保白天灯具不外露，基本上灯具的位置需要结合幕墙设计专门预留节点和管线位置。

2.3 立面样板段策划

2.3.1 样板段实施流程

样板段的实施流程设计的原则是从小到大依次定样，用最小的成本尽量完成多的样板展现。先从立面系统中选取合适的几段，基于选择的实施地点，完成样板段实施方案。接着完成不同材料小样的定样，提供给施工单位大样生产。然后通过对施工单位完成的样板进行走出评审，主要对样板段材料实际效果（颜色、肌理、平整度）、同种材料拼接细节（分缝、收边形式）以及不同材料交接节点进行查看。对不满足设计要求和效果的节点及工艺要求其整改，整改完成之后进行二次走场。最后当整个样板段打样完全达到设计师所有要求时，则样板段施工完成，对材料样板、施工节点及工艺等均进行封装，作为后续大面积施工的标准（图3）。

图3 样板段实施流程（图片来源：作者自绘）

2.3.2 样板段选取原则

样板的主要目的是对方案把握不准的材料和效果提前进行实验，所以样板段的选择也是根据设计师个人经验以及不同公司项目类型来选择。主要原则是精细化选段区域，在选取范围内尽可能多包含特殊节点、多种材料交接处等容易出错的部分。如同类项目经验已经比较成熟则可以不作为样板段选择。项目商业部分选段总数量3-5段，其中一级立面作为重点设计 区域选取≥2段做样，二级立面作为常规设计区域选取≥1段做样，三级立面不做硬性要求（图4）。

图4 某项目立面样板段选取示意（图片来源：作者自绘）

2.3.3 样板段实施要点

样板段实施时材料、节点及工艺均需严格按照深化图纸来施工，确保样板段本身能真实的反应后续大面积施工的效果，也提前暴露后期可能出现的问题。样板段施工时也存在独立结构施工和主体结构施工两种形式。独立结构施工需选取方便地点施工，一般为项目工地内部，方便搭建样板段支撑结构和样板段，其优点是样板段施工不受主体结构施工进度影响且方便走场。主体结构施工需选取土建已完工局部主体结构进行施工，其优点是尺度感接近真实且成本更低，优选主体结构施工（图5）。

图5 样板段独立结构施工（左）和主体结构施工（右）两种形式（图片来源：作者自绘）

3 总结

项目开发过程中，开发商、政府以及设计院往往对方案前期关注较多，深化及落地关注较少，而往往决定最后呈现效果的关键就在于立面方案后期直至交付的这段时间。本文主要基于笔者在标杆房企从事设计管理的实践经验，总结归纳出了立面后期管控的流程及控制要点。以期引起相关设计管理人员的重视，进一步丰富和完善设计管理流程，为城市化进程的高品质推进提供专业保障。