中国城市居住用地发展研究

文/张丽 乔睿

一、引言

改革开放以来，中国城镇化不断推进。按照国家统计局的数据，自1996年起，中国城镇化率达到30%以上，且年均增长量明显增加，进入加快建设的崭新时期。截至2021年，中国城镇化率达到64.72%，年均增速虽有所降低，但仍处于高速增长阶段。土地在城镇化进程中扮演着十分重要的角色。城镇化进程意味着更多的农村人口向城市转移，城市人口数量急剧增长，由此带来城市居住用地紧张问题。城市居住用地是承载居民生活的重要建设用地，是满足人民“住有所居”的基础。不断新增的城市人口在城市中面临的首要问题就是居住。无论是租房还是购房，都需要足够的土地支撑住房建设。此外，城市居住用地还关系着作为我国重要的国民经济支柱产业之一的房地产业，居住用地的面积直接影响着房地产市场的供给平衡。过少的居住用地供给会导致房价上涨，降低城市居民生活水平，这将阻碍城镇化进程的进一步推进；过多的居住用地供给会造成城市建设用地规划不合理的问题，导致房地产产品供过于求以及市场萧条的问题，阻碍建设和谐的城市人居关系。

合理准确地预测城市居住用地面积可以促进房地产市场的持续健康稳定发展，为城镇化进程提供助力，这无疑具有十分重要的理论意义与实践意义。一般情况下，城市居住用地面积受土地面积、环境影响等限制，不会无限增长。在城镇化快速发展时期，城市居住用地面积显著增长；待城镇化率达到成熟阶段时，城市居住用地面积增长率明显降低。因此，城市居住用地面积的变化基本呈现“S”型，即增长率由慢向快再向慢变化，与logistic模型的S型曲线相吻合。鉴于此,本文利用2011—2020年全国城市居住用地面积数据，通过建立logistic模型，对全国城市居住用地面积进行预测，并结合GM（1,1）灰色预测模型对全国城市居住用地面积的最大值进行估算，分析近年来我国城市居住用地面积的发展趋势，并预测未来5年内我国城市居住用地面积，以期对房地产市场的平稳发展提出建议，为城市土地的协调利用提供理论支撑。

二、全国城市居住用地现状

（一）全国城市居住用地面积呈现逐年增多态势

由于《2020年城市建设统计年鉴》中城市建设用地

面积不包含北京市的数据，本文选用《2019年城市建设统计年鉴》进行分析。根据《2019年城市建设统计年鉴》中的数据，截至2019年，我国城市建设用地面积达到58307.71平方公里，其中全国城市居住用地面积已达到18102.07平方公里，占城市建设用地面积的31.05%，是城市建设用地规划中面积最大的类别。其他面积占比较大的类别依次为工业用地、道路交通设施用地、绿地与广场用地等（如图1所示）。城区常住人口为34591.72万人。城市人均居住用地面积=城市城区居住用地面积/城区常住人口。根据计算公式可以得出，2019年城市人均居住用地面积为52.33平方米/人。同样，根据公式可以计算得到2015—2019年的人均居住用地面积如表1所示，人均居住用地面积表现出逐年增多的趋势。

表1 2015-2019年全国人均城市居住用地面积

图1 2019年全国城市建设用地面积占比图

（二）各区域居住用地面积差异大

我国幅员辽阔，地大物博。不同地区的土地资源禀赋、城镇化水平不同，经济发展水平差异也相对较大。因此，不同城市的人均居住用地水平也具有差异性。如表2所示，截至2019年，新疆与新疆生产建设兵团的城市人均居住用地面积位列全国第一，超过60平方米/人，宁夏、海南、安徽、内蒙古等地的人均居住用地面积也相对较大，均超过50平方米/人。北京、上海、天津三个直辖市的城区人均居住用地面积较小，低于25平方米/人。

表2 各省市人均居住用地面积

三、中国城市居住用地面积预测

在了解我国城市居住用地面积的基本现状后，为更加准确地提出我国城市居住土地规划建议，还需对未来全国城市居住用地面积进行准确预测，以此深入研判我国城市居住用地面积变化趋势。本文根据城市居住用地面积的增长预期，选择logistic模型进行面积预测，并结合灰色预测模型加强结果的准确性。

（一）数据来源

本文选取了2011—2020年《城市建设统计年鉴》中的全国城市居住用地面积，对后续年份的数据进行分析与预测。具体数据如表3所示。

表3 2011-2020年全国城市居住用地面积（平方公里）

（二）理论方法与模型建立

Logistic模型是描述因变量随时间变动趋势的模型，能较好地描述某些有界增长现象(S型曲线增长)[1],具有较强的实用性，计算简单，现已广泛地应用于预测学、信息科学、生物学、农业学与经济学等多个领域。logistic模型的表达式通常可以表示采用logistic模型进行预测，不需要对模型进行任何修改，关键在于如何求出曲线方程中三个参数的最优值，进而对研究对象未来的发展作出合理的预测与假设。[2]logistic预测模型的参数估计方法有多种，殷祚云推导并提出了三点法、四点法与拐点法以确定logistic模型中的A值，并经过验证后得到三种方法都具有较高拟合精度的结论，且以四点法最为精准。[3]通过实例证明GM（1,1）灰色预测模型是logistic方程参数估计的新方法，精度较高。[4]参数估计方法可以分为两种：一种是先对A值进行估计，然后用A估计值对参数B与参数k进行估计，该方法具有较强的可操作性，但估计精度有限， B与k的参数估计对A值的依赖性较高。[5-6]另一种方法是利用方程与反复迭代同时对A、B与k进行参数估计，该方法精度较高，但求解过程比较复杂，也不能较好地解决求解过程中的耦合问题。在这种方法中，迭代的初始值选取是关键，初始值选取不合理会导致迭代失败。[7]

灰色预测是一种时间序列模型预测，是对含有不确定因素的系统进行预测的方法。从理论上看,任何预测对象只要能够从中抽象出表征系统特征的时间序列, 都能够用它进行预测。这是一种简单、经济、可靠并且预测精度比较高的预测方法。[8]GM（1,1）灰色模型是从灰色系统中抽象出来的模型，它通过少量的、不完全的信息建立灰色微分预测模型，进而对事物发展规律作出模糊性的长期描述，是模糊预测领域中较为完善的预测学分支。灰色系统在日常生活中普遍存在，这种系统既含有已知信息，又含有未知信息或非明确知道信息。[9]本文通过EXCEL进行GM（1,1）灰色预测模型的计算，得到A=18936.73。通过SPSS软件，将参数值A作为上限值代入logistic方程中进行曲线拟合，得到结果如表4所示。

表4 模型系数表

（三）模型检验

为验证模型的精度，通过表5可以看到拟合方程的判定系数R2=0.957，拟合程度较好。从表6中可以看到，回归方程的显著性为0.000，经方差分析检验统计量P＜0.001, 各系数的t检验统计量P＜0.001，证明了方程的合理性与准确性，可以进行后续的预测。

表5 回归统计表

表6 方差分析表

表7为2011-2020年全国城市居住用地面积实际值与测量值之间的对比，二者之间误差率最大不超过2.5%，平均误差率为0.01%，可见该模型预测的精度之高。由此可知，logistic模型能以较高的拟合度拟合全国城市居住用地面积的变化趋势。

表7 2011-2020年全国城市居住用地面积实际值与测量值对比

（四）模型预测

根据前文求得的logistic方程表达式可以对未来5年的全国城市居住用地面积进行预测。预测结果如表8所示。2021—2027年，全国城市居住用地面积继续呈上升趋势，但上升速率明显减缓。

表8 2021-2027年全国城市居住用地面积（平方公里）

将实际值与预测值按照时间序列制作成序列图可以更加直观地展现模型的拟合程度，如图2所示。

图2 全国城市居住用地面积时间序列图

（五）结果分析

从方法上看，logistic模型的精确度受到A的取值影响较大。为了取得较高的拟合优度，A的估算应确定在一个比较合理的范围内，GM（1,1）灰色预测模型可以快捷并准确地估算A的取值。从模型预测来看，我国城市居住用地面积变化呈现缓慢增长——快速增长——缓慢增长的“S”型趋势。2003年前为缓慢增长时期，2003-2014年经历了快速增长时期，这与我国房地产市场蓬勃发展时期相对应。2014年后，该数值开始进入缓慢增长期。根据预测结果可知，从2026年开始，全国城市居住用地面积每年的增长量开始小于50平方公里，进入存量土地基本稳定的状态。

四、基于中国城市居住用地变化趋势的建议

（一）房地产企业应转变思维，改革运营模式

中国土地市场进入新的发展阶段，虽然全国城市居住用地面积逐年递增，但增速已明显放缓。土地供给的收紧表明可供房地产企业开发的土地正逐渐减少，房地产开发企业应意识到目前房地产市场已由增量市场转变为存量市场，一味地拿地造房已不符合如今的市场发展形式。过度依赖重资产模式已不能在激烈的市场竞争中保持强大的竞争力。在新的时代背景下，房地产企业应着眼于存量房的发展。

（二）政府应调整居住用地结构,增加保障性住房供给

2012年开始实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）作为一项国家标准，规定了城市建设用地的分类，该标准将城市建设用地中非常重要的居住用地分为三个类别，即一类居住用地、二类居住用地与三类居住用地。其中，一类居住用地以市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的低层住宅为主，主要包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等；二类居住用地以设施齐全、布局完整、环境良好的多、中、高层住宅为主；三类居住用地是需要加以改造的住区用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。我国正处于城镇化快速发展区间的中后期，2021年我国城镇化率为64.7%。随着城镇化水平不断提升，城市人口不断增多，呈现出人口集聚在大城市的状态，由此导致大城市住房问题非常突出，处于高位的房价使大城市的房屋成为奢侈品，年轻人的刚性住房需求难以依靠自身解决。因此，政府应在有限的城市建设土地上有效增加保障性住房的供给。“十四五”规划中也明确指出，要增加保障房供给。在“十四五”阶段，此类住房保障的供给会在不同的产品线上得到体现，包括公租房、共有产权房、经济适用房等。此外，扩大保障性租赁住房供给也在规划之内。在当前“租购并举”的新模式下，政府应积极尝试保障性住房与保障性租赁住房建设，扩大第二类居住用地的比例。合理的城市居住用地规划一方面关乎不同类型人群的住房保障与居住公平，另一方面也体现了城市开发建设的状况,决定了城市发展的效率。[10]

（三）自然资源部门应优化土地布局，促进城市更新

从国家整体的视角来看，我国中部人口密集，人均城市居住用地面积较小；西部人口稀少，人均城市居住用地规模大，有较大的利用空间。自然资源部门应结合往年用地供应存量,适当缩减供应住宅用地比例，[11]避免经济与人口发展相对落后的地区通过大量开发房地产以推动城市盲目扩张。同时，要优化土地布局，合理分配城市建设用地中各类型土地，依靠逐渐提升的交通运输水平，加快西部地区的工业用地比重，提升我国西部地区建设水平。

从城乡视角来看，可以通过改进农村建设来扩大城市占地面积。在农村中，大部分农房处于低层低密度的建设状态。改建农村农房，规划合理的农房占地，不仅可以维护村庄布局的整洁性，还可以将未被充分利用的土地纳入城市建设中。城市更新在城市土地优化布局中也起到了至关重要的作用。城市更新大多为存量建设用地、存量房屋建筑的再开发、新使用，包括用途功能的调整、运行业态的置换、相应建筑及环境的重新设计与改造[12]。城市更新可以提升城市功能，完善土地优化布局，缓解城市发展不平衡作用。自然资源部门应增强全面统筹协调管理能力，不断优化我国城市居住面积及建设面积的合理分配，为促进我国城镇化高质量发展奠定基础。