商业楼改造项目招标控制价编制要点与应用

文/郭维潇

引言

建设单位在进行招标之前，需要编制招标清单及招标控制价作为招标文件的组成部分，招标单位则需要对控制价的完整度及准确性负责。建设单位根据招标图纸、现行定额、清单计价规范、清单计量规范、市场价格等资料编制招标控制价，招标控制价由分部分项费用、措施项目费用、其他项目费用、规费、税金组成。分部分项费用为建设项目的实体部分费用，通过图纸计算得出具体数据；措施项目费用为发生在项目建设前、项目建设过程中的管理类费用，分为可具体计量费用如脚手架、模板费用，以及不可计量费用，按项计入；其他项目为总承包服务费、计日工、暂列金、暂估价，总包服务费根据总包提供服务不同按照分部分项1.5%-3%计入，计日工依据投标单位人工费报价，暂列金与暂估价按照招标清单价格计入，后根据实际情况调整；措施项目中安全文明施工费、规费、税金按照相应地区文件记取，是不可竞争费用。

建设单位招标控制价为投标报价的上限价格，编制招标控制价可以对企业的目标成本进行控制，避免企业的建安成本处于被动管理的状态，直至项目竣工结算才核算建安成本，动态成本控制流于形式。招标控制价有效地促进了投标单位之间的角逐，有助于挑选出优秀的施工单位，故成为项目合作与推进的重要环节。因此，需要对招标控制价的编制要点进行细致研究与分析，为企业的降本增效提供依据。

一、工程概况

商业楼改造项目位于北京市城区内，所临道路均为街区次干路,机动车与人流混行，周边为生活区和学区。商业楼投入使用时间已有20多年，外立面陈旧、设备设施老化，需要通过改造提升房屋使用率、丰富服务功能、提高服务质量。整体改造不新增建筑面积，具体内容为商业楼拆除、室内装饰、室外装饰、采暖、给排水、电气工程。总建筑面积10000平方米，建设周期18个月，招标控制价1560万元。

招标控制价编制依据为商业楼改造工程施工招标图纸、招标文件。组价依据招标工程量清单中的项目、数量、特征描述，组价定额参考《2012年北京市建设工程预算定额》、《2012年北京市房屋修缮预算定额》、相关专业定额、费用文件，材料价格参考当地信息价格、市场价格，其他费用结合工程实际特点综合考虑。编制招标控制价重点关注点如下：原有商户是否能够按期撤离，对商业楼“人材机”价格走势有何影响；改造工程投入使用时间较久，之前商户装修与原有图纸存在差异，踏勘现场无法察觉，会造成拆除工程产生一定变更洽商；商业楼建设通常紧临生活或办公区，材料设备运输、建筑垃圾、渣土清运存在不便，费用可能有所增加，加上临近生活区和学区，施工时间受限、噪音管控会导致成本加大。

二、清单编制要点

（一） 分部分项

分部分项清单包含了项目编码、项目名称、项目特征描述、工程内容、计量单位、工程量、综合单价。综合单价由人工费、材料费、机械费、管理费、利润、一定风险费组成。分部分项清单金额在整体清单金额中占比最大，分部分项清单涉及工程实体的计算耗时最长，依据图纸图集编制子目数量最多。分部分项清单特征描述的详尽程度关系到项目实施过程中的变更洽商、争议、索赔。若变更洽商、争议、索赔到项目后期，建设单位和施工单位的时间及人力成本将面临损耗，双方为了弥补损失，更难做出让步，问题存在时间越长，妥善解决的概率就越低。

招标控制价还关系到投标单位不平衡报价法的应用：在总报价不变的前提下，对先进行施工的工作内容提高报价，对后进行的工作内容降低报价，对可能变更减量的内容降低报价，对可能变更增量的内容提高报价。编制招标控制价过程中要对图纸不明确、未来可能产生变更增减的内容提出疑问，及时对图纸进行再次深化，减少因图纸深度不够产生的变更；对踏勘现场不可预见的项目要预留一定预备费用；分部分项清单编制造成后，建设单位要进行复核，避免错项、丢项、漏项问题，要查看工程量计算是否正确，计量单位是否按照清单计量规范执行，价格要参照信息价格、市场询价进行调整。

商业楼分部分项相比新建项目增加了拆除工程。拆除工程分部分项清单见表1，特征描述内容为原楼做法拆除至毛坯所需的一切工序及做法的拆除清理。拆除工程难点在于商业楼商户租赁部分装修由商户自行完成，使用时间长久，与原有竣工图存在差异。地面厚度、内部构造属于隐蔽工程，现场踏勘不易察觉，容易引起此部分费用增加。

表1 分部分项清单

（二）措施项目

措施项目通常包含总价措施费用和单价措施费用。总价措施费用为安全文明施工费、施工垃圾运输消纳费、夜间施工费、非夜间施工照明费、二次搬运费、冬雨季施工费、已完设备设施保护费等。单价措施费用涉及模板、脚手架等。总价措施费用通常按分部分项费用比例确定，单价措施项目按图示内容计算具体工程量。措施费用总价项目，需要根据具体施工方案确定，招标控制价根据过往工程的经验编制。若招标文件规定将总价措施费用固定包干，则编制控制价设定费用较高会造成成本损失，设定费用较低会造成索赔诉讼，因而措施费用的风险由建设单位承担。[1]

商业楼改造项目控制价采用指标法编制，结合过往同类型、相似地区项目，招标控制价措施费用约占总控制价10%。指标法效率高，经验指标的选择需要在平时工作过程中不断积累，但其准确性欠佳。[2]

（三）人材机费用

人材机费用是项目综合单价的主要构成。建设项目人材机费用总和构成了工程直接费，人材机、人机、人工费是管理费、利润、规费、税金的取费基数，所以这三项的选取金额直接影响到招标控制价。跨度小的时间内人材机费用增长较为明显，临近的3个月内人材机费用的变化较小。若采用公开招标的方式，招标全程需要2个月的时间，招标控制价在招标前完成编制，控制价参考价格为投标截止日期前28天的价格。

人材机费用的计价通常有三种方式，分别为采用当地造价信息价格、市场询价、企业专业人员测定价格。信息价格为当地造价主管部门发布的价格，具有一定的权威性，人材机价格直接体现了市场波动水平，也经常被放入招标文件，作为甲乙双方认可的变更洽商价格调整的依据；[3]市场询价比较耗时，询价厂家不同会造成价格差异，容易引起争议，在信息价格缺项的情况下，可选择同规格的至少3家厂商进行询价，综合考虑后计入控制价；企业测定价格，需要建设项目的长期数据支持和不断积累，价格指数受到工程时间的影响较大，可以参考近期工程，时间较为久远的参考价格需要慎重选用。商业楼改造项目信息价格中的综合用工费用分成最低价和最高价。综合用工价格走势如图1所示，比新建工程项目价格略高，计取人工费用可在最低价与最高价格之间选择。

图1 综合用工价格走势

三、实践应用

（一） 加强图纸深化设计

结合商业楼改造项目，正式设计前建设单位提供原竣工图，现场踏勘后经过初步设计、技术设计、施工图设计，将图纸逐步完善。采用限额设计、价值工程法优化设计方案，选出性价比较高的设计方案。依据同类型项目的单方造价，收集类似项目单方指标，建设单位确定项目的目标成本，由设计单位进行限额设计，根据设计方案出具概算金额，参照概算金额编制招标控制价。[4]建设单位给出技术需求。初期需求不清晰，初步完成概念设计后，建设单位继续细化需求。建设单位每个阶段的设计过程中，建设单位都应与施工单位充分沟通，表达企业的想法、业态用途，在施工图设计阶段就不应再转变需求方向了。在完善设计图纸的基础上编制招标控制价，减少变更洽商使用不平衡报价法引起的成本增加。对于可以计算具体工程量的项目，应按照清单计量规范计量，避免可计量分部分项以“项”计入清单，造成后续施工时的争议、索赔。

商业楼改造项目发生变更洽商，施工单位报审后建设单位应在14天内给出审核结果。发生争议后，建设单位应及时召开专题会进行沟通，明确双方争议点和支持依据，避免时间拖延造成争议成本扩大。若要索赔，应在合同规定时间内由施工单位报送索赔意向通知书、索赔资料，由建设单位给出审核结果，双方核对确认后，按合同约定时间支付相关费用。

（二）提升施工方案编制能力

招标控制价需要结合项目现场情况和常规施工方案进行编制。[5]控制价编制阶段，建设单位应根据项目自身特点梳理施工技术和工艺做法，避免投标报价与招标控制价存在明显差异，引起价格大幅波动。[6]编制人员需要具备专业技术知识，同时增强沟通、协调能力，对项目进行实地调研，将踏勘存疑问题及时进行消化、处理，对定额中缺项的措施项目灵活使用专业知识予以补充。施工方案的确定对措施费用有显著的影响。措施费用中的安全文明施工费用为不可竞争项目。措施项目与施工单位的管理能力、水平存在直接联系，招标控制价考虑的是常规施工方法。为了避免措施费用考虑不周给建设成本带来不利影响，总价措施项目在中标后须保证不再调整，这样有利于建设单位降低投资风险。

商业楼改造项目招标文件规定：总价措施费用固定不变，不会因工程量的增减和图纸变更而进行调整；单价措施费用综合单价风险范围为人工费变化幅度的-6%到6%，所有其他材料和机械价格变化风险已包括在投标报价的综合单价内，不作任何调整。

（三）企业数据指标积累

数据指标对于企业来说是无形的财富，与企业的成本管理密不可分。根据建设项目的类型不同，造价指标可分为新建、改建、扩建等类型，根据专业不同可分为建筑工程、安装工程、钢结构工程等类型。数据指标的积累需要时间和项目的沉淀，以及企业管理的支持。在招标控制价编制阶段，数据指标起到了指导性作用，为设定目标成本提供依据，为此后同地区、同类型、同时期人材机价格设置提供参考，有利于缩短控制价编制时间，提高控制价编制的质量。可利用信息化成本管理平台对企业数据资料进行管理。信息平台对企业项目数量、所处阶段进行划分，对材料存储、应用、趋势、类型进行分析，对企业的项目指标类型进行分析，由此形成企业的标准清单库、组价数据库、量价规则库。

商业楼改造项目借助企业的数据库，切实提升招标控制价编制的全面性与完善性。[7]项目涉及拆除工程、室内装修工程、外立面工程、电气工程、给排水工程、通风工程、采暖工程，其中占比较大的是材料费。对比造价信息价格和企业数据库价格，对差距较大的材料费用进行人工询价，使招标控制价契合具有竞争力的市场价格。

结束语

招标中投标报价金额一直是建设单位关注的焦点。招标控制价让投标报价处于同一基准，可有效地避免投标单位哄抬报价，加强投标单位的竞争意识，有利于建设单位控制投资成本，提高招标金额的透明度，从而规避暗箱操作行为。建设单位和施工单位在项目建设过程中以清单作为工程款、变更洽商、结算款支付的依据，甲乙双方参照一致，能够减少不必要的争议，有利于双方企业进行目标成本、动态成本、全面成本控制，处于主动、高效、精细化管理状态。

招标控制价的编制水平考验着建设单位成本管理人员的技术及沟通、协调能力。控制价的优劣直接关系到企业的赢利能力：控制价格过低便无法得到投标单位响应，无利可图会造成投标报价不足3家而流标问题，项目无法进行，建设单位白白耗费人力、时间、资源成本；若控制价过高，由于中标后利润丰厚，会吸引大量的投标单位进行投标报价，可能会产生围标、串标等不良行为，使建设单位利益受损。编制合理的招标控制价需要企业各部门配合协作。建设需求明确、不转移目标，给足限额深化设计时间，投资成本测算符合市场水平，对控制价进行多级审核，避免丢项、漏项问题。招标控制价编制属于项目建设的初始阶段，好的开始可以事半功倍，编制合理的招标控制价可以让建设单位承担较小投资风险，使施工单位良性竞争，从而避免盲目报价造成企业损失。本文通过对编制招标控制价的研究，助力企业理性地招投标。