我国房产中介垄断行为、趋势和规制措施初探

文/汪伟伦

引言

随着近年来我国经济的快速平稳增长，房地产资产总值已达400多万亿元，跃居世界第一。城镇化的方兴未艾加上中产阶级住房改善需求的难以满足，使得房地产业衍生出的中介行业在近十年迎来高速发展时期，但难免萝卜快了不洗泥，目前我国房产中介市场泥沙俱下，行业乱象频出，首先需要加以整治的就是房产中介的垄断行为。

一、房产中介垄断行为构成

（一）签订横向垄断协议

经营者达成垄断协议是经济交往中一种常见的典型垄断行为，在房地产中介行业中也不例外。大多数房产中介通过直接或间接签订垄断协议，组成价格联盟。由于房地产中介行业交易的特殊性，房屋单价高、成交复杂，房产中介与买卖双方的交易不具有可持续性，因此经营者与交易相对人达成垄断协议可能性较小，具有竞争关系的房产中介商更容易签订横向垄断协议来操控市场，获取高额垄断利润。天津等地曾发布过打破房产中介固定佣金费率的通知，此后天津房产中介市场主要中介主体跃跃欲试，前三大企业同时宣布涨价，将二手房中介佣金费率从房屋总价款的2%提高到3%。从严格意义上讲，上涨佣金不一定是垄断行为，哪怕是具有统治地位的当地前三房产中介同时上涨佣金，因为根据市场经济发展理论，在市场充分竞争的环境中，消费者可以根据服务的价格和质量任意选择商家，上涨佣金的成本最终不会完全由消费者承担。但相关调查发现，同时上调中介费的行为属蓄意而为，应被认定为价格串谋。天津市前三房产中介凭借极高的市场占有率，恶意提价却没有正当理由，扰乱了原有的二手房中介市场价格秩序，增加了房屋买受人买房成本。此外，房产中介市场还常常签订结盟协议，抵制交易，形成战略联盟，相互倾轧，其中最有名的是B中介和以W中介为主的反B中介联盟间的“大战”。这里且不论B公司作为L公司内部孵化的线上平台是否违背公平竞争原则，反B中介联盟的各种行为，如不使用B系子公司、B旗下子公司的各类平台和业务系统，不参与B系各类组织机构及活动，拒绝与B系新房分销及二手房业务进行合作，会对交易相对人造成一定困扰，影响房屋买卖双方的体验，延长房屋交易时间，严重破坏房产中介市场良性竞争，损害消费者合法权益。

（二）滥用市场支配地位

垄断地位本身是无罪的，这主要是因为垄断在某些时候是市场经济体制下自由竞争的结果。但是，当拥有明显的市场支配地位时，企业要肩负起社会责任和法律责任，严禁其利用市场支配地位来获取垄断利润。与2021年某电商企业被罚182亿元的主要原因是涉嫌滥用市场支配地位的“二选一”行为类似，B公司也有“二选一”行为。其独创了所谓VIP服务协议，该协议明确表示甲方独家委托乙方出售该交易房屋，业主不得独自成交，或委托他人继续代理出售房屋，否则即构成违约。同意签订独家协议的卖房人，可以获得一笔相当于房价九牛一毛的出售保证金，如果B公司在约定的时间段内将房子卖出，卖房人需交出保证金并额外支付B公司数额不菲的一笔佣金。不愿意签独家协议的出让人，其房屋信息就会被屏蔽限流。此外，B公司还通过恶意提高市场报价，抢夺小中介房源，通过累积足够的多房源，获得垄断定价的权利。B公司的独家代理严重降低了房产流通效率，易造成房源稀缺的假象，同时架空交易双方自然的价格博弈过程，让其拥有独家定价权。这种有你无我的房产中介市场“二选一”模式同样违反《反垄断法》。

《反垄断法》针对的是在市场上具有明显支配地位的企业，因此要想依据《反垄断法》对涉事企业进行处罚，就必须证明该企业具有支配地位。根据《反垄断法》第十八条规定，认定B公司在经营上是否具有支配地位可以依据下列因素：

1.房产市场里B公司具有中介市场支配地位主要表现为相关市场份额大，相关市场的竞争状况激烈程度下降明显。2020年B公司房产中介新房交易额超过1.3万亿元，市场占有率约8%；二手房交易额接近2万亿元，市场占有率超过26%。若按照《反垄断法》第十九条规定，B公司明显不符合推定具有市场支配地位的构成要件，但值得注意的是，房产中介市场最大的行业特点是买卖交易商品为不动产，不具有跨区域流动的属性。即使是房屋中介领域行业领先者，市场占有率相比其他传统服务业以及互联网行业也依旧不高，行业极度分散，不过在某一区域内B公司中介市场占有率还是十分惊人的。以北京为例，L公司作为B公司下属的线下直营房产交易中介子公司之一，在北京二手房交易市场的占有率早在2018年就已经超过了50%，如果加上B公司旗下的线下加盟商D公司以及B公司的线上中介平台，B公司在北京二手房中介市场便具有了垄断话语权。房产中介作为一个地域性极强的行业，判断其是否具有垄断地位，不能只考虑其在全国房屋中介服务市场的总占有率，还应考虑在其某一区域内的市场占有率，这样才比较合理。

2.B公司拥有雄厚实力，财力和技术情况达到垄断认定标准。B公司作为L公司的升级产品，吸收了L公司大量优质真实房源，并且不断加强科技研发，试图改变传统中介行业。作为中国房产中介行业的最大信息分发平台，B公司于2020年在美国上市，融资24.4亿美元，市值最高时达到900多亿美元，目前进驻全国上百个城市，所拥有的20亿套真实房屋信息能够涵盖全国将近一半城市的60万个小区。其还拥有其他房屋中介所不具备的房源收集、经纪人合作网络佣金分成、AR在线看房在线讲解等优势，科技实力不亚于一家中等规模级别的互联网公司，这是其他任何一家房产中介公司短时间都无法逾越的行业深度护城河。

3.其他传统房屋中介商对B公司的依赖程度高。B公司开放真实房源的收集系统，加上CAN佣金分成模式改变了原本只有居间人才能分到佣金的传统，对佣金进行更加细致的分配，只要提供真实房源，或者带买家看房，或者是录入数据，都可以凭贡献度参与分成，B公司由此吸引了大量的房产中介品牌加入。B公司作为掌握房源信息的优势一方，占据主动地位，与线下房产中介相比，在收费方面掌握更多话语权。其他中介因为对渠道掌控力比较弱，处于劣势地位，在房产交易中十分依赖B公司的平台、数据资源。一旦形成绝对市场支配力，B公司就利用其自身垄断优势，排除、限制房地产中介平台服务的市场竞争，损害平台内部房屋中介商的利益，限制房屋买受人和出让人自由选择和公平交易的权利，抑制平台经济创新，在全社会造成不良的经济和社会影响。从某种程度上来说，滥用市场支配地位是垄断企业实施垄断行为最显著和危害性最大的违法行为。

（三）横向和纵向的经营者集中

经营者集中是指经营者通过吸收合并、新设合并、控股合并、签署协议等各种方式取得对其他经营者的控制权，达到对其他经营者施加影响的效果。经营者集中是一种需要纳入监管的商业行为。按照当事人是否处于相同的生产阶段，可以将经营者集中分为横向经营者集中、纵向经营者集中和混合经营者集中。横向经营者集中，是指在相关市场的同一生产经营阶段，从事同样生产经营活动的经营者之间的集中。换言之，横向经营者集中是指处于相同市场层次上或具有竞争关系的企业的集中，此种类型的经营者集中最易形成垄断。自2015年开始，L公司就陆续通过收购合并等方式吸收合并多家房产中介，如深圳Z、广州M、成都Y、上海D、北京J、浙江S、济南F、重庆X等。L公司每到一座城市都与当地市场占有率较高的房产中介合作，或采取收购、合资设立新公司的方式，极大地增强L公司在当地房屋中介市场的影响力。彼时L公司以及被收购的房产中介实力有限，尚未达到国家反垄断审查规定，便通过蚕食的方式逐步成为中国首屈一指的房屋中介公司。纵向经营者集中，是指从事同一产业、处于不同市场层次的经营者之间的集中，即同一产业中处于不同阶段而实际上相互间有买卖关系的各个经营者的集中。业界相当多学者认为，房产中介交易型和平台型的竞争或合作模式相互融合的趋势将越来越明显，二者在一起会产生赋能效果，因而不认为L公司内部孵化B公司是违反经济规律和法律法规的行为。对L公司和B公司的关系可以进行跨行业类比分析，例如参考美国的电影产业。美国联邦法院于1948年出台电影行业禁令《派拉蒙法案》，该法案最终认定好莱坞的大制片厂同时进行电影发行和影院放映的行为是产业上下游的垄断，不具有合法性。好莱坞各大制片公司被迫将电影发行和电影院放映业务分离。美国对于电影行业上下游的渗透如此警惕，主要是因为当上游好莱坞电影制片厂掌握了完整产业链，便会对中小影院以及制片人形成强有力的控制，由此垄断电影行业绝大多数利润，造成严重行业问题。我国在反垄断方面目前并没有相关法律明文禁止电影行业上下游的兼并整合，这也带来了一些问题。院线企业开始进军上游影视行业，并利用影院优势增加排片、加大宣传和提供促销优惠来增加收入。与之类似的是房产中介行业B公司与L公司、D公司的关系：B公司为裁判，L公司相当于一位参与比赛的运动员，D公司则是另外一位运动员。部分消费者对于房产中介市场中介品牌关系了解较少，甚至不知道他们之间紧密的股权结构关系。这种某公司既当裁判又当运动员的比赛，会使其他参与竞争的房屋中介注定会处于劣势，B公司会优先将房源以及流量推送给嫡系的L公司和与自己有着紧密关系的加盟商D公司。在新房市场拥有某房公司，在租房市场拥有某如公司，B公司形成了一个规模巨大的纵向经营者集中的房屋交易中介体系。

二、房产中介垄断形成后的影响

（一）市场马太效应明显，垄断加剧

由于房产中介市场的进一步集中，行业缺乏一定的入职门槛，导致行业内相当数量从业者经营困难。有调查数据显示，我国房屋中介行业是离职率最高的职业之一，这从侧面反映了房地产行业发展呈现出红海态势。B公司成立于2018年，如今已经成为中国具有相当影响力的房地产交易和服务平台，这在相当分散的中国房产中介市场是极其不易的。其拥有45万中国房屋经纪人，创造了中国二手房销售占比15%的市场份额。目前来看，房产中介市场前五位公司的收入增长率远超行业平均增速，其累计市场占有率超过30%，在某些区域甚至更高。仍以北京为例，在2021年上半年，北京市成交二手房118295套，通过中介公司的交易量为84477套，L公司、A公司、M公司分别占据成交量的前三，共同分割市场65%的交易量。可见在一线城市，行业集中度越来越明显，L公司市场优势地位牢不可破，而一些老牌经纪公司以及中小经纪公司呈现出后继乏力的态势。

（二）中介服务质量下降，价格提高

由于房屋中介行业集中度越来越高，以及我国房产交易买卖双方几乎由同一个居间人完成交易代理，在信息障碍影响下，买卖双方无法获取对方真实意思，导致大量中介利用欺诈手段赚取差价，或因未认真维护买方、卖方权益而遭到投诉。另外，二手房买卖过程中的大量资金沉淀由中介代为保管，部分金额同中介自有资金在一起形成大额资金池。相关部门对于这一行为监管力度不大、对其危害性认识不足，导致部分房产中介机构违规挪用客户资金进行投机赢利活动，谋取私利。一旦资金链断裂，客户将受到巨大打击，会造成严重社会影响。房产中介行业阴阳合同情况也非常普遍，中介在参与合同签订过程中会拿出两份成交价格差异较大的合同来达到避税目的，国家税收因此遭受严重打击。除此之外还存在房源信息虚假、从业人员不具备从业资质等问题，且在房产中介行业走向垄断的过程中愈演愈烈。服务质量下降本质是中介巨头在行业中占据重要地位，行业竞争性减弱，买卖双方对自身服务的需求量大、交易紧迫。中介服务质量下降的同时，我国房产中介领域的佣金却节节升高，目前已涨至3%，较之前的2.2%-2.5%提升了0.5-0.8个百分点。理论上讲，如果房价持续上涨，房屋中介收取的房屋佣金费率应该是不断下降的，但现实情况截然相反。以上海为例，2012年到2021年间房价大概涨了五倍左右，中介费用却上涨了十倍。交易佣金费率和金额迅速增长的背后，是中介公司在房产中介市场初步形成垄断格局，拥有市场定价权。

（三）间接导致房价上涨，抑制交易

我国尤其是一、二线城市目前的二手房交易仍然是买方市场，虽然买卖双方按照约定均需承担一半交易佣金，但往往是由买方承担全部的交易佣金，这也是房产中介行业心照不宣的潜规则。作为行业巨头的L公司在2018年打破惯例，率先开始调整中介费。以上海L为例，二手房居间费用收费标准从2%上调到3%，其中房屋买受人承担2%、房屋出卖人承担1%。以卖一套100万元的房子为例，中介要收3万元，由于买方需要承担其中的1万元，最终出让人会把房价提到101万元，让买房的人承担出卖方的交易佣金。买房的大多数人为改善型客户。改善型客户不同于刚需型客户，其至少拥有一套住房，买二手房的同时又在卖自己另外的住房。为了补偿作为买方支付的高额佣金，必然会在当卖方时提价以弥补买房损失。由此可见，我国160万房产中介一年创造的2000多亿元佣金是从买房和租房的人身上抽取的，甚至会间接推高房价。高额房价以及比重较高的佣金费率反过来会抑制房屋流转速度周期，从长远来看不利于二手房交易市场欣欣向荣的发展局面。

三、房屋中介垄断的规制办法

（一）行政机关加大监督打击力度

各地市的市场监督管理局要通过深入了解本区域房产中介业务发展实际情况，对中介企业提出明确要求：一是严把平台准入门槛，严控平台发展规模，提升平台发展质量；二是加强自律，严格管理，坚决打击平台合作门店及经纪人截客等不正当竞争行为；三是进一步提高平台信息发布质量，保障房源信息的真实性和合规性。在对房产中介平台进行监督的过程中，如发现其存在违法违规行为，应坚决予以整治，持续督促整改。对房产中介允许为未经备案的房地产经纪机构从事房地产经纪业务、涉嫌变相从事存量房交易资金监（存）管业务，以及平台签约机构合同管理缺失等问题进行通报批评，并指导、监督企业认真整改。加强对房地产经纪门店的备案管理和经纪人的资格管理。明确要求各经纪机构坚持服务品质优先，控制规模，不盲目扩张。坚守合规底线，杜绝出现伪造资质、经营贷、炒作房价、虚假宣传等违法违规行为。

（二）官方交易平台的推广与普及

房源信息被个别中介公司掌握得越多，其垄断性就越强，买家和卖家的议价能力也就越弱。为了打破这种格局，2021年8月杭州市率先发布二手房自主交易平台。平台上208万元房子的中介费仅为2080元，可见二手房去中介化交易正有条不紊地开展试点。目前来看，这是房产中介最惧怕的颠覆性行业杀手锏。由房屋出卖人在二手房交易监管平台自主挂牌房源，打破传统依靠房屋中介机构的交易模式，实现二手房交易过程中买卖双方的直接接触，可避免信息不对称给交易双方带来的时间、人力、物力上的损失。房地产中介行业的存在有其一定的合理性，其价值来源不仅仅是房源的稀缺而导致的信息不对称，更在于大宗交易的复杂性。大宗商品的交易不像网络平台上小宗商品的交易，只需买方在网上看好便可以交易付款。二手房的交易流程十分复杂，涉及线下看房、谈价、购房资质审核、查银行流水、资金监管、过户等，交易周期十分漫长。对于不熟悉业务流程、缺乏法律知识的消费者来说，房产中介无疑解决了他们的问题，因此未来相当长的一段时间内，房产中介行业仍然不会消失，但官方交易平台的出现无疑会使房产中介行业竞争加剧，作为房产商业中介的有力补充，改善服务质量，降低服务价格，促进房产中介行业持续健康稳定发展。

（三）加大处罚的种类

应积极探索《刑法》与《反垄断法》的结合，追究实施具有严重后果和恶劣影响的垄断行为的个人的刑事责任。由于我国长期对于垄断行为都是采取经济处罚的方式，部分自然人和组织守法意识淡薄，违法成本较低，导致垄断现象逐渐加剧，广大消费者深受其害。社会的发展变化使国民的评价标准发生了明显变化。以前的一般违法行为现在上升为犯罪行为是社会发展的必然结果。具体来看，刑罚介入房产中介反垄断规制需要符合两部分构成要件：一是该经济行为严重破坏了社会经济秩序，使交易相对人受到严重经济损害，并在全社会造成广泛而深远的恶劣影响；二是该违法行为已经产生了除现有的刑事法律制度都无法规制的法律责任和后果，只有通过刑罚才能起到打破房产中介垄断的作用。更重要的是，要将 “双罚制”引入垄断行为处罚中——如果经营者达成并实施垄断协议，不仅处罚房屋中介单位，而且处罚负有个人责任的相关中介人员。通过将责任具体明确到个人，防止发生推诿逃避等行为，使得垄断组织主要负责人再实施垄断措施时会考虑到相应后果，形成强大威慑作用。

（四）积极鼓励竞争与借鉴MLS相结合

充分的市场竞争才是破除垄断最根本的解决办法。目前的房产中介格局中，B系公司凭借着房产中介平台以及中介交易公司打通行业上下游，牢牢占据市场较大份额，但应当看到新兴房产中介平台对B公司的冲击力度依然较大，竞争依旧激烈。以TM为例，虽然成立于2020年，但是作为电商平台和传统房产中介公司合资的子公司，其拥有天然的互联网基因和线下销售基因，仅在2020年“双十一”活动中就吸引超过5000万的购房者在线看房。作为房地产行业最大规模的一手房在线销售平台，单单“中南置地旗舰店”一家就成交超过11000单，销售金额117亿元，这意味着B公司在一手房销售领域并未掌握牢固话语权。如今TM业务重心向二手房交易市场倾斜，ZJ内部孵化了房产线上交易平台等房产中介公司，可以看到未来的房产中介必将是线上线下高度融合、充满激烈竞争、深度互联网化的行业。MLS是指多重上市服务，它是美国房屋中介100多年发展管理的智慧结晶。通过将不同品牌的房产经纪公司纳入同一个开源加盟体系，这个体系中所有成员拥有的房源和购买者信息都集合在一个网站的共享数据库中，最终实现房产的高效便捷成交。MLS系统受联邦政府监管，设定佣金最高上限，降低了经纪人与客户双方的信息搜寻成本与交易成本，提高了交易效率，其作为美国最具代表性的房客源合作模式值得我们借鉴与学习。

结语

正如约翰.多恩的布道词所言：没有人是自成一体、与世无绝的孤岛……不要问丧钟为谁而鸣，它就是为你而鸣。没有任何消费者可以脱离这场房屋中介垄断的恶战而隔岸观火。作为近些年愈演愈烈的平台经济垄断行为，房产中介垄断现象越来越引起经济学界和法学界的重视，房屋中介寡头通过垄断房源谋取垄断利润，严重阻碍了房产中介行业技术进步、服务改进和费率优化。在社会主义中国，坚决打击房屋中介垄断问题，通过监管常态化、法律制度化、措施创新化等举措来保障广大人民群众的居住，提升人民群众的幸福感，是政府大力建设和谐社会的应有之义。