探寻房地产国有企业税务筹划的有效方法

武光瑞

税务筹划是指纳税人在税法规定范围内，通过科学的、合法的方式不缴或者少缴纳税款，从中获得税收利益的行为。税务筹划具有合法性、前瞻性、目的性和综合性的特征。其中合法性是指在税务规定的征收范围内进行税务筹划，合理有效利用税法规定的原则、方法、优惠措施等进行税务筹划。前瞻性在税务筹划中属于重要特征，需要房地产国有企业在开展经济活动前期，让专业人员结合现有税法规定对有关经济活动的可行性进行预估分析，立足不缴纳税费或少缴纳税费的原则，对有关经济活动进行规划设计。目的性是指房地产国有企业实施税务筹划时，是为了从中获得最大经济收益而开展相关工作，需要专业人员在组织税务筹划的过程中，制定纳税费用较小的方案，并且延期税费缴纳时间，力求在合法推送期内纳税时间结束后，降低税费投入成本。综合性是指在房地产国有企业在税务筹划中应引入规划的所有类型税种，重点关注各项项目的长期稳定收入状况，不应将税务筹划目光局限于个别税种上来。

财务管理目标需要国有企业实施税务筹划 房地产国有企业财务管理目标与经济投入成本、税收负担等因素有关。但是房地产国有企业税收负担包含直接税收负担和间接税收负担，其中直接税收负担是指房地产国有企业在经营活动产生应税行为时，按照税收法律缴纳的税款支出；间接税收负担是指房地产国有企业在办理涉税事宜的过程中产生的支出。当房地产国有企业实施税务筹划时，可以对有关经营项目、投资活动和理财活动等进行事先筹划，制定最佳纳税方案，以此减少企业需要承担的税费投入成本，有效助推财务管理目标实现，增强企业核心竞争优势，推动企业更好发展。

财务决策需要国有企业实施税务筹划 房地产国有企业财务决策包含筹资决策、投资决策等内容。在筹资决策中，需要房地产国有企业重点考虑现阶段资金需求总量，明确筹资成本，按照资金需求从不同渠道，运用多种方式获取资金。但是由于成本列支方式在税法中的规定不同，房地产国有企业要想减少筹资成本，需要系统考虑筹资活动可能会产生的纳税因素，让专人对筹资方式、筹资渠道等进行科学筹划，从中选择合适的资本结构，以此提高财务决策合理性。在投资决策中，房地产国有企业需要考虑有关投资活动带来的税后收益。一般情况下，税款是投资收益的抵减项目。但是我国税法中对不同企业组织形式、不同投资区域、不同投资行业、不同投资方式等税收政策规定具有明显差异。房地产国有企业应在投资决策中按照税制对投资的影响进行税务筹划，不断强化投資决策科学性。

房地产国有企业经济收益与国家财政具有关联的费用包含土地出让金、与房地产有直接关系的税。现阶段土地出让金是地方财政收入的重要来源之一。在2020年，全国土地出让金高达8万亿元以上，占到地方本级财政收入80%以上。但是从发展视角来看，随着我国城镇化发展进程放缓，新房成交量逐年下降，未来各地地方财政对土地出让金的依赖性会逐年减少，但是保持财政收入的稳定性，税收执法环境将会趋于严谨。因此，房地产国有企业在税务筹划中选择有效的方法，合理且合法的节税，减少税负，将能够在竞争激烈的市场环境中实现稳定发展。鉴于房地产涉及税种较多，要选择税负弹性大、对决策有重大影响的税种作为税务筹划的重点，才能有效提高企业经济效益。而影响房地产企业的三大税种，弹性最大的莫过于土地增值税，对税费方面具有较大的税务筹划空间，目前税务筹划的有效方法主要包含运用土地增值税临界点、增加可扣除项目、借助不同利息扣除方式、选择合适的成本分摊规则、利用土地增值税优惠政策等。各项方法具体应用技巧如下：

运用土地增值税临界点进行税务筹划 由于土地增值税实行四级超率累进税率，税法规定“对于出售普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%时，免征土地增值税”，可以将普通住宅增值率控制到20%这一临界点，以此获得免税权限。对于增值率接近于50%、100%、200%临界点的，可以做好收入和成本的合理筹划，避免出现税率跳点，造成税负增加。

通过增加可扣除项目进行税务筹划 对于房地产国有企业而言，当有关项目超过20%临界点的情况较多，房地产国有企业可以通过增加可扣除项目的方式，从中获得免税权限。比如，国有房地产企业可以在项目开发建设完成后，对房屋进行简单装修，以此增加可扣除项目，并增加等额销售价格，这样房地产国有企业不仅不会有任何经济损失，还会有效降低增值率，减少税费缴纳成本；也可以增加公建设施费用，增加可扣除项目，降低增值率，增加企业经济效益。

借助不同利息扣除方式进行税务筹划 目前我国税法关于利息支出扣除规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用需要按照税法规定计算的金额之和的10%以内进行扣除”。房地产国有企业在税务筹划的过程中，一旦发生的能够扣除的利息支出占到税法规定的开发成本比例的5%以上时，采用据实扣除方法；反之，选择按比例进行扣除，以此最大限度减少税费缴纳总额。

选择合适的成本分摊规则进行税务筹划 我国税法规定，“项目分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”。然而，成本的分摊方法，部分省市规定有所不同，不同的分摊方法计算的土地增值税结果也相差较大，尤其在不同业态之间的成本受益情况，可能存在住宅增值额较高，而地下产品的增值额为负的情况，造成税费不均衡，因此，选择合适的成本分摊方法对于节税至关重要，可降低企业的税负水平。

利用土地增值税优惠政策进行税务筹划 近些年我国针对房地产土地增值税制定了多项税收优惠政策，比如，“企业出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%时，可以免征土地增值税”；“因国家建设需要依法征收、征用的房地产项目，可以免征土地增值税”。房地产国有企业可以组织专业人员系统梳理现有土地增值税优惠政策，让专业人员将相关优惠政策汇总起来，根据企业现阶段运营情况，分析哪些优惠政策可以运用，要求专业人员按照税法规定的优惠政策进行税务筹划，以此减少税费缴纳成本。

树立良好的税务筹划意识 意识影响着税务筹划效果。如果领导层、管理层和财务人员税务筹划意识强，则在日常工作中能够自觉按照税法规定规范经济活动开展行为，确保税务筹划能够落实到方方面面。因此，房地产国有企业在税务筹划的过程中，经营决策层应树立税务筹划意识，按照发展战略目标明确税务筹划的必要性，从思想上高度重视税务筹划工作，制定切实可行的税务筹划实施方案，引导各部门树立良好的税务筹划意识，协同合作，共同为企业节税增收。再者，管理层可以通过了解同行税务筹划方案的信息，分析房地产国有企业实施税务筹划的积极作用，在开展日常管理工作中，将重心和精力放到税务筹划实施管理上来，督促和引导的方式提高全体人员税务筹划意识。此外，财务人员应按照现行税法规定，转变传统工作观念，工作思想应积极从核算者向管理者和决策者方向转变，自主按照税务筹划需求精心学习相关税法知识，力求在工作中将其内化于各项财务活动中来，不断提高筹划节税意识，为强化税务筹划效果奠定良好基础。

明确税务筹划主体 一方面，房地产国有企业应在内部建设一支由领导层、税务专家和财务工作者组成的税务筹划小组，让领导者担任引导职责，为其赋予最高决策权；让税务专家负责引导税务筹划工作开展，由税务专家负责分析哪些税务筹划方案可行，制订经济活动开展规划；让财务工作者按照领导层和税务专家下发的任务，有序开展税务筹划中的财务工作，力求通过领导者、税务专家和财务工作者的共同合作，不断提升税务筹划质量。另一方面，房地产国有企业应剔除传统财务会计兼任办税人员的做法，积极在内部增设专职税务会计岗位，组织专业的税务会计人员负责税务筹划任务。

转变税务管模式 房地产国有企业传统的税务筹划管理基本是“扑火”“排雷”的常态，而现阶段，在地产行业进入“管理红利”时代，全周期税务筹划管理已然重要。通过借助全周期税务筹划辅助工具，动态监控税负，异常指标预警，实时优化筹划方案，已达到税务管控目标，增加企业收益。

注重引进和培养税务筹划人才 税务筹划工作难度较高，需要有关人才充分具备税法知识、职业能力以及从业经验，能够熟知企业开展的各项经济活动，掌握企业发展战略信息，可以根据企业运营需求从全局视角出发，制定切实可行的税务筹划方案。因此，房地产国有企业应立足现状，注重引进和培养税务筹划人才，确保内部税务筹划人员的综合能力达标，为税务筹划工作做好人力资源储备工作。第一，房地产国有企业在引进税务筹划人才时，可以通过高校招聘和社会招聘两种途径，采用笔试加面试的方式，借助层层选拔手段筛选出综合能力强的税务筹划人才。第二，房地产国有企业在培养税务筹划人才时，可以组织同行专业人士负责培训税法知识，传授税务筹划经验，引导税务筹划人才解决实际工作难题。第三，房地产国有企业可以按照税务筹划人才培养需求，制订有关财务、金融、贸易等方面的考证计劃，通过薪资奖励手段，引导有关人才在业余时间自主考证，使其在考证中能够不断完善知识体系，学习多种税务筹划经验，从而有效提高有关人才的综合能力。

综上，税务筹划对房地产国有企业发展具有重要影响。科学合理的税务筹划能够有效的降低房地产国有企业税负成本，提高运营收益。房地产国有企业应加强税务筹划力度，按照现行税法规定设计有效方法进行税务筹划，结合实际情况设置恰当的税务筹划策略，树立良好的税务筹划意识、明确税务筹划主体、借助税务筹划工具、注重引进和培养税务筹划人才，探索多种方法做好税务筹划工作，使房地产国有企业在税务筹划影响下全面增强市场竞争力，助推房地产国有企业持续稳定发展。

作者单位：天地源股份有限公司