新时代背景下物业管理成本控制现状与对策研究

赵琳

［摘 要］当前我国物业管理已经历30多年的发展，物业管理的体制、机制等都已慢慢规范、健全，且已取得相当不俗的成果。但随着人民群众对于物业管理的要求越来越多元化，部分物业公司管理上的薄弱环节越发突出，问题与矛盾开始日益凸显，具体表现在体制、机制上，物业自身管理上，政府与业主本身所面临的问题，等等。本文主要就新时代物业管理成本控制中存在的问题进行探讨，以期为物业管理工作人员提供参考。

［关键词］物业管理；成本控制；现状；对策

［中图分类号］C93文献标志码：A

随着人们生活质量的不断提升，业主对于物业管理的需求也随之增加，这给物业管理发展提供了很大的可能与广阔的发展空间。自物业管理模式被引入，其已经逐步发展成为一种专业化、社会化、市场化的公司经营模式。在满足居民生活需要的前提下，物业管理行业还能增加城镇就业机会，这与我国家城市化发展总体趋势相吻合。但是，随着时代的进步，部分小区的停车难、绿化差、物业费收取高昂等新现状、新矛盾也逐渐显现出来，甚至个别小区的业主与物业公司之间的矛盾还十分尖锐。

1 物业管理行业的发展现状

1.1 起步虽晚，但发展较快

我国内地第一批物业公司由香港地区引进，并于1981年在深圳建立，经过长时间的发展，现在拥有相应资质的物業管理公司已经有六十多万家，特别是在我国建立了社会主义市场经济体制之后，物业管理公司更是表现出了旺盛的生命力，获得了空前的发展。由于物业管理公司涉及行业较多，其经营领域非常广阔，如校园、铁道、机关单位、医院、宾馆、小区、办公大楼等［1］。

1.2 各区域之间发展不平衡

在我国，物业管理公司的发展受到社会总体认知与地方政府政策的制约，有的地方发展较为迅速，有的地方发展较为缓慢，区域发展不平衡，差异较大。就整个国家而言，南部地区引进时间较长，北部地区较短，沿海地区引进时间较长，西部地区时间较短。除地区之间的差别外，各省以及城市之间的发展亦有很大差别，这些差别受到物业管理公司开发、历史以及经济支持等因素的巨大影响。其差别引起的不平衡主要体现在处于领先地位的公司不注重改革创新，落在后面的公司安于现状。

1.3 规范性和强制力不够强

由于我国物业管理公司起步较晚，所以该领域的相关法律制度并不健全，可操作性较低，有些条款缺少详细规定，导致各个公司在进行经营时缺乏法律基础，个别公司仅根据自身经营方式来进行运营，缺乏合法性与合理性参考。同时，部分行业协会的规定也缺乏强制力，导致无法控制市场存在的恶性竞争，不利于物业管理行业的发展。

1.4 物业与业主矛盾日益凸显

物业公司之与业主，原本应该是一种“服务型”关系，然而近年来，物业公司与业主之间的矛盾日益凸显。其中确实存在一部分业主的问题，但是更多的要从物业公司本身来寻找症结所在。一方面，物业公司在核心理念方面存在矛盾，物业将管理视为关键，业主将服务视为关键，这就导致某些问题与矛盾难以得到很好的解决，进而导致物业费难以收缴，时间一长，就会形成恶性循环。另一方面，部分物业公司服务能力不足，并没有对工作人员进行专业培训，管理水平低，无法配合业主委员会充分发挥物业管理的作用，从而造成了双方之间的矛盾［2］。

1.5 从业人员素质较低

从整体上看，物业管理行业呈现出老龄化与低学历化趋势，与物业管理行业发展初期相比存在较大差异，究其根源有两点：其一，薪资与待遇水平较低，物业管理公司早期的薪资水平较高，但随着时间推移，物业管理公司的发展速度越发缓慢，相应的薪资待遇也无法跟上，因此在招聘人才方面缺乏优势；其二，物业管理公司准入门槛较低，许多物业管理人员缺乏工作经验和专业知识，认为物业管理仅负责卫生清洁、维持治安的工作，导致物业管理从业人员服务水平不佳。

2 我国物业公司管理成本控制的现状

2.1 人工成本

一般来说，人工成本在整个物业管理成本中所占比例约为60 %，并且不同物业公司的清洁工、保安和维修工的工作能力也存在差异。为了确定合理的职工人数，可以参考业内成熟的物业公司的人员配置，并根据工作计划监督员工工作情况。此外，可以参考劳动定额相关标准和规定来检验人事编制数额是否合理，以确保公司的人员配置处于科学合理的范围，从而降低人工成本。

2.2 设备管理成本

在物业管理成本中，设备运营成本是具有最大灵活性和变化敏感性的成本，通常包括设备运营费用、维修费用和维护费用。因此，在对设备进行管理时，物业管理公司应注意对设备进行有计划的维护，特别是要关注设备的大修和中修计划、每月的维护计划、设备运行情况的记录和监控，以及日常的设备维护工作。

对设备进行维护是最节约成本的方式之一。物业管理公司的一个重要理念就是确保设备不带病运转，并在设备出现故障的早期进行及时维修。在设备运营中，应坚持“多、小维修，及时维修，尽可能不做大维修”的原则［3］。

2.3 公共办公成本

为应对各种情况并为客户创造最大价值，物业管理公司可以优化采购方式来节约公共办公成本。可以将原本由各个部门自行购买与配置的采购方式改为由经理办公室统一采购、管理和发放，并尽量避免浪费。同时，可以结合奖励与惩罚制度，让员工养成节约使用办公用品的习惯，从而大大降低公共办公成本，将物业管理成本降到最低。

然而，物业管理公司为了提升服务品质，会无法避免地提高管理成本。为了解决这个问题，物业管理公司可以考虑以下发展方向：

第一，提升服务管理水平：除了改进物业服务，还应注重提高服务管理的水平。这包括改善工作流程、提高工作效率、优化资源配置等方面的努力，以确保在提供更好服务的同时合理控制管理成本。

第二，精细化成本管理：物业管理公司可以通过加强成本管理，优化内部流程，降低运营成本。例如，合理评估供应商，选择性价比较高的采购渠道，进行成本效益分析，等等。

第三，提升运营效率：物业管理公司可以采用信息化技术来提升运营效率，如引入物业管理系统、开发自助服务平台等，以简化工作流程、提高工作效率，并降低管理成本。

第四，不断改进与创新：物业管理公司应积极进行改进与创新，探索新的服务模式和业务拓展，以提供更有竞争力的服务和降低成本的措施。

2.4 物业公司组织成本

物业管理公司由于其本身的組织架构特点，形成了一种固定的组织成本，主要包括以下两个方面：第一，公司的动态组织成本，它指的是公司在组织过程中所耗费的费用，如招募、培训和管理员工的成本，以及与之相关的人力资源管理费用等；第二，静态组织成本，它指的是因为公司的组织架构不健全，存在多个领导机构、管理层级过多等问题而引发的成本，这些问题会导致决策过程复杂、决策效率低下，从而增加静态组织成本。

在物业管理公司持续发展的过程中，公司的组织规模和范围也可能逐渐扩大，从而导致组织成本逐渐升高。这增加了物业公司的经营负担，需要在更加关注成本控制的同时，提高组织效率和决策执行力。

2.5 物业公司管理成本

目前，我国大部分的物业公司都是以单一、粗放型的方式进行经营。经营与服务方式不够科学，技术含量较低，智能化水平不高，这势必会耗费大量物力与人力。伴随着经济的快速发展，人们的生活质量也在不断提升，劳动力成本随之不断增加，顾客对物业管理公司的需求日益多样化，进而导致物业管理公司的管理成本与日俱增。

3 基于新时代背景下的物业管理成本控制

3.1 严格规模经营

对于中小规模的物业管理公司来说，要想在行业内取得较好的发展，需要努力提升自身业务水平，并降低经营成本。为了实现这一目标，可以采取以下措施：第一，将城市经营与管理有机融合，逐步将专业化、商业化的新建居住区物业管理向政府物业、营房物业、特种物业等方面拓展，通过与不同领域的合作，可以节约成本并实现多样化发展；第二，与新型产业融合，物业公司可以借助互联网的便利与信息工业融合，促进小区及整个社会的信息化发展，通过提供智能化、数字化的物业服务，可以节约费用并吸引更多的商业机会，如引入智能家居系统、智能设备管理等，提高物业管理的效率和便捷度；第三，扩展相关业务，物业公司可以通过扩展业务规模来减少费用，对传统房屋设施进行简单的维修改造，还可以通过专业化的业务直接参与社会服务，提升公司的声誉和知名度，为公司带来更多的商机和发展机会。

由此可见，中小规模的物业管理公司要在行业中取得较好的发展，需要将城市经营与管理及新型产业融合，扩展相关业务。通过这些努力，可以降低经营成本，并实现多样化发展，为公司带来更多的生机与活力［4］。

3.2 开展多元化经营

一般情况下，单一化的物业管理公司的利润较低。为了提高公司的收益和发展速度，除了进行基础经营外，物业管理公司还可以充分发挥自身优势，积极参与与房地产相关的领域，并采用多元化经营方式。这样可以培育新的增值项目，发现新经济增长点，扩大资金来源，为客户提供差异化服务，降低公司运营成本，实现效益最大化。然而，这种多样化经营必须在不给业主增加额外经济压力的前提下进行，同时努力提高物业公司自身的价值，以便在不断发展的过程中为业主提供更合理的服务。

因此，推行多样化经营是一条切实可行的道路，可以帮助物业管理公司增加利润和提升发展速度。通过参与与房地产相关的领域，发掘新的增值项目，提供差异化服务，降低运营成本，并不断提升物业公司的自身价值，以满足客户的多样化需求。同时，要确保多样化经营不给业主增加额外经济压力，以此确保公司能够持续发展并实现效益最大化。

3.3 推行成本责任制

物业管理公司存在前期投资较小的特点，但随着运营年限的增涨和规模的扩大，投资也会相应增加。多元化经营可以有效促进有关领域的健康发展，并扩大公司的运营范围。例如，可以涉足计算机技术、电子防护、绿化机械、安保维护等复合型领域。为了促进物业管理公司的健康、多元发展，并确保全年预算指标顺利完成，物业管理公司应制定一系列严格的规章制度。此外，物业管理公司还应建立指标体系，并设置责任成本中心，实施系统考评和责任制。要科学地设定定期考评体系，并在会计工作中强化“服务式”的问责作用。

3.4 科学实施绩效管理

在新时代背景下，物业管理服务的价值链理念受到多种因素的共同作用，这将对物业管理公司自身的价值产生极大影响。与此同时，物业管理公司也会受到外部因素的影响，如能力强弱、合意度、安全度以及生产率等。

科学实施绩效管理可以促进物业管理公司的持续变革，增强其发展动力，并规避各种因素的制约。绩效管理是一种管理方法，通过制定明确的目标和指标，对组织、团队和个人的绩效进行量化评估和管理。它可以帮助物业管理公司确立明确的目标，激发员工的潜力，提高工作效率和质量，及时发现并解决问题［5］。

3.5 促进多元化经营

物业管理公司在提供基础服务的基础上，可以充分发挥自身优势，在小区内进行多种经营。多元化经营方式不仅可以寻找和培养新的利润增长点，还能满足不同客户的个性化需求，以降低服务费用并提升投资回报。

在实施多元经营的过程中，物业公司应该遵循不增加管理费用和业主负担的原则，同时为公司带来利润。具体而言，可以采取以下几点措施：第一，扩展业务范围，除了提供基础的物业服务，还可以考虑增加其他服务来拓宽业务范围，如商业物业管理、停车场管理、物流园区管理等；第二，拓展开发业务，物业公司可以接受开发商的委托，负责住宅项目或商业项目的开发工作，提供从土地选址到售后服务的一体化服务，实现纵向一体化经营；第三，强化信息化建设，通过应用信息化技术，提高工作效率和服务质量，为用户提供便捷高效的服务，如可以开发物业管理信息系统、物业服务App等平台，实现业主自主服务和随时随地查询物业信息；第四，加强人才力量，物业公司要增加人才的引进和培养，以适应未来市场趋势，确保多元化战略的顺利实施，可以采取制定职业生涯规划、开展内部培训等方式，为员工提供发展机会。

4 结语

在新时代背景下，物业管理面临着诸多问题，唯有通过多方共同努力与合作，才能妥善处理这些问题。因此，物业管理公司要清晰认识到当前物业管理发展中出现的矛盾与问题，在未来发展中，提高自身主动性，充分发挥自身优势，朝着精准化、高效化、高质化的方向发展。

参考文献

［1］白春娟. 物业公司成本管理的现状及优化对策［J］. 审计与理财，2022（1）：33-34.

［2］孙丽娜. 关于物业公司成本管理与控制的策略分析［J］. 经济学，2022，5（4）：181-183.

［3］张佑文. 公路工程项目成本控制的现状及对策研究［J］. 华东科技（综合），2021（4）：P184.

［4］季宏永. 城市燃气工程的全过程造价控制解决对策［J］. 工程技术研究，2023，5（2）：193-195.

［5］孙珊珊. 企业成本管理的现状及控制措施探讨［J］. 商展经济，2022（15）：144-146.