创新房地产经营管理方式与实现平衡目标分析

赖勇

现阶段，房地产开发具有以下几点特性：涉及到的领域多、经营模式多样化、经营环节多；与其他项目相比，房地产经营与开发难度颇大。这是房地产经营与管理不得不面对的巨大挑战。基于此，本文主要探讨如何创新房地产经营管理方式与实现平衡目标，具体如下。

一、房地产经营与开发的特点

（一）房地产运行周期长

对于房地产开发来说，开发商需要通过合法的手续获取适合的开发地块，随后进行合理的规划与设计，并办理报建的相关手续，在获取项目施工许可证之后才能动工建造。在建筑主体达到一定的规模后才能获取预售资格，方可公开售房；其中房地产项目的房屋销售款想要結转为利润与收入就必须通过五方验收，并且符合交房条件。可见，房地产项目从最开始的规划至物业交付需要通过繁杂的多个环节才能完成，整个运行周期比较长。

（二）房地产经营与开发受政府部门调控

无论那个国家，房地产行业都在增加国家财政收入、拉动经济上升、稳定金融等方面发挥着十分重要的作用。针对个人来说，房屋不但可以居住，也是一种资产。房地产对国家与个人来说都很重要，自始至终都是政府部门宏观调控的重点。比如，政府部门出台的房产销售限贷与限价、限购等政策。

（三）房地产项目开发风险大

由于房地产项目具有投资大与运行周期长等特点，所以在房地产开发过程中风险也相对较大。由于房地产项目选址会涉及一些不确定因素，如：征地拆迁、地块价值评估等；房地产贷款项目的利率变化、市场发展趋势等均无法作出精确的预测；项目预期的成本、工期、工程承包违约等方面均难以预料；后期的租售情况、房价等变动情况也难以预测。这些不确定因素致使房地产项目开发存在着诸多不可控的风险。

（四）房地产项目建设成本高

房地产产业属于资金较密集的一个产业，因此需要大量的资金支撑。特别是在取得预售证之前，由于不能销售房屋，因此就不能回笼资金。在五方验收没有完成就无法售房的情况下，不可能将预售款结转为利润与收入。伴随着政府有关部门进一步提升宏观调控力度，银行对一些房产项目实施了断贷与限贷以及抽贷等措施，导致不少房地产企业只能以其他方式融资。比如，民间借贷、发债融资等。这就间接提升了房产项目开发的成本。

二、房地产项目经营管理面临的困境

（一）房地产企业经营环境的调整

房地产经营主要包含开发、销售两大环节。近年来，伴随着房地产产业增长势头的减弱，房地产面临的市场环境日益严峻。同时，房地产经营与开发还需要大量的运转资金，随着融资环境的变化企业不得不调整经营与融资方式。

（二）房地产经营管理能力不足

房地产属于资源整合性较强的行业，因此在行业发展中应进一步加强社会资源的整合力度，这就需要房地产经营管理者提出相应的战略方针，并对市场需求进行准确定位，增强企业的市场核心竞争力。现阶段部分房产经营管理者在经验、实力等方面的能力明显不足，无法满足房产企业的可持续发展。

（三）缺乏完善的监督体制与财政核算

在房地产经营管理中，由于管理人员对财务管理不够重视，造成财务管理方面的人才严重不足，财务人员素质普遍偏低，时常出现财务核算资料不完整或不真实的情况，使企业内部财务核算与监督机制没有发挥出应有的作用，甚至导致企业资金被挪用或流失。

三、房地产经营管理的创新方式

（一）健全投资风险预警体系

在房地产经营管理中，投资均存在着一定风险，并具有多变性与多样性以及多层次性等特性。为了最大限度地降低投资风险，可从以下几方面完善风险评价与预警体系：

第一，利用先进的信息技术对原有的房地产项目开发数据进行全面的整合、分析。掌握土地供需关系，了解现阶段楼盘销售走势，掌握客户实际需求与变化等。第二，密切关注政府宏观调控政策，特别是房地产业方面的政策调整。由于政府调控对房地产供需关系具有直接的影响，密切关注政府调控动态对房地产产业发展具有非常重要的作用。

（二）改革创新房产营销方式

房地产产业属于一种高额投资的行业。能否及时竣工，实现快速销售、及时回笼资金决定着企业后期的发展与兴衰。因此，房地产企业将营销作为重中之重。诸多专家学者对房地产营销模式与策略进行过深层次的研究，认为不管是那种营销模式，最终都要落实到有意向的购买者的购买力上。为了解决这个问题，通常采取以下方案。

第一，采用分期付款模式。这种模式主要是指房产企业在获取预售证后，房屋购买者预付部分款项，并在规定的时间内分期付款，直到所有款项付清。这种方式既缓解了购买者的资金困难，又可以增加企业的营销收益。

第二，按揭购房模式。这种模式主要是让购买者依照相互约定支付一部分首付房款，剩余房款由购买者向金融机构贷款支付。

第三，预租预售模式。为了促进房地产企业的资金回流，通过预租预售的方式吸引大量消费者。

（三）完善房产企业的财务管理机制

房地产企业的特点与性质决定了财务管理在企业中的关键地位，企业与开发商应加强对财务管理的重视，支持财务人员依照企业的特点对财务管理进行改革创新。相关调查数据显示，大部分房产企业的运行与财务管理应着重把握以下几个方面。

第一，加强财务管控。与其他企业相比，房产企业具有“三多”的特点：“合同多、合作方多、单位多”，这就要求企业必须要在“事前、事中、事后”加强财务管控，以免因财务问题引发不必要的损失。

第二，加强成本管理。依照企业的运行状况科学合理地使用财务控制方式减少企业无效的成本。重点控制现金流，将成本管理落到实处。

第三，加强税务管理。在企业财务管理中税务管理属于十分重要的环节。由于房地产企业预缴预征税款项比较多且金额较大，可以聘用税务咨询机构实施税务筹划，及时预缴税款并获得足额返还。

（四）扩大品牌建设的路径

房地产企业在房产规划与设计、房产施工建设、房屋售后等方面都应树立品牌意识，全面提升房屋品质，为业主提供一个舒适度高、有品位的居家环境。可以从以下几个方面提升房地产企业的品牌价值。

第一，倡导“质量至上”。房地产开发的各个步骤与环节都应严格依照国家的质量保障體系与标准操作，以此保障房产质量符合国家标准，满足业主的期望、需求。

第二，注重优化物业服务。房产交付使用后，要为居住者提供一个舒服的居住环境。例如：国内某知名房企遵循“五星级”服务理念为居住着提供服务，使购房者的幸福指数、生活品位明显提升。

第三，提升购买者的满意度。与购房者多交流、多沟通，听取真实的想法，妥善解决居住者的诉求，解决其后顾之忧。物业管理者可以建立“业主”资料库，为解决类似问题提供参考与借鉴，为下一个房产项目开发提供数据支撑。

四、房地产经营管理中需要实现的平衡目标

（一）实现房产开发数量和管理能力之间的平衡

房地产企业要实现可持续的发展，就要实现项目数量与管理能力之间的平衡。以有限的管理能力开发更多的项目会导致企业的管理资源分配不均衡，导致部分项目的品质无法得到保障，对企业的声誉造成负面影响。现阶段的房产行业基本上是“供”大于“求”，保障房产的品质就是保障企业的可持续发展。确保房产开发项目的品质就是保障企业的生命，可见实现房产开发数量和管理能力之间的平衡尤为重要。房产企业在扩展业务范围时，需要平衡企业本身的管理能力，只有这样才能使自己的品牌在市场上得以延续发展。

（二）实现房产品牌建设与业务扩展间的平衡

房地产企业需要保持拓展业务、企业品牌建设两者间的平衡，业务拓展与品牌建设往往会相互加分。在业务扩展中应依照企业本身的特性进行科学的分析，作出合理的选择。防止出现因能力有限不能支撑业务扩展，给企业带来不必要的经济损失，损害企业的品牌形象。

（三）实现房产企业发展与文化构建间的平衡

每一个企业都应拥有属于自己的企业文化，健康的企业文化代表着企业的成熟发展。企业文化应该跟随时代的变化而变化，不断赋予其新的内容。由于时代在变，环境也在变，企业更应顺应时代的发展而改变。所以，企业文化也应随着企业的发展、社会的变化向更完善的方向转变，赋予企业文化新的内涵，提升企业的品牌，助力企业的发展。房地产企业的发展少不了企业发展与文化构建之间的平衡。

（四）实现企业知名度与美誉度之间的平衡

房地产企业在不断扩展自身经营业务与提升知名度的同时，也要重点关注企业的美誉度。提升了企业美誉度就等于提升了知名度。可见，房地产企业不能忽视美誉度的提升。可是，一味追求知名度则会随着企业的壮大面临越来越大的社会压力，可能导致企业面临某种危机。所以，企业的和谐发展还在于实现知名度与美誉度之间的平衡。

结语：

综上所述，随着时代的发展与人们生活水平的不断提升，房地产行业也得到了迅速发展，与此同时也面临许多现实的问题，比如发展与质量的平衡，品牌建设与业务扩展间的平衡等已成为房地产经营管理需重点解决的问题。因此，在房地产经营管理中，明确“平衡目标”对企业的发展具有十分重要的意义。