大城市新市民、青年人的住房困境和破解路径研究

赵振昆

摘   要：住房问题关系到民生福祉，近几年大城市的住房问题尤为严峻，特别是没有经济基础的新市民和青年人的住房压力极大。年轻人普遍面临着房价持续上涨且居高不下、租金过高且租期不稳定、房型供给单一、与居民居住需求多元化相矛盾的困境。为了破解大城市新市民和青年人的住房困境，要坚持“房住不炒”，规范房地产市场，加快发展保障性租赁住房，促进“租购同权”政策落实发展，充分发挥住房公积金“保基本住房”的作用，以期缓解大城市新市民和青年人的住房难题。

关键词：住房困境；新市民；青年人；破解路径

中图分类号：C913        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2023）13-0062-03

一、研究背景

住房问题关系到国计民生，也是困扰很多年轻人的一个亟待解决的问题。相比较而言，城市的住房问题要比农村严重，农村人口可以自建住房，并且相对拥有足够的居住空间。而城市人口流动性大且人口密集，土地面积少住房少，就导致房屋居住面临供不应求的问题，从而引起了房价上涨，致使很多人买不起房。大城市的住房问题十分突出，例如北京、上海、广州、深圳等。大城市繁华美丽，资源丰富，机会和平台多，有众多的优质高校，吸引了众多年轻人来此求学或寻求工作机会。随着城乡融合的快速发展，越来越多的年轻人选择来上海这样的大城市寻求发展机会，但很多年轻人来上海时间短，基础不够稳定，面对上海的高额房价和租金，会面临住房困境。许多刚毕业的年轻人初入职场，工资不高，住房就成了一大问题。解决住房问题，需要政府、社会和市场各方面的努力，国家为此也在积极发展保障性租赁住房政策、长租房政策、调控租房市场和房屋出售市场，希望能够尽快缓解大城市新市民和青年人的住房问题[1]。文章主要是以上海为例，进行大城市新市民、青年人的住房困境和发展路径研究。

二、缓解大城市新市民、青年人住房问题的迫切性分析

（一）大城市住房问题影响新市民、青年人的生育率

2021年国家颁布了新生育政策，支持三胎，从而提高国家生育率，说明目前政府十分关心我国的人口增长问题。目前我国人口老龄化程度进一步加深，这将严重影响到劳动力的可持续和我国的经济发展。为了促进经济发展和劳动力的产出，国家各方面都应该做出相应政策调整，如退休人员再就业和政府新颁布的三胎政策以及一些其他辅助性政策。影响居民生育率的因素有很多，比如工作收入、消费支出、家庭观念等，其中住房问题也会直接影响到居民生育率。受传统观念的影响，很多人认为有房才有家，有了家才能生育孩子，给其一个安身立命之所。而且目前很多大城市房屋产权又与小孩受教育学校的选择以及生活基础设施挂钩，拥有学区房能更便利地进入高质量的学校受到更好的教育，从而有更大的机会迈入顶尖大学，还能享受到学区房附近便利的各种设施资源。由于目前房价持续上涨，特别是上海这样的大城市。据调查，上海郊区松江、嘉定、青浦、奉贤、崇明、花桥、金山等房价为2万—5万/平方米不等，杨浦、闵行、浦东、宝山这些市区为5万—10万/平方米不等，而黄浦、长宁、虹口、徐汇、普陀等更为繁华的市区房价达到了十几万/平方米，全城房价平均为5万/平方米。面对如此高的房价许多人存在购房压力，尤其是刚来上海不久的新市民和青年人压力更大。而这些新市民和青年人在没有安居立业之前也很难有抚育子女的想法。全国第七次人口普查数据显示，许多大城市尤其是上海生育率明显低于其他城市，归根结底住房问题是一个重要原因。

（二）大城市住房问题影响新市民的教育资源

近几年越来越多的人口流入上海这样的大城市，而且城乡融合进程进一步加快，流动人口流入大城市成为大势所趋。而在大城市青少年入学也是有一定条件限制的，不满足条件的学生只能在老家读书或者选择上海的私立学校。在上海，学生父母双方最少有一方需要有上海居住证，学生才能够进入公立学校，而且学生本人也需要持有居住证，并且父母要满足相应的社保缴纳要求。随着外来务工人口大量涌入大城市，越来越多的青少年随父母来到大城市上学，这些学生和父母都统称为新市民。许多流动人口会选择长期定居，而学区房就与学生所能接触到的教育资源密切相关。近几年，学区房的价格被炒得很高，相比其他商品房至少要高出20%的价格。学区房距离学校近，学生上下学安全便利，而且环境相对安静，有利于学生有良好的学习环境，并且周围基础设施便利，能够让家长和学生住得更舒适。但学区房价格高昂，使很多家庭望而却步。

（三）大城市住房问题与新市民、青年人的生活质量挂钩

大城市居民的住房困境是普遍面临的現象，而且具有一定的持续性，直接影响到了居民的生活质量和居住舒适感。据调查，繁华大城市房子的空置率要明显低于一些中小型城市和农村，正是这种现象导致大城市房价高，并且购买需要排队和摇号。而新市民和青年人没有稳定的收入，或者是收入的增加速度赶不上房价的上涨速度，对于他们来说如果父母没有能力支持，买房更是难上加难。现在上海很多青年人和新市民都存在买不起房子的现象，或者几代人集资买房却只能买得到面积很小的住房，一家好几口挤在狭小的空间里，导致居住质量严重下降。

三、大城市新市民、青年人的住房困境

（一）房价持续增长且居高不下

住房问题关系到民生福祉，是每个人最基本的生活需要，但目前的房地产市场房价持续上涨居高不下，特别是上海这样的大城市房价上涨更为严重。在上海郊区房价平均下来每平方米要四五万元，像比较繁华的市中心每平方米更是达到了十几万元不等，一整套房子少则几百万元更甚上千万元，这对大部分人来说都是家庭的绝大开支。房价的涨跌一般与市场房子的供需是否平衡有关，若是供给大于需求，即房地产市场可供出售的房子数量多于居民所需数量，房价一般就会呈现下降趋势，若是供给小于需求，即房地产市场可供出售的房子数量少于居民所需数量，房价就会呈现上涨趋势。但就目前情况来看，不论房地产市场是供给大于需求还是供给小于需求，房价都呈现出一个上涨且居高不下的态势，与基本的市场情况不相吻合。如此只涨不跌的房价对于大城市的新市民和青年人来说更是买房的第一大难题，急需政府制定相应调控措施。

（二）租金支付困难且租期不稳定

由于新市民和青年人大多是从外地来上海不久，没有深厚的根基和经济基础，所以大部分人买不起商品房，只能租房子来满足居住需求。而像上海这样的大城市与其他的一、二线城市相比，租金要远远高于其他城市的租金，所以相对来说在上海租房子的居民压力要更大。新市民和青年人薪资大多不稳定，开支又大，在这种情况下高额的房租对他们来说是不小的压力，也给他们的生活造成一定的困难。根据马斯洛的需要层次理论，衣食住行是人最基本的需要，人只有在最基本的需要得到满足之后才会去追求更高层次的需要。所以说不论是新市民还是青年人都需要有一个稳定的住所，这样才能安心在工作岗位创造更高的价值，从而为社会作贡献，促进我国的经济发展，让我们的大城市更加美丽繁荣。除了租金上涨过快让人难以承受之外，租期不稳定也是租客们面临的一个普遍性问题。在上海很多房子都是由家庭个人直接出租或是以“二房东”形式承包给租客的，尽管双方已签订租房合同保证各自权益，也极其容易由于一些个人原因或意外情况发生变故，从而导致租客搬家租期不稳定[2]。求职人员获得一份满意的工作都是经过千挑万选，通过层层面试并且战胜无数竞争者获得的，遇到好的工作机会也都是想稳定下来便于走向更高的职位，经常搬家没有一个稳定的住所就会成为工作和生活的绊脚石。归根结底，我国缺少一个完整的租房体系，政府没有更全面地满足租客的需求，大部分租客面临着难以支付租金以及无法获得一个长期稳定的住所的困难。

（三）房型供给单一与需求多元化相矛盾

就当前的房地产市场来看，不论是买房还是租房，都存在房型种类供给单一化和需求多元化相矛盾的现象[3]。首先就购买商品房来说，市场上供应的大部分都是80—150平方米左右的房子，而在上海这样的大城市出售的房子面积更大，一般来说比较适合家庭几口人居住。而有房屋居住需求的大部分是单身或者即将迈入婚姻生活，人口较少，最关键的是直接买80—150平方米甚至更大的房子对他们来说难度太大。年轻人更适合买一个几十平方米的房子在过渡期间使用，这样既能有地方安身，也能支付得起费用，但目前市场相应户型的供应较少，致使很多想买小户型商品房的客户无处购买。租房市场也面临着相同的状况，对大城市的新市民和青年人来说买房困难太大，租房就成了首要的选择。而上海这样的大城市房租相对来说较高，如果在繁华的市中心工作，租金更是一笔高额费用，所以很多年轻人都承担不起整租一套房。于是许多人会选择合租，但想要找到距离合适并且妥当的合租室友又是一件比较困难的事情，合租除了要考虑性别差异外，还有个人脾气秉性、作息习惯、有无不良嗜好等因素。

四、新市民、青年人住房问题的破解路径

（一）坚持“房住不炒”，规范房地产市场

提起当代大城市的住房问题，首先就是房价过高难以支付的困境。过高的房价不仅会使大城市的新市民和青年人买不起房，也会破坏房地产市场的一般经济规律，致使无法对市场经济合理把控。而且房价过高也很容易引发一些常见的社会问题，影响当代年轻人的婚姻价值观，不买房不结婚，还会使社会财富出现两极分化，不利于社會稳定和经济发展。因此，政府应该制定相应政策控制房价，从根源上对大城市的房价做到有效把控，从源头缓解居民的住房问题，让百姓安居乐业。政府要对我国的土地进行严格管理，对恶意屯占土地的行为予以惩罚，以满足消费者的需求为导向规范住房建设用地和房地产市场。

（二）加快发展保障性租赁住房

保障性租赁住房政策是在党的十九届五中全会上提出的，其目的是缓解大城市所面临的住房困境，帮助大城市的新市民和青年人等群体住有所居[4]。据调查，上海的新市民和青年人中约有70%的人都是在租房子解决居住问题，上海房价较高而年轻人又没有雄厚的经济基础，所以租房无疑成为当代年轻人的首要选择。但目前我国的租房市场也存在很多不足，呈现出租房市场供给和需求不相匹配的问题，租房市场出租较多的是一些大户型的房子，而刚工作不久的年轻人大多想租的是小户型的房子以满足居住需求，这时政府提出的保障性租赁住房就可以解决这一问题。保障性租赁住房是由国家提出，由社会各界进行投资，市场进行合理管控，政府选取建设用地用来建设的，符合国家的政策提倡需求。政府建设的保障性租赁住房大多是一些小户型，据调查不超过70平方米，可以解决租房市场房型供给和需求相矛盾的问题，更好地缓解大城市新市民和青年人的居住困境。

（三）促进“租购同权”政策落实发展

“租购同权”，顾名思义，就是“租房”和“购房”享受同等的权利，但这里所说的权利并不是法律上所说的房屋所有权，更多的是倾向于我们所说的公共服务权利。“租购同权”中所涉及的公共服务权利最典型的就是受教育权利，拥有房屋所有权的居民能够享受到子女就近入学的权利，这对于一些已婚已育的大城市新市民和青年人来说意义重大。目前我国政府推行的“租购同权”政策，就是让买房居民和租房居民的子女享受到同样的入学机会，合理保护他们的合法权益，“租购同权”不仅有利于保障大城市新市民和青年人的公共服务权利，还可以起到对房价的调控作用。随着”租购同权“制度的推行，会有越来越多的人选择租房子来满足自己的居住需求，长此以往购房需求减少，房价就会相应地降低。

（四）充分发挥住房公积金“保基本住房”的作用

随着城镇化进程加快，大批人口从农村流向城市，城市人口越来越多，由此引发住房问题，所以流动人口在大城市的居住问题就成了政府需要解决的首要问题。由于流向大城市的人口大部分是一些年轻人，有的是去大城市寻求更好的工作机会谋发展，有的是求学接受更优质的教育资源，我们把这些流动人口统称为大城市的新市民和青年人。为了使大城市的新市民和青年人住有所居，安居乐业，国家要更好地发挥住房公积金“保基本住房”的作用。住房公积金是由用人单位缴纳的，缴纳过后居民在买房子、租房子、新房装修、翻修住房时都可以使用，以减轻购房或是租房压力[5]。目前我国的住房公积金制度还不够完善，存在很多问题需要解决，政府应该扩大住房公积金的覆盖面，把个体工商户和灵活就业人员等纳入住房公积金的覆盖范围，让更多的人享受到住房公积金政策，充分发挥其“保基本住房”的作用，缓解大城市新市民和青年人的住房难题。

综上所述，随着越来越多的年轻人流向大城市寻求工作机会，大城市新市民和青年人的住房问题越来越严重。房价过高买不起房的现象普遍存在，选择租房的年轻人也同样面临着租金上涨过快和租期不稳定经常需要搬家的难题，解决大城市新市民和青年人的居住问题就成了重中之重。政府应该对房地产市场进行合理干预，坚持以满足消费者需求为导向控制房价，完善我国的租赁市场，建立相应的租赁市场规范制度和监督机制。规范我国建设用地，坚决打击利用土地和房屋获取非法利益的行为，多方筹资建设小户型房屋，满足大城市新市民和青年人的居住需求，让百姓住有所居，安居乐业。

参考文献：

[1]   蔡鹏，严荣.新市民的住房问题及其解决路径[J].同济大学学报（社会科学版），2020，31（1）：70-82.

[2]   赵曦，李红.如何保障青年人、新市民的住房租赁需求[J].中国房地产，2021（31）：19-24.

[3]   王艳飞，闫志宇，杨晨，等.供需视角下国内大城市住房困境及政策建议[J].建筑经济，2021，42（8）：96-100.

[4]   倪虹.以发展保障性租赁住房为突破口 破解大城市住房突出问题[J].行政管理改革，2021（9）：44-49.

[5]   武小艺.住房公积金在解决大城市住房问题中作用凸显[J].中国房地产，2021（22）：65-70.

[责任编辑   立   夏]