新形势下房地产企业税收筹划风险防范研究

王加丽

［摘 要］当前，随着国家对房地产行业调控的逐步升级，房地产市场已经进入调整期。对于房地产企业而言，如何降低企业运行成本，提高市场竞争能力成为企业亟待解决的问题。诸多房地产企业开始通过税收筹划来降低税收成本，但这一过程也蕴藏着多种类型的风险因素。文章将阐述税收筹划的概念和特征，总结房地产企业税收筹划风险防控中存在的问题，最后从多个角度提出应对方案。

［关键词］房地产企业；税收筹划；涉税风险；风险防控

［中图分类号］F81文献标志码：A

由于房地产行业涉及多元化的税种且税负金额较大，因此连续多年成为国家税务总局税收专项检查的对象，尤其是在“金税四期”实施的背景下，房地产行业的税收筹划面临着更加严峻的考验。事实上，部分房地产企业在税收筹划的过程中仍然存在一系列的问题，如人员素质风险、信息沟通风险和税收监管风险等。因此，开展新形势下房地产企业税收筹划风险防范的研究具有十分重要的现实意义。

1 税收筹划概述

当前学界存在大量关于税收筹划的理论。有研究者认为所谓税收筹划是指在法律规定的范围内，通过对投资、融资、经营活动的事前筹划和安排，以尽量降低税负成本，获取税收利益的活动［1］。也有研究认为税收筹划是在纳税行为发生之前，在不违反税收法律法规的前提下，对纳税主体的涉税交易事项作出的事先安排，以实现少缴的税款或延迟纳税目标的一系列管理活动［2］。

税收筹划的特征主要体现在三个方面。首先，选择性。纳税主体可以选择多种税收筹划的方法，如通过解读税收优惠政策、延迟纳税等多种手段来达到目的，即具有手段方面的选择性。其次，风险性。納税主体的税收筹划行为极有可能给企业带来损失，比如企业在税务管理活动中可能会因税款计算错误、对税收优惠政策解读不准确、税款缴纳不及时而产生风险［3］。第三，时效性。随着社会经济的发展，税务管理环境处在不断的变化之中。因此税收法律也具有一定的动态性。在这种前提下，任何税收筹划方案都无法保证长时间有效。最后，机会性。纳税主体需要根据业务运行的特征和企业所处的生命周期对税收筹划方案进行充分分析［4］。而处在不同地区、不同行业的纳税主体进行税收筹划所得出的结果也不尽相同，这对纳税主体而言，是存在机会性的。

2 房地产企业涉税风险类型

2.1 增值税涉税风险

在当前的增值税税收政策下，房地产企业的涉税风险主要体现在四个方面。首先，增值税销售系统销售房产收入数据和财务系统收入数据之间存在差异，部分计税收入不能及时缴纳增值税。造成这种现象的主要原因是部分企业存在不开和虚开发票的情况［5］。其次，往来账款中存在的定金贷款款项未能及时纳入销售金额。第三，从第三方供应商手中取得不符合规定的增值税进项发票，导致增值税进项税额增加，整体缴纳税款减少。最后，在以房抵债业务中，房地产企业未按视同销售处理，导致少缴增值税。

2.2 企业所得税涉税风险

房产企业所得税存在的涉税风险主要体现在以下几个方面。首先，未将收取的价外费用纳入销售收入。部分房地产企业未能将购房违约金和购房户“更名费”确认为销售收入，时常作为“代收代付”款项进行核算。其次，虚列开发成本，减少利润，降低企业所得税税基。将开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费计入开发成本，这会造成计税收入的减少。最后，将与生产无关的费用计入成本。部分房地产企业将管理人员发生的旅游考察等费用计入成本，有意增加成本，降低企业所得税税负。

2.3 土地增值税涉税风险

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。部分企业在开展土地增值税税收筹划时存在的风险点主要体现在四个方面。第一，对取得不同类型的票据进行扣除，从而达到少缴增值税的目的。第二，虚列扣除项目。第三，销售收入计算错误，少缴所得税。第四，在关联企业之间，通过关联交易将利润进行转移，从而减少土地增值税的应缴税额。

2.4 个人所得税涉税风险

房地产企业的个人所得税涉税风险较为分散，主要体现在三个方面。首先，部分房产企业未能将发放的现金或者实物计入工资总额，如绩效奖金、车间高温补贴等未计入工资总额计税。同时，部分企业未将自产实物计入工资总额计税。其次，对于发放的季度奖和绩效奖，通过应用全年一次性奖金的计算方法降低适用税率，少缴个人所得税。最后，对于发放给集体的奖励，部分用于集体活动，部分发放给个人。但是财务部门却并未进行清晰记录，导致发放给个人的部分无法代扣代缴个人所得税。

3 新形势下房地产企业税收筹划风险防范的重要性

首先，有效规避风险。2021年开始实施的“金税四期”系统工程给税务管理环境带来了较大的变化。房地产企业的财务数据和业务数据都被纳入了监管的范围，而且该系统能够通过智能化的数据对比技术实现对企业涉税信息的全流程监管。在这种情况下，如果房地产企业仍然采取传统的税收筹划模式，那就很可能会引发新的监管风险，因此加强对税收筹划风险的防范能够将风险控制在容量之内。

其次，提高资源配置水平。对于房地产企业而言，通过纳税筹划能够为其运营结余大量的资金。房地产企业可以梳理业务运行中存在的各项风险点和薄弱点，从而加强资金供给，提高资源配置的水平。

最后，有效降低企业运营成本。税收具有强制性、固定性和无偿性的特征，房地产企业除了要负责日常的成本费用开支，还要缴纳一定金额的税款。如果能够加强对税收筹划风险的防范，那么就能够将房地产企业的违规成本降到最低，从而实现运营成本和收益的平衡。

4 新形势下房地产企业税收筹划风险防范中存在的问题

4.1 缺乏风险防范的理念

当前，税务监管环境剧烈变化，部分房产企业显然没有意识到这种变化对税收筹划风险造成的影响。一方面，部分房产企业的领导者对税收筹划的认识还不够准确，认为税收筹划就是通过一些手段来降低企业税负，因此并未意识到“打擦边球”行为对企业造成的危害。另一方面，财务部门是税收筹划的主要责任部门，但部分财务人员对“金税四期”的工程理解还不够深刻，仍然采用传统的税收筹划思路，这容易引发新的税收监管风险。最后，房产企业普遍缺乏税收筹划的文化氛围。一些基层员工认为税收筹划风险防范属于财务部门职责，与自身岗位无关，因此在日常工作中普遍缺乏参与风险防范的积极性。

4.2 财务人员综合素质不足

房地产企业的税收筹划都是由财务人员实施的，因此，财务人员的综合素质能对税收筹划的效果和风险防范产生重要的影响。实质上，当前部分房产企业财务人员的综合素质普遍不足。一方面，一些财务人员的税收筹划理念、思维方式还较为固化，对税收优惠政策的理解和解读方面还存在偏差，比如将免税和零税率等同化，难以取得预定的税收筹划效果。另一方面，部分房产企业缺乏对于财务人员的长效培训机制。在税收监管日趋严格的背景下，财务人员需要具备会计专业、税务专业、信息技术及风险管理的相关能力。实际上，当前财务人员仅能实施会计的确认、计量和报告，在税负计算和风险管理方面还略有不足。然而房产企业却并未设置专业的税务风险防范课程。

4.3 信息沟通机制不畅

首先，跨部门信息沟通不畅。当前房产企业采取的是职能型组织结构，这种结构的最大缺陷是在信息的传递和共享方面存在滞后的风险。税务风险管控并不是某一部门单独能够实现的，需要各部门的共同参与，然而非财务人员对涉税事项缺乏敏感性，难以在第一时间就涉税事项与税务部门进行沟通。其次，与上下游企业的沟通机制不完善。当前房产企业缺乏与上下游企业涉税交易事项的协作，并未根据供应商实际情况、信用等级、内控制度水平进行相应的资信评估，使得公司选择的供应商税务管理缺乏规范性，造成发票收集管理难度较大。最后，缺乏与税务部门的有效沟通。房产企业始终认为税务机关属于监督部门，因此在与税务部门的沟通方面存在一定的畏难情绪，无法就最前沿的涉税政策进行请教和咨询。

4.4 风险管理体系不完善

房地产企业普遍缺乏完善税收筹划风险管理机制。首先，对风险管理的认识还不到位。部分管理者认为在投资情况和经营环境良好的情况下，无须对税收筹划的风险进行管理，朴素地认为降低税负就能够实现盈利。其次，并未建立完善的风险评估机制。当前部分房产公司并未对涉税风险相关的信息进行收集、监测、检查和评估，将管理的重点放在对业务流程的梳理方面，缺乏对税务风险的有效预警。最后，部分房地产企业并未建立完善的风险绩效机制。一些房地产公司并未对纳税筹划的风险控制指标进行计划和分解，难以厘清各部门风险管理的权限和责任，无法实施专业的风险绩效评价，这就导致风险绩效考核的作用无法充分发挥。

5 新形势下房地产企业税收筹划风险防范的对策

5.1 增强税收筹划风险防范理念

房产企业应该从多个角度出发增强财务人员税收筹划风险管理的意识。首先，企业应该对税收筹划有一个正确的认识。企业领导者应当积极学习有关税收筹划和“金税四期”系统的相关知识和内容，并根据房地产企业开发、经营的特征制定税收筹划风险管理的目标和战略。其次，财务部门作为税收筹划的主要责任部门，要肩负起税收筹划风险管理的使命，积极参加税务管理部门开展各项税务培训活动，并加强与业务部门的沟通，建立就纳税筹划风险管理的统筹协调机制，基于全局观念对业务活动进行管理。最后，房产企业應该在单位内部大力营造关于风险管理的文化氛围，要加大宣传力度，通过多种宣传媒介向基层员工讲解纳税筹划风险管理的内涵、重要性和实施路径，为风险管理创造有效的内控环境。

5.2 提高税务管理人员素质

首先，房产企业要加强对税务管理人员素质的源头管控。在人才招录环节，房产企业要加强对人才会计专业能力、税务专业能力和风险管理能力的考核，确保能够引入纳税筹划风险管理的综合性人才。其次，房产企业应该加强对税务管理人员的培养。一方面，鼓励纳税人员自我学习，营造良好的学习氛围，同时还要加强培训，根据税务管理人员存在的知识短板，邀请专业人员开展税收筹划的风险管理培训，提升其实际工作能力。另一方面，房产企业还应定期对税务管理人员的综合素质进行考核，并将考核纳入绩效考核机制，这样能倒逼税务人员提升业务能力。最后，要鼓励税务人员对外交流。房产企业要对标先进的税务筹划市场主体，组织本企业税务管理人员去先进企业学习经验。

5.3 畅通信息沟通机制

首先，要完善跨部门沟通机制。房产企业可以利用信息管理平台推动信息的共享共用，比如，可以以工程项目管理为主线，督促各部门及时上传涉税信息，如合作方资信情况、建筑安装合同及材料运输单号等，便于涉税部门及时梳理和查询资料中存在的涉税风险点。其次，要加强与上下游企业之间的税务合作。房产企业应构建供应商资信管理体系，建立专门的供应商数据库，该数据库的主要资料包括供应商历史履约记录、资信报告、近年来的实际信用情况等。房产企业可以采取定期打分的方式优化和调整供应商名录。最后，要加强同税务管理部门的沟通。房产企业税务管理人员加强与涉税管理部门的关系，应该就前沿的涉税政策向税务部门进行咨询和请教。

5.4 完善风险管理机制

房产企业还应加强对风险的识别，采取多样化的风险识别方法。首先，房产企业应明确风险因素收集、筛选、监测、诊断的程序。税务管理人员应将与税务风险相关的所有因素收集起来，然后按照相应规则对与税务风险相关的人员、时间、地点等因素进行识别。待风险发生时，管理人员应对风险发生的过程和结果进行观察和记录，并再次对税务风险进行检查和诊断。其次，房产企业还应采取多样化的风险识别方法，如生产流程分析法、资产状况分析法、分析分解法等。最后，应完善风险管理绩效评估机制。房产企业应该明确各部门在税收筹划风险管理中的责任，确定风险绩效考核指标，并采取优序对比法确定各个指标之间的权重［6］。在定量考核的基础上得出结论，房产企业要坚持结果导向，对风险管理人员实施激励。

6 结语

国家对房地产企业调控升级以及“金税四期”工程实施的背景下，房地产企业面临的市场竞争日益激烈。房地产企业必须高度重视税收筹划工作，控制税负成本，加强风险管理。实质上，当前房产企业在税收筹划风险管理中仍然存在一系列的漏洞，如缺乏风险防范意识、税务人员素质不足、信息沟通机制不畅等，文章针对这些问题从多个角度提出了对策，如应增强风险管理意识、完善风险管理体系、提高税务人员综合素质等。期望文章的研究能为房地产企业税收筹划风险管理能力的提升提供一定的参考和借鉴。

参考文献

［1］张勃蕾. 论述国有房地产企业税收筹划对财务管理的影响［J］. 老字号品牌营销，2022（10）：163-165.

［2］邵明超. 房地产企业税收筹划举措思考——以WH市“JYY”项目为例［J］. 投资与创业，2021，32（18）：188-190.

［3］盛明意. 新形势下房地产企业并购重组的税务筹划探析［J］. 商讯，2021（26）：130-132.

［4］苏巍. 基于VaR模型的房地产企业税收筹划风险管理研究［J］. 当代会计，2021（16）：25-27.

［5］汤雅清. 房地产企业税收筹划对财务管理影响的分析［J］. 财经界，2021（14）：171-172.

［6］苏淑贤. 新形势下房地产企业税收筹划的探析［J］. 质量与市场，2021（5）：16-18.