关于房地产开发企业全面预算管理的分析

郑萍

摘 要：房地产行业的快速发展，既带动了经济的繁荣，同时又有效改善了广大人民群众的居住环境。当前，房地产行业已成为我国经济结构中的支柱产业之一，对社会经济的稳定、和谐发展具有极为深远的影响。本文对房地产开发企业全面预算管理进行深入分析，结合实际情况提出科学合理的建议，为加强我国房地产行业建设、促进社会经济的稳健及可持续发展发挥积极的作用。

关键词：房地产；企业；全面预算；管理

随着房地产行业的快速发展，一方面使我国的房屋建筑水平得到大幅度提升，城市基础建设日益完善，另一方面也带动了社会经济的繁荣发展，使经济建设取得巨大的成果，经济水平显著提高。但与此同时，随着房地产行业的日益繁荣，房地产市场竞争也越来越激烈。在这种情况下，房地产开发企业要在新经济时期获得新的发展，在市场竞争中立于不败之地，就必须建立全面预算管理体系。全面预算管理体系的核心包括两个方面，一方面是加强资金管理，另一方面是优化成本控制。通过实施全面预算管理体系，提高房地产开发企业的全面预算管理水平，优化全面预算管理效果，能够将房地产开发企业的内外资源进行科學合理的优化配置，有效提高资源利用效率，以更少的成本投入，帮助房地产开发企业获得更高的利润。实施全面预算管理，能够有效提高房地产开发企业的全面预算管理水平，这是帮助房地产开发企业获得更高的经济效益、实现稳健发展、可持续发展的重要保障。

一、房地产开发企业全面预算管理的概述

（一）房地产开发企业全面预算管理的特点分析

房地产开发企业主要经营房地产项目，而这些项目最显著的特点就是经营周期长、资金需求量大、对管理要求高。特别是在新经济时期，房地产市场环境越来越复杂，房地产项目规模越来越大。在这种情况下，就要求管理工作必须到位，不断更新管理理念，优化管理措施，充分满足房地产企业的发展要求。全面预算管理是基于现代经济环境提出一种新的管理理念和方法，对推动现代企业的发展，具有非常重要的作用。房地产开发企业实施全面预算管理，主要有以下特点：

首先，在编制预算时必须以资金循环作为起点。房地产开发企业经营发展过程中，其核心命脉就是现金存量以及资金循环速率，这也是支撑房地产开发企业经营活动的后备力量。如果资金流通速率过低，就会导致房地产开发企业资金链断裂，引发财务危机。

其次，房地产开发企业实施全面预算管理，其核心内容就是施工项目。房地产开发企业的施工项目运转周期较长，一般需要三到五年的时间，而且每一个项目的成本和利润构建成因都各不相同，存在较大的差异性。这就给房地产开发企业的成本核算工作增加了难度，也对预算管理工作提出了更高的要求，必须对其收支过程进行实时监督。

最后，预算管理工作具有较强的系统性特征。基于这一特征，要求房地产开发企业必须遵循全员参与全方位控制等基本原则，建立动态化管理过程，即事前预测、事中控制以及事后反馈。在全面预算管理工作中，涉及的内容是非常多的，包括施工、竣工以及销售等多个环节。所以，必须建立系统化的全面预算管理体系，为房地产开发企业在新经济环境下，能够实现稳健、规范和可持续运行做好保障。除此之外，房地产开发企业必须及时把握内外部发展形势，准确了解市场信息和企业需求，对企业发展进行科学定位，还要加强与政府之间的联系，从而更准确地预测政策变化趋势，有效避免经营风险，提高预算精准性，也能够科学设置预算目标，优化房地产开发企业发展战略，这对提高房地产开发企业经济效益、促进其实现可持续发展具有非常重要的意义。

（二）房地产开发企业全面预算管理的内容分析

房地产开发企业全面预算管理的内容主要有两个方面，即经营预算和财务预算。经营预算的管理对象是项目开发，即对项目开发过程中各个环节所消耗的成本费用进行科学管理。财务预算的基本内容包括费用、收入、利润以及现金流量。在进行预算编制时，应将资本、现金、预计资金负债、预计现金流量以及预计损益等预算内容，都纳入财务预算之中。全面预算管理是影响房地产开发企业管理效率的关键因素，因此必须结合实际情况，以战略规划为导向科学合理地制定预算计划和目标，以销售预算作为起点科学合理地进行预算编制。在此基础上，针对房地产开发企业采购环节，销售期间产生的费用，项目开发过程中产生的直接和间接成本费用，也需要应用全面预算编制和全面预算管理措施，有效控制成本费用，保证企业效益。

二、房地产开发企业全面预算管理的应用要点分析

首先，预算是房地产开发企业全面预算管理应用第一个要点。所谓预算，从本质上来说就是控制标准。通过科学合理地预算获得相关数据，从而为房地产开发企业实施控制，提供重要的参考依据和控制标准，同时也为相关工作的开展和实施确定了目标与方向。房地产开发企业实施管理控制工作时，需要根据项目的实际情况以及市场环境的发展变化，科学合理地做好预算，这是房地产开发企业进一步制定成本控制目标与计划的依据，这对房地产开发企业加强资金管理，优化成本控制，具有至关重要的影响。

其次，预算表是房地产开发企业全面预算管理应用第二个要点。在全面预算管理工作中，预算表是一个非常重要的管理工具。在编制的预算表中，能够将项目进行分解，建立工程与成本两个子项目，从而对各项成本、资金需求情况进行详细分析，并形成数据列表，为房地产开发企业全面预算管理工作的有效落实，起到了非常重要的指导作用，对保障全面预算管理实施进度、加强财务控制效果具有至关重要的作用。除此之外，利用预算表还能够在全面预算管理工作中落实定期分析工作，确保财务控制工作能够落实到位，各个环节的成本控制工作能够有效依据预算表要求实施，有效保证成本控制质量，同时对房地产开发企业的财务控制工作也能够起到积极的作用。

最后，预算的执行情况是房地产开发企业全面预算管理应用第三个要点。房地产开发企业实施全面预算管理，其本质就是对预算进行执行的过程。严格依照项目预算要求实施管理工作，这是有效实现预算目标的重要保障。一般情况下，预算的执行主要包括三个方面，即支出审批、月度数据更新以及月度预算分析调整。在实施全面预算管理工作时，必须根据项目的实际情况，对其进行全面管理，对各个环节的成本进行有效控制，从而使房地产开发企业的成本控制水平，能够得到显著提升，为房地产开发企业获得更高的经济效益，提供重要的支持作用。

三、房地产开发企业全面预算管理的现状分析

（一）对全面预算管理欠缺准确的认识

目前，部分房地产开发企业没有准确、全面地认识全面预算管理的内涵，对其认识较为片面、狭隘，甚至将其当作常规财务工作。在具体实施过程中，大多由财务部门牵头负责预算编制工作。在实际工作中，没有对预算编制给予足够的重视，实际工作形式化现象较为严重，对各个部门业务流程衔接过程中发生的预算衔接问题没有正确认识其重要性，又没有重视管理工作不够系统化而造成的漏洞。基于这一情况，导致全面预算管理的优势和价值无法充分发挥出来，房地产开发企业内部的资源无法进行有效的整合配置，也无法起到协调作用，进而使房地产开发企业的项目开发建设与销售无法充分联系起来，导致其战略规划目标往往得不到有效实现，严重影响房地产开发企业的经济效益，这也不利于房地产开发企业发展的规划化和可持续化。

（二）预算编制欠缺制度指引和准确性

部分房地产开发企业，特别是中小型房地产开发企业，全面预算管理制度不完善问题较为严重。由于缺少制度的约束和指导，使得全面预算管理未能得到充分落实，在预算编制工作中也无法给出明确的依据、内容、程序和方法。在这种情况下，相关部门开展预算编制工作时，往往只能根据经验或个人理解进行估算，导致预算编制水平不高，而且往往存在较大的误差，严重影响了房地产开发企业的管理质量，甚至造成一定的经济损失，降低了房地产开发企业的经济效益。

（三）缺少有效的监督分析和反馈机制

部分房地产开发企业在实施全面预算管理时，只局限于预算编制工作和执行工作。工作人员对全面预算管理的意识没有形成正确的认识，甚至误认为该项工作就是填报、审批并执行预算报表。更没重视预算监督分析工作，也没有建立相应的预算反馈机制和报告体系。在这种情况下，房地产开发企业的预算执行效果自然不够好，而且房地产开发企业甚至无法全面掌握预算情况及相关反馈信息。由于对预算差异缺乏科学合理的分析，导致全面预算管理的监控作用没有充分发挥出来，使得很多企业没有收到施工单位的发票就支付工程款項，严重增强了房地产发展的财务风险。此外，领导未审批就报销超额费用的现象也屡屡发生，使房地产开发企业的实际成本远远超出预算成本，严重影响了房地产开发企业的经济效益。

（四）预算考核体系和激励机制不健全

目前，我国房地产开发企业普遍应用纵向矩阵式组织架构，这种组织架构非常复杂，导致预算考核较难落实。此外，房地产开发企业没有建立完善的预算考核方式，相应的激励机制及执行制度也不够完善合理，这使得员工绩效与预算执行相分离，不能利用绩效机制加强预算执行管控。而在付出与回报不成正比的情况下，不仅无法清晰划分职责，追究员工的责任，还会影响员工的积极性，导致其在工作中失去主动性和创造性，进而造成预算管理实施效果不佳。

四、房地产开发企业全面预算管理的优化策略

（一）构建全面预算管理的理念

全面预算管理理念对房地产开发企业有效落实全面预算管理机制，建立并实施完善的全面预算管理体系，起到了重要的理论保障作用，还具有一定的指导功能。所以，房地产开发企业必须加强全面预算管理理念建设，重点强化“全面”理念，树立全员参与预算管理的良好意识。只有这样，才能够为全面预算管理的有效落实，做好基础保障。房地产开发企业管理层对全面预算管理工作的认可和支持，是保证房地产开发企业有效实施全面预算管理工作的必要条件。因此，房地产开发企业管理层必须充分发挥好领导和带头作用，积极主动地学习全面预算管理知识，正确理解全面预算管理的概念，既能够为实施全面预算管理做好决策指导，同时又能够为企业员工树立榜样，引导企业员工积极主动学习全面预算管理知识，提高专业技能，真正做到全员参与，从而有效落实全面预算管理机制，并且在开展预算编制工作的过程中，能够清晰明确各个部门的职责，促进各部门加强协同合作，使企业员工建立良好的主人翁意识，从而有效推动全面预算管理在房地产开发企业中的实施，为提高房地产开发企业经济效益，促进其规范、健康发展发挥积极的作用。

（二）规范预算编制和操作指引

房地产开发企业实施全面预算管理的重要起点就是预算编制，所以房地产开发企业必须从实际出发，充分了解并掌握企业的实际发展情况，根据自身的实际需求、市场环境以及行业特点，建立适合企业特点的、完善的预算编制制度，确保在实际操作预算编制的科学性和全面性；同时还要确保依据合理、程序规范以及方法科学，这是确保房地产开发企业预算编制与其战略目标相匹配的必要条件，也是保证房地产开发企业战略目标得以实现的重要措施。由此可见，房地产开发企业必须对预算编制基础工作和数据，提高重视，加强管理，对各项支出的基础情况进行全面了解，从而更加科学、规划地指引预算编制，确保操作规范、正确，为房地产开发企业全面预算管理的有效落实，发挥重要的推动作用。

（三）健全预算监督和反馈机制

在房地产开发企业实施全面预算管理的过程中，必须针对预算工作中监督分析，建立健全的预算监督和反馈机制。健全的预算监督和反馈机制，能够有效保证预算方案、预算措施能够得到高效执行，同时能够及时了解预算实施效果，对预算方案实施过程中存在的问题能够在第一时间发现，进而对预算方案不断进行调整和优化，使企业的全面预算管理水平能够得到显著提高，确保全面预算管理能够在企业内部管理工作中，得到有效落实。在企业内部落实全面预算管理，能够有效加强企业成本和资金控制力度，使企业的整体财务管理水平得到有效提高。健全预算监督和反馈机制的建立和实施，不仅能够积极推动全面预算管理在企业的落实，还能够对房地产开发企业资源进行优化配置，有效提高资源利用效率。这不仅对落实房地产开发企业战略目标，具有至关重要的作用，同时也是充分发挥全面预算管理优势，提高房地产开发企业经济效益的重要作用。通过建立健全的预算监督和反馈机制，能够帮助房地产开发企业对预算工作加强控制，同时还能够对预算的执行情况进行有效监督，及时了解预算执行效果，突出房地产开发企业的管理重点，为优化全面预算管理，提供必要的支持作用。

（四）构建科学的考核激励机制

考核激励机制是现代企业管理工作中一种非常重要的管理方法，在实施全面预算管理时，也离不开考核激励机制的支持。因此，企业必须重视考核激励机制的建设。将考核激励机制与预算工作充分结合起来，充分发挥考核激励机制的激励作用，调动员工积极性，这是有效落实全面预算管理，提高企业全面预算管理建设效率的重要推动力量。这是有效改进房地产开发企业预算管理模式，落实全面预算管理的重要建设措施。通过构建科学的考核激励机制，将工作人员在开展全面预算管理过程中的工作质量，与其薪酬挂钩，有效规范全面预算管理工作流程，促进企业全面预算管理的规范化、标准化发展，同时也能够有效约束工作人员的行为，避免因人为因素，造成企业预算管理问题。通过构建完善且科学的考核激励机制，能够有效改进房地产开发企業的全面预算管理水平，而且还能发挥承上启下的作用，将房地产开发企业的各个部门充分联系起来，保证全面预算管理措施能够得到有效落实。在构建科学的考虑激励机制时，必须遵循目的性、可控性、动态性、例外性、公平性、公开性、公正性以及总体优化性等基本原则，以企业战略目标为导向，对企业各个部门实施科学合理的考核，有效激励企业员工的工作积极性、主动性和创造性，为落实房地产开发企业全面预算管理措施，提高全面预算管理效果，发挥积极的作用。

五、结束语

由于房地产行业具有投入高、风险高的特点，因此在竞争日益激烈的市场环境下，房地产开发企业必须积极优化内部管理，突出企业的竞争优势。而加强全面预算管理，就是房地产企业必要的改革措施之一。通过平衡资金收支、统筹业务活动以及对资源进行合理调度，能够有效促进房地产开发企业在越来越复杂的市场环境下实现稳健发展，这对维护我国房地产行业的稳定、规范及可持续发展，也具有极为深远的影响。

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