房地产企业现金流管理研究

王俊岭

房地产现金流管理作为财务管理的重要部分，对房地产公司的管理、政策制定以及公司可持续经营起着非常重要的作用。因此，如何进行良好的现金流管理，是当前我国房地产企业面临的首要问题。

现金流作为房地产企业财务管理的关键指标，对于保持企业财务状况稳定，促进企业健康发展，起到了至关重要的作用。随着市场经济不断深化与发展，房地产企业之间的竞争日益激烈，各企业为了提高自身的竞争力，必须要有充足的现金保证正常运转。房地产企业现金流不足，不仅导致企业财务状况出现波动，也将给企业的生产经营活动带来重大影响。如果不能合理地控制现金流，就有可能造成企业破产或陷入财务困境，给企业带来重大经济损失。所以，房地产企业要加强现金流量管理，加快现金周转速度，从而推动企业更好、更快发展。

一、房地产企业现金流管理具有重要意义

房地产企业是资金密集型企业，因此，在企业运作、投资决策以及项目投资等领域，现金流的多少对房地产企业有很大的影响，好的现金流管理对企业的稳定发展起到了很大的作用。

（一）在房地产企业运营过程中，涉及的工作职位较多，企业需要为这些工作职位上的员工开出与之匹配的工资。而在市场营销的过程中，还会产生很多成本。而通过现金流管理，能够有效控制企业在经营过程中的费用支出，从而减少资金浪费，确保企业收支平衡，让有关业务活动和市场营销工作可以顺利地进行下去。

（二）在企业的投资决策中，房地产项目开发通常会涉及巨额的资金，在高收益的情况下，也存在着高风险的问题。因此，如果企业对现金流的管理能力得到了强化，就可以让企业的投资决策更加合理。而且，良好的现金流状态还可以有效地应对相关的风险，进而确保企业可以得到应有的收益。总之，高效的现金流管理可以对企业的资金流动进行全方位的保护，投资得到更多的回报，让企业拥有更多的发展机会。

二、房地产企业现金流管理的现状分析

（一）企业资金预算管理不严格

项目资金预算管理是企业核心管理工作中重要的组成部分。房地产企业的资金预算涉及的部门比较多，业务流程也比较多。准确的现金流预算，能给企业带来预警，帮助企业及早采取有针对性的行动。同时，还能对现金流的稳定性和到期账款间的关系做出清晰的考虑，从而为企业规避财务风险提供保证。目前，在进行资金预算编制时，一些房地产企业对预售、工程节点等核心环节缺乏精准的把握，导致企业在制定资金规划时存在着一些缺陷，在实际执行的时候针对性不强，致使房地产企业的预算管理存在着缺陷。当企业的开发环境、发展速度发生改变的时候，企业还根据过去的经营情况制定目标，预算指标失去准确性。除此之外，企业没有对资金计划的执行情况进行实时追踪，没有对资金执行中的差异进行深入研究，没有对与之相匹配的工作人员实行相应的奖励和惩罚，也会导致预算资金的管理缺少标准化，影响现金流动的畅通。

（二）筹资渠道受到限制

随着金融市场的快速发展，企业的融资渠道也越来越多。房地产企业的发展需要大量的资金来支持，可房地产资金的回笼滞后，因此，要想保持正常的经营活动，必须从金融机构中获得贷款。信托企业是房地产企业资金的主要来源。但是，由于这一类金融机构对房地产流动资金贷款的审批相对严格，导致了一般贷款的消耗期限较长，并且资金的用途也得到了限制，这些因素都会对房地产融资产生不利的影响。同时，银行出于自身的资金安全考虑，会对房地产贷款的风险进行严格的管控，这就造成了部分中小型开发商融资困难。融资途径相对较少，其他途径的融资则要付出较高的利率，使原本就很紧张的现金流变得更加困难。大多数房地产企业抵抗资金风险的能力比较薄弱，如果出现了融资渠道受到限制，资金链紧张或者断裂的情况，企业的生存发展将会受到影响。

（三）现金流管理监管力度不够

要保证现金流管理工作顺利进行，必须对企业的财务管理工作进行严格的监管，这样才能有效地减少现金流管理出现问题。但是，部分房地产公司在内部没有设置相应的监督职位，致使房地产公司的财务工作得不到有效的监控，公司在经营过程中存在着缺少计划的情况。导致公司在经营过程中出现了现金流不足，从而产生了大量的资金管理问题，给房地产企业带来了严重的财务风险。

（四）现金流管理体系不够完善

目前，一些房地产企业对现金流缺乏足够的关注，使得房地产企业的经营缺乏相应的资金支持，从而由于房地产企业的资金支持系统不完善，影响到企业的各项经营工作。在财务管理上，由于财务部门的岗位和管理制度的设置存在缺陷，使得相关的财务人员不能进行有效的现金流管理，即使是遇到了资金问题，也不能及时解决。还有，因为岗位职责划分不清，导致出现问题时相互推卸责任，不仅严重地降低了财务管理的工作效率，也为相关的资金流动留下了潜在的风险。同时，也造成了企業在进行投资决策时失去了可靠的基础。有关业务活动的开展没有充足的财务保障，从而出现了一系列的经营风险。

三、房地产企业现金流管理的优化策略

（一）加大财务管理，增强现金流管理意识

房地产企业要注重现金流的管理，增强现金流的管理意识，并对其进行整体的财务管理，从而保证对资金进行有效的控制。在进行财务管理的过程中，应该采取各种新型的管理方式，从而提高财务管理的效率，增强对流动资金的管理效果。有关财务管理人员要运用数据化的管理手段，对财务信息进行更有效的管理，对企业在投资运营过程中所产生的资金流量信息进行准确的把握。利用大数据，建立信息化财务管理平台，对资金的流向进行实时跟踪，有助于管理人员对企业内部的资金进出情况有更清晰的认识。在经营过程中，企业必须对其进行严密的预算，使企业的现金流得到有效地控制，将企业财务管理中出现的问题降到最低。

（二）优化投资管理机制，对投资和规模扩张合理规划

对房地产企业来说，投资和规模扩张是一种必然。为了避免在这个过程中出现资金链断裂，可以从现金流管理方面入手，建立一个良好的早期预警制度，避免投资的风险。在大的经济环境与当前的资金流动趋势不相符的情况下，可以在一定程度上采取回避措施，将其和投资风险的预警有机地联系起来。可以从几个角度提高对投资风险的评估，其中包括：公司主营业务的出售比例、资产负债率以及现金比率、投资边际等。这就能够在适当地分配资源的同时，防止了某些风险的发生。房地产公司还要在预算上综合考虑现有的资源，并对各种资源进行最大限度的合理分配。此外，企业还要增强风险意识，在现金预算、合理安排资金、加速资金流转等方面都要有相应的监管和监督制度，以免资金流转出现问题。

（三）调整企业的经营战略，增强投资决策的合理性

房地产企业要随市场环境的改变而改变，适时地调整经营策略，通过促进投资合理性，保证企业资金的有效利用。在进行投资时，企业决策者要面临大量影响因素，这些因素会导致企业的资金流动出现风险，进而影响到投资效果。所以企业有必要在对原有财务管理进行改进的前提下，综合分析资金流动问题，从而确保投资的合理进行。同时，还要结合自身的实际情况制定出相应的对策，有效地提高房地产项目投资的效益。就房地产项目投资决策而言，应充分考虑市场环境、政策方针等因素的变化，视自身资金流量而定，开展相应项目投资的调研，谨慎投入，以保证工程能有足够的盈利。在具体的投资之前，要结合自身的实际情况，反复考量制定出科学合理的投资策略，并做好相应的监督工作。

（四）控制项目投资规模，拓宽融资渠道

在企业的发展过程中，要管理和控制项目成本，确保投资项目能够顺利实施。对于任何一项经济活动而言，都需要有一定规模和数量的资金支持，而这也就导致了项目的投入具有很大程度的不确定性，同时会受到多种因素的影响。有关工程必须在获得了充足的资金后，方能按既定计划实施。如果不能合理、高效地使用资金，将会造成资源的浪费。所以，要加大投资，让项目的投资需求与企业自身的发展状况相适应，以保证工程可以顺利地完成，给企业带来更大的收益。此外，房地产企业还应当重视项目管理工作，通过有效的管理方法和手段提升管理水平。进行项目成本的管理，应视市场和政策变化而定，还要对工程和企业本身的需要进行调整，从而减少项目成本，发挥企业在成本管控方面的优势。同时，房地产企业还应该开辟多元化的融资渠道，在主导项目的开发中引入多元化的资金，分担项目的风险。在通过贷款筹集资金的时候，要对自己的偿债能力进行全面的考量，要避免使用太高的杠杆和负债。在确保企业的资金能够稳定流动的前提下，还要预留一些资金防范风险。

（五）健全现金流管理体系，强化工作监管

在强化现金流管理的过程中，房地产企业要健全相关的管理制度，明确各个部门的岗位分工。在此基础上，企业可采用业财融合管理模式，通过将财务与业务有效结合起来，从而增强财务管理的有效性，确保财务人员能准确控制财务预算及审计工作。为此，企业要制定完善的财务管理体系，着重关注现金流管理，并对财务人员进行全方位的培训，以确保工作成效。健全现金流管理體系，是保障房地产企业稳定发展的关键。企业应该积极落实相关制度，从多方面着手提升财务管理水平，加大对于现金流的管控力度，为后续的经营活动提供充足的资金支持。同时，企业还应该在财务管理方面，构建出一套与之相适应的内部审计和监督机制，对其进行严格的监管，确保相关的管理工作能够得到严格的执行。如果现金流管理工作出现问题，应该对责任人进行严格的问责。在发现问题的时候，要进行及时的处理，最终达到高质量的现金流管理效果。

结语：

现金流管理是房地产企业发展的一个重要保证，它可以对企业的成本进行有效的控制，保证企业的投资决策是正确的。房地产企业应该对现金流管理中所出现的问题有一个全面的认识，对出现问题的原因进行分析，及时处理，从而确保企业的资金安全。

（作者单位：恒大地产集团长春有限公司）