关于住房公积金贷款管理风险防范的研究

陈梦琪

摘要：在我国住房制度改革深入的背景下，住房公积金贷款成为社会民生关注的重要问题，我国政府为了解决居民住房问题，采用低利率贷款的方式缓解居民的购房压力。但随着市场经济的不断发展，住房公积金的规模不断增长，贷款压力及风险进一步加大。目前在住房公积金贷款管理中主要产生的风险有因管理不善导致的操作风险、因住房公积金制度缺陷导致的资金链断裂风险、由借款人引发的信贷风险及第三方机构责任缺失导致的风险等，这些风险的危害程度较大，会直接损害职工缴存的资金安全及住房公积金制度，甚至会对金融秩序造成危害。文章以住房公积金贷款管理为主，分析了目前住房公积金贷款管理中的风险，并提出风险防范的有效策略。

关键词：住房公积金；贷款管理；风险防范

随着我国经济的发展，住房改革制度的不断深化，住房公积金贷款具有利率低、期限长、互助性的特点，已成为许多购房者购房的首选方式，极大地满足了职工的购房需求，缓解了民众的购房压力。与此同时，由于我国住房公积金贷款风险管理制度还不够完善，随着住房公积金贷款申请者越来越多，贷款风险也越来越大，如逾期还款、恶意欺诈等，这些风险可能会给金融机构及整个经济系统带来严重的后果。对于风险的管控，相关管理机构应有针对性地对操作风险、信用风险、抵押物风险、政策风险等风险采取有效策略进行防范，最大程度保障住房公积金资金的安全性，为建立更加健康稳定的房地产金融体系提供保障。

一、住房公积金贷款概述

住房公积金贷款是在各省市的住房公积金管理中心依托各地的商业银行及各地整体的缴存情况向职工发放的购房抵押贷款，大部分是以职工购买的房屋作为抵押物，职工达到缴存条件后都可以去住房公积金管理中心申请贷款购买房屋或自建房。在住房公积金贷款中，贷款的额度和利率与多方面因素有关，如申请人购房的地区、申请人的年龄、购房房屋的性质等。此外，还有一些限制条件，如贷款期限、利率变化等。在申请住房公积金贷款前，必须购买一定时间的住房公积金，一般购买时间为6个月以上，不同地区也有可能更长。购买住房公积金时，每个月都需要向公积金账户缴纳一定比例的工资，这笔钱可以用于房屋贷款或退休后的养老金。

住房公积金贷款一般比商业贷款利率低，并且还有更多的还款方式和时间选择。同时，在还款过程中如果出现不可避免的情况导致贷款无法还清，也可以通过相关的途径进行还款减免或延期，大大减轻了职工购房的还款压力。因此，住房公积金贷款是许多购房者的首选方式之一，也是国内购房市场中最为便利、优惠的贷款形式之一。

二、住房公积金贷款管理中产生的风险分析

（一）住房公积金制度缺陷导致的资金链断裂风险

住房公积金贷款制度是我国一项重要的福利制度，住房公积金的贷款利息较低，对购房者来说是一项重要的贷款购房方式，但是其贷款形式及资金来源也较单一，其缴纳是由企业和个人共同承担，但随着部分企业经营困难或破产，其应缴纳的住房公积金会陷入拖欠状态，导致住房公积金的归集及本金的偿还成为住房公积金风险的重要因素。由于住房公积金的归集增长与贷款的增长存在较大差距，会使得住房公积金贷款难以达到理想状况，会造成资金链的断裂。例如，W市归集的住房公积金达到7.3亿元，个人住房贷款发放7.74亿，公积金支取5.58亿。随着居民公积金贷款不断增加，所支出的住房公积金金额将越来越大，这会导致公积金入不敷出，产生资金链断裂。同时住房公积金贷款的期限最长达到30年，这导致贷款本金回收的时间过长，公积金贷款与支出规模远大于资金的归集规模。

（二）管理不健全导致的操作风险

操作風险主要是因住房公积金管理中心内部人员操作流程设置不完善或因外部原因直接或间接导致损失的情况。

一是住房公积金管理中心的人员管理不够规范。由于住房公积金管理中心并不属于金融机构，工作人员的身份主要是公务员或者流动性较大的聘用制合同职工，员工的危机感及责任感不足，贷款审批中缺乏风险意识，对基本的内部控制制度认识不足，会产生违法操作等行为。同时员工缺乏专业熟练的金融知识，对住房贷款管理的经验不足，业务水平有待提升。

二是住房公积金管理中心系统管理或流程设置不完善。住房公积金贷款在流程设置上需要贷款人申请或面谈办理房地产抵押登记手续，银行作为受托单位，对住房公积金收取一定的手续费，但是部分住房公积金管理中心系统管理体制不够健全，对银行员工的操作难以进行约束，很难有专人进行贷款管理，加大了现在的风险。此外，银行人员对新的管理系统平台或业务需求不熟悉情况下办理住房公积金业务，也会导致系统管理中错误频发，风险增加。

（三）借款人信用引发的风险

在住房公积金贷款管理中，借款人的信用越高，住房贷款风险就越低。借款人信用风险主要指在贷款过程中住房公积金管理单位因借款人出现资金短缺逾期贷款、资金回笼提前还款等现象而遭受损失的风险。住房公积金贷款是一项长期的贷款管理业务，资金高，风险大，对住房公积金管理中心来说借款人的还款能力以及信用信息都应当了解清楚。由于目前信用体系的不完善导致住房公积金管理中心很难对借款人的相关资料进行查询，对贷款风险的评估缺乏准确性，当借款人无法按时偿还贷款本息时，将面临信用违约的风险。

此外，借款人本身如果在资金回笼情况下提前进行还贷，这会使得还贷的期限减少，整体额度降低，导致住房公积金管理中心的收益或利息减少，是一种被动的风险。还有如果借款人因职位变动或外部原因造成难以还贷或逾期还贷等行为，这在形式上是一种违约行为，也会导致损失情况严重。

（四）抵押物风险管理体系不健全引发的风险

抵押贷款是贷款人在借款过程中以所购买的房屋为抵押，由于抵押物为住房，如果房地产业出现了一定经济泡沫，抵押物缺乏完善的风险防控体系会导致抵押物风险。

一是抵押物贬值风险防控机制较为缺乏。近年来政府为了稳定房价，不断加强对房价的控制，部分城市出现了房价下跌的情况，房价的下跌会使得借款人承受房屋的贬值风险，借款人可能会进行违约，因此住房公积金管理中心必须要承担抵押物贬值风险，部分住房公积金管理中心未认识到抵押物的贬值风险，导致缺乏完善的抵押物贬值风险防范机制。

二是抵押物处置风险。根据财产的冻结、扣押及查封的相关规定，借款人存在违约情况，人民法院可以查封被执行人抵押的住房，但是不能以变卖或拍卖形式收回贷款。同时住房公积金管理中心在违约6个月后才能向法院申请进行房屋的查封，抵押物的变现至少要1年，由于不能及时对抵押物进行处理，则会给住房公积金带来损失。

三是项目烂尾风险防控机制不健全。购房者通过按揭贷款形式购买住房，住房公积金管理中心需要与房地产开发公司委托银行签订按揭协议，但是要对房地产开发公司的信誉及财务状况进行严格审查，如果信誉未保障就签订协议则会产生烂尾风险。房地产开发公司如果市场经营不稳定，产生资金链断裂情况会产生烂尾风险，导致贷款资金难以及时收回。此外，目前期房抵押的情况较多，如果出现烂尾，借款人违约但同时抵押物还没有实体情况，将会导致难以偿还贷款，使得住房公积金损失情况发生。

（五）第三方机构责任缺失引发的风险

目前大多数住房公积金管理中心为降低贷款风险引进第三方机构，如商业银行、房地产开发商等，第三方机构如果责任缺失则会引发风险问题。住房公积金受托银行在处理相关业务时未按照相关规定进行操作就会导致风险产生，一是在贷款审批过程中，第三方机构可能出现逾期或未及时核查的情况，导致贷款透支。如果这种情况得不到及时发现和处理，可能会给贷款人和贷款机构带来重大损失。二是第三方机构可能会因为过度追求业绩而忽略风险控制，例如为了贷款量的增长而不合规地放宽贷款审批标准，导致贷款违规操作。三是第三方机构可能会泄露贷款人的个人隐私信息，如姓名、身份证号、联系方式等，从而导致贷款人的个人信息被不法分子利用，存在信息滥用的风险。例如，在合同签订过程中受托银行对合同内容的真实性未进行严格把控，导致后续难以进行催收，就会引来法律诉讼等。或者房地产开发商没有按照要求履行按揭贷款的保证金责任，会导致借款人的还款风险问题。

三、住房公积金贷款管理风险防范的有效策略

（一）完善公积金贷款担保制度

为了给住房公积金管理建立一个健康的环境需要健全公积金贷款担保制度，有效化解风险。

一是要建立以政府信用为担保的贷款担保机构。由于部分住房公积金管理中心的担保机构均为民营企业，由于企业管理较为落后，资金量不足可能会使住房公积金管理中心承担较大的风险，因此住房公积金管理中心要保障收益与风险的均衡性可以以政府的信用为担保，由住房公积金管理中心、金融机构以及财政资金成立，并以法人或市场运作模式提供担保，实现贷款风险的转移。为提高公积金贷款担保的透明度和规范性，还应制定公积金贷款担保相关法规和指导性文件，明确公积金贷款担保相关监管标准、责任和义务等内容。

二是要加强对担保机构的管理。住房公积金管理中心需要建立健全房地产开发公司的准入退出机制，对于达到标准的房地产开发公司才能签订相关协议，对达到退出标准的房地产开发公司及时清理退出，避免项目的烂尾风险。此外，还应当完善担保机构的风险补偿机制，在贷款发生后降低损失。风险补偿主要是加强贷款抵押物的处理，对保证人进行账款追偿，要保证能提取足够的风险准备金保障资金安全。

三是拓宽公积金贷款担保方式。除了传统的抵押和质押担保方式，还应推广保证人、债权转让等新型担保方式，以扩大担保范围并降低貸款风险。比如债权转让，作为一种新型担保方式，可以用于提高资金回收率，降低债务风险，通过在二级市场进行交易，将贷款从一个人或实体转移给另一个人或实体。或是资产证券化，即将固定收益资产转化为可以进行交易的证券化产品的过程，包括房地产、汽车贷款、信用卡债务和商业债务等。亦或是保证保险，使用保险公司作为担保机构，保证主债务人因违约而无法履行还款义务时，由保险公司按照合同规定进行偿付。

（二）加强内部审计管理

住房公积金管理中心的审计部门或财政部对住房公积金贷款都有监督管理职能，为了防范管理内部的操作风险，必须要加强内部审计管理，有效监督工作人员，防范资金管理风险。

首先，住房公积金管理中心要保障审计监督机构的独立性要求，聘任专业的审计人员，要实现审计的监督、评价、反馈的职能，审计独立性就要保障内部审计人员在行使权力过程中能保持客观、不受外部环境的影响，专业的审计管理队伍可有效防范各种资金风险，保障资金安全。

其次，要开展专项的审计化解住房贷款风险工作。各区县需要制定独立的审计计划，定期对现场进行审计检查，针对逾期的贷款需要核查原始贷款的档案，保障贷款的真实性，同时还应当对逾期原因进行分析，针对贷款风险化解提出相应的解决方案。

最后，审计监督过程中需要保障审计工作的公平公正。需要对审计监督管理的人员进行价值观的教育，强化其责任意识以及风险管理意识，保障严格认真完成审计工作。同时还要健全内部控制管理体制，在审计标准要求的基础上防范审计风险，保障审计结果的公平公正，避免因为审计标准的不健全引发审计风险，导致住房公积金贷款风险。

（三）健全住房公积金贷款信用评价体系

对于借款人信用问题引发的风险，住房公积金管理中心需要结合贷款特性建立完善的住房公积金贷款信用评价体系，要以安全性以及发展性原则为基础，降低风险产生的概率。

首先，加强大数据信息技术应用，对申请住房贷款的申请人的信息进行获取，例如，利用AI信息技术对贷款人的信用记录、收入情况等进行了解，判断其是否满足贷款条件。一些城市已经建立了住房公积金电子审批流程，通过先进的审批手段避免人工审批的差错，智能化自动审批提升了审批速度，减少了不必要的开支。

其次，建立个人信用档案，进行统一的信用评级。在住房公积金贷款中个人的信用是贷款管理中的重中之重，因此可以通过建立个人信用档案实现统一化管理。在信用风险管理中要根据借款人的还款能力确定实际还款数额，同时在信用数据的基础上应为客户设立适合的信用评分机制，遵循安全性原则，根据借款人的实际情况及还款能力进行信用审查；遵循发展性原则，对贷款信息进行审核时应通过借款人的学历、年龄、职业及未来的发展前景等信息判断其还款能力。

最后，建立失信惩戒机制，加强对借款人失信的惩戒力度。对不同级别的失信程度设立不同的惩罚，为了营造良好的监督氛围，可以设立对失信行为的举报机制，通过举报可以全面掌握失信情况，并根据调查结果进行惩处，提高公众对信用的关注，减少失信行为。

（四）加强抵押物风险的管理

一方面，当发现潜在的信贷危机时，系统管理平台应当对抵押物的抵押率或者其变现能力进行警告，如果发生较大的变动情况，如房产价格波动、经济形势变动等情况，可能会导致抵押物贬值，因此要有针对性进行债务保证，如进行追加担保或追加抵押物等。另一方面，建立有效的抵押物执行措施，当借款人出现违约情况时，住房公积金管理中心需要花费很长时间才能申请法院查封，然后变现，这会导致消耗大量的成本。因此住房公积金管理中心可以与银行相互协作，采取有效措施，降低贷款的风险。同时加强法律法规的监管和保障，对于违法买卖、抵押物虚构等违法行为，加大处罚力度，使得借款人在还款期限内足额还款，同时确保抵押物可以上市及时变现。

此外，还需要加强贷款全过程的抵押物风险管理。在贷款前，需对抵押物进行专业的评估和鉴定，确定其价值、抵押率、质量等标准，并对抵押物的使用年限、租赁情况、改建情况等方面进行核查和审查，确保抵押物的真实性和合法性。在贷款过程中，须加强对抵押物的监测，定期对抵押物情况进行检查和核对，如发现抵押物变更、价值下降等情况，及时采取措施，保障抵押物价值的稳定性。在贷款后，需对抵押物实施全面的管理和维护，系统地记录抵押物的使用情况、修缮情况和评估情况，并对抵押物的用途和出租情况进行监测和核实，确保抵押物的安全和有效使用。

（五）提高对政策性风险的有效防范

国家政策的变化及利率的调整变化会引发住房公积金贷款风险问题，因此住房公积金管理中心需要加强对政策性风险的管控。

一是要加强对房地产行业的产业调控政策的分析。由于住房公积金是以房地产行业为基础进行的政策性住房贷款的制度，因此防范政策性风险要加大对房地产行业政策调整的分析，及时了解相关政策趋势变化，掌握政府的最新政策和规定，分析相关政策对房地产行业的影响并建立健全的风险识别机制，制定相应的风险防范对策，对可能存在的政策性风险进行及时有效的识别，及时采取相关措施。例如，W市住房公积金管理中心聘请房地产相關的专家学者利用BP神经网络算法等建立房价波动趋势模型，及时掌握未来的房价波动趋势。当模型预测未来十年W市住房会下降20%，当借款人申请10年贷款时，在对该贷款进行审核中需要对抵押物评估的价格再下降20%，可以避免抵押物贬值风险。

二是由于住房公积金低利率特性降低了借款人的还款压力，但是国家利率的变化调整会难以保障住房公积金管理中心获得有效的利息收入，导致严重亏损，因此住房公积金管理中心需要及时对国家的利率政策进行研读判断，灵活使用各种利率防范贷款风险，同时也可以聘请相关的专家根据政策利率变化情况或影响利率的因素建立相关的模型，从而保障收益的稳定增值。

（六）加强内部管理和人员培训

良好的内部管理可以有效避免住房公积金贷款过程中人为操作问题和各种潜在风险的发生，防范内部冲突和矛盾，以保障机构的管理效果和服务质量，提高机构的风险控制能力。在住房公积金贷款管理中，要制订详细规范的管理制度，明确各种操作流程和风险控制措施，建立科学、规范的管理体系和流程，保证操作规范化，且符合法律法规要求，尤其对重要的贷款管理环节设置监督和审计检查机制，确保内部管理的透明度。同时，内部组织架构也需要进行进一步优化，通过建立分类管理和专项管理制度，明确各部门的任务、职责和权限，确保各项贷款业务的有效协同和协作。为提高工作效率，机构可引入先进的信息技术、数据分析和监测工具，优化贷款管理流程，提高贷款的处理效率、准确性和安全性，保证数据的准确性和保密性，提高管理的智能化程度。

同时，对于住房公积金管理中心的工作人员，进行正确和全面的培训是非常必要的。机构应该制定相应的培训计划，明确所需培训内容、培训方式等，以确保培训的有效性和定向性。针对不同的人员，机构可以设计不同的培训课程，培训内容要实用、准确、易懂和可操作。对于不同层级的工作人员，应该进行分级分类培训，分阶段逐步加深，以鼓励员工逐步掌握知识和技能。为充分发挥培训的效果，需要制定培训后的效果评估机制，通过问卷调查，测试和考核等方式，及时了解培训效果，不断完善培训计划和方式，并奖励参与培训并取得成绩的人员，提高工作人员的工作热情，从源头防范内部风险的发生。

四、结语

综上所述，在住房公积金制度不断改革的背景下，住房公积金贷款面临的风险也越来越多，较为复杂。目前住房公积金贷款管理中存在较多问题，住房公积金贷款制度存在一定缺陷，内部管理制度有待健全，还存在借款人信用问题以及抵押物风险防控等问题。新时期，必须要加强对住房公积金贷款风险的研究管控，完善贷款担保制度，健全贷款的信用评价体系，有效进行风险防范，推进贷款业务的良性发展。未来，随着金融行业的不断发展，住房公积金贷款管理将更加智能化、规范化和便捷化，需要实现全流程的科学化管理和智能风险控制，为客户提供更为丰富的产品和服务，助力居民温馨安居，推进国家经济发展和社会进步。

参考文献：

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（作者单位：凉山州住房公积金管理中心）