房地产开发项目全过程成本管理研究

赵朋

[摘 要]成本管理是企业财务管理的重要组成部分，是体现企业经济管理水平的综合指标。房地产是特殊商品，具有生产周期长、资金投入大及资金回笼时间长等特点，其成本管理相对比较复杂。房地产开发项目的各项成本比较复杂，包括直接成本、间接成本、不可见成本、税费及期间费用等，费用多、结构复杂，对企业成本管理的要求较高。传统的成本管理方式无法反映房地产开发项目的实际成本，不利于房地产企业的成本控制。全过程成本控制延伸到产品的全生命周期，进一步扩展了成本管理的内涵。文章根据成本管理的内容分析了房地产开发项目全过程成本管理的意义，根据房地产项目开发中成本管理存在的问题，提出创新的成本管理方式，以期降低开发房地产项目的各项成本，提高项目的投资收益。

[关键词]房地产开发项目；全过程；成本管理

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2023）14-0058-03

近年來，房地产经济快速发展，房地产项目投资的高回报率导致很多企业不重视成本管理。房价的持续上涨给人民群众造成了很大的压力与负担，影响了经济社会的稳定。在这一背景下，国家多个部门连续出台多项政策，加大对房地产市场的调控，这对房地产企业的生产经营影响较大。房地产企业在开发建设过程中，需要大量资金支持，从项目立项、招投标、设计到施工往往需要几年时间，在此过程中，原材料、人工、银行利率等可能出现变化，增加项目的建设成本[1]。

目前，房地产开发项目中的成本管理环节受到主客观因素的影响，容易出现成本管理失控，影响到项目的投资收益。因此，只有基于房地产项目的实际情况，对项目开发的各个环节、各个部门实施成本管理，才能真正实现项目全生命周期的管理。

一、成本管理的内容概述

成本管理是企业生产经营过程中各项成本核算、分析、决策与控制等一系列管理行为的总称，包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本分析和成本考核等环节。

成本预测是指根据企业过去的财务相关数据、市场环境、宏观经济及技术环境等因素对企业成本的影响，通过一定的统计分析方法，运用一定的工具预测一定时间的成本目标、成本水平和成本变化趋势。成本预测是成本计划的前提和基础，是编制成本计划的依据。

成本决策是指根据企业既定的成本目标，分析企业的内外部环境，运用科学的决策理论和方法，制定多种成本方案，综合企业的实际情况，比较分析成本方案，选择最优的方案。成本决策是成本管理的核心，成本管理方法是根据成本决策制定的。

成本计划是指在成本预测和成本决策的基础上，根据企业预期的生产任务、成本和利润目标，充分调动企业全体员工的积极性，将生产任务等编制成为科学的、可行性强及可操作性强的成本控制计划体系。成本控制计划体系需要经过企业决策部门通过后，由职能部门执行，不得随意更改内容[2]。

成本核算是指计量、记录、审核、计算及分析各项成本支出，确保各项成本被控制在目标范围内。成本核算可以让企业经营者、管理者了解企业经营活动中的各项成本支出和利润，为企业的成本管理提供参考，进一步提升企业成本管理的科学性和可行性。

成本分析是指根据企业成本核算的各项数据信息，运用统计、对比及类比等方法将成本指标、目标成本的实际完成情况、成本计划落实情况，对比分析企业上一年度的实际成本、国内外同类产品的平均成本，得出企业成本管理过程中出现问题的原因，根据成本管理失控的原因，不断优化成本管理计划，降低企业成本。

成本考核是成本目标、成本计划落实的重要抓手，只有通过成本考核，才能使企业上下认识到成本管理的重要性，在工作中认真执行企业的各项成本管理制度和要求。成本考核分析每一个部门、个人在成本管理中的责任和实际完成情况，评价成本责任目标完成情况，提高企业上下参与成本管理的积极性，通过奖罚分明的制度，在企业内部形成良好的成本管理氛围，让每一个员工重视成本管理，在工作中落实企业的各项成本管理制度。

二、成本管理对房地产项目开发的积极作用

房地产开发项目建设周期长，从立项、土地征收、勘测、设计到施工、安装、验收交付至少需要三至五年。在项目施工建设期间，受到国家宏观政策、市场供需变化等因素的影响，原材料价格、人力成本及银行利率会发生变化，进而会影响工程造价，增加工程建设期间工程造价的不确定性。

全过程成本管理不仅包括企业生产过程中的各项生产费用，而且还包括产品设计、原材料采购、人力资源配置和流通等各个环节。成本管理不仅是财务部门成本管理人员的工作任务和工作内容，而且也是生产部、采购部、业务部及售后部等各个部门的管理人员的重要职责。企业要在内部营造成本管理氛围，让企业从上至下树立成本管理意识，使企业全员认识到成本管理的价值，对企业的各个部门、各个生产环节进行成本管理，优化业务流程，提高工作效率，降低企业的生产经营成本，为企业的产品定价及经营决策提供参考，提高企业的管理水平[3]。

全过程成本管理对项目开发过程进行动态管理，根据项目实施情况，优化资源配置，协调项目内外部环境及各个部门之间的关系，根据各个项目的实际情况，合理调配人力、物力、资金等各项资源，充分发挥各项资源的优势，避免资源浪费。

大部分房地产企业都十分重视发展速度，而忽视了发展质量，管理模式粗放，企业资金流不稳定，可能造成资金链断裂。在国家对房地产行业的监管日益严格的情况下，市场逐渐规范，传统的粗放型发展模式已经无法适应现代市场的发展要求，房地产企业必须加快转型升级，向集约化、多元化发展，才能在市场竞争中保持优势，提高企业的经济效益。

三、房地产开发项目全过程成本管理现状

（一）成本管理方式较落后

在房地产项目开发过程中，大多数企业都采用静态的成本管理方式，在前期预算中，对项目各个阶段、分项工程所需的费用做出了规划；在后期开发建设过程中，往往按照前期规划的预算计划计算价格和核算工程量，审核各个环节的费用内容，避免出现重复的计费项目。

房地产开发项目涉及的费用数量庞大、内容烦琐、范围比较广，包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费、间接开发费、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及一些不可预见的费用等，不同费用的核算方式存在一定的差异[4]。前期工程费用主要是指规划、设计、项目可行性研究、勘测等方面的费用，不同项目的收费方式、计量方式存在一定的差异，传统的成本管理方式主要依靠人工采集和核算数据，个人的精力和时间是有限的，在工作中往往无法及时收集、整理和记录相关的财务信息，进而造成财务数据信息的滞后。

目前，房地产项目大多数采用项目经理责任制，项目经理负责整个项目的开发建设、成本管理等内容，在开发建设过程中，工程验收核算往往需要项目交付后才开始，从项目建设到验收的过程比较长，财务人员无法第一时间了解到项目的实际情况。如果项目出现一些突发情况，可能造成成本失控。在项目投资过程中，成本管理人员往往只能根据同类型项目的历史经验，为企业的成本预算、成本计划和成本决策提供参考。在实际决策过程中，如果没有分析当地的经济水平、地理环境和市场容量等因素，就盲目地投资建设，可能造成资源浪费，开发建设成本无法回收，导致企业投资失败。

（二）招标质量无法保证

房地产开发项目招标是指房地产开发建设单位将拟建项目的设计、施工、安装等任务，经过专业造价机构及招投标代理机构评估项目的造价后，面向社会公开发布招标公告，邀请社会具有行业资质、技术要求的企业参与到企业的投标中，房地产建设单位从中选择合适的企业完成工程建设任务。为了确保工程的招标质量，国家出台了招投标管理相关法律法规。由于房地产开发项目招标涉及的资金比较庞大，在招标过程中，投标单位或建设单位的部分工作人员为了获得利益，往往通过暗箱操作的方式，进行串标、骗标等违规操作。一些不具备房地产开发资质、技术和工艺的企业为了中标，联合其他人串标，严重违反了市场秩序。

房地产是特殊的商品，生产工艺流程和周期都比较长，成本管理的不可控因素比较多，为确保工程招标质量，需要给项目预留充足的时间，降低成本管理风险。在实践过程中，房地产项目相关手续比较烦琐，各项工作往往无法按照预期开展，很多企业无法参与投标环节，进而影响项目招标质量。

（三）成本浪费现象存在

目前，在房地产项目的开发建设过程中，施工管理造成的成本浪费和设计变更造成的浪费占比较大。由于房地产企业不重视成本管理，缺乏完善的成本管理制度和管理流程，造成项目施工过程中的浪费现象严重，比如施工现场的水泥、砂石、钢筋随意堆放，没有做好防护工作，水泥遇水受潮后会硬化，无法正常使用；钢筋生锈后，需要做好除锈处理等。这些都增加了材料处理成本，造成严重的浪费。

在项目设计过程中，设计人员没有详细了解现场的地质构造、水文条件和气候环境等情况，造成项目设计方案、施工图纸不符合现场的实际情况，施工后无法通过质量验收，需要返工重做。这样不仅增加了施工费用，而且延误了工期，影响了项目进度。

四、房地产开发项目全过程成本管理的策略

（一）创新成本管理方式

传统的房地产开发项目主要依赖人工管理，工作量大，容易出现差错，造成成本误差，不利于项目的成本管理与控制。在信息时代，房地产企业必须改变成本管理模式，利用现代信息技术，分析、决策、计划、管理和考核项目成本，提高成本管理质量。房地产企业必须充分利用信息技术，搭建信息管理平台，动态、实时地监测房地产项目的开发全过程，了解项目各阶段的成本支出，根据支出和进度实时调整成本管理方案[5]。

房地产企业在长期的项目开发过程中，积累了丰富的经验和大量的工程案例数据，这些都是企业宝贵的资产，企业要利用这些数据信息，汇总分析各类工程项目，为企业的成本管理提供参考。

在项目设计阶段，利用BIM技术，可以将设计、施工等各项参数输入BIM信息系统，系统自动模拟生成设计、施工方案，设计单位、施工单位、业主单位根据可视、可模拟的项目，及时发现设计方案存在的问题，优化设计方案，提升设计方案的科学性，减少设计变更。

（二）及时关注招标信息

招标是房地产项目开发建设的重要环节，招标直接影响房地产项目的质量，是房地产项目开发的生命线。为确保招标质量，企业要及时关注招标信息，及时了解业主单位发布的招标信息，根据招标信息的技术要求、资质要求、报价和工艺等方面的要求，结合企业的实际情况合理投标，避免投标的盲目性。在投标的时候，企业要严格按照招投标相关规定，在保证施工质量的前提下，合理确定标的，不能为了中标而盲目降价，影响项目质量。

（三）加强成本控制审查

制定成本预算、成本计划和成本决策后，房地产企业要认真执行各项成本管理制度，加强成本控制审核，审核各个阶段、各个分项工程的成本费用，了解每一个阶段的费用使用情况是否存在超标现象。

成本管理人员要定期计算项目部的应付款项和工程量等，核對实际工程量是否与合同情况相符，各施工款项是否存在超标现象，优化成本管理方案，确保成本计划的顺利实施。

五、结语

房地产项目的特殊性，增加了房地产项目开发成本管理的难度。房地产项目开发成本管理是一项综合性、系统性的工作，要综合考虑各方面的因素，房地产企业必须对成本管理引起重视，要从过去的静态管理逐渐向全过程成本管理转变，不断创新管理方式，加强成本控制审查，合理控制各项成本支出，避免成本失控，进而提高企业的综合效益，促进房地产企业的健康可持续发展。

参考文献：

[1]王芳先.房地产开发项目全过程成本管理探讨[J].财经界，2022（24）：63-65.

[2]吴倩.房地产开发项目全过程成本控制浅析[J].房地产世界，2022（10）：77-79.

[3]牛耀邦.关于房地产开发项目全过程成本管理[J].居业，2021（11）：218-219.

[4]江圣文.房地产开发项目全过程成本管理研究[J].中国房地产业，2021（14）：217-219.

[5]逄鑫增.房地产开发项目全过程成本管理研究[J].建筑工程技术与设计，2021（23）：1912-1913.