如何有效控制房地产税务筹划风险

卞娟娟

现阶段，我国大部分房地产公司都更加关注税务筹划相关工作，旨在获得可持续发展的机会。房地产公司经营者需要认识到税务筹划中隐藏着的潜在风险，准确防范，将可能产生的经济损失控制在最小限度之内。

笔者从我国现阶段房地产产业发展角度出发，对可能导致税务筹划风险的不同类型进行研究，并在此基础上提出了防范税务筹划风险的建议和意见，以期为同类研究和房地产公司税务筹划工作提供借鉴和参考，助力我国房地产产业健康、稳定地发展。

在最近十几年间，我国经济和社会发展较快，为市场经济结构的日趋完善提供了有利条件。然而，房地产市场竞争也由此越来越大，房地产公司的发展面临更大的挑战，同时，也在很大程度上改变了房地产公司内部结构。为了取得预期的经济和社会效益，房地产公司必须对税务筹划工作给予高度重视，尽可能减少税务筹划的风险，减轻税务负担，唯有如此，房地产公司才能够实现稳定和持久发展。

一、房地产税务筹划风险分析

（一）政策风险

对于房地产公司而言，政策风险会直接影响公司税务筹划工作，因此其始终是税务筹划工作中必须首要关注的问题之一。所谓“政策风险”，即为房地产公司的税务筹划人员根据地方房地产政策及法规进行税务筹划时，所可能产生的负面影响，而此类负面影响存在偶发性特点。在通常情况下，政策风险不仅仅可能由房地产政策变动产生，同时也可能由房地产公司的政策选择产生。也就是说，如果税务筹划人员没有根据公司自身税务现况合理选择和制定税务决策，则很可能会导致房地产公司出现税务筹划风险。为了避免上述风险，房地产税务筹划人员必须准确理解税务政策，基于此进行相应的税务筹划等工作。而当房地产产业环境出现变化之后，房地产政策也会发生改变，一旦房地产公司没有根据政策变动及时调整筹划管理工作，则可能产生特定的税务筹划风险。

（二）经营风险

在现阶段，我国房地产市场日益复杂，使得部分房地产公司存在较大的经营问题，很可能会导致税务筹划管理面临相应的经营风险。房地产公司的经营风险形式较多，大体而言主要分为以下两类：一类是静态经营风险，另一类则是动态经营风险。目前，全球经济一体化态势显著，在过去十几年间有效促进了我国房地产产业的长足发展。不过，房地产公司却也面临着更激烈的市场竞争，加之房地产市场环境愈加复杂，迫使房地产公司不得不进一步拓展公司的经营领域，促进公司向经营多样性发展。然而，在这一过程中，我国房地产公司也必须处理来自不同层面的内外在影响要素，进而在一定程度上阻碍了公司的经营和发展。这就要求房地产公司税务筹划人员必须结合房地产政策执行税务筹划，根据各地方税务政策进行税务筹劃管理。除此之外，还必须确保税务筹划满足公司和市场经济发展的实际需求。然而，以现实情况而言，我国大部分房地产公司依然无法保障公司经营、税务政策与税务筹划的完全匹配，进而导致税务筹划效益下降，经营风险大幅度增加。

（三）投资风险

在现阶段，我国城市化水平越来越高，乡镇地区房产迁移已经成为发展趋势之一，城镇地区建筑规模越来越大，使得房地产产业在经济及社会发展中占据着越来越显著的地位。然而，考虑到众多影响要素都可能左右房地产产业的持续发展，且不仅仅局限于产业政策，同样也包括货币及利率等要素，因此大幅度增加了房地产产业的规划难度。在这种情况下，投资风险普遍存在于税务筹划的执行过程中，从而导致公司的投资及财务活动产生经济损失，最终对房地产公司整体规划产生较大阻碍。引起投资风险的要素形式较多，其中较为典型的要素包括地方政府的政策变动。如果房地产公司无法据此及时调整自身的经营方式，则很可能会导致公司投资活动搁浅。同时，如果房地产公司长期存在管理问题，则很可能会增加投资风险的发生概率，无助于税务筹划工作的执行。总而言之，房地产公司如果想要长期发展，则必须高度重视税务筹划工作，统筹规划公司投资及财务活动，同时对自身经营环境予以改善，将税务负担维持在可控范围之内。

（四）执行风险

通常而言，我国房地产公司在进行税务筹划过程中，所面临的主要风险为执行风险。房地产公司在税收范围内预置必要的弹性空间，是导致执行风险的主要原因之一。同时，如果税务筹划人员不具备较强的职业素养，也会使得税务筹划无法严格根据税法而执行。考虑到房地产公司往往有着广泛的经营领域，同时需要进行复杂的税务筹划工作，故税务筹划工作体量较大、内容较多，需要配置大量的人员，投入大量的时间。一旦工作人员不具备较强的职业能力，则很可能无法有效执行税务筹划，导致税务筹划风险大幅度上升。除此之外，部分房地产公司现阶段依然没有进行明确避税和税务筹划的执行，在很大程度上增加了税务筹划风险。

二、房地产税务筹划风险的主要防范建议

（一）强化税务筹划人员的税务统筹意识

我国房地产公司税务筹划人员必须严格根据税法规划进行税务筹划相关工作。现阶段，各地方政策法规及税法已经明确了房地产公司经营中的纳税内容和税务要求，房地产公司经营者则必须根据现有政策和法规制定自身发展规划，促使税务筹划人员形成较强的税务统筹意识，从而确保税务筹划执行能够符合税务政策和法规的要求，保障房地产公司依法经营和发展。在这种情况下，房地产公司才能够进行有效的税务筹划工作。

只有在房地产公司税务筹划合法的基础之上，根据政策法规执行税务管理，公司的经营和财务活动才可能有序和稳定地进行。现阶段，我国房地产公司如果想要实现进一步发展，则必须配置有着纳税意识的税务人员，同时，全面依据税法及房地产政策进行税务筹划管理工作，基于此规划公司经营与投资活动。作为房地产公司管理人员而言，则必须高度关注税务筹划工作，以合理的税务统筹意识指引税务筹划相关工作，以此保障税务筹划执行能够具备合理性。唯有如此，房地产公司才可能将潜在的税务风险控制在最小限度内，减轻税务负担，为房地产公司的经营和发展奠定基础。

（二）加强税务筹划人员对税收管理政策的学习与研究

除前文中所述内容之外，为了将税务筹划风险维持在可控范围内，房地产公司也必须对工作人员职业素养给予高度关注。一方面，必须保障公司税务筹划人员明确自身岗位业务要求，并且对税法内容及相关政策法规形成全面理解。另一方面，税务筹划人员也必须依据政策法规变动及时调整税务筹划管理，使其符合公司税务工作的实际需要。

众所周知，我国房地产产业的税务筹划较为复杂，必须统筹不同层面的影响要素。这就要求公司工作人員对税法及政策细则予以全面掌握，对税法要点予以理解，从而对潜在的税务风险进行合理规避。对于房地产公司经营者而言，则必须为税务筹划人员提供必要的学习渠道，为工作人员及时了解税法及政策变动给予引导，以此帮助工作人员熟悉和掌握税务法律。同时，也应该防止工作人员对已知税务数据或者财务信息产生过度依赖，而应该促使工作人员依据已知财务信息及政策变动进行动态的税务筹划工作，提升税务筹划的合理性。具体而言，房地产公司可以统筹安排工作人员学习税务法律，通过小组学习的形式提升工作人员自学的热情，同时对现有的奖惩制度进行优化，提高小组学习的效益。在此基础上，房地产公司也应该通过包括问卷调查等考核形式，对工作人员进行定期的考核和评估，并且奖励通过了考核评估的工作人员，对没有通过的人员进行惩罚。通过上述激励方式，房地产公司则能够推动工作人员自觉进行税务法律学习，引导工作人员实时关注税务政策法规的变动，最终使工作人员的职业能力得到大幅度强化，从而做到能够依据税法或者政策准确预测和全面执行税务筹划，提升税务筹划管理工作的效益，对房地产产业发展需要形成准确认知，避免潜在的税务筹划风险。唯有如此，我国房地产产业才能够健康和长远发展。

（三）建设通畅的税企沟通渠道

在过去十几年间，我国房地产产业实现了良好发展，为房地产公司发展及壮大创造了有利条件。现阶段，部分房地产公司经营领域不断扩展，公司实力今非昔比，公司经营和投资活动涉及众多领域项目。在此背景下，房地产公司则更加需要确保税务筹划工作的有效性，通过合理的税务筹划工作使公司经营和投资取得更高效益，从而保障公司获取更大的经济和社会效益。然而，考虑到房地产产业高度复杂，税务筹划难度较大，在执行过程中往往会受到众多偶发因素或风险的负面影响。为了有效避免上述风险，房地产公司则必须和各地方税务部门保持有效交流，对最新税务信息进行收集，以此指导公司的税务筹划工作。而在产业内部组织中，也应该制定有效的交流制度，进而通过协商手段解决内部矛盾问题，为税务筹划执行提供保障。不同部门也能够因此开展协作，推动彼此发展，提升工作人员竞争力和工作热情。同时，由于不同部门间监督机制的存在，也能够有效规避工作人员怠工等情况，进而将风险维持在最小限度内。除此之外，房地产公司通过和税务部门进行直接交流，也能够及时了解税法变动和优惠政策，有助于提升税务筹划的全面性和合理性，减轻公司的税务负担，为房地产公司发展奠定基础。

（四）完善风险预警机制

我国房地产公司具体应该对以下几方面内容给予高度重视：（1）培训公司内部工作人员，使其职业能力得到大幅度提升，确保工作人员能够进行有效的税务筹划工作，准确预测潜在的税务筹划风险，制定有效的风险防范措施。（2）只有在房地产公司税务数据全面及准确的前提下，税务筹划风险预警机制才能够得以构建。这就要求房地产公司依据税务数据变动情况实现动态的税务筹划工作，针对潜在的影响要素进行全面分析，以此确保风险防范方案能够具备可行性。（3）应该依据税务法律及政策变动，并且结合特定项目进程，合理调整公司的纳税预算，在此基础上不断完善风险预警机制，使其更加合理和科学，进而降低税务负担和税务筹划风险。唯有如此，才能够实现有效的税务筹划，推动房地产公司的稳定经营和发展。

（五）引进专业的税务筹划以及管理人员

不可否认，房地产公司如果想要对自身税务筹划风险进行有效防范，则必须引入具备高素质的工作人员。考虑到税务筹划有着较为显著的专业性，故房地产公司必须保障税务筹划人员具备专业知识和素质，以此保障税务筹划工作的有序进行。同时，为了实现高水准的决策活动，房地产公司也应该在税务筹划工作中引入专业人员，以此全面审核税务筹划，基于筹划经验和专业人员的建议，合理执行税务筹划，将可能产生的风险维持在可控范围内。不必讳言，房地产公司也必须适当提高专业人员的报酬，为专业人员提供所需要的业务环境，以此有效避免专业人员的流失。除此之外，房地产公司还应该定期培训税务筹划人员，使其职业素养得到进一步提升，并基于此对公司管理人员进行定期培训。最后，公司应该鼓励税务筹划人员进行自觉学习，在使其提高自身专业能力的同时，也形成良好的职业道德。通过上述措施，我国房地产公司则可以将税务筹划风险控制在最小限度内，最终实现公司的长远和稳定发展。

结语：

通过上述分析可知，房地产产业对于我国市场经济建设的推进发挥着举足轻重的作用。而在过去十几年间，伴随着我国房地产产业的结构调整和转型，大部分房地产公司也都在依据产业发展情势，以及各地方政府不断出台的房地产政策，做出必要的调整，以适应不断改变的房地产产业发展环境。在此背景下，我国房地产公司需要处理的税务类型也越来越多，继而导致税务筹划难度越来越大，在此过程中，很可能会产生不同的税务筹划风险。我国房地产公司经营者则应该保障税务筹划人员能够具备较强的职业能力，合理管控潜在的风险，而公司的税务筹划人员则应该对当地税务法律和政策予以及时掌握，基于此进行税务筹划工作。除此之外，房地产公司也应该和税务部门保持良性互动，对税法和政策变动情况予以明确，进而依据税法变动进行动态化的税务筹划工作，如此才能够减轻公司的税务负担，提升公司税务筹划的工作效益，最终为公司长期经营提供保障，促进我国房地产产业的整体发展。