房地产企业融资风险管理现状及创新途径

林军业

摘要：房地产业作为资金密集型行业对资金融通的要求较高，房地产企业融资的途径及其特点直接决定着融资风险的大小，关乎企业能否正常经营发展。本文在阐述房地产企业融资模式、特点和融资风险管理现状的基础上，针对企业融资风险管理存在的问题进行研究并提出融资风险管理的创新途径。研究结论显示：现阶段房地产企业融资主要以银行贷款为主，债务融资成为主流，但受到政策制度变动、企业自身经营问题、管理水平较低和偶发的信用危机等多重因素影响会导致融资风险增加，但房地产企业在融资风险管理方面存在融资风险识别因素选取不足、融资风险评价方法不科学、融资风险控制措施缺乏创新等问题，造成融资风险管理效率低下。针对性地加强现代化风险预测系统建设、对融资渠道与融资结构进行多角度评价并建立多层次风险反馈机制是提升房地产企业融资风险管理水平的有效渠道。

关键词：房地产业；融资；融资风险管理；债务融资

一、引言

房地产业是我国经济发展的带动性产业，具有行业体量大、产业链条长、关联产业多的特点。自1998年国务院明确提出“促进房地产业成为新的经济增长点”以来，房地产业占GDP的比重不断增加，截至2021年，房地产业经济增加值达到7.5万亿元，占GDP比重达到7.3%，合并钢铁、水泥、建材、家电等关联产业经济增加值后，房地产业拉动GDP增长的比重接近20%。房地产建设的高速发展也推动了相关企业的市场化发展，根据《2021年房地产企业发展数据报告》显示，目前我国共有各类房地产相关企业240万家，但其中绝大多数企业日常的经营都需要借助各种融资手段获得资金，房地产企业融资方式的优劣直接影响其融资成本的大小和项目建设的安全性及企业经营效益。虽然我国资本市场开放程度不断加大，但由于房地产企业的经营开发活动具有高风险特征，融资资金的运用和管理尚未形成规范性体系，往往忽视融资风险或融资风险识别与控制不足，这也导致房地产企业“暴雷”的新闻频频见诸报端。目前，我国正处于经济增速换挡期、结构调整阵痛期，经济运行中结构性矛盾明显，伴随着经济增速放缓，固定资产投资增速显著下滑，房地产进入高库存时期，虽然房地产行业整体盈利水平与国内GDP走势趋同，但依靠房价超预期增长带来的超额利润已难以全面支撑房地产企业的高质量发展，特别是在国家坚持“房住不炒”，引导房地产业高质量发展的大背景下，房地产企业亟须加强融资风险管理，形成创新性的融资风险管理体系，提高融资资金利用率，保证财务安全，实现经营和建设资源的有序分配、合理分配，形成可持续的产值增长路径。

二、房地产企业融资及风险

（一）房地产企业融资的主要模式

1. 债务融资

现阶段我国房地产开发企业已用到的债务融资方式主要包括银行贷款、委托贷款、民间借贷、发行企业债券、发行短期融资券、融资租赁、应收账款抵押贷款等，但应用较广的主要为银行贷款、委托贷款和民间借贷。其中，银行贷款是房地产企业债务融资的核心模式，由企业提供一定形式的担保（如抵押、质押和信用担保）后方可获得资金，受到不同企业经营形态的影响，目前中小房地产企业主要使用抵押贷款，而大型房地产企业及其子公司则可使用信用贷款的方式获得资金。委托贷款则相当于同业企业间的资金拆借，是商业银行受委托人的委托向特定房地产企业发放的贷款的统称，相比普通银行商业贷款而言，委托贷款中金融机构只负责发放款项并监督使用并从中收取手续费，不对贷款风险负责。除以上两种债务融资途径外，一些房地产企业也运用日益便利的互联网金融体系进行民间借贷，相比向个人借款或其他商业组织借款而言，通过互联网平台借贷更加方便，但资金规模有限。

2. 权益融资

权益融资是一种权益转化过程的量度，表现为企业所筹资金转化成所有者权益。现阶段，权益融资主要有上市融资、股权转让、企业收购并购等模式。其中较为常见的有上市融资和兼并收购。通过在资本市场中上市是房地产企业与资本融合的理想模式，国内大部分房地产企业选择在上海证券交易所和深圳证券交易所上市，但由于上市条件苛刻、上市成本高、政策约束严格等诸多限制，目前仅有百余家房地产企业成功通过上市实现权益融资。大型房地产企业对中小型房地产企业的兼并重组也是扩充企业资金规模的重要方式，比如融创和万达“世纪并购”为企业吸收了较多优质资产，充实了资金体系。

3. 其他融资方式

房地产企业使用的融资方式除债务融资和权益融资外还有包括企业自有资金、预售款、建筑商垫付、典当融资、企业内部员工集资、政策性融资等内源融资方式和其他难以归类的融资方式。现阶段房地产企业主要以自有资金和预售款作为效率较高的融资方式。其中自有资金包括企业设立时各出资方投入的资金、经营过程中从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金等。自有资金是房地产企业项目开展的基础，但在实际经营和项目开发过程中，自有资金往往作为开辟其他融资渠道的先导。预售款则是房地产商品价值和资金周转的重要途径，通过销售商品房和楼宇按揭的方式，房地产企业可采取预付购房定金的方式融资，在帮助企业获得资金的同时还可转嫁部分市场风险给购房者，通过保证项目建成后的销售情况以增强资金提供者的信心。

（二） 房地产企业融资风险类型

1. 政策制度变动导致的融资风险

房地产业与国计民生密切相关，政策制度对房地产企业的经营影响巨大，因政策变化导致的企业融资风险波动也十分显著。在大多数房地产企业依赖债务融资模式的背景下，商业银行成为重要的资金来源，而国家针对房地产业调控和金融风险管控的措施让商业银行提高房地产企業贷款门槛变成现实。2022年中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定“对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。”这也在很大程度上限制了房地产企业的资金流，对于中小型房地产企业无疑具有较大压力。除此之外，包括委托贷款、民间借贷和债券融资等方式同样受到金融和市场政策调控的影响，且随着房地产业规范发展的现实需要，产业和市场政策也对融资产生了一定约束，并导致了系统性风险。

2. 房地产企业经营的不稳定性导致的融资风险

房地产项目建设周期长、资金投入大的特性导致房地产企业普遍具有杠杆值较高、投资决策复杂等显著特点，受此影响，房地产企业的经营具有不稳定性，比如投资决策的变动频繁，明智的投资决策是保证销售回款的关键，此前房地产企业大多选择城市核心商圈、学区等繁华地带投资，但随着新型城镇化提高了城市开发区、产业园区的关注，企业基于逐利心理转向新的市场，在投资决策过程中由于投资失误导致负债资金占资金来源的比重增加，由此导致的贷款利息规模变大，形成企业经营的巨大压力，当企业经营状况欠佳甚至出现资不抵债的情况时，企业融资风险将会进一步扩大其影响甚至形成坏账。

3. 管理水平低下导致的融资风险

房地产企业投资规模大、回报期长，负债经营成为常态，而在负债经营过程中，企业往往需要拿经营收益用于偿还本息，如若经营效益变差导致收益下降，

即使获得融资，也可能由于不能按时还本付息而给企业带来偿还债务的压力，继而导致企业商誉减值无法进行持续性融资，在恶性循环下导致债务风险。比如在银行贷款融资方面，随着银行对房地产企业融资后资金运用的监管水平提升，对企业将资金挪作他用等可能导致资金风险的行为加强管控，房地产企业需要不断提升其经营管理水平，对于绝大多数中小型房地产企业而言，由于经营管理的系统性、现代化水平不高，势必会导致资金运用率低、投资回报差等问题。

4. 信用危机导致的融资风险

随着国内地产调控政策收紧、房地产市场下行，房地产企业信用风险不断上升，因房地产企业负面事件导致的行业性恐慌情绪快速蔓延并进一步加剧资本市场信心流失，导致房地产企业融资难度增加，资金风险增大。在此过程中，银行等金融机构更加倾向于与资金相对充裕的国企以及信用值较高的优质民营企业建立融资关系，而对业绩一般、信用下滑的普通房地产企业则会加紧债务催收，在一定程度上加剧了信用危机，导致融资风险进一步蔓延。

三、房地产企业融资风险管理现状及问题阐述

（一）房地产企业融资风险管理现状

1. 融资风险识别现状

现阶段房地产企业融资风险识别主要从销售风险、市场风险、政策风险和工程建设风险四方面进行。

销售风险：由房产定位及市场供需变化带来的商品房积压风险会导致房地产企业的存货流转能力和变现能力受到影响，继而造成资金隐患。

市场风险：近年来房地产市场竞争加剧，企业间激烈的竞争关系将会加剧市场分化，比如占据绝大部分市场份额的头部房地产企业具有较大竞争力，在房地产市场下行的过程中容易获得消费者青睐，减少项目烂尾等导致的资金风险。

政策风险：进入2019年以来，国家对房地产市场的调控力度加强，在政策压力下，房地产企业销售增长额无法完全抵消成本上涨，公司盈利空间减少，偿债压力增加。

工程建设风险：房地产企业在工程施工过程中由于工程材料不达标、工程强度不足、设计缺陷等问题导致工程量的变更在很大程度上增加了工程预算，导致投入成本增加继而导致资金风险。

2. 融资风险评价现状

房地产企业在融资风险评价过程中往往使用专家评价法、报表分析评价法进行。比如通过组织行业内专家、学者对融资风险程度进行估算并根据既往经验评价可能出现风险的概率并进行干预。而报表分析法则使用公司财务报表中的数据，通过分析诸如偿债能力、营运能力和盈利能力等重要财务指标的变化研判融资后企业的资本结构，并计算诸如流动比率、速动比率和产权比等反映融资风险的指标，直观地反映出融资风险现状和变动趋势。

3. 融资风险控制现状

在以上融资风险识别和评价的基础上，房地产企业融资风险控制主要通过在政策、市场、工程建设等方面进行针对性提升。

在销售风险应对方面，房地产企业主要通过市场化的营销手段应对销售风险，开展各类促销活动刺激房产销售。同时在产品和服务方面进行创新，如增加小区绿化、减少公摊面积、创新户型设计等，以此实现销售风险最小化。

在市场风险应对方面，当前房地产企业尤其重视企业品牌的建立和宣传，运用线上线下渠道扩大企业品牌知名度，通过市场调研形成准确的市场定位，契合特定市场消费者的消费需要。部分房地产企业还通过开发保障房和廉租房项目提高企业品牌口碑，继而提高市場竞争力。

政策风险的应对方面，房地产企业主要通过密切关注国家或相关部门政策变动，构建与银行的长效合作机制获得银行源源不断的金融扶持力度，提前根据政策走向调整业务布局以降低政策风险。

在工程建设风险的应对方面，房地产企业通过培养具有专业知识和过硬能力的建工团队，加强对建设项目全生命周期的材料、施工、监管，建立奖惩制度实现对工程建设过程的全面监管，保证工程建设环节的稳步推进，避免建设中成本的大规模扩张。

（二）房地产企业融资风险管理存在的问题

1. 融资风险识别因素选取不足

现阶段大多数房地产企业在融资风险识别方面只针对常见因素，如：政策因素、市场因素、销售因素、工程建设因素加以识别，缺乏对其他隐性因素的针对性识别，比如产品结构、融资渠道和偶然风险等，在融资风险识别因素的选择方面缺乏客观性，同时也未能很好地与企业的财务报表数据契合，导致融资风险的识别存在片面性，在企业融资量大、业务逐渐复杂的过程中将无法很好地做到风险识别。

2. 融资风险评价方法不科学

综合房地产企业融资风险评价的方法，虽然形成了差异化的评价体系，但企业对其适用性存在的不足缺乏研究，对于不同融资阶段和不同项目的融资风险管理存在较大误差。比如在专家评价法的应用过程中，企业在选择评价专家时标准宽泛，各专家在制定风险评价指标时同样难以统一标准，导致有的指标复杂，有的指标简单，对企业融资风险评价的结果具有主观性。而在财务报表分析方面，企业财务人员往往仅分析企业各年份关键的财务指标变化，通过纵向对比数值变化进行风险评价，导致评价结果具有随意性，未能形成科学体系。

3. 融资风险控制措施缺乏创新

在识别融资风险后，房地产企业主要针对政策风险、市场风险、销售风险和工程风险进行防控管理，但所指定的控制措施主要以事后控制为主，即在项目完成竣工后进行账目梳理，倒推产生问题的原因并制定相应的修正措施，在此控制措施应用的过程中，企业对融资风险的掌握情况不足，因而无法在风险发生前、风险发生时进行干预管理，在很大程度上导致了融资风险增加。

四、房地产企业融资风险管理创新途径

（一）基于大数据创建风险预测系统

健全的融资风险预测机制有助于房地产企业实现高质量发展，通过建设风险预测系统帮助企业正确认知融资风险并进行嚴格管控，引导科学完善的风险规避机制提升融资风险的全过程管理能力。

在实践中，房地产企业可建构围绕市场政策、项目进度、市场供需的大数据体系，根据动态数据汇总结合企业融资规模和运用方向生成融资风险等级，提前针对可能出现资金运用风险的环节进行预测。在融资风险指标建构方面，房地产企业要根据项目经营模式，采取实时跟踪监控的模式，将宏观经济变量与融资业务指标数据化、模型化，通过数据变化实时掌控融资风险，在兼顾融资情况变化和市场经济波动的同时形成良好的风险评估体系，促进企业高质量融资。

同时，房地产企业也要在企业内控机制中加入融资风险预测体系，将企业经营的内部文化、制度环境与监督管理、财务运行等要素纳入风险预测体系，委派企业中高层管理者、董事会成员参与融资决策和风险管理工作，在保证企业融资真实性的同时强化对融资全过程的监督管理。此外，还可以在企业内部全面落实财务内部控制规范，依托财务大数据、会计云等现代内部控制管理工具不断强化企业的内部控制能力，进而设立融资风险评估与控制的专业部门，加强对融资风险识别与管理的准确性。

（二）多形式综合评价融资渠道与融资结构

企业融资风险的大小与融资渠道及结构具有显著关系，现阶段房地产企业普遍缺乏从融资过程中识别并控制融资风险，因此采用多种形式综合评价融资渠道与融资结构对于弱化融资风险具有重要意义。

一方面，通过与银行进行信用合作优化融资渠道。现阶段房地产企业融资资金的70%以上直接或间接来自银行体系缺乏对融资渠道风险差异的系统化比较。因此房地产企业需要积极进行信用和财务评估。比如进行财务模式创新，变更财务结构，房地产企业对权益融资要给予高度重视，挖掘权益融资新渠道，扩充融资层次，实现融资额增加，继而不断降低对银行贷款的依赖程度，除此之外，房地产企业也可通过房地产投资基金等创新型房地产金融产品进行主动融资，避免形成债务融资依赖，降低融资风险。

另一方面，定期评估融资结构，降低融资成本。当前房地产企业只有在进行季度或年度财务报表披露时才关注企业的资本结构，但由于工程建设具有资金需求量大的特点，在实际经营过程中也需重点关注企业运营和融资的资金结构。企业要重视科学融资，明确可能创造收益的融资收益及相应的融资成本，争取做到内外部融资的基本平衡，必要时可采取定性分析和定量分析结合的形式对融资成本和资金结构进行高质量分析，形成公司经营资本结构的持续管控。此外，房地产企业要通过提高优质产品数量、加大现代化营销力度，促进资金回笼，完善资本结构，避免负债率过高等具有较大融资风险的情况发生。

（三）建立多层次风险反馈机制

科学的融资风险防控需要强化防控对策与防控结果的反馈，形成信息共享，提高信息透明度。这要求房地产企业在发生融资风险后，通过电子记录的方式形成风险管理档案，总结融资风险发生的原因、环节和处置过程，形成相关经验，通过对风险管理档案进行分析，总结出科学合理的融资经验，为企业今后的融资发展提供可参考的经验。为提高融资风险反馈质量，房地产企业可在财务、工程、营销等多个部门间建立由专人负责的资金运用和管理档案，根据资金用途和规模形成特定融资风险分类并相应地总结应对措施与经验，继而丰富相关部门在落实融资风险管理责任的过程中进行参考，形成完善的风险反馈系统。

五、结语

房地产企业属于资金密集型企业，在企业建设发展的全过程中需要不断投入大量资金才能维持正常运转。在房地产市场下行的环境下，房地产企业融资约束增多，同时需求端下滑导致企业资金流通和变现能力变差，在很大程度上催生了企业融资风险。本文对房产企业融资进行了大量研究，内容主要涉及融资风险及其管理，针对房企融资风险及管理的问题提出有益对策，是帮助房企在当前市场环境下成长发展的关键。研究结论显示：当前我国房地产企业融资主要以银行贷款为主，债务融资成为主流，但受到政策制度变动、企业自身经营问题、管理水平较低和偶发的信用危机等多重因素影响会导致融资风险增加，但房地产企业在融资风险管理方面存在融资风险识别因素选取不足、融资风险评价方法不科学、融资风险控制措施缺乏创新等问题，造成融资风险管理效率低下。针对性地加强现代化风险预测系统建设、对融资渠道与融资结构进行多角度评价并建立多层次风险反馈机制是提升房地产企业融资风险管理水平的有效渠道，对于提高房地产企业经营质量具有重要价值。

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（作者单位：珠海依云房地产有限公司）