海外取经：物业管理有章可循

章江

物业管理必须有章可循

新加坡依法办事

在新加坡，政府对居民住宅及物业管理制定了详细的规章制度，形成法律，不管是物业公司还是业主都依法遵章行事，避免多种矛盾或是纠纷的发生。新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门，除了具有监督管理职能，另一项主要工作是服务，例如制定一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同。在建屋发展局的统一规划下，新加坡的物业管理始终朝着有序的方向发展。

新加坡建屋发展局早在1967年就制定了《土地所有权法案》，后经过多次修订。该法案共有158章，规定每个新建住宅区必须在两年内成立社区管理委员会，成员由全体业主投票选出。该委员会代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，负责制定社区行为规则以及聘请物业公司等重要事务，以投票方式决定社区或公寓的公共事务，例如，要不要增添公共设施，使用公共设施是否收费，收多少，是否增加或减少物业管理费，等等。

《土地所有权法案》规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例，与此同时确保物业管理的规范化。管理执照需要每年经政府部门审批核发，凡是违反条例或不按照规章办事被业主告上法庭的物业公司，将依据法规进行处罚，严重的将被吊销营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，通过专业考试才能上岗。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。可以说，居住区内所有事情的决定权都在业主手中，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。

新加坡住宅物业的类型主要分为两大类，一类是政府开发的组屋。在组屋管理体系中，居民购买后，本质上拥有99年的政府组屋租赁权，不过房屋及其附属的共用部位和设施设备的所有权还是归属于建屋发展局。根据这种所有权的关系，建屋发展局承担了组屋的物业管理职责，居民根据承租的房屋情况每月支付管理费用。但在实际管理中，由政府直接进行物业管理，容易出现管理不到位、居民反映的问题得不到及时处理等问题，既增加了政府的管理成本，又难以满足居民多方面的合理诉求。为此，1989年新加坡正式建立了市镇理事会，形成了市政理事会管理为主、政府管理为辅、志愿者补充协调的多方管理模式。

组屋的物业管理由市镇理事会统一协调，物业管理费由政府补贴、物业管理处通过出租商业中心取得的租金和商务收入以及住户缴纳的费用组成。组屋不配保安，保洁和维修分包给专业公司。物业管理费按住房面积计算，费用在18新加坡元～80新加坡元左右，水电费由居民直接交给公用事业局。

另一类是私人开发的高级住宅，被当地称为共管式公寓。建成入住后前两年由房地产开发商管理，然后才聘请专业的物业公司打理。这样的安排比较合理，新住宅刚建成因工程质量和配套设施的问题导致的投诉最多，开发商处理起来更直接，很多纠纷和矛盾能够得到及时妥善的处理。

共管式公寓每年的物业管理费按13个月收取，物业公司的利润大致为8%，具体的管理费标准由物业公司与业主协商确定。物业合同通常一年一签，除管理费外，不再收取任何费用。如果房屋维修超支，可向业主说明情况，另行收取。物业配备的人员只有2～3人，负责保安和监督协调工作。至于维修、绿化和清洁等专项服务，通常分包给专业公司。据了解，很多物业公司的主营业务已不仅是物业管理，其经营收入很大一部分来自房屋租售等经营活动，有的物业公司已成为上市公司。

法国禁止乱收费

法国房地产开发商在售楼前，必须选好物业管理公司，选择的标准通常是看“口碑”。物业公司在大部分业主入住后开始运作，以召集人的身份召开业主大会。这个会议很重要，不但能够监督物业管理，而且可以让业主相互认识。因为关乎切身利益，所以业主都会参加。第一项议程按照法国的物业管理制度选出主席和副主席（必须由业主担任），负责召开此后的业主大会。第二项议程由物业公司经理述职，报告前一段时间物业开支、存在的问题和业主提出的书面建议、物业下阶段的开支计划。第三项议程由业主们自由讨论，有人会批评物业管理失误，有人会要求删减或增加某项物业服务，有人会对物业提出建议，甚至要求更换物业负责人。正是业主的“苛刻”，造就了行之有效的法国物业管理模式——一切为了业主利益。业主大会的最后一项议程是表决，业主以举手的方式对物业前一段的开支、下一阶段的开支预算和是否批准需要追加预算的新工程等进行表决，物业公司记录表决结果并执行有关决议。最后大会产生“业主委员会”，这些委员代表业主利益，与物业公司定期或不定期沟通，提出意见或建议。他们从事的工作是义务性质的，没有报酬。

法国物业公司不根据“每平方米标准”收费，而以本年度内干了多少活和随之消耗的人工费为标准。物业公司大部分的收费项目须在物业预算里列出，并经业主大会批准。政府对物业公司收费制定了一整套管理方法，有专门机构不定期检查物业公司的账目，绝对禁止物业公司乱收费，更不允许物业公司搞欺诈活动（例如与房屋维护公司签定含回扣的合同），一经发现严惩不贷，甚至会被吊销营业执照。

法国大部分物业公司并不靠收取管理费赚钱，因为在政府部门的严格审查下，管理费大多被作为工资支付给公司员工。为了保证有稳定的收入，物业公司采用两种方法赚钱：一是投资。大部分物业公司管理多座大楼，掌握大修基金和预收的物业费，这笔收入非常可观。二是房屋租赁的中介费。许多业主买房并不是自己住，只是投资的一种手段。他们通常将房屋简单装修后，通过物业公司租出去，后者每月可从中提取一笔固定的手续费。

德国账目不含糊

德国有物业公司联合会，各州有地区性的物业公司协会。有的房地产开发商本身也兼管物业公司。为了保证物业管理的质量，管理人员上岗前必须进行严格的业务培训。物业公司的聘用期限只有5年，如果续聘必须再签合同。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。

作为业主利益的维护者和代理人，物业公司的职责主要分为两方面：一是负责出面替雇主履行德国相关房产法中所规定的责任和义务。例如，接洽房屋买卖和租赁业主，一旦房屋租赁合同生效，凡是出现任何与房产质量和设施有关的问题，物业公司都有义务替业主出面解决。再如，当租房者违约或者做出不利于房东的事时，物业公司会出面干涉。如果租赁双方出现纠纷，作为中间人的物业公司会出面进行调解。当双方租赁合同终止时，物业公司还有代为验收的义务，房地产商一般无需与房客直接打交道。

二是物業公司直接受雇于业主，负责小区常规的检查和管理工作，按条约规定负责雇主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，做好水电暖等设施的检查和维护工作，定期检查防火、防盗设施和地下车库管理等。为保证管理任务的顺利执行，物业公司一般都会与水暖电等专业维修公司签订长期合作合同。不论何时出现意外状况，只要拨打24小时服务电话，专业维修公司会迅速指派维修人员进行处理。

德国人在买房或租房时，会在合同上清楚地看到物业费明细，物业管理费用包括垃圾处理费用、楼宇及停车库公共电费、楼宇墙体的清洁费和停车库清洁费、电梯运转费、楼宇（含住宅楼和商用楼）保险费、第三方责任险费和物业管理的人工费。德国的物业管理费比较独特，实际的物业管理费与房子新旧有很大关系，房子越旧物业管理费越低。如一幢建于20世纪60年代的单元房，该层东每月须交物业管理费35欧元；而一幢新楼，每月可能须交100欧元以上的物业管理费。

编辑：夏春晖  386753207@qq.com