房地产项目开发全周期税务筹划方案研究

摘 要：房地产企业项目开发具有周期长、资金需求量大、涉税税种多等特点，因此现金流是否充足对于开发项目而言显得尤为重要，如果可以在项目开发全周期中进行各税种的税务筹划从而尽量减少现金支出，这对于解决现金流短缺问题无疑是一种有效的方法。文章从房地产项目准备阶段、开发阶段、销售阶段、清算阶段所涉及的主要税种进行税务筹划方案研究，据此为项目开发全周期节省税费支出进而缓解资金压力。

关键词：房地产项目；开发全周期；税务筹划

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2023）15-0000-00

目前房地产企业开发一个项目所需的全周期时长一般2到3年，相比大部分行业而言房企项目开发周期长，其中主要阶段有准备阶段、开发阶段、销售阶段和清算阶段。同时房企开发项目资金需求量也特别大，单从最初的拿地环节各房企拼的就是自身的资金量是否充足，待成功拍地后还得连续投入资金至项目清算止，这个过程涉及到工程款的支付、税费的缴纳、工资的发放等。在项目开发全周期中涉及到各种不同的税种，比如印花税、契税、增值税、土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税等。正因为项目开发周期长、资金需求量大、涉税税种多等特点导致整体资金压力大，所以有必要通过合理的税务筹划减少现金支出缓解资金压力。1 税务筹划概念及开发全周期主要涉税情况

2.3 项目销售阶段

房地产项目销售阶段主要涉及到的税种有印花税、房产税、城镇土地使用税、增值税、土地增值税与企业所得税。该阶段主要是包含房产预售与交付两个关键节点，印花税方面关键是在制定商品房销售合同时注意设置合同金额为价税分离模式，从而减小印花税计税基数。项目的营销中心作为自用的话则需要开始计算缴纳房产税，计税依据是房产余值=房产原值*（1-扣除比例），扣除比例为10%-30%，具体比例当地税局是已规定的，所以侧重点应该是放在房产原值的计算方面。在核算原值时要准确分摊地价及附属设备、配套设置价值，特别是该营销中心的容积率尽量大于0.5，若是低于0.5的话在计算房产原值的地价时是需要按照房产建筑面积的2倍计算进而加大了计税基数增加了所需缴纳的房产税。在房产预售节点时增值税一般纳税人是先按照3%预缴增值税，然后在交付节点开具9%增值税税率发票，按照实际销项税减去进项税额的结果来缴纳增值税。目前房地产行业在国家调控下利润率已大幅下降，容易出现预缴的增值税税额大于正常销项税额减去进项税额应缴纳的增值税，更有房地产开发项目不仅不需要缴纳增值税反而还出现了留抵进项税。对于在开发前期累计认证下来的留抵进项税额， 房企可以通过及时申请增值税留抵退税来暂时缓解现金流短缺压力；对于该阶段所预缴的增值税金额若是大于后期交付时开税率发票后应缴纳的增值税，即出现预缴增值税多交的情况下办理退税的话难度非常大。针对如何充分利用预缴增值税尽量避免存在大量的预缴增值税因多交而无法退税的情况，房企可以采取以下方式：①把控好进项认证的节奏，认证进度要做到符合后续申请留抵退税要求预防因不符合要求而申请不了，因为申报缴纳增值税时一般先抵减留抵税额，再抵减预缴税额，所以通过控制认证进项的节奏达到优先抵减预缴税额的效果，这样多交预缴的增值税税额相应会减少，而后续再认证剩余的进项税额申请留抵退税。②根据税法规定：增值税纳税人的纳税义务发生时间如果是先开具发票的，为开具发票的当天。在房产预售节点通过直接按正常的9%的税率开增值税发票替代开具不征税预收款发票，这样就没有进行增值税预缴。因为进项税额大于销项税额也不需要缴纳增值税。但该做法各地税务机关口径不一，有的予以认可，有的予以否定，所以还是需要充分了解当地税务机关政策及沟通到位。③针对2的做法房企收到预收款项时却没有预缴增值税，税务系统容易有风险提示甚至可能引来税局下达《税务处理决定书》要求补缴少预缴的税款和滞纳金。那么房企应该正常申报预缴增值税但因资金紧张原因导致扣款失败从而该所需缴纳的增值税形成欠税，待下月申报时再用留抵税额抵减该欠税。这是根据税法有关规定可知当纳税人存在欠缴增值税的同时也有增值税留抵税额的，可以用期末留抵税额抵减增值税欠税。但该法规只适用于增值税一般纳税人且只能抵减增值税欠税而不能抵减增值税外的其他税种，其中欠税部分是不含滞纳金和罚款的。城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，所以应重点关注项目房产的实物状态发生变化即房屋交付使用或者房产权利状态发生变化即完成了产权转移手续，因为达到前述条件时次月纳税义务终止预防多缴纳税费。根据规定房企在预售阶段是需要按照预计毛利率计算当期应纳税所得额，此时房企应合理、准确、及时充分做好相关费用的预提做到合规减少季度（月度）预缴企业所得税。该阶段的土地增值税可以通过设立独立核算的销售子公司、房屋销售合同与装修合同分开核算以及其他优惠政策来降低土地增值税税负。

2.4 项目清算阶段

房地产项目清算阶段主要涉及到的税种有土地增值税、房产税、增值税与企业所得税。对于房企来说项目清算阶段土地增值税是该阶段的重头戏，根据规定如果房企对外出售普通住宅的增值率没有超过20%时是可以免缴土地增值税。房企如果既建普通标准住宅又从事其他房地产开发不同业态的，应当分别核算增值额，没有分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房企可以通过合规方式把增值率控制在20%以下，比如销售价格适当降低、提高园林质量相应增加成本支出、毛坯销售转为精装销售增加成本支出等方式减少收入与增加成本。有关规定财务费用中的利息支出的扣除方式有两种：一种是利息支出据实扣除，其他房产开发费用就按照土地成本与开发成本之和的5％以内计算扣除。另外一种利息支出不选择据实扣除的话，全部房产开发费用按照土地成本与开发成本之和的10％以内计算扣除。所以在进行土地增值税清算涉及到利息支出时应分别两种扣除方法都计算一下从而选择扣除金额较大的一方，如果房企全部都是自有资金开发项目没有发生利息支出时也可以选择按照10%比例计算扣除开发费用。项目土地增值税清算时因地区不一样所选择的组合方式也有所差异。目前税局认可的主流清算方式有两分法和三分法，两分法是将普通住宅作为一种进行单独清算，将非普通住宅、商业和其他作为另一类进行清算。三分法是将普通住宅作为一类、将非普通住宅作为一类、将商业及其他作为一类。因为房地产开发项目常常是多种不同业态并存，每种业态的收入和扣除项目金额不一样导致增值率也不同，所以如果将非普通住宅、商业和其他作为一类计算增值率的话，综合起来的均衡增值率就极有可能可以控制土地增值税的税负。相反如果采用三分法的话相应的增值率就相对比较难控制，所以通常房企应尽量与当地税局沟通应允后采取两分法，当然也可以两种方式分别自行测算比较一下然后再做抉择。商业地产的增值率相对会比较高税负比较重，那么房企可以将商业地产根据需要弹性自持不对外销售，因为对应的房产产权并未发生转移的话，那么该部分就不需缴纳土地增值税。自持的商业地产可以转为固定资产，然后可以对外出租经营，或者后续采用资产行重组，合并分立、股权转让等方式灵活处理。对于出租经营的房产是需要缴纳房产税的，房企在签订房屋租赁合同时需要特别注意关于给予租户免租期的处理，因为根据规定租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。换言之如果有免租的话，免租期间是由房企自身按照房产原值缴纳房产税，所以房企应该在合同约定中避免免租期或者将减免后的租金重新平均分摊。租赁合同针对合同金额应将水电费、网费、物业费等代收代付的杂费剔除合同金额外，避免房产税从价计征时计税基数变大。目前房企开发项目一般都有地下室人防车位，人防车位一般是没有产权不可对外销售的，实质上是对外出租，租金收入可以按照租赁期限来分期确认而不用缴纳土地增值税。房企还可以通过合作建房、代建房、精装修等方式进行土地增值税税务筹划。企业所得税方面房企应把一些代收代缴费用剔除后再开取发票，预防计税基数变大多缴纳所得税；还可以充分利用业务费的扣除限額来增加扣除金额，只要当期列支扣除的业务费等于营业收入的8.3‰临界点时就基本用足了扣除限额。房企或者可以通过赠送自行生产或委托加工的产品给客户，则该部分本应计入业务费科目通过获取渠道方式的转变后可计入业务宣传费，业务费与业务宣传费之间的有效搭配会对节税有不错的效果，毕竟广告宣传费的扣除比例是业务费的30倍（15%/5‰）有更大的限额扣除空间。

3 结论结合房企开发项目具有周期长、资金需求量大、涉税税种多等特点，税务筹划对减少税费支出增加现金流显得尤为重要。从长远发展角度来看，房企可以通过增强自身管理层的税收筹划意识、提升财务人员专业能力、加强税务风险防控意识等方式来降低税务筹划风险。结合文章的项目开发全周期税务筹划方案研究结果可知，房企可以对开发项目各阶段涉及到的不同税种进行不同方面探索降低税负的方案。在进行税务筹划的前提也应明确自身的纳税义务与责任，合理合规合法的利用有关税收政策进行税筹从而使自身可以实现可持续发展。

参考文献：

[1]李江涛. A房地产企业的税务筹划研究[J]. 老字号品牌营销， 2022（42）：130-132.

[2]李莉. 房地产企业全过程税务筹划策略研究[J]. 经济与管理科学， 2021（42）：55-56.

[作者简介]沈世才（1989—），男，汉族，广东韶关人，研究生，中级职称，研究方向：财会方向。