基建布局日臻完善城建公司如何重塑发展力

文/李怡 南京市江北新区铁路建设投资有限责任公司

城市区域开发建设公司作为城市建设运营综合服务商，通常开展城市基础设施建设、土地开发、政府重大项目的投资建设和运营服务。在当今社会，地方政府性债务、城投平台的投融资操作等受到严格监管，城市区域开发建设公司需要利用资源合理举债，并以经营收益偿还到期债务。如何确保区域投资开发任务保质保量完成，又不触犯地方投融资企业监管政策的红线，城市区域开发建设公司面临着严峻的考验。因此，梳理业务板块、重塑功能定位、明确核心业务，并以此为基础，重新进行资源归集，扩大经营性资产规模，构建可持续业务体系，是保障城市区域开发建设公司健康发展、促进区域转型升级的重要手段。

城建公司业务范围概述

通过对统计报告、公司年报等基础资料的搜集和分析得知，城市区域开发建设公司的业务类型主要集中在基建服务、资产经营、股权投资等领域。基建服务业务的收入来源主要包括土地开发和出让、工程结算、项目管理（工程代建）、工程施工等。资产经营业务的主要收入来源有酒店餐饮及会展业务、物业管理和房屋租赁、市政养护、污水处理、广告业务、停车服务等。

基建服务业务具有明显的阶段性，持续时间大多约为8-15年，随着区域内土地一级开发建设的完成以及基础配套设施的逐渐完善，基建服务业务也随之结束。随着区域内土地二级开发的深入，主营业务就会逐步转向贸易、房地产、资产经营等方面。

股权投资业务一般从城市区域开发建设公司成立初始就会涉及，具有特殊性和针对性，投资回报周期较长。

城建公司主要业务类型与现状分析

基建服务业务大多来源于区域内土地一级开发，包括征地、拆迁、安置、市政基础设施建设等。城市区域开发建设公司通过与当地政府签订代建委托协议等方式获得基建业务。以苏州市高新区北部新城城市建设投资发展有限公司为例，根据2022年8月发布的公司债券中期报告显示，该公司业务主要包括保障性住房建设、城市基础设施建设和土地整理业务。该公司的保障性住房建设业务模式为：接受当地政府委托，进行保障性住房建设，并于项目完工后对建成的房屋及地下车库等按当地政府指导性价格进行销售，由此产生销售收入。该公司的城市基础设施建设业务模式为：接受苏州国家高新技术产业开发区管理委员会委托进行基础设施建设，并与之签订《投资建设与回购协议》。待项目完工后，由管委会在核算项目投入成本基础上，添加一定比例的收益进行回购，由此产生回购收入。该公司的土地整理业务模式为：接受苏州国家高新技术产业开发区管理委员会委托，根据规划进行土地整理，整理工作完成后，由土地部门按照招拍挂程序进行出让。在土地整理过程中，征地、动迁项目涉及的成本及费用，由苏州国家高新技术产业开发区管理委员会直接等额返还，待地块上市交易并收到土地款后，将资金拨入公司。

资产经营业务主要是通过资产注入和取得特许经营权的方式，如政府或股东划拨酒店、会展中心、市政基础设施（自来水厂、污水处理厂、公交公司）等资产，城市区域开发建设公司对这些资产进行经营管理，或者通过行使特许经营权，对区域内的停车场、广告牌等资源进行经营和管理。

房地产业务主要是城市区域开发建设公司结合区域内土地二级开发进行自主建设。股权投资业务一般是通过承担区域内重大经营性项目的征地拆迁及安置工作，待重大经营性项目完工后，经过特定程序，转换为城市区域开发建设公司在重大经营性项目中持股，从而获取投资收益。

贸易业务通常通过资产注入的方式取得，从销售产品性质看，主要为基础生产资料，如油品、混凝土、水泥稳定碎石销售等，均是由政府或股东注入相关资产形成的贸易业务。但贸易业务需要当地政府或股东拥有一定的产业基础，才能形成良好的收益。

面临瓶颈，城建公司如何创新业务发展路径

基建服务业务以土地整理及开发、市政基础设施及新型基础设施的投资建设为主，包括征地拆迁及场地平整、保障房建设、景观建设及环境整治等在内。基建服务业务发展策略可以借助委托代建模式承接公益性项目，并通过代建产业链延伸获取外溢价值。城市区域开发建设公司以代建模式对区域进行规划设计、对建设用地实施拆迁和市政基础设施建设等，使土地达到可出让条件。作为代建单位，根据委托代建协议组织实施项目，然后按照项目投资总额的百分比计提项目收益。基建服务业务具有明显的阶段性，业务量会随着城市基础设施逐步完善和区域开发的成型而逐年减少，因此实施全产业链发展，是城市区域开发建设公司基建服务业务发展的方向之一。整合工程建设过程中所需的前期咨询、招标代理、造价咨询、工程监理及其他相关服务的咨询业务，提供规划设计和项目管理一体化全流程服务，拓展代建业务范围，实施代建全产业链发展。

资产运营业务中，资产来源主要是基建服务业务产出的基础设施资产以及自主开发建设的房屋资产。市政道路、桥梁、交通场站、公园绿地、广场、学校等非经营性资产由代表公共利益的政府财政来承接。地下管廊、加油站等准经营性资产虽然有资金流入，但因为政策因素和收费机制限制，经济效益不够可观，不足以补偿建设和运行成本，这种情况下，就需要通过财政补贴来回收成本并取得一些收益。城市区域开发建设公司可作为社会投资者与政府进行合作建设，政府按照事先约定授予一定的特许经营权，或采取调整经营年限、调整价格、给予财政补贴等方式对区域开发建设公司进行补偿。停车场、广告牌、智慧灯杆、充电站（桩）、交通站点等经营性资产本身存在盈利空间，可进行市场化运作，城市区域开发建设公司充分利用特许经营权，通过自主经营或转让、拍卖、租赁、置换、抵押等方式使其进入运营状态并获取收益。城市区域开发建设企业应当从服务城市区域基础设施硬件开发，逐渐过渡到区域综合开发，从基础设施投融资平台，逐渐演变成区域发展综合运营服务商，充分利用区域内各类资源，将资源转化为资产进行市场化运作，以实现区域资源增值和区域发展利益最大化。

房地产业务中，区域开发建设公司往往可以享受区域内土地一级开发商的红利，企业应充分利用这个优势，通过土地一二级联动的方式，以优惠的价格获得区域内价值较高的土地，并根据土地利用规划进行综合开发，形成居住物业、商用物业和工业物业，再进行销售或租赁，从而获得较高的投资收益。

股权投资业务中，由于城市区域开发建设公司承担的征地拆迁、市政配套建设以及相关环境综合整治项目等形成的非经营性资产，无法产生经济效益，可以将征地拆迁、环境整治等工程的建设投资转化为区域内建设重大经营性项目的股权，以享有后期运营的相关收益。对于盈利前景良好的经营性项目，城市区域开发建设公司可以加大投资比重，从而提高资金使用的总体效益。对此类项目，不仅可以进行建设阶段的投资，还可以进行运营阶段的投资，以获取更大收益。另外，可以根据区域产业布局导向，以区域产业基础为依托，加快在新基建和高科技产业项目中的前瞻性布局。商