国企成为城市更新主体的理论逻辑与政策创新

宗仁

［摘要］实施城市更新行动是城市发展方式的重大转变。城市发展史上城市更新的主体在政府、土地权利人和市场主体之间有过演变，目前城市更新的部分地方法规除了强调政府主体和政府指定更新统筹主体外，更加尊重土地权利人的主体地位。国有企业的特征决定了其在城市更新中可以同时承担着“半政府”主体、产权人主体和市场主体的角色。从北京、上海、广州、深圳等地近几年的城市更新成果和项目来看，央企、国企参与旧城改造和城市更新的比例不断增大，在城市更新项目推进和城市更新基金设立等方面，“政府主导+国企实施”已经成为上海、广州、深圳等地的主推模式。为支持国有平台参与城市更新，本文提出政府可以推行土地作价出资入股国企、更新后的国有载体产权换股权、国企设立城市更新基金基础上加持财政贴息三个政策层面改革创新。

［关键词］国企;城市更新;更新主体;理论逻辑;政策创新

［中图分类号］F0［文献标识码］A［文章编号］1672-1071（2023）02-0051-07

中国式现代化包含着现代城市的高质量发展，习近平总书记在党的二十大报告中强调，“加快转变超大城市特大城市发展方式，实施城市更新行动”。贯彻新发展理念，从“增量扩张”向“存量提升”已成为推动城市更新、引领城市转型发展的共识。城市经过外延扩张发展和多轮旧城改造后，往往因为各种历史原因和限制因素，遗留下来许多旧住宅区、旧工业厂矿，这些建成区存在土地利用低效、建筑陈旧、布局失衡、环境污染等问题。盘活这些存量土地资源对于城市焕发生机，提高土地利用效率，增加土地市场供应和产业载体，倒逼城市产业结构转型升级，完善城市配套服务功能等都具有重要意义。二十大报告同时也对“深化国资国企改革，推动国有资本和国有企业做强做优做大”提出了要求，国企参与城市更新是做大做强的重要机遇。现在全国央企、国企参与旧城改造和城市更新的比例不断增大，是城市转型升级的中坚力量和存量用地的运营主体。城市更新4.0将是中国城市发展过程中一个极为重要的阶段，国有企业资产及物业资源为更新或改造提供了良好的契机［1］。城市更新除了需要政府的强势推动外，国有企业应该“勇挑大梁”，成为城市更新的主力军。

一、 关于城市更新的主体问题

（一） 城市更新主体的演变

城市更新是一个复杂的利益博弈过程，政府、开发商、原物业权利人、公众等在不同类型的更新中扮演着不同的角色［2］。从广义的城市更新概念来看，中国在城市发展历史的不同阶段有着不同的城市更新模式，有着不同的城市更新主体发挥作用。

从城市更新模式和主体的变化来看，1980年前城市旧改往往都是政府主导的拆迁重建模式，从项目的计划、启动到实施，全过程基本由政府主导，由地方国企作为开发实施主体，大大推动了棚户区改造和城市整体有序发展。1990年以后，国有住宅用地实行有偿使用，城市改造和扩张逐渐由政府或者开发商主导拆迁，实行协议出让或者挂牌给开发商作为市场主体开发的模式，且常常是毛地出让，拆迁和重建的任务都是由市场主体完成。20世纪末，在中心城区“退二进三”的发展要求和相关政策下，持有土地的国企主体可与开发商合作进行房地产开发，通过补缴出让金，实现将大量工业用地转变为居住、商业、办公等功能的用地更新改造。2003年国土资源部令第21号令《协议出让国有土地使用权规定》明确，禁止以协议方式出让经营性用地，严控在划拨用地上建设住宅，政府控制土地一级市场，土地产权人擅自改变用途、违规转让或者联建的行为得到遏制，但也出现了零星工业用地以用地性质不变、使用功能发生变化的非正式更新。2008年国家建立土地收储制度，城市更新的一级开发一般由政府主导，推行净地出让后，二级开发则完全由市场主体来实施。2013年，国土资源部部署开展城镇低效用地再开发试点工作，原国有土地使用权人以非住宅用途改造开发土地的，可依法采取协议方式，给原土地权利人盘活资产、实行自主更新改造提供了合法路径。

随着城市“大拆大建”的历史进入尾声，全面进入城市更新的时代，原土地权利主体的企业和社会公众的更新意识会逐渐增强，政府、产权人、企业、社会多方合作的城市更新方式将逐渐增多，城市更新将更多转向由政府引导、土地权利人（或权利人联合体）为实施主体的模式。在权利人无力实施的情况下，可以引入市场主体实施或者联合实施，也可以直接委托政府或者政府的国有平台实施。

（二） 关于城市更新主体的地方法规探索

广州、深圳、北京等城市启动城市更新工作较早，在之前的城市更新地方立法中，对城市更新界定的内涵是不同的，相应城市更新的分类和实施内容也有差别，对城市更新主体的规定也不相同。目前几个超大城市都在陆续制定出台城市更新条例或办法，对城市更新的定义一般都是“指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整的活动”。表1将广州、深圳、上海等地对城市更新的内涵、类型和实施主体进行了比较分析。

城市更新的主体首先要根据不同类型涉及的法律关系来定。实施土地收储的主体只能是政府，房屋征收的主体也只能是政府，土地的再开发利用可以是原土地权属人或者市场主体，房屋整治出新的主体一般是产权人，也可以是政府支持的出新改造。历史建筑保护、环境改善和基础设施建设等涉及公共利益的更新一般都是由政府来实施，也可由政府指定主体来实施。

深圳的城市更新立法规定，除综合整治类更新项目因不涉及产权人建筑主体结构、建筑面积和使用功能，一般由政府实施外，功能改变类更新项目由产权人自行更新，拆除重建类更新项目首先让权利主体选择自行实施。《广州市城市更新条例（征求意见稿）》中规定，城市更新项目可以由权利主体、市场主体或者政府组织实施。城市更新项目涉及多个权利主体、市场主体的，应当通过收购归宗、作價入股或者权益转移等方式形成单一主体实施。

每个城市的更新立法都体现了充分尊重原权利主体更新权利的原则。根据《民法典》的相关条款规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，业主（产权人）有权决定自己权利名下建筑物及其附属设施的维修、改建和重建。因此，要保障产权人对城市更新的参与权、决策权、知情权、监督权，即使权利人委托市场主体实施，选择权、主动权仍然应该在产权人手中。

从目前全国多地城市更新立法来看，城市更新实施主体基本分为政府、土地权利人和市场主体三类。在具体明确实施主体时，一般有以下逻辑顺序，首先是政府和土地权利人组织遴选更新统筹实施主体，公益类更新项目由政府直接实施或者指定主体实施；然后是更新单元内土地权利人有更新意愿的，在更新实施主体的统筹下可以由土地权利人实施；再次是由土地权利人实施更新的，土地权利人可以选择与市场主体合作；最后，土地权利人较多、意见无法统一时，政府落实兜底的主体或者帮助确定实施主体。

二、 国有企业作为城市更新主体的三种模式

国企对城市的经济发展一直发挥着支柱作用。参与城市更新的国企大致有功能性国企、产权持有型国企、投资性国企、开发运营型国企等类型。前面介绍了地方法规一般把城市更新的主体分为政府、土地权利人和市场主体三类，国企的自身特点决定其可以扮演这三种主体角色参与城市更新。

（一） 国企作为“半政府”主体的模式

1. 国企是城市一二级开发的重要主体

在城市旧改和更新实践中，有很多地方国企都承担着棚改、市政基础设施代建、土地整理等一二级开发的重要责任。一是市、区国有平台参与投资，在土地归宗上可以发挥积极引导作用，可以成为政府指定的“更新统筹主体”。对城市建设有丰富实践经验的市属、区属国企平台，作为更新统筹主体，将便于制定与现状更加吻合、与市场需求更加契合的更新方案，使城市更新工作更加面向实施、更加具有落地性［3］。特别是多元主体的城市更新，适用于政府收储，或者通过政府平台公司回购实现资源归并。二是连片改造的土地整备类项目需要大量资金和前期风险投入，可以由国企全程跟踪，降低政府收储难度以及行政风险。国企可以垫资承担更新区配套设施建设工作，土地一级开发完成后，如果没有其他市场主体接盘，承担一级开发的国企还可以承担二级开发的兜底责任，相当于“1.5级”开发。

2. 国企在一些更新项目中承担着“半政府”的任务

（1） 国企参与可以成为地方政府调节城市更新项目中的收益分配、避免房地产化倾向的重要手段，能够更好地配合地方政府招商引资、产业导入，落实政府的经济意图。市场意愿不强而又必须啃的硬骨头，国企参与可以解决“市场失灵”，成为政府推动更新的抓手。城投类国企往往还担任着大基建投资托底经济的重要作用，且在产业园区迭代发展上发挥作用，推动产业升级和结构优化调整。（2） 由于国有企业在老百姓眼中是“官办”的形象，相当于半政府角色，在棚户区改造、危旧房改造等民生项目遴选第三方主体时，居民会首选国企，一方面是因为国企有过往丰富的棚改经验，值得信赖；另一方面是居民主观认为国企代表着政府，民心所向。如南京市鼓楼区首个居民自筹资金进行危房改造的项目，在居民民主决策下推动实施，具体改造工作还是委托了区属国企鼓楼房产集团来完成。（3） 国企主导城市更新有利于政府全局性统筹。有些项目政府需要把更新中的基础设施建设与片区综合开发捆绑，需要跨项目经济平衡、异地平衡，这些项目由国企承担改造主体责任，可提高政府决策效率和降低决策风险，特殊项目也可“先做事后算账”，加快项目推进的节奏。（4） 作为地方政府重要投融资和发展平台，城投公司这类国企在项目审批和融资方面也比民企更有优势，国企可发挥其母公司背书的融资优势，更受金融机构青睐。可充分利用城市更新基金和政策性银行贷款，降低项目融资成本。（5） 国企负责人现在与机关公务人员可以实现常态化交流，国企领导对基层工作非常熟悉，也更容易获得行政机关的工作支持，易于协调项目推进中的困难。

3. 国企是城市更新中公共产品的市场化生产商

未来城市更新的定位，不是房地产开发，也不是纯公益，而是偏向公益性、可盈利的发展方向，实现市场化与公益性相结合。很多地方国企所承接的城市更新是代表地方政府去完成公益责任，对于有些改造迫切性高而市场回报率较低的城市更新项目，民企一般都不愿意参与，让国企扛起责任担当主导这类城市更新项目往往是地方政府的首选。对于公益类、文化类的项目，可以让国企直接参与投资，政府的资金投入实行“拨改投”，量化为企业资产计入国企资本金，解决政府失灵和市场失灵问题。对自己地方国有企业，地方政府也可以统筹公益性用地与盈利性用地的捆绑开发，或者是制定混合用地兼容表，采取土地混合利用的形式解决公益性设施用地问题。

（二） 国企作为产权人主体的模式

1. 自持物业的功能转换

国有企业持有的一些工业用地受规划限制和文物保护的影响，无法大规模拆迁重建和再开发，这些用地一般以工业和仓储功能为主，现状建筑密度低、质量一般，出租经营的整体收益低下，被闲置或低效利用。但这些土地区位条件较优，有些国企的老旧厂房处于核心商圈，是优质商业用地。可以利用闲置厂房当“房东”，原先的厂房可以转为商业服务用地、養老公寓和文化创意产业园等，原产权人并没有实施较大的更新改造，只是利用原有厂房建筑进行微改造，并进行招商出租，建成企业自己管理的特色产业园区，土地上建筑没有大规模拆迁重建，企业保留了土地使用权，但使用功能优化提升，为城市非工业产业发展提供了大量载体，也有利于老工业区工业遗产的保护。

2. 国企自有土地的自我更新改造

鼓励国有企业盘活闲置土地，积极做好自有房产土地的更新改造。在更新单元（或项目）中，国有企业常常是完全独立单一的土地权利拥有者，企业在实施“退二进三”中本身需要产业转型升级，企业可以利用已有存量建设用地对原有建筑通过拆除重建、拆改结合等途经，开发改变土地用途，按规划要求完成更新改造。国有企业主动实施自有房产土地的更新改造，盘活自有闲置房产土地资源，积极向市场释放存量土地，可以为城市提供大量产业载体。

3. 联合其他产权人共同开发

城市更新项目除国有企业外，还涉及多个土地权属人的，可以由相邻多宗地块的原国有土地使用权人联合或共同设立项目公司作为新的用地主体进行开发改造。这个实施主体实际是“产权人联合体”。“产权人联合体”不是市场联合体，是严格意义的原土地权属人的联合，是排斥其他投资人通过注资形式参与进来的。国有平台可以成为“产权人联合体”的牵头人，国企之间还可以用股权交易或通过国资内部划转等方式实现。如南京市建邺区的迎宾菜场再开发项目，由建邺国资集团承担征收和土地归宗任务，由建邺国资和金陵交运两个产权人组成联合体作为开发主体。

（三） 国企作为市场主体的模式

经过多年“旧改”“棚改”，剩余未更新的区域多为“难啃的骨头”，人口密集、房屋破旧、基础设施缺乏、文物保护对开发的限制，再加上住建部规定的“拆建比”要求，导致项目社会资本参与的兴趣不高，而国企可以作为投资型市场主体参与城市更新。

国企在没有土地权利的情况下，为推动城市更新，政府下属的国有企业、国有城建投资公司可以出资联合原土地使用权人组成股份公司，共同进行土地收储和开发。与国企合作，同股同权，原土地权利人既调动了积极性，也更加放心。更新项目区域内的原土地权利主体无力实施更新时，国企通过入股、联营或者房地产权益转让等方式参与投资，与原产权人组建“市場联合体”来共同实施开发和更新改造，由联合市场主体依法办理存量补地价和相关不动产登记手续。非强制征收类的项目，政府也可以让国有企业以平等市场主体方式参与，进行必要的土地归宗后，联合有意愿开发产权人共同实施更新项目。如江苏金陵交运集团无力开发其名下低效用地，引入南京市建邺国资集团合作，组建市场联合主体——南京国金携创公司，负责建邺区金陵汽运中胜站项目开发，原产权人金陵交运占10%股权。

三、 支持国企参与城市更新的地方政策与实践

（一） 多地明确由国企主导城市更新

《北京市城市更新条例》鼓励国有企业承担社会责任，投资、建设、运营城市更新项目。《北京市城市更新行动计划（2021-2025 年）》中明确鼓励市属、区属国有企业搭建平台，加强与社会资本合作，通过设立基金、委托经营、参股投资等方式，参与城市更新。北京首开集团近几年承担了危旧楼改造、老旧小区改造项目、老旧厂房改造、文物建筑修缮等城市更新标杆项目。“一部首开史，半座北京城”，在北京城市更新中创出街区一体化、项目一体化等“首开经验”。《上海市城市更新条例》强调国有企业应带头承担重要更新区域开发，实施自主更新。依托市属国有企业上海地产集团，设立上海市城市更新中心，探索“政企合作、市区联手、以区为主”的更新模式［4］。上海地产集团以城市更新为主业，承担占全市中心城区 60% 以上的旧改任务［5］。

目前，广州定调城市更新由国企主导［6］。广州市发文明确，由市属功能性国企负责土地整备开发，城市更新改造项目由市城投集团独资或与区属国有企业合资成立负责各区的城市更新公司，且确保国有控股。旧村改造项目由这些城市更新公司负责一级开发、参与二级开发。深圳在城市更新中也主推“政府主导+国企实施”模式。支持区属国企建立片区更新项目储备机制，主动跟进服务更新改造意向项目，推进城市更新项目立项落实。

（二） 以国企为主体设立城市更新基金

未来我国城市更新投资规模具有较大的潜在增长空间，2021—2030 年，城市更新投资年均增速约为11%［7］。现在很多大城市把设立城市更新基金模式作为解决“钱从哪来”的重要投融资渠道。城市更新基金是拓展项目投融资渠道的重要创新金融产品。城市更新基金是指通过非公开方式向特定投资者募集资金，专用于投资城市更新项目的土地整理、拆迁安置、修缮维护、基础设施建设、产业发展等全过程内容的投融资模式。

设立城市更新基金可以解决项目必要资本金和部分土地整理费用，为城市更新项目资本金筹集提供合规通道，是解决城市更新中资金短缺的有效措施。2021年上海按照“政府指导、国企发起、市场运作”的原则，成立总规模800亿元的城市更新基金，基金由上海地产集团发起设立，参与企业包括招商、中交、万科、国寿、保利、中国太保、中保投资等国资背景房企和保险资金［8］。基金定向用于投资旧区改造和城市更新项目，构建了地方政府主导、地方国企（上海地产集团）负责执行、具有片区开发能力的央国企参与合作、具有长期稳定低成本资金的险资参与配资的城市更新投资架构。

重庆市城市更新基金总规模计划1000亿元，并由重庆市住房城乡建委牵头筹建，联合相关头部企业组建规模100亿元的母基金。广州由广州市城投集团牵头，联合广州金控等金融机构设立城市更新专项基金，规模1000亿元，首期200亿元［6］。天津城投集团联合17家央企共同设立总规模600亿元的天津城市更新基金，定向用于天津老旧小区改造提升和城市更新项目。

从上述城市的做法可以看出，城市更新产业基金一般是政府引导性基金，国有城投平台一般都是各个地方城市更新基金的牵头人和核心成员，一般为母子基金架构，采用“引导基金+项目载体”或者“基金+土地+运营”的模式。

四、 支持国企做城市更新主体的政策创新

（一） 土地作价出资入股为国企股本金

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局第8号令）明确，国有土地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有［9］。

国务院《国企改革三年行动方案（2020—2022年）》中明确在国企中可以实行土地使用权作价出资（入股），但在省级以下企业如何推行目前没有配套文件。地方国企和中央国企是平等的市场主体，应享有平等的政策。在城市更新中，国企按照城市规划的要求，将自己的存量用地开发利用，都是按照市场评估的原则确定地价，补缴地价的标准非常高，但国企又无法用划拨土地抵押融资，大大延长了回笼资金的周期，这就带来巨大的资金成本。国家将国企土地使用权进行作价出资或入股，国企应缴纳的土地收益以资本金的方式再投入到国有企业中，可以改善企业资产结构、显化和做大企业资产规模，在市场上国企土地资源实现公平对价竞争。企业不必一次性支付数额较大的土地出让金，却拥有了与出让土地使用权一样的权能，降低了企业改革的成本。而且国家与企业在土地资产上形成利益共享、风险共担的关系［10］。具体政策设计上可以设定两个条件：一是严格限于国有企业存量划拨土地的更新改造；二是更新改造的土地用途限定于不以营利为目的非经营性项目和政府支持发展的轨道交通、创新性产业项目等。商业、酒店、住宅等用途的和法律法规明确禁止用于抵押的土地不允许实行土地使用权作价出资或入股。

为降低企业一次性缴纳土地出让价款的资金压力，我们还可以探讨针对国有企业采取“长期租赁、先租后让、租让结合”等不同的供地政策。对只是功能转换没有拆除重建的项目，原产权人可以适用于国有土地租赁的形式降低成本，办理国有土地租赁手续（也是有偿使用方式），收取土地年租金。拆除重建但房产全部自持的，可以先租后让，给企业资金缓冲期。在国企中不论是推行土地作价入股还是国有土地租赁，长期稳定的股息收入或者国有土地租赁收入，也是地方政府通过支持国企发展产业来逐步摆脱对土地财政的依赖。

（二） 产权换股权，“开发”变“创投”

现在政府做产业园区大多采用“管委会+国有投资平台”模式，很多国企民企利用自己的原工業用地与园区投资平台合作，建设商务办公楼宇。高新科技园区吸引入驻的往往都是很有发展前景的创新型成长性企业。对这类企业，产业载体开发商可以提供“空间换股”的招商方案。具体做法是园区为目标企业无偿提供一定年限的空间使用权，以此换取企业的部分股权（以租换股），对成熟度高的优质企业可以以产权置换股权。这种换股模式优势非常明显，可以降低高新企业初创期的重资产投入成本，以自己的少许股份为代价，换取一大笔固定成本的节约，让创新型企业的有限资金重点投入到研发生产中；而园区则提高了目标企业的入驻积极性，达到提高园区入驻率和跟投高新企业发展的目的。

上海张江高科、深圳星河地产等地产商都开展了“开发”变“创投”的成功实践。如深圳星河WORLD商务楼宇设计定位为“高科技企业及拟上市企业”的总部聚集地，其部分物业以“产权换股权”的模式销售，即以商业地产的产权换取高科技企业以及拟上市公司股权。目前星河集团投资的拟上市企业已经接近30家。星河WORLD还为“85后”“90后”的互联网人创业一代以持有初创企业1%股权的形式免费提供办公场所，这些大学生、海外留学生创业成功的概率非常高。

借鉴这些成功经验，我们可以让地方国企为主导，在城市更新和园区产业载体建成后，转变物业出租与销售的地产开发思维，推行以产权换股权模式留住企业。具体建议：（1）联合创新投资企业参与更新项目，实行地产开发“众筹”模式。让创新投资集团从过去直接投资创新企业变成先参股投资创新载体，然后在待孵化、待上市的企业中选择好的企业“以产权换股权”，把对地产的投资又转化为创新创业投资，企业的地产投资与金融风险投资更好地融合。（2）“众创孵化+产投基金”的投资模式，设立众创孵化空间，以租金换股权，发掘锁定种子企业。众创孵化空间与产投基金的结合，前期通过以房换股模式引进大量创业公司入驻园区孵化器。接下来园区基金就可以密切关注并及时评估这些企业，发掘具有高成长潜力的种子公司，及早达成入股合作，占得投资先机。比如张江高科创立的“895创业营”，目前已拥有近10万平方米的孵化器，累计入营项目近300个，项目总估值达300亿元。（3）建立完备的产业发展生态体系，承接企业全生命周期的需求。从孵化器、加速器，到高端办公再到总部基地，在空间载体上都能满足企业不同发展阶段的要求；同时，园区内设立的产投基金有丰富的层次设计，能够覆盖企业在初创期、发展期和成熟期各个阶段的融资发展需求。

（三） 实行财政贴息政策支持城市更新基金

城市更新需要加强财政资金支持和金融创新，多管齐下解决资金缺口。一般基金的投资要求回报率高，通常会要求8—10%的年化收益作为固定回报，因此建议用财政贴息政策加以支持配合。财政贴息是政府为支持特定领域或区域发展，根据国家宏观经济形势和政策目标，运用资金价格补贴的形式对承贷企业的银行贷款利息给予的补贴。财政贴息方式是一种财政间接引导投资的机制，通过财政贴息可起到一定的杠杆放大效应。财政贴息只需支付较少的利息即可满足企业的收益要求，并引导企业扩大投资规模。

在财政贴息政策设计上，具体建议：（1） 在土地出让收入中安排专门的资金，建立城市更新的专项财政贴息基金。（2） 根据项目的投资额大小、投资回报率及回报期限的不同确定不同的贴息率。（3） 对市场属性明显、经营性较强、投资额较大、与产业发展关联度大的项目，为吸引社会资本参与，财政贴息尽量高些，财政可最高承担贷款利率的50％（如贷款年利率为10%，财政贴息5%）。（4） 对于社会资本参与城市更新改造项目给予利息补贴的时间一般不超过5年。

五、 结语

“政府统筹主导+国企具体实施”的城市更新模式未来将成为主要方向。在当前经济下行、房地产低迷情况下，城市更新产业是国企挺进的重要契机，既可发挥国企在城市更新和城市建设的担当作用，也有利于做大做强国企，反哺城市基础设施建设，推进城市高质量发展。国有企业应“勇挑大梁”、扛起发展重任，在城市更新中发挥主力军作用。地方政府可积极探索政策创新，支持国企多渠道多方式参与城市更新。

参考文献：

［1］胡晓会.城市更新4.0，国企资产更新改造机遇与挑战［J］.房地产导刊，2017（7）：64-65.

［2］葛岩，关烨，聂梦遥.上海城市更新的政策演进特征与创新探讨［J］.上海城市规划，2017（5）：23-28.

［3］张莉，何运来.新形势下上海城市更新发展趋势及若干建议——基于对《上海市城市更新条例》的初步解读［J］.城乡规划，2022（3）：99-105.

［4］张贵，黄征学.我国特大城市更新的经验及启示［J］.中国发展观察，2021（Z2）：73-75+84.

［5］上海地产集团：深化城市更新战略［J］.上海国资，2021（1）：54-55.

［6］陈家文.定调！广州城市更新由国企主导！［J］.房地产导刊，2021（11）：28-30.

［7］徐文舸.我国城市更新投融资模式研究［J］.贵州财经大学学报，2021（4）：55-64.

［8］陈月芹.拆解上海800亿元城市更新基金［N］.经济观察报，2021-07-05（031）.

［9］国家土地管理局.国有企业改革中划拨土地使用权管理暂规定［J］.国土经济，1998：41-43.

［10］王卫真.农垦改革中如何运用以作价出资（入股）方式处置原划拨土地政策［J］.中国农业会计，2018（2）：26-28.

（责任编辑：董玥玥）

（校对：木子）