商业银行个人住房贷款的风险及防范措施

卢宝明

摘要：随着城镇化建设的步伐加快，房地产行业作为城镇化建设的基础，出现了较大的市场需求，促使银行个人住房贷款业务规模急剧扩张。但是，个人住房贷款也面临着很多风险，容易对银行造成严重的经济损失。因此，个人住房贷款风险防范也成为主要的工作内容。本文对相关风险及防范措施进行了分析，希望提高相关人员对个人住房贷款风险的正确认识和重视，提高风险防范能力。

关键词：商业银行；个人住房贷款；风险

一、商业银行个人住房贷款风险及防范的理论基础

（一）商业银行个人住房贷款风险的定义

商业银行个人住房贷款风险是指银行在开展个人住房贷款业务时，没有及时收回房贷本金和利息，从而造成经济损失的情况。虽然在进行个人住房贷款时，需要将所购房屋作为抵押品担保给银行，但购房者还款能力及房屋的处置情况、国家政策、房地产市场行情等因素，对个人住房贷款的安全性都会造成一定的影响。由于个人住房贷款具有滞后性、隐蔽性、多样性、分散性等特点，即使个人住房贷款风险较小，也不能就此忽视。

（二）商业银行个人住房贷款的风险类型

商业银行个人住房贷款风险大致可以分为两类：系统性和非系统性风险。系统性风险是宏观层面的，由国家政策、行业购买力、银行利率等因素导致的。非系统性风险则是由微观因素引起的，主要由贷款人风险、抵押物风险、银行自身风险、开发商风险等形成，可以通过风险主体的自身完善加以控制。

（三）商业银行个人住房贷款风险的形成机理

商业银行个人住房贷款风险形成的原因，主要包括银行自身的体制因素和外部环境因素。具体如下：

1.信息不对等

消息不对等，是指双方手中掌握的消息量不一致，掌握得多的优势较大，反之优势较小。在双方掌握消息量不对等的情况下，在选择方面就无法体现出平等性和公平性。

2.信贷体制不健全、内部监督不严

由于我国个人住房贷款业务起步较晚，在管理方面体制不够完善，缺乏足够的能力进行风险管理。银行为了盈利，给信贷部门制订的绩效指标太高，导致信贷部门没有深入考核购房者的信用情况，从而引发风险。银行对于住房贷款业务，没有组建专门的监督部门，对个人住房贷款的每一项业务进行资料审查，导致风险。

二、商业银行个人住房贷款风险及防范现状

（一）商业银行个人住房贷款风险防范情况

商业银行推出的个人住房贷款业务，是一种抵押担保形式的贷款业务，风险较小。因此，各大银行都相继推广并不断扩大其规模，让很多没有偿还能力的消费者进入市场，增加了银行的风险程度。从现实情况来看，商业银行个人住房贷款容易出现市场、利率、信用环境等风险，这些都会对个人住房贷款产生影响。通常，当市场经济稳定增长时，消费者对于个人住房贷款的需求也会上升，反之亦然。如果商业银行受市场环境及外部因素的影响导致贷款利率发生变化时，个人住房贷款受到影响，也会间接作用于银行，银行出现损失。加之，利率的变化会使还款人的心理和行为发生变化，一旦利率上升，超过还款人的承受能力时，很可能会出现违约，给商业银行带来风险。商业银行要不断加强风险防范和管理的力度，完善风险防范措施。例如，综合分析房地产市场的发展情况、政府的政策变化情况、贷款申请人的审批环境等，及时调整贷款审批管理办法，有效规避个人住房贷款业务存在的风险。此外，还可以采取资产和负债对市场利率影响的自然对冲效应、预测未来利率变化情况等方式，调整个人贷款业务的相关政策，发挥套期保值的作用，有效防范风险。

（二）商业银行个人住房贷款风险防范的必要性

商业银行加强风险防范和管理可以保障银行的利益，防止经济损失，完善管理制度和考评机制，促进规范化经营，保障银行的健康发展，同时侧面推动房地产市场的规范化发展。如今国内外经济发展形势比较复杂，一旦出现较大范围的市场波动，将会对整个金融体系产生影响，这也是国家近年来陆续出台宏观调控政策的主要原因。从经济发展前景来看，商业银行必须加强对个人住房贷款风险管控的力度，为自身发展和整个金融发展秩序提供保障。如今，商业银行进一步优化了个人住房贷款风险管理方案，维护个人住房贷款业务正常的发展秩序，尽可能规避风险，保障商业银行和贷款申请人的权益。

三、商业银行个人住房贷款风险的形成原因

（一）个人住房贷款风险形成的内部因素

个人住房贷款风险形成的内部因素主要包括银行内部风险管理及防范制度不完善以及风险防范意识薄弱两方面。目前，我国商业银行在开展个人住房贷款业务时，流程相对简单，操作人员不够谨慎，银行内部也没有建立完整的风险识别和管理体系，导致银行识别和应对个人住房贷款风险的能力较弱，在风险识别和管理方面不够完善。例如，商业银行在审核申请人资料时，只是对提供的现有资料进行审核，没有注重风险评估的相关内容，这样容易引发风险。同时，商业银行的贷后管理流程也比较简单，没有形成完整的贷后管理体系，导致在整个风险管理体系中没有发挥相应的作用。

（二）宏观影响

由于我国个人住房贷款业务起步较晚，缺乏相关法律法规的制约，加之，宏观政策的变动也会影响个人住房贷款业务，尤其是在利率、购房价格方面。从房地产行业的整体发展历程来看，我国曾经对购房首付比例和房贷利率进行了宏观层面上的干预，实行了限购政策，在一定程度上影响了商业银行个人住房贷款业务。导致银行个人住房贷款业务收紧。此外，提升贷款利率超过了贷款人的承受压力，会出现逾期或拒绝归还贷款的现象，这无疑增加了银行的风险。而当市场经济处于上行趋势时，购房需求量也会增加，此时房屋价格上涨，个人住房贷款业务量也会增加，一旦行市下跌，房屋投资者会抛售房产，导致房地产市场出现泡沫效应。在这种情况下，贷款购买的房屋会贬值，商业银行出现大量的违约现象，对银行的发展带来较恶劣的影响。

（三）银行管理体系尚不完善

站在政府的角度，会加大对房地产市场和行业的保护力度。政府为了发展城市经济，给予房地产市场很多政策支持，也给个人住房贷款业务打开绿灯，导致很多商业银行扩大个人住房贷款业务规模，但银行的管理体系尚不具备足够的能力支持业务扩张。

四、商业银行个人住房贷款风险防范对策

（一）完善商业银行个人住房贷款风险防范体系

商业银行在开展个人住房贷款业务时，要注意积累经验和教训，及时修正补全原有管理体系中缺失的部分，完善风险管理防范体系，并对风险管理进行监督，坚持贷审分离的原则，明确信贷操作和风险管理部门的职责，形成相互制约、相互监督的管控格局。完善个人住房贷款风险防范和管理体系，必须从贷款管理的基本业务入手，风险防范和管理部门要改进个人住房贷款管理业务流程，加强此环节的风险识别和管理防范意识，实现风险最小化、利益最大化。

（二）加强个人信息的审核

要防控个人住房贷款的风险，在开展个人住房贷款活动前，应深入调查申请人的资产和信用情况，完善申请人的个人基本信息，且这些调查工作必须细致、谨慎地进行，不能只做表面功夫。银行工作人员要及时防范信贷风险，并对申请人的品德和以往的信用情况进行调查，对于没有还贷能力或品德有问题的申请人拒绝贷款。银行要对申请人的还贷能力深入了解，可以从现有财产状况、负债情况、工作情况和收入水平入手，准确了解申请人的个人情况，降低信贷风险。

（三）完善商业银行贷款制度

银行需要完善贷款规定和制度，规范贷款业务流程，明确划分操作环节和人员责任，做到贷款岗位分离，通过改进操作业务流程降低信贷风险。同时，要认真签订合同，在合同中明确贷款的期限、还款方式等，并加强抵押担保的力度，在签订合同前，要确认申请人的身份，审核借款资质；设立合同复核部门，仔细检查合同，有问题及时修正。此外，加强贷后的检查力度，定期检查申请人的还贷情况和收入变动情况。

（四）加强商业银行自身风险管理制度

制度是一切工作顺利进行的重要保障，没有制度就没有规范，对于商业银行个人住房贷款风险防范工作来说也是如此，只有充分发挥制度优势，完善自身风险管理制度，才能改善当前面临的问题，基于此，银行应建立个人住房贷款还款催收制度，对于不及时还贷的借款人予以提醒；拖欠三期的借款人，银行委托第三方机构上门催收；拖欠六期或以上的借款人，可以起诉。

实行贷款管理责任制度时，银行开展的每项个人住房贷款业务都要责任到人，避免出现问题造成信贷风险。同时，通过建立个人住房贷款监督考核机制和奖励机制，把个人住房贷款的发放和回收纳入个人绩效考核体系，并建立相应的奖惩机制，培养员工的贷款回收意识，加强员工的责任心和风险意识。

（五）建立个人住房贷款风险监测预警系统

房地产行业关系着国家宏观经济，如果在房地产行业发展中不能对宏观经济的风险进行科学预判，有可能给房地产行业及商业银行埋下安全隐患。基于此，房地产行业应建立个人住房贷款风险监测预警系统，对房地产市场及整个宏观经济进行预测，及时发现房地产行业存在的潜在风险，并对可能造成的损失加以判断。成熟的风险预警监测系统，可有针对性地监测房地产市场及住房风险，及时发布预警信息，改变市场预期，对宏观市场进行微调，降低风险的发生。因此，我国必须建立个人住房贷款风险监测预警系统，增强商业银行及房地产行业的抗风险能力，推动房地产行业朝着更加稳定的方向发展。

（六）提高商业银行人员的综合素质

商业银行工作人员的专业素质和专业能力直接影响着住房贷款风险的防范质量和水平，因此，必须加强培训教育工作，提升工作人员的整体水平。道德风险是商业银行个人住房贷款风险的重要组成部分，商业银行应加强员工的职业道德教育，使其意识到自身工作的重要性，同时强化员工的行为规范及相关制度的学习，防范职业道德风险。

商业银行应定期组织多种形式的教育培训活动，针对当前个人住房贷款风险开展分析和讨论，并采取积极的措施，向员工普及防范风险的内容，增强其抵御风险的能力，促进个人住房贷款工作有效开展。此外，工作人员自身也应树立终身学习的意识，利用工作之余加强对个人住房贷款风险及防范措施的学习，提升自身应对风险的能力，为商业银行的发展贡献力量。

（七）提高贷后管理的精细化水平

商业银行应转变风险管理观念，提高贷后管理的精细化水平，贷后管理也是控制风险、提高资产质量的重要保障，商业银行必须将提高贷后管理的精细化水平作为重要的工作来抓。首先，应建立专门的贷后管理。其次，加强对抵押物的管理，做好对抵押物的评估工作，提高抵押物对个人贷款的保障，同时降低抵押物的潜在风险。最后，应建立和完善贷款质量监督制度和不良贷款报告制度，对已经发生的不良贷款，应及时督促其偿还，同时采取催收、追究保证人责任等方式，努力保全银行资产。

五、结束语

商业银行推出的个人住房贷款业务，对于缓解购房者的经济压力具有重要作用。银行在扩大个人住房贷款业务规模的同时，也存在很多管理方面的问题，对此，需要从国家、银行、申请人和开发商角度予以解决，从而建立有效的风险防范机制，防控银行个人住房贷款风险。相信在不久的将来，我国商业银行个人住房贷款风险将会朝着更加现代化、专业化的方向发展。

参考文献：

[1]孙伟，郝自洁，张博.浅析商业银行个人住房贷款风险及防范对策[J].黑龙江八一农垦大学学报，2019，31（01）：105-108.