关于高校房屋资产优化配置的思考

张军仓

摘要：高校房屋资产是高校财产中极具价值的一部分，如何合理分配房屋资产，提高其利用效率，使其得到保护和增值，是当前高校资产运营中的重要课题。本文将公共物品理论引入高校房屋资产优化配置，对房屋资产管理和分配问题进行了详细分析，结合当前房屋资产管理模式及问题，就如何优化房屋资产分配问题提出了一些看法，仅供参考。

关键词：高校；资产；房屋；配置

DOI：10.12433/zgkjtz.20232930

房屋资产是学校的一项基础资源，也是国有资产的重要组成部分，参照《普通高等学校建筑规划面积指标》，每所学校都必须配备教室、图书馆、实验室、教工宿舍等13项房屋。高校房屋资产管理成效关系着学校的办学质量与效益。随着我国高等教育内涵式发展，高校拥有新房屋的可能性日渐减少。这种形势下，如何有效地开发和利用已有房屋资源，优化房屋资源配置，以提高其利用效率和质量，促进高等教育可持续发展，已成为众多高校关注的焦点。为此，高校在发展过程中要重视针对房屋资源优化配置现状进行研究，找到暴露的问题，并致力于从根源处提高房屋资产优化配置效果。

一、高校房屋资产优化配置的作用

首先，优化房屋资产配置对教学的作用。教育功能是学校工作的核心内容，高等教育应充分发挥其教育功能，为经济和社会发展提供高素质的人才。房屋资产的合理分配，保证了教育教学工作资产供给，是实现教育教学工作的科学性、有效性的必然要求，也是实现科学发展观的具体体现。房屋资产最优分配要充分体现线性、紧迫性和重要性作用。教学工作是高校工作的第一要务，根据教学、实验和实训的要求，资源配置应能保证教学效果最优化。

其次，优化房屋资产配置对科学研究的作用。科研是高校在经济和社会发展中的重要使命。在高校房屋资产管理中，资产分配也需要考虑科研方面的需求。科学研究、学术研究、科技创新，均是促进经济发展、社会进步的重要手段，科研工作是高校科技创新与学术创新的重要载体，其对房屋资源的需求必不可少。

最后，优化房屋资产配置对高校品牌文化的作用。推动文化大发展、大繁荣，是以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导的发展目标。高校作为社会主义文化的前沿阵地，承担着传统文化的继承与发展、新时代文化的繁荣与创新的历史重任。在高校房屋资产配置管理工作中，要充分认识到实现这一任务目标的紧迫性与必要性，保证文化发展与繁荣所需的房屋资产供给充足。在规范、科学及精细化房屋资产优化配置的前提下，保证高校教育、科研、文化三大功能得以充分发挥，从而达到科学管理和资源配置的目标，产生较好的社会效益。

二、高校房屋资产优化配置中存在的问题

（一）难以协调各部门，资产分配成效较低

高校房屋资产管理涉及多部门，存在众多复杂的工作环节，没有统一组织协调，很容易造成部门之间的矛盾和推诿现象。各职能部门间协调工作存在较大难度，导致房屋资产配置效率下降。例如：在第一类公共物品类中，二级学院为了便于利用，将会议室等设在内部，而不与其他学院共用，占用了大量空间，造成资源浪费。此外，第二类教学科研用地，由于长期无偿占用，二级学院将其作为“私有财产”，希望能得到更多房屋资源，院系学科发展用房不从内部现有资源优化调整预留，而向学校申请“新房”，造成高校房屋资产分配困难，难以实现合理的流转。

（二）房屋利用效率低下，资源分配不当

高校在针对房屋资产优化配置时，受客观条件影响，经常出现现有房屋资产配置与资产分布情况间存在矛盾的情况。在二类教学科研用房屋资产配置时，房屋用量和房屋应用量极不平衡，个别团队教学任务、科研方面的工作较少，但占有房屋资源较多；有些团队教学任务繁重，存在众多科研项目，但却欠缺可支配的房屋资产，影响了日常科研项目的运转。教师在退休离校后，仍占有高校的实验室、办公室房屋资源，而新入职的年轻教师从事研究工作，却没有实验场地。如：大型仪器设备闲置很久，已经超过报废期限，却一直没有得到处理，占用着实验室空间；实验室的空间被占、变成仓库，使用者肆意对校舍空间进行改造。此外，教师公寓和人才公寓在地理位置、租金、管理服务等方面都优于市场型住宅，但在合同期满后，由于缺少有效的约束与退出机制，导致有限房屋无法流转，影响了使用率。

（三）缺乏日常监管和业绩评估机制

高校房屋管理本身是一项系统性、长期性的工作，当前，高校第二类教学科研用房管理中存在日常监管不力、缺少过程监控等问题，无法及时掌握房产资产的动态变化，未形成动态管理机制。同时，缺乏绩效评估机制，导致二级房屋使用单位对房产资产的管理不够重视，学校制度执行不力，资产无法实现良性循环。此外，由于缺少监管和绩效评估机制，无法及时发现运营风险，使国有资产无法有效增值。

三、高校房屋资产优化配置的具体方式

（一）明确高校房屋资产优化配置的目的

高校房屋资产是高校重要资产的组成内容，各二级单位应用房屋资产，可结合教学、学科、科研服务、管理实际需求、人员结构等资源，针对定额标准面积加以测算，为行政办公设备提供专业保障。高校在开展房屋资产优化配置工作时，需要意识到合理配置房屋资产对高校未来发展的重要性，进一步强调做好房屋资产优化配置工作对高校教学事业发展、科研事业发展及文化事业发展的重大意义，从而保证高校科研教学设备及场地充足、教学工作及文化发展工作的顺利进行。

（二）建立科学的高校房屋资产优化配置体系

首先，注重顶层配置设计及整体规划。高校房屋资产的分配是一个系统性工程，要建立专业的组织机构，从整体上进行整体规划和顶层设计，强化前瞻性及系统性设计。资产管理部门要综合考虑学校发展战略、校园分布格局、房屋资源状况等，处理好短期发展和长远发展之间关系，优化短期和长期利益间的关系。同时，二级单位要充分考虑房产分配方案、部门实际情况以及学科发展的方向，为人才队伍的引进预留空间，以达到合理配置房屋资产目标，盘活现有房屋资源。

其次，重视整合各种共享资源，并注重科学调配。在针对高校房屋资产要做到合理分配，不仅要保障数量及房屋结构匹配，还要针对改造方案进行全面研究，考虑各项硬性指标，并将相关院校的教学计划、科研计划、人员调整、搬迁周期等指标考虑在内，制定详细计划，确保工作顺利进行。众所周知，在高校房屋资产优化配置的过程中，需要坚持综合共享原则，分析空间布局及学校特色，把相似学院安排在相邻位置，有利于学科发展、学术交流、仪器共享。同时，从房屋功能的角度出发，减少不必要的重复建设，加强会议室、活动室等功能房屋资源共享。

最后，重视强化常规化监督及绩效评价工作。在监督及检查高校房屋资产优化配置情况时，要全面了解各项房屋资产的具体应用情况，并进行常规化使用效率测评管理，为后期优化配置各种房屋资产做好铺垫。建立房屋资产评估机制，极有利于使用人员建立行之有效的自律制度，从而更好地调节高校房屋资产，增强房屋资产的应用效益。针对不同特征的房屋资产，需要采用差异化评估方式。比如：针对党政机关办公房屋资产，遵守业绩表现、房屋共享等指标考核原则；对于教学科研房屋资产，则要考虑师生人均面积、科研用房成本效益、科研绩效等。关于人才公寓和教师公寓，则不可忽略租金收入成本比、使用者满意程度等因素。而面对经营性商业房屋资产的优化配置，则着重考虑收益增长率、资产收益率等各项指标。在健全高校房屋资产优化配置体系时，做好评估工作非常关键，评估结果可为日后房屋资产的分配提供重要参考。

（三）创新高校房屋资产优化配置模式

根据高校房屋资产用途和特征进行分析，其经营方式也不尽相同。本文对高校现有各类房屋资产提出了基于统一规划、分类管理的分配模式，具体做法如下：

首先，教学、研究场所等准公共物品的房屋资产管理模式。建立定额分配指标，实行定额分配，并有偿使用。根据具体情况，各地高校使用不同指标计算定额面积。例如：一些高校以实验时间为计量基础，而有些高校则以学生人数为计算基础。参照高校二级教学科研机构公用房核算办法的相关规定，对二级单位定额面积进行核定，对超出面积进行征收。其中，定额建筑面积的计算方法包括基础设施用地定额和科研开发用地指标，基本教学用房的定额使用，包括三项指标，即教学科研基本用房、实践教学用房和单位综合用房。科研发展用房的定额使用，包括科研业务用房和重点科研基地补助用房。学校基础设施由学校补助，科研发展用地由学校调整，在一定范围内免费，超出部分缴纳使用费。

其次，教师公寓、人才公寓等准公共物品类房屋资产配置模式。当前，高校普遍采用的一种办法是宿舍用地用于解决教师短期居住问题、保证安全、有偿使用等，这种物业经营模式通常按公开、公平的方式分配，设置阶梯租金，保证房屋良性运转。根据各高校周转房管理办法，从组织保障、配置方案、管理制度、租金制度、保障机制等多方面建立办公用房管理体系极具必要性。一是建立一个专业机构，加强“短期周转公寓”规划和管理团队，对物业管理和调拨工作发挥良好的作用。二是针对不同类型入住教师需求，营造更加和谐、优美的工作与居住环境。三是明确教师公寓入住、退房等制度，严格管理骗租、转租、逾期不退、强占房屋等行为，与人事手续办理、聘期考核结果挂钩。对自愿离开的教职工给予一定激励，以促进教师公寓健康流转。四是构建与市场同步的阶梯租金制度。租赁期间，租赁价格为市价的80%，租赁期结束后，租金将按当地市场租金上涨10%，以激励租户在指定时间内自愿退出，一般以新入职两年额定期限。五是强化管理信息化，建立定期审核和人员进入与退出审查相结合的长效机制。

最后，完善经营性商业房屋类财产配置模式。当前，高校在保证教学科研发展需求的基础上，坚持以效益优先原则，使国有资产得到保值和增值。在选择经营服务用房时，根据学校的总体规划，在保证运营服务用房的使用不会对校园秩序、环境和师生员工的生活产生不利影响的前提下，按照不同的使用功能，确定适当的经营项目。在价格机制方面，采取公开招标、评标、评审、资产评估等方法。将租金收入列入学校预算外收入，实行“收支两条线”管理。同时，强化物业管理、租金催缴、安全检查、合同履行、房屋清退及室内设备设施监督。闲置办公用房应及时交还给学校，并由资产部门负责管理。

（四）加强高校房屋资产优化配置监督管理力度

首先，实现高校房屋资产规范化管理，必须实现网上、信息化监督管理方法。运用信息化管理系统，全面及多视角地对房屋资产管理各环节进行监督管理，运用动态和静态方式，掌握各环节的具体情况，分析相关基础数据，为房屋资产的标准化体系建设构建网络平台和信息监督平台。

其次，有偿使用房屋资产，是确保资产规范化管理和有效监管的一种长效机制。制定适用于各高等学校房屋资产有偿使用费的规则，对各种类型的固定资产予以有偿使用。固定资产占有费是以量化标准、采用经济手段推动资产规范化建设的一种方法，固定资产占用费按照不同资产的原价或单数计算，按照已使用年限的不同档次，对不同档次收取不同的费用，并对其进行综合评价。例如：对评价的使用效率给予不同评分，对所收取的资金重新分配统筹，并将其列入资产预算，以最大限度地发挥潜能。

最后，加强对高校房屋资产的监管，必须建立完善的内部监管体系。完善资产申报、监督、评估等相关制度，明确资产管理责任，确保各项资产的安全运行。切实加强对二级院系、实验室及各级管理者全过程、全方位的监督，进一步明确监督、论证、决策等方面的内部控制方法，从而为改善高校房屋资产优化配置现状奠基。

四、结束语

综上所述，房屋资产是高校重要的资产，对高校的教育、科研等事业发展提供有效保障。面对当前房屋资产流转不畅、应用效率不高等问题，高校需要进一步协调各方需求，合理调配整体资源，通过系统性设计，针对不同类型的房屋资产进行相应的配置和管理，从而增强房屋资产配置的有效性。同时，在完成房屋资产配置工作后，要做好后续核查，配合相应的绩效管理制度，确保房屋资产的有效配置。高校只有在具体实践过程中不断强化房屋资产优化配置的研究与管理，才能保障国有资产保值增值，为高校发展积蓄更多的基础资源。

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