房地产企业融资风险分析及对策探析

李静雯

摘要：近年来，社会经济快速发展，房地产企业获得了巨大的发展空间，但是部分房地产企业在经营过程中会遇到资金方面的问题，而合理开展融资工作可以有效保障房地产企业正常运营，为房地产企业提供更多的经济效益和社会效益，促进房地产行业健康发展。本文主要介绍了房地产企业在融资方面的相关工作，分析其中的风险因素，并为房地产企业提出相应的对策和建议，旨在帮助房地产企业做好融资管理工作，促进房地产行业可持续发展。

关键词：房地产企业；融资工作；风险分析

房地产行业属于资金密集型产业，在经营过程中离不开融资工作，在开展融资工作时难免会受市场变化、政策变化及企业内部经营状况等因素的影响，面临融资风险。为了有效保障房地产企业健康发展，在经营过程中创造更高的社会效益和经济效益，房地产企业必须对融资工作中存在的风险因素进行深入研究分析，制订相应的风险防范策略，以有效规避风险，提高房地产企业在市场中的竞争力。

一、房地产企业融资现状分析

（一）融资的重要意义

房地产行业对资金的需求量较大，所以融资工作是房地产企业必须重点开展的工作。一方面，有效的融资可以促进房地产企业的资金运转正常，从而促进其健康、稳定发展。另一方面，国家针对房地产行业的相关政策不断收紧，使得房地产行业的市场监管日趋严格，这在一定程度上减缓了房地产企业的资金回流速度，不利于房地产企业的规模扩大。金融监管机构对金融机构流入房地产企业的资金严加控制，房地产公司融资难度不断加大，房地产企业在面临存货周转率下降和经营性现金流流入减少的情况下对外部融资的需求越来越迫切，房地产企业有必要拓宽筹资渠道，实现资金来源多元化。

（二）融资工作的主要类型

房地产企业融资的方式通常有以下六种。

第一，向银行贷款。房地产企业可以通过抵押自身资产的方式向银行贷款。通常来说，银行贷款的成本比较低，但是贷款额度会受到抵押资产限制。

第二，预售房产。房地产企业可以在房地产项目建设工作完成之前，商品房预售许可证获取之后，以一定的优惠力度进行预售，以此获得融资，用于房产项目开发建设。

第三，信托基金融资。房地产企业可以与信托公司和基金公司合作，委托金融机构根据房地产企业自身的经营发展状况开发出合适的信托、基金产品，通过股权和债权方式灵活用于房地产企业融资。

第四，房地产企业为实现短期融资，可以通过向下游供应商签发短期票据的方式，延长付款时间以实现资金的短期周转。这种票据的兑付时间一般在一年以内，是企业的一种短期融资方式。

第五，租赁融资。该融资方式主要是一些中小型的房地产企业在房地产项目建设以后，将其出售给租赁公司，获取租金回报作为融资。

第六，通过其他融资途径。比如，上市、海外融资发行债券，等等。

二、房地产企业在融资过程中面临的风险类型

房地产行业在融资过程中面临的风险一般有以下四种。

（一）相关政策风险

房地产企业融资过程受国家宏观政策调控影响，信贷利率、监管工作都会对融资过程产生影响，特别是在相关政策发生一些变动的情况下，尤其会对房地产企业的融资工作产生冲击，导致出现融资风险。

（二）融资渠道风险

融资渠道风险一般是指房地产企业在进行融资工作时，方式比较单一，导致出现融资困难，或者资金不到位的情况，进而影响开发项目的进度。

（三）资本结构风险

如果房地产企业在发展过程中，自身没有足够的资金，过分依赖于融资，财务杠杆过高就会导致不合理融资现象的产生，从而造成企业财务风险，扩大房地产企业负债，影响经济效益。

（四）经营管理风险

经营管理风险是指房地产企业在项目开发、建设和销售等环节中，因其存在的管理问题导致经济效益减少，在无法负担高昂的融资成本时所产生的风险。

三、房地产企业在融资过程中存在的问题

部分房地产企业在融资过程中，会因企业自身的经营管理问题带来融资风险，而这些经营管理方面的问题主要包括以下几点。

（一）管理方式不灵活

在房地产行业快速发展的背景下，宏观经济环境和宏观经济政策产生了一定的变化，企业在发展过程中难免存在制度上跟不上行业发展速度和政策变化的情况，在管理经营制度方面难免会僵化，这就给房地产企业的融资工作带来了一定的风险。例如，房地产企业在进行工程项目建设时，没有对未来市场进行合理预判，造成项目整体规划与实际情况之间产生较大的偏差，并且企业未能针对市场变化建立灵活的审批程序，导致开发项目与预期目标之间存在偏差，在融资节奏的把控和审批及经营管理方面出现问题，如去化速度减慢、在建工程进度延缓等，从而影响抵押融资额度，进一步影响到资金回流，最终不利于房地产企业稳定发展。

（二）融资企业融资体系规划不完善

部分房地产企业在开展融资工作之前，其资金规划未能及时结合市场变化进行调整，在融资方式上没有创新，缺乏多元化的融资渠道，仅采用银行借贷方式进行融资，加之企业对于更多融资方式的规划工作缺少创新思维和知识储备，导致其在融资工作中受到很多因素的限制，从而制约了企业多元化融资模式的开展，影响了房地产企业的规模扩张。

（三）风险防范意识不足

目前，部分房地产企业仍然采取然是传统的财务管理模式，缺乏风险防范意识，管理人员对风险防控工作认识不足，相关体系不完善，对影响企业长期发展的相关风险控制模型不健全，融资模式、融资规模、资本结构等监控指标的设置不完备，融资效率和资金使用效率的分析不深入，这些都会导致房地产企业在经营管理过程中出现融资风险。在经济环境下行、房地产行业发展速度减缓的宏观环境下，当正常的资金回笼计划受到冲击，融资风险若未能及时得到预警，融资工作的稳健性将受到影响，整体资金状况恶化将导致项目工程出現因资金不足而使进度延缓，房地产企业受到冲击，从而造成重大经济损失和社会影响。

四、房地产企业融资风险防范的有效策略

新时期，房地产企业在融资工作的开展过程中，必须对其自身的融资风险有深入研究，才能有效预防融资风险问题，获得持续稳定的发展条件。以下就房地产企业做好融资风险防范工作提出五条建议。

（一）健全管理机制，建立适合自身的融资体系

为了让融资工作能够健康、正常地开展，房地产企业在日常经营管理过程中，需要紧跟时代步伐，充分了解当下房地产行业的相关法律法规和政策，根据自身的实际情况，结合企业的战略发展目标，建立科学、合理的融资工作体系，制订出对市场有敏锐的洞察力和灵活的融资风险控制策略。房地产企业还需要加强内部管理，严格把控管理过程中的各个环节，针对融资工作的管理，要针对融资规模合理性的设定、资金来源的拓展、资金成本的控制、融资审批的灵活性、资金使用效率和投资业务的匹配度等建立合理的制度体系，设定合理的管理目标，促使整体风险防范控制能力提升，使企业对融资风险的抵御能力不断提升，有效提高企业在行业市场中的竞争力，进而确保企业发展的稳定性。

（二）拓展融资渠道，通过多种融资方式分散风险

在通常情况下，如果房地产企业只采取单一的融资方式，那么在融资过程中会面临很大的融资风险，对企业的稳定发展十分不利。为了改善这一情况，有效降低融资风险，房地产企业可以借鉴国内外同行的发展经验，拓展不同的融资渠道，探索自身的融资方法。除了主流的融资方式外，也需要尝试其他融资方式，如基金融资、证券融资、REITS，等等，多方融资为企业发展提供有力保障。房地产企业因自身行业特点需要的资金规模大、期限长，需要拓宽新的筹资渠道，打破融资瓶颈，可考虑实施表外融资。其模式主要分为三类，即表外直接融资、表外间接融资，以及表外转移负债融资三种，其中，表外直接融资常用模式为经营租赁和售后回租，表外间接融资常用模式为投资合营或联营公司，表外转移负债融资则包括金融资产转移和明股实债。这三种模式对会计准则中不同会计政策的运用、合同条款的设置和融资结构的调整，达到表外筹资目的。总之，通过有效拓宽融资渠道，发展多元化的融资方式，房地产企业在融资工作中可以降低融资风险，进一步促进企业的稳定发展，获取更高的社会效益和经济效益。

（三）强化融资风险防控工作，建立灵活的预警机制

房地产企业在融资前需要对融资规模、融资节奏、融资成本进行合理预测，并且根据企业运行所处阶段和资金需求，建立与之相适应的预警机制，以此提高企业对于融资工作的把控力，降低融资风险。科学制定融资风险预警方案，房地产企业明确自身融资需求、资金状况、盈利能力以及经营管理能力等，有助于及时发现潜在风险，并采取相应的风险防控措施，规避融资风险。与此同时，房地产企业需要加强内部管理工作的建设，完善内部管理制度，提高企业对市场预判的灵敏度，强化经济效益的实现，从自身造血能力出发提高经营管理的水平，以此降低财务风险。此外，房地产企业要加强内部审计制度建设，确保审计部门的独立性，加强审计工作在融资中的监督作用，这有利于发现融资工作中的风险因素，及时反馈，控制融资风险，为企业的可持续发展提供有力保障。

（四）调整自身内部资本结构，缓解融资压力

很多融资风险都是由于房地产企业在资本结构方面存在问题而带来融资压力。为了有效解决这一问题，提高企业在融资工作中的风险防范能力，在融资工作中房地产企业可以对资本结构进行优化调整，为融资工作创造更加有利的条件，以进一步增强融资效果。例如，在实际融资过程中，房地产企业可以增加股权融资的比例，适当提高权益资本的占比，提高企业资产质量和信用水平。此外，房地产企业在融资过程中，要重视内源性融资，这就要求加大对企业内部现有资金的利用。在此前提下，房地产企业可推动与其他同行之间的合作，以获得更加稳定的资金支持，保证房地产企业健康、稳定发展。在调整资本结构过程中，房地产企业需要加强自身的融资思想建设工作，进行可靠、合法的融资，同时降低融资成本和风险，提高融资工作的经济效益，从而解决企业面临的融资困难问题，推进企业可持续发展。

（五）优化运营管理能力，提高风险防范意识

企业在经营发展过程中遇到的风险，会给融资工作带来困难，进而影响企业稳定、高效发展。因此，在经营发展过程中，房地产企业需要强化自身的经营风险防范意识，提高自身的经营管理能力，通过打造品牌效应，发展更具专业和规模的品牌，设定合理的战略目标，有效控制成本，获取更大的经济效益，进而提升市场竞争力。在内部管理和建设工作中，要着手完善内部管理制度，尽可能地规避风险，避免经营风险的恶性传导，有效保证企业可持续发展。

五、结语

综上所述，在经济发展快速变化的时代，房地产企业在经营发展的过程中会面临很多的风险和问题，进而导致企业在融资工作中面临许多的潜在风险，对企业的经济效益和可持续发展产生一定影响。因此，房地产企业需要不断优化管理理念，创新融资模式和风险管理体系，强化风险防控意识。在实践中，落实对国家新出台政策的及时解读工作，做好风险分析工作，完善风险防范预案，不断提高对融资风险的防范能力，促进企业获得持续、稳定的发展，进而促企业创造更多的社会效益和经济效益。

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作者简介：李靜雯（1987），女，四川省南充市人，本科，会计师，主要研究方向为财务管理。