城市更新对持续发展的作用初探

文／谢禹 上海深石企业管理有限公司 上海 200120

1.城市更新

城市更新的定义是“推广以节约利用空间和能源、复兴衰败城市地域提高社会混合特性为特点的新型城市发展模式”。定义中提到的地域的衰败描述倒是不符合目前国内城市的现实特点，相反得到此类开发的地域往往是市中心，核心地段，有着众多的工作、生活人口；完善的各类配套产业以及便捷的交通枢纽，之所以要进行二次更新改造，无非是以下几点原因。

首先是地域本身综合价值高，城市类开发项目主体还是以地产开发商为主，政府介入监督与指导的模式运作。开发商是开发的主力军也是建设指导方，手里握有大量资金，有着专业的投资回报计算，对市场及区域发展充满信心，也是政府信任的合作伙伴，简言之项目交给他们（开发商）我（政府）放心；采用政府介入监督与指导的模式，对各类建筑进行保护分类，明确建筑的更新保护原则，哪些开发商可以动，哪些不但不能动还要重新保护起来。这不仅约束了开发商只为利润不管保护的行为，也对保护建筑进行唤醒，更好的展示与服务现代的人们。以上原因吸引了众多有此特长的开发商趋之若鹜，通过下面本人的实践项目，立体的与大家分享下城市更新对城市的重要性与意义。

2.百年铁厂的城市嬗变

2.1 “武汉1890”“百年铁厂如何嬗变为城市”“文创客厅”

1890 为何作为项目名称，它的来源在何处？1890年，张之洞在武汉主持创办了武汉汉阳铁厂，是中国近代民族工业的起点,后来在铁厂附近建立的汉阳兵工厂、汉阳火药厂等一起形成著名的“汉阳十里工业长廊”。1952年，汉阳钢厂在汉阳火药厂的原址上建设完成，并于1979年夏季与“汉阳轧钢厂”合并为新的“汉阳钢铁厂”，在当时也是规模前列，影响力巨大。到了20世纪90年代，随着企业改制、外迁，当时成功的名气大的工业园区开始沉寂下来，只留下不到400 亩工业遗址和一批老旧厂房，这也是时代变迁的结果。

图1 汉阳钢铁厂历史沿革

到了近代2017年，汉阳钢铁厂工业遗址群被选入国家第一批工业遗产目录，其核心的产业包括了汉阳铁厂造钢轨、汉阳铁厂铸铁纪念碑、转炉车间（一级工业遗址）、电炉分厂冶炼车间等。

目前融创集团预将汉阳钢铁厂打造为一个国际级、具有世界影响力的工业遗产文化项目，成为城市文化复兴的标杆。

2.2 项目概况

项目位于武汉市汉阳区，规划范围是由琴台大道、江城大道、京广铁路围合区域，用地面积约36.35 公顷。开发总建筑面积76.02 万平方米，地上部分约55 万平方米，地下约21 万平方米，包含了17 处工业遗址（一级、二级、三级保护建筑）、办公、商业、中小学、住宅等综合业态，地下二层与地铁相连，是一个集文化、旅游、消费、办公、居住于一体的TOD 综合项目。

图2 项目区域

2.3 政策背景

从《武汉市历史文化名城保护规划》《武汉市主城区历史文化与风貌街区体系规划》《城市紫线管理办法》《武汉市紫线专项规划》中要求：汉阳汉钢片区属于武汉市16 处历史街区之一，面积约40 公顷。规划以工业遗产更新保护为中心，对未来区域的发展结合社会需要进行相关定位，工业遗产的保护及历史建筑的同时发展为完善型的配套设施和文化产业，保护与利用相结合，彰显工业遗产自有的特色，带动区域更好的发展等。

《武汉市工业遗产保护与利用规划》要求汉阳钢铁厂被列为国家第一批工业遗产目录，目录中划定了汉钢厂区京广铁路线北侧、玫瑰街东侧区域划定为建设控制范围，同时划定有17 处保护类建筑和构造物，不含构造物的总建筑面积约6.2 万平方米。其中转炉车间作为本市文保单位被评级为一级工业遗产建筑，其余建构筑物分别为二级、三级工业遗产建筑：在严格保护建筑外观、结构、景观特征的前提下，对功能可做适应性改变，不宜大规模的商业开发，对遗产的利用空间及新用途必须与原有场所精神兼容整体保护措施。

2.4 文化建筑的分区保护与分级保护

核心保护区

保护内容：保持传统风貌的整体性；

保护方式：以维护和修缮保护建筑为主，打造传统风貌为主题的公共活动空间；

建议功能：市级以上级别公共文化服务设施；

高度控制：改扩建部分原则上不得高于保护。

建筑建设控制地带

保护内容：营造传统与现代相结合的整体风貌；

保护方式：扩建、改建建筑必须与传统风貌相协调；

建议功能：公共文化服务及商务商业设施；

高度控制：改建、扩建建筑高度与周边区域相协调。

环境协调区

保护内容：传统风貌的延续和传承；

保护方式：以现代设计手法传承传统风貌特色；

建议功能：公益性和经营性公共服务设施相结合；

高度控制：新建建筑有助于传统风貌在城市主干道的彰显。

一级工业遗产

以保护为主，应充分尊重历史特征，对建筑原状、结构、式样进行整体保留，不得随意拆除，应在合理保护的前提下进行修缮。

二级工业遗产

在严格保护建筑外观、结构、景观特征的前提下，对功能可做适应性改变。

三级工业遗产

可对原建筑物进行加层或立面装饰，尽可能保留建筑结构和式样的主要特征。

可见政府主要要求主要集中在以一级工业遗产的保护和更新改造，它的完善性、修缮尺度、后期的使用运营等都做了非常详细的要求描述，为后期开发商提供了非常明晰的建设标准。针对上述要求及现场特点，聘请国际知名设计团队对整体文化类建筑进行规划设计及开发。

图3 分区保护示意图

2.5 工业遗产规划策略

（1）保护历史空间肌理，优化道路交通系统，形成利用高效的车行路网和舒适宜人的步行体系。

（2）对工业遗产建筑物与构筑物遵循街区分区保护与建筑分级保护的控制原则，提升园区的空间品质。

（3）在构筑物改造和公园景观设计上体现非物质文化遗产的保护：以百年汉阳造数个历史厂名命名园区道路，利用工业遗存制作街道指示牌，百年前的汉阳造LOGO 将重新作为园徽出现在大门及每一栋遗产建筑的主入口中，烙印在地砖、路标以及所有公共设施中，营造强烈的历史文化氛围。

整体规划通过再生-复兴手法，进行工业文化的延续，实现当代艺术的引领。

再生手法主要分四步：

（1）建筑的“新旧对话”；

（2）重工业转型升级为文创与设计产业；

（3）商业为老房子带来新的活力；

（4）唤醒城市记忆，迸发新的城市文化；

复兴：

（1）以文化为核心；

（2）以产业奠基础；

（3）以商业造活力。

2.6 更新改造原则四步骤

（1）历史保留-保留价值、建筑结构完好的老旧厂房进行改造升级再利用；

（2）质感的恢复-恢复原有建筑立面,或局部透过工业化产品及细节恢复并升级原有厂房；

（3）核心空间的打造-重点在发展企业孵化、文化创意、高端会展以及活动展演等，为老旧厂房增添活力；

（4）人性空间与尺度-厂房的高大空间为创造不同尺度的人性化空间提供更多的可能性。

后期产品定位主要由六大区组成，智慧商务区、文化衍生区、中央艺术区、艺术休闲区、文化先导区、创意办公区。集合了文化、办公、公园、教育、运动、艺术、创意办公于一体的综合项目。同时项目内还含有2 座博物馆、1 座500 米长的创意办公+运动馆的综合场馆（棒材厂），甚至有人调侃这是躺着的超高层建筑。

图4 后期效果图

项目本身开发难度是有的，在项目前期定位，与后期运营都有着极高的挑战。尤其里面包含着一到三级保护的工业遗产，利用好了是优势，利用不好把好玉给雕刻坏掉，谁都负不起这个责任。政府针对此项目也是专门成立了专项小组，每周定期会跟开发商一起开例会，一起参与工作推进，信息也是第一时间反馈到市里，该推进立马推进，该决断也不能马虎；企业内部也是形成了重点项目周例会汇报的机制，目的是把一批重点项目进行常态化管控，把信息拉通到位，项目建设标准达成统一。

城市更新项目在现阶段为何如何重要，其实也是行业发展结合政府需求的一个产物。

站在开发商的角度，此类项目为优质项目，往往列为公司内重点项目来开发，只要自己有本事就可以把项目做好把钱赚到，很多开发商甚至开始找专业机构，招聘专业类人才组建专业团队进行更新类项目的研究与开发，可见开发商对此类项目的重视程度；其次此类项目可以拉近与政府距离，正所谓“做政府所想，为市场所需”，通过项目的成功开发达成政府的夙愿，更好的服务社会与人们；城市更新类项目的保护与更新，开发过程是非常的复杂与繁琐，这也为公司自身文化及履历增添了羽翼，同时项目内附加以各类网红商业+办公居住+教育医疗配套等综合业态的融入，更好的实现了项目早期的投资回报，项目盈利后为公司提供稳定增长的现金流，同时也为后续土地获取提供了保障。

站在政府的角度，重要建筑特别是文化类的建筑需要得到保护与唤醒，来服务及展示给现代的人们，此项工作规模较大不可能全部由政府来主导，所以以建设为特长的开发商成为此项任务的最好人选；其次各地政府也有义务有责任把此类文化建筑进行更新保护，也是政府工作的主要业绩表现；此类区域由于历史过于悠久，开发强度受限，周边人们的生活服务过于老旧，也需要结合现代人们的生活习惯、工作方式进行二次改造升级，开发商自然是生活配套二次升级的专家，而且他们自带商业运营能力，这就很好的解决了区域民生问题。

3.城市类更新不是地产行业的转折，而是一个新的开始

近些年大家可以看到行业的发展，地产类新建项目遇到了前所未有的困难，不仅是国家对行业调控的影响，国内的经济下行，俄乌战争持续及国外经济也是空前的困难，综合因素造成了地产业萧条的景象。很多声音出来了，“地产不行了，该转行谋出路了，后面只能被迫搞搞城市更新类项目”，其实不然，上面讲到城市更新是城市发展、行业发展的必然产物，这个不仅在国内，国外的先进城市发展也必然经过了这条道路，他是产业的升级不是完全转型，如果成熟开发的城市后面只能搞城市更新，23年春节期间国家不会重文规定“房地产行业仍是国家支柱产业”，所以跟着国家政策走，尊重市场及行业变化，服务城市市场的发展，把城市更新做善做好，才是当下我们的重中之重。

3.1 目前国内城市现状情况分析

（1）经济下行民生问题突然放大，让人们过的舒心是当前形势的重点

所有城市更新项目的开发，是城市发展的新方向、也是推进城市后期高质量发展的新运功。我国的城镇化已经达到了60%，数字变化的快但各项生活服务不会像数字这么容易跟进，所以产生的新问题也多了起来。根据城市以往的发展规律，我国其实已经进入了城市更新、旧房改造的关键时期，是从“0”到“1”的转换。

（2）社会还需要稳健的投资行为来拉动消费，特别是一、二线城市市场潜力还未开发完全

城市更新改造是解决民生问题的最好手段，我国城镇生产总值、固定资产投资全国占比达90%，消费品的消费全国占比也是近85%，所以城市扩大内需的同时，在核心地段进行城市更新是一个新的方向，新的战场。

1949-1954年，联邦住宅法明文规定，城市更新主要针对贫民窟。

1954-1968年，将“城市再发展”改为“城市更新”，并将更新的区域划定为贫民窟，同时增加修护和保存维护，同时对非住宅类的建筑物如商业大楼仍给予补助。

1968-1973年，综合社区更新方案的提出，开发了混合使用及目标的土地模式，同时将教育、文化、就业等问题加以解决。

1974年，能源危机后节省能源成了社会焦点，于是城市中心区的维护项目增多，符合当时人们的生活。

3.2 城市更新的启示

近几十年我们各地城市发展进入了高速期，借鉴国际上城市更新经过的早期发展历程，形成了目前完善理论体系和实践项目经验，其给我们创造收益的同时也给了不少启示：

（1）对城市更新有了全新的认识与理解，城市更新不是把原来没有价值的事物进行拆除，在拆除后的基础上进行重新建设，而是对人文、事物有了全新的认识，在社会与人文内涵上有着更为深刻的意义，不能简单的表达为旧的不去新的不来，所有的事物都是全新的好而忽略了历史、文脉给我们带来的各项益处，所以城市更新是多目标的不只是简简单单针对某一事物，某一重点文物建筑进行修缮。

（2）城市更新的服务对象不仅仅针对项目区域周边的人群，而是会吸引更大的范围群体，它可以是同城市的，还可以是境外追求者。它给人们带来的是从物质需求提升到人文的改善，服务的对象不同所带来改善的方式方法也会产生不同，从上述西方城市更新的经验来看，城市更新开始于项目周边经济发展的提升，最终会落到更大范围人群的物质文化的提升。对人们利益的关注是城市更新活动的发展方向，也是城市更新的本质所在。特别是城市更新中文化建筑的修缮展示，则是对文化的延续与自信。

结语：

综上所述，城市更新不仅仅是对城市生活环境的改变，更是人们的生活品质，人文环境的提升。纵看历史，国外近代早已经历了城市发展的各项环节，其中城市更新也是发展中普遍遇到的话题，从中我们是否可以借鉴他们的经验，结合现代互联网社会的特点，找到一条属于我们自己的城市更新道路。