国有土地房屋征收补偿中的财务管理研究

王永

在国有土地房屋征收补偿中，财务管理属于一项重点工作，通过财务管理工作的落实，能够避免出现资金浪费情况，实现对资金、各环节工作的科学规划，提升被征收人满意度。文章首先阐述国有土地房屋征收补偿基本内容，其次分析国有土地房屋征收补偿财务管理难点，最后围绕采用差异化会计处理方式、强化拆迁补偿成本管控、重视政府政策导向作用，对国有土地房屋征收补偿中的财务管理措施进行探讨，以期为加强征收补偿中的财务管理提供参考。

国有土地房屋征收过程中，政府部门要起到良好引导作用，针对被拆迁房屋所有人，需要给予相应的经济补偿，补偿方式应将国家出台的相关条例、文件等作为参考依据。怎样在国有土地房屋征收补偿中进行财务管理，是当前社会发展中面临的一个重要问题，对财务管理要给予更多重视，实现对拆迁补偿工作的科学规划，避免成本浪费。

国有土地房屋征收补偿

征地拆迁补偿是指，将法律程序作为基础保障，针对城市改造项目涉及的土地归属者（或使用权人）、房屋归属者，给予相应的经济补偿。征地拆迁工作开展中，补偿资金管理涉及预算环节、审核环节等不同流程，面对差异化补偿方式，进行有效的会计处理，全方位监管拆迁补偿款项，与此同时，遵循成本效益原则推动拆迁补偿工作的有序落实。

国有土地房屋征收补偿财务管理难点

国有土地房屋征收补偿财务管理难点，体现在不同方面中，主要从以下几点进行分析。

一是财务预算执行数据采集。在城市化发展中，不可避免引发土地资源紧缺问题、土地价格上涨问题。政府部门要想保障投资项目效益，要给予拆迁环节的财务管理工作更多关注，提前做好市场调研工作，在工作开始前进行科学预算。财务预算是政府统筹资金的重要工具，政府部门要加强项目进度预算情况，在每个季度科学安排资金。

房屋征收拆迁中，拆迁协议签订进展情况很难把握，拆迁协商时如果出现意外情况，或者“钉子户”，会对项目预算执行进度、后续融资产生影响。除此之外，政府部门要求责任部门以月度为单位，进行资金收支计划执行进度的拟定与汇总。该种管理方式存在被动性特点，无法实现信息的快速采集。如果内部没有完善信息系统、项目区域化程度高，那么部门之间的信息共享、项目之间的信息共享会受到影响，进而影响整体工作质量、效率。

二是回迁安置房建设进度。回迁安置房建设进度会对财务资金管理产生影响，影响主要体现在不同方面，比如，在拆迁安置房项目实施过程中，存在到了结算支付时点，到账无钱可用或无法足额支付的问题，致使建设资金未按预算和约定时间及时筹集拨付到位，可用资金不足；一部分资金在使用时，并没有遵循专款专用原则，经常出现超标支付费用情况。此类问题的出现，会对正常的项目工程款造成占用、挤占，项目资金管理也失去意义，审计监督工作的实施也会受到影响，制约后续工作的顺利进行。

通常情况下，建设项目要严格根据双方签订的施工合同规定，结合规定的结算支付方式，完成结算支付手续办理工作。但部分工程项目在开始阶段，会在规定外提前进行部分工程款支付，个别工程项目在未达到结算时间点情况下，就已经支付工程款。甚至在很多情况下，工程项目不符合质量规定，随意支付工程款。此类情况的发生，会增加资金使用成本，甚至出现合同履行的违约风险、诉讼风险。

国有土地房屋征收补偿财务管理措施

采用差异化会计处理方式 房地产产权置换主要是指，在多个涉及房屋拆迁项目中，比如，城中村改造项目、旧城改造项目、棚户区改造项目，采用新房置换旧房方式，将自身拥有的住房产品，同等置换被征收人的拆迁房屋；或者在拆迁补偿协商时，为被征收人提供安置房指标，包括位置、户型、面积等，按照相应置换标准，利用安置房置换拆迁房；置换前，评估拆迁房屋价格，根据房屋市场价格对比调换差价，并进行科学结算。

房地产开发项目涉及的成本支出有很多，比如，拆迁补偿费用、基础设施建设费用、配套设施费用等。安置房的建设费用，或者存在的差价都在拆迁补偿支出范围内，该项成本支出可以将其纳入土地开发成本核算科目中。简而言之，将支出与动迁支出这两项明细科目，纳入土地征用及拆迁补偿费科目中，为核算安置房建设成本，提供准确的信息保障。不管是城中村改造项目、旧城改造项目，还是棚户区改造项目，项目竣工后将开发费用纳入商品房成本中，通过商品房成本转入到“开发产品”科目内。

货币补偿主要是指，評估被拆迁房屋价值，向房屋所有者通过货币交易方式进行结算补偿。被征收人获得补偿金后，自己解决住房问题。政府针对货币补偿业务进行会计处理时，可以将该部分费用纳入“土地征用及拆迁补偿费”科目中，贷记科目是“库存现金与银行存款”，借记科目中包括拆迁补偿费用、土地征用费用。除采取产权置换、货币补偿外，政府还可以结合产权置换与货币补偿两种方式。产权置换过程中，将房屋面积作为标准，其余面积采取货币补偿方式，通过货币支付形式支付多余面积费用。实际上，拆迁补偿属于交易过程，被征收人、企业分别获得安置房、土地资源。但是要注意差异化的会计处理，将房屋安置中产生的费用支出，纳入土地成本中。

强化拆迁补偿成本管控 第一，在工程项目开始前，政府部门要明确工程项目实施主体，组建征地补偿入户调查小组，该小组由国土资源管理部门、居民社区相关负责人等组成，针对工程项目建设中，可能涉及的拆迁住户，进行全面的普查、登记、卫星航拍，获取住户人口数量信息、土地使用权证明、房屋产权证书、房屋面积、房屋结构等，部分内容可以采取照片形式保留。

登记调查被征收人信息时，参与调研的工作人员，要在信息报告、证件复印件上签字，将每一户作为单位建账，各户信息要详细、准确录入，为后续查阅提供便利，提高被征收人管理效率。

第二，政府以及相关部门要对拆迁流程有着明确把握，推动拆迁安置房项目的有序进行。拆迁工作流程要根据当地国有土地房屋征收与补偿工作相关指导意见、现场实际情况确定，通常在其中涉及项目申请、调查等级、发布征收公告、召开居民动员大会、签订补偿协议等流程，严格按照流程指导拆迁工作的顺利实施。

政府要重视评估机构的选择，可以采用公开招标方式进行评估机构选定，确保选用的评估机构具备较强资质、顺应民意，这对于房屋估价合理性，能够起到良好促进作用，尽量避免拆迁冲突。在拆迁工作开始之前，完成当地经济水平调查工作，制定合理、完善、统一的征地拆迁标准，防止拆迁时间过长，增加补偿成本。

第三，征地拆迁补偿预算中，工作人员要獲取拆迁规模信息、建筑类型信息、房屋面积信息等，根据咨询机构提出的合理化建议、被征收人具体情况，提前完成预算工作与统筹工作。

拆迁补偿费用预算涉及很多复杂内容，因此，在房屋价格评估报告中，要将房屋装修情况、建筑物情况、地面附着物等体现出来。政府要及时组织评估机构，确认特殊事项、补偿事项，为编制预算计划提供信息保障。

第四，针对整个项目建设，要进行统筹管理，创造更多效益。一旦相同地区的建设项目都涉及拆迁安置，政府可以统一管理拆迁安置房建设项目，将以往项目管理模式打破，采取资源共享形式控制拆迁成本。比如，在相同区域内进行工程项目建设，可以将被征收人安置在相同区域内，采取该种方式可以节约安置费用，节约拆迁补偿成本。

重视政府政策导向作用 在获取土地资源使用权前，政府部门要将自身导向作用发挥出来，共同完成区域内现有土地资源整合、收储工作，只有经过招拍挂程序后，才能获取土地资源使用权。在这一过程中，房地产项目建设的资金投入、被征收人补偿标准等内容，都与政府政策变化有着密切联系。因此，发挥政府部门的积极影响，总结以往在拆迁补偿中的经验，将政府部门制定的政策导向作用发挥出来。政府部门在城中村项目改造、旧城区项目改造中，属于重要参与单位，所以，要将政府政策为导向确定项目定位、项目运营。

比如，单地块开发政策，往往将区域容积率、拆迁补偿费用、土地出让金等作为重点内容，在地区差异基础上进行优化、完善。从建设行业整体角度出发，在政府政策调整过程中，会朝着土地资源管理制度改革、国家经济政策变动等方面倾斜。

政府能够对开发项目政府参与范围、政策扶持方向等有着正确掌握，更短时间内适应外部宏观环境，防止出现投资失误。城市建设项目的落实，都要与城市规划、市政道路规划相关内容进行结合，有针对性地完成区域环境定位改造，该项工作也同样需要政府部门参与。在区域发展规划中，融入项目建设相关内容，实现建设投资项目的安全、稳定运营。

强化拆迁补偿资金监管 第一，将内部监督作用、外部监督作用发挥出来，提升前期资料的有效性、准确性、真实性。拆迁工作涉及很多不同环节，比如，测量登记、信息审核、协议签订等，为防止资金在后续阶段出现隐患，必须在前期工作中，加强对各环节工作的监督。如果将内部监管作为出发点，可以将拆迁信息采集工作落实到不同职能部门，实现各个部门之间的信息共享、相互制约。如果将外部监督作为出发点，不仅要明确拆迁对象、了解安置政策，还要利用网络将土地征收范围信息、房屋拆迁面积信息、拆迁补偿标准信息等进行公示，主动接受外部相关部门的监督，防止企业内部出现违法现象。

第二，对征地拆迁资金发放环节进行规范，优化资金下拨流程，采用安全封闭管理措施，保证资金从官方账户到个人账户这一过程的稳定性、安全性。将拆迁工作组提供的审核报告，作为款项拨付的重要依据，根据既定到户分配方案，在核实被征收人身份信息后，银行代替政府拨付拆迁补偿金，并设置合理支取条件。如果受特殊因素影响，无法将拆迁补偿金拨付到个人账户中，可以先将资金拨付至区集体、镇集体或者村集体的账户上，再由所在地区责任人监督管理下发放资金，避免出现克扣资金、挪用资金情况。

第三，将拆迁补偿资金管理责任制落到实处，实现对违规现象的严厉打击。征地拆迁涉及很多不同单位、工作人员，政府要对各个部门主体职能、权责等进行明确。拆迁过程中会形成资金发放花名册，经过被征收人、拆迁小组共同签字确认后，才能将花名册上交财政局，实现统一存档、管理。

在确定责任主体基础上，不仅可以保证拆迁补偿资金及时、足额发放至个人账户中，还能为后期追究责任提供参考依据。除此之外，一旦发现资金挪用行为，必须严厉处罚，并追究其法律责任，推动拆迁工作的有序进行。

综上所述，随着城市化进程的不断推进，我国土地资源愈发紧张，为避免在国有土地房屋征收补偿中出现资金浪费情况，要将财务管理工作落到实处，分析当前国有土地房屋征收补偿财务管理中的难点问题，通过强化拆迁补偿资金监管、重视政府政策导向作用、强化拆迁补偿成本管控等不同方式，将财务管理工作落到实处，确保国有土地房屋征收补偿工作严格按照流程进行。每一位管理人员对于自身在财务管理中应该肩负的责任要有正确认识，防止财务管理混乱，提升国有土地房屋征收财务管理水平。

（作者单位：华盛兴伟土地房地产资产评估有限公司）