新常态背景下房地产企业财务管理转型策略研究

邓梅

房地产行业当前在我国依然处于经济增长缓慢阶段，随着市场红利、金融紅利等逐渐消失，政策管控越来越严格，加快转型是当前房地产企业发展的不二之选。现阶段，市场环境复杂多变，房地产企业应当从全局角度出发，认清当前的局势，以财务价值创造为主要驱动力，推动财务管理转型。新常态背景下，房地产企业想要全面提升经营管理水平，应当从财务着手，在信息化支持下，转变自身的财务管理理念，并建立信息共享平台，促使企业财务和业务深度融合，为企业转型发展提供动力。本文在对房地产企业现阶段的发展状况进行分析后，重点梳理了当前在财务管理工作中存在的各种问题，并给出对应的优化措施，期望能够为企业加快财务转型，维持高效发展提供助力。

房地产企业在我国发展过程中如今正处于发展缓慢阶段，在政策环境及经济市场环境的双重影响下，房地产企业利润空间受到严重压缩，对企业长期发展造成严重打击。财务管理是企业内部管理过程中的重点环节，做好财务管理工作，顺应时代变化促进企业转型对房地产企业尤为重要。如何加强资金管理，有效识别风险，推进财务管理转型是当前企业管理过程中亟须解决的问题。

房地产企业发展现状分析

市场环境竞争逐渐激烈 经济市场不断变化，房地产企业现阶段的竞争环境逐渐激烈，由于过去一段时间发展较快，其中存在的弊端也逐渐暴露出来，企业内部管理混乱，竞争力不强等都对企业发展造成严重影响。因此，在日益复杂的市场环境影响下，转变企业管理理念，革新思维方式是关键，通过采用科学的管理模式，不断提高房地产企业的竞争实力，推动企业长远发展。房地产企业在经营管理过程中，财务管理尤为重要，因此必须随着外部环境变化而加快转变，从核算型财务朝管理型财务转变，为企业发展带来更多助力。

业务多元化发展已成趋势 当前我国房地产发展受到影响较大，融资困难加大、现金流不足及行业竞争压力较大等多方面问题都造成企业发展受阻，因此，转型发展对房地产企业而言是必然趋势。企业在转型发展过程中经营管理多元化特点较为明显，财务管理也要从单一的模式朝着多元化方向发展，对财务核算也提出更高的要求。针对不同阶段的业务应当采取不同的核算方式，为企业业务转型奠定基础。房地产企业转型过程中，财务管理是重点内容，不仅能够推动企业顺利转型，还能对企业各项资源进行整合，提高企业经营效率。

盈利方式发生改变 经济新常态下，房地产企业在我国经营发展模式也不断变化，盈利方式也随之改变。在土地价格不断上升、国家对土地市场的监管力度不断加大的背景下，原本靠着土地增值的模式显然已经不能为房企带来更高效益，企业缺乏足够的盈利空间。此外，国家政府对于房地产市场的宏观调控政策一直持续，各项成本也不断上涨，因此做好成本管理和预算管理等工作，由粗放型管理模式朝着精细化管理模式发展才是正道，能够有效提高企业的经营效益。

新常态下房地产企业财务管理转型中存在的问题

对事前预测的重要性有所忽视 随着竞争压力逐渐增大，利润空间不断压缩，很多企业都通过控制成本来实现降本增效，但企业只注重事中控制及事后核算，且财务管理主要通过会计凭证及会计报表等方面了解会计信息，对企业实际的经营决策及经营活动的预测难以起到积极作用，也不能为企业战略目标提供支撑，容易造成企业经营决策出现失误，浪费企业资源。

融资渠道较为单一，风险较大 随着房地产企业融资渠道逐渐收紧，企业现金流不足，银行针对房企的贷款审核更加严格，企业融资较为困难，极易引发各项财务危机。房地产企业开发项目周期一般都比较长，在项目开发过程中所需资金量较大，企业资金周转率受到严重影响。而房地产商品售卖资金的回收一般都是分期付款的模式，导致企业项目资金收回较慢，不具有时效性，资金使用成本过高，给企业带来严重的财务风险。

业务和财务部门沟通存在不畅 现阶段，我国大部分房企财务和业务沟通还存在不足，企业各部门在工作中各自为政。业务部门更加看重业绩提升，将部门利益看得比企业利益更重，而财务部门则更加注重财务会计服务，对业务活动关注度不高，对整个业务链条了解不足，无法在关键环节起到协同作用，难以准确预测业务活动带来的财务结果，导致业财融合难度加大。

风险防范缺失，机构设置不合理 目前房地产企业在财务风险防范过程中信息不对称依旧是主要问题，部分企业并没有依据企业的实际业务情况构建相应的风险防范机制。财务报表无法反映企业当前已销售产品所带来的经济效益，企业也难以通过财务报表来准确了解当前的实际经营情况，无法准确识别财务风险，给企业带来较大风险。

财务管理信息化建设需要完善 部分房地产企业在信息系统的内容和功能上还存在不足，尽管企业在实际发展过程中已经形成了财务管理软件、预算系统、成本核算系统等多个系统，但各系统之间并没有实现数据打通，信息割裂情况存在，导致企业在采购、生产及销售、项目管理等方面存在多个端口，同一个信息在不同系统中需要多次录入，严重影响企业工作效率，降低企业数据信息及时性和准确性。

推进房地产企业财务管理转型的重要措施

通过全面预算强化财务管理预测 房地产企业受政策影响及市场环境变化影响较大，做好预算管理工作，实现对财务管理的分析和预测。

首先，在财务转型过程中要提高对预算的重视度，通过预算实现对日常管理的指导和约束，在预算管理的要求下完善预算方案。各部门应当结合自身项目实际需要制定相应的预算管理方案，在此基础上对企业的年度预算进行完善，为后续的年度决算工作提供重要数据依据。

其次，企业日常经营管理活动中应当加强预算执行落实，对预算与实际经营之间存在的误差定期进行分析，找出造成偏差的实际原因并做好管控。

最后，在房地产企业经营过程中应当重点掌握国家相关法律政策，在政策指导下及时对内部财务管理模式进行调整和优化，有效提高税收筹划质量。同时在国家政策调控下及时分析各项原因对自身项目投资额度、销售价格及现金流等方面的影响，做好调研和评估工作，在此基础上进行收益模型测算，提高财务管理预测能力。

除此之外，房地产企业在预算管理过程中应当实现动态管理，集合具體的项目投资动态变化来对经济增加值进行测算，从而为企业战略决策提供准确的财务依据。

拓展融资渠道，合理规避风险 针对房地产企业融资渠道单一的情况，企业应当积极拓展融资渠道，有效规避风险。现阶段，房地产企业一般都采用多元化的融资渠道，采用直接融资、间接融资等多种方式进行融资，减少对银行贷款的依赖。

例如，部分企业通过债券融资或者无息负债、应付账款等方式实现融资。同时，加强对现有资产的管理，可以采用有效的资产证券化来实现企业存货及应收账款的变现，提高企业内部资产的流动性，为项目开发提供助力。

此外，房地产企业还可以依托第三方平台实现互联网模式融资，像众筹或者资产证券再融资等方式，通过以上手段实现企业多元化融资，弥补传统融资模式的不足，有效控制企业财务风险。同时，房地产企业还应当对自身的资金管理能力进行优化，对企业存货资产进行整合和盘活，有效缩短存贷差的转换时间，提高项目资金周转率，有效增强资金时效性，为企业发展提供更多助力。

构建完善的业、财部门沟通机制 房地产企业想要提高内部沟通效率，应当加强业财融合，构建完善的业财沟通机制，提高两部门的沟通效率，确保信息能够高效传递，打破传统企业管理过程中业财互相独立的局面。

首先，在信息化基础上，房地产企业应当加强信息化建设，在此基础上构建完善的业财一体化系统，从而提高信息数据沟通效率。

其次，在企业中形成业财联动的管理文化，从企业战略执行及绩效考核方面入手，在业务的角度制定战略规划后，推导出相应的财务规划，并利用财务规划对业务战略进行调整。从全面预算的角度出发，在考虑企业战略的基础上实现对业务计划和财务预算的分解，加强对业务计划过程的控制，为预算目标实现提供保障。加强财务指标和业务指标考核，不断推进企业管理优化。此外，企业想要保障业财活动能够在项目关键环节协同参与，就应当制定相应的管理标准，确保业务和财务在关键活动中充分发挥作用。

最后，健全沟通反馈机制，企业应当在业财沟通中建立相应的反馈机制，并结合实际情况及各部门的具体需求对其进行调整，从而提高财务和业务沟通效率，强化业财部门的协调作用，在企业财务管理中不断提高业财融合应用效率。

优化风险防范机制，提高机构合理性 房地产企业在财务管理中应当重视风险防范，构建完善的风险防控机制，明确其作用，加强对财务报表会计信息及内部财务信息准确性和客观性的重视，保障内部财务信息有效沟通及高效传递，为企业发展决策及经营管理提供依据。

首先，房地产企业应当做好对财务风险防控机制的完善，对企业会计报告体系进行优化，构建统一的财务信息管理平台，促进财务信息高效传递，最大程度降低财务信息不对称产生的风险。

其次，做好内部管理报表工作，计算项目收入、成本和利润，同时根据项目销售情况及投资情况对投资收益进行测算，实现业务信息和财务信息的高效融合，帮助企业准确掌握实际业务情况及经营管理现状，做好对财务预算执行效果及成本效益的评估，保障其更加客观，有效识别企业经营管理工作中存在的风险。

最后，结合企业的实际需求完善财务管理机构，避免机构设置重复，梳理和简化多余机构，充分提高财务管理的专业性。结合企业业务流程制定相应的财务流程，从而提高企业运行效率，降低企业运行成本，为企业财务管理转型提供重要条件。

推动信息化管理系统的完善 房地产企业在财务管理转型过程中应当认识到信息化的重要性，加大对财务信息化建设的投入，对财务软件和硬件及时更新，保障财务数据安全。

首先，充分发挥财务信息化的作用，对信息系统进行整合，打造完善的信息共享平台，将企业原本的预算系统、项目管理系统等都纳入信息共享平台，打通数据壁垒，促进信息沟通和共享。在信息化的基础上方便财务人员参与业务前端，掌握业务的实际发展情况，促进业财数据联通，形成数据可视化管理，并将数据分层推送给管理层和业务部门，使其了解自身所重点关注的数据指标及预警，提前做好防范。

其次，充分发挥信息系统的监督和分析作用，通过财务信息体系实现对企业业务活动的全面监督，深度挖掘项目成本、投资收益等数据的价值，为促进企业发展决策提供有效支持，不断提高企业经营效益。

最后，在财务信息化管理过程中加强财务信息化安全管理，针对不同层级和不同部门设置不同的系统使用权限，最大程度保障企业数据信息安全，有效规避企业违法违规行为。

综上所述，房地产企业在财务管理工作中遇到较多问题，要求企业必须迎合时代发展，优化财务管理模式，重视财务管理转型。因此，房地产企业应当加快财务职能转变，加强业财融合，在信息化基础上结合自身实际情况优化财务管理体系，做好风险防控工作，充分发挥财务管理在企业经营过程中的作用。

（作者单位：重庆千山万水置业有限公司）