探索社区泳池经营新模式——以川渝两地为例

曹际龙

(成都理工大学 四川成都 610059)

近年来，中国游泳健儿不断在世界大赛中取得佳绩，激励着越来越多的人开始了解和学习游泳运动，同时各地教育部门对游泳技能的要求促使学生家长对学习游泳技能的需求不断提升，游泳产业的发展迎来新的契机，人们对游泳场馆的需求也大大提高［1］。

在游泳需求日益增长的情况下，各类游泳场所慢慢兴起，社区游泳池作为具有特殊属性的游泳场馆，在经营管理过程中的问题尤为突出。社区游泳池受天气影响较大，且经营内容及方式较为单一，面对近2年异常天气，社区泳池经营抗风险能力较弱，呈利润下降趋势。

经营社区游泳池以服务小区居民为导向，以改善社区泳池经营质量，提高经营利润为最终目标。该文主要从天气情况、泳池产权归属、物业干预情况、泳池经营时间等方面，结合近4 年泳池收支情况来研究如何降低社区居民游泳消费成本和提升泳池经营者的经营利润，并在一定程度上缓解泳池靠天吃饭的窘境，增强泳池经营的抗风险力度。

1 经营社区游泳池干预维度分析

该文主要从业主方面、物业管理公司方面、泳池承包方3 个方面研究成都、重庆两地的16 个社区泳池干预因素，并提出经营泳池新模式，对泳池水质、泳池安全管理及泳池人员配备、保险等方面不做研究。

1.1 社区泳池产权归属情况

通过调研发现，16 个社区泳池占地均属于小区业主公摊面积，产权属全体业主共有，没有独立产权证件。居民小区公共体育设施属于全体业主的财产之一，业主有决定其使用的权利。鉴于产权归属问题，社区泳池经营面对多种经营难题，如业主为何进行收费，物业没有权利选择泳池外包，收费价格较高等。

1.2 业主对社区泳池认知情况

在成都、重庆16 个社区泳池经营过程中随机发放200 份调查问卷，收回有效问卷183 份，问卷有效率为91.5%，调查得出绝大多数业主对社区泳池产权归属有清楚的认知，但对物业管理公司外包泳池的具体收费情况及用途处于不清楚状态，多数业主认为社区泳池经营需要经营成本，认同收费情况，在认同收费的人员中大多数业主认为收费偏高。具体调查结果如下。

1.2.1 对产权属性的认知

认为泳池产权属于全体业主所有的有163 人，占89.07%；不清楚产权归属的有23 人，占9.29%；认为属于开发商所有的有3人，占1.64%。

1.2.2 对物业外包情况的认知

有176 人选择完全不了解物业所收取的承包费用及用途，占96.17%；7人选择了解用途及金额占3.73%。

1.2.3 对泳池收费情况的认知

选择应当收费的有115人，占62.84%，选择不应当收费的有68人，占37.16%；认为应当收费的115名业主中有63 人选择收费较高，占72.45%；有52 人认为收费合理，占27.55%。

1.3 物业对社区泳池认知情况

城市社区游泳场馆是城市社区建设中必不可少的体育设施，但由于缺乏专业的运营管理人员，多数的社区游泳场馆处于亏损，甚至是长期闲置状态，基于此类情况，多数社区游泳场馆运营管理者直接选择将游泳场所外包经营［2］。

对16个社区泳池跟踪研究了解，有15个选择外包给专业体育公司，1个选择委托经营；对15名物业管理人员进行访谈了解，物业公司外包泳池主要有3 个原因，即更好地服务小区业主，增加物业公司经营收入，自身经营困难，这3 个原因的选择人数分别有9 人、2人、4人，分别占60%、13.33%、26.67%。基于该项数据，物业管理公司外包泳池的主要目的为服务小区业主，提升满意度。

1.4 天气与泳池经营数据情况

社区泳池经营与天气情况密切相关，近些年异常暑热天气对成都、重庆社区泳池经营产生了重大影响，天气气候变化成为泳池经营业绩的不确定因素。

1.4.1 近4年7月和8月天气情况

通过中国气象历史气候查询及泳池经营期间实际记录得出表1 天气情况（天气情况统计天数为经营期间每日9：30～21：30的天气情况）。

表1 成都重庆两地近4年天气情况（天）

对比近4 年天气情况，得出以下结论：成都市2018、2019年7月份经营期间，下雨天气较往年明显增加，8 月份下雨天数变化相对较小；重庆市2019 年7 月份经营期间雨水天气较往年明显增加，8月份天气变化相对较小。

1.4.2 近4年泳池经营收入情况

根据实际经营情况，记录近4年各泳池7月和8月经营收入数据，如表2所示。

表2 各泳池近4年经营收入情况（元）

近4年7月总收入和8月总收入趋势如图1所示。

图1 近4年7月和8月收入趋势图

近4年7月份平均收入和8月份平均收入情况如图2所示。

图2 近4年7月和8月平均收入占比情况

基于以上数据，发现自2018、2019年经营收入出现大幅下滑趋势；因社区泳池销售产品结构及产品内容主要倾向于前期快速回笼资金，故无论天气如何，前期收入均明显高于后期，具体为社区泳池7 月收入占总收入的74%，8月收入占总收入的26%。

1.4.3 阴雨天气与经营收入的对比分析

图3和图4分别为成都市近4年7月、8月对比图。

图3 成都市近4年7月销售额与雨天数据分析

图4 成都市近4年8月销售额与雨天数据分析

图5和图6分别为重庆市近4年7月、8月对比图。

图5 重庆市近4年7月销售额与雨天数据分析

图6 重庆市8月雨天数与销售额对比

基于以上数据分析得知，收入金额与当月阴雨天数大致成反比关系，即在排除其他影响因素的前提下，阴雨天气直接影响泳池收入。

1.5 社区泳池经营开支情况

社区泳池经营成本主要包括场地租金、员工工资、其他开支（如消毒药品、游泳商品、员工住宿、杂项开支等），该研究中的16 个社区泳池近4 年开支明细如表3所示。

表3 各泳池近4年开支情况（元）

16 个社区泳池近4 年开支平均占比：具体为租金占比34%、工资占比49%、其他开支占比17%。其中，租金和其他开支每年相对稳定，租金有小幅增长，如图7所示。

图7 近四年泳池开支平均占比情况

1.6 小结

社区游泳池的运营主要干预因素有社区业主、物业公司、泳池经营方3个方面。其中，调研发现多数业主对社区游泳池的产权属性有着较为清楚的认知，且大部分人员认为泳池应当收费但收费偏高，对泳池外包租金金额及用途基本处于不知情状态；物业管理公司为给业主提供较好的服务，绝大部分选择将泳池外包给专业体育公司，较少小型物业公司为提升经营收入而选择外包；对于泳池承包方，主要重心则在经营管理方面，销售内容及销售方式的设置使得泳池主要销售额集中在每年的7 月，近2 年暑期天气异常，阴雨天较多，泳池经营形势严峻，每年泳池经营固定成本投入变化幅度较小，固定成本中工资成本约占49%，租金成本占比较大，约为34%。

2 社区泳池运营模式探索

目前，社区泳池运营模式主要为外包经营（物业或业委会收取租金外包给专业公司或个人经营），愈发严峻的泳池经营环境迫使泳池经营方对外包模式进行改革，对开源节流方向进行探索。

2.1 承包方式改变

有关文献表明，物业管理是通过对物的管理来为业主服务，物业管理行为以业主和使用人为服务对象，提供建筑和共用设施设备维护保养、环境和绿化管理、社区综合性服务等现代房屋管理服务［3］。物业管理属于服务行业，所提供的产品是无形的服务，它的本质就是为业主提供满意的服务［4］。

通过对15 位物业管理公司负责人访谈了解到，绝大部分物业开放社区泳池是为满足业主需求，以便更好地服务业主，而并非依靠收取泳池租金增加收入。对16个泳池经营收入数据进行分析得知，泳池门票收入（含月卡、次卡等所有卡种）约占总收入的41%，游泳培训收入约占总收入的43%，其他收入（货品售卖、场地临时租赁等）约占总收入的16%，租赁费用约占总投入的34%；通过对社区业主的调研发现，大部分业主认同收费，但感觉收费偏高。

结合社区泳池产权属性、业主对社区泳池收费态度及泳池租金占总开支比例的情况提出零租金承租模式。具体含义阐述如下：泳池产权所有方或泳池管理方将泳池以不收取租金的形式外包给第三方，同时第三方在经营管理游泳池的过程中对所属社区业主进行免门票经营或者以低于同区域门票价格进行运营，零收费或低收费的模式会按具体项目实际情况进行协商洽谈。

该租赁模式具有以下优点：泳池经营方降低了约34%的固定成本，且减少了异常天气期间的经营开支；促进业主对自身物业管理公司满意度的提升；业主自身消费成本降低，提升业主客户消费黏性；低收费或不收费的模式促使泳池经营方加强其他销售内容的专业化、细致化程度。

2.2 增加泳池无形资产开发力度

国内学者提到：体育场馆无形资产为不具有实物形态，但是可以持续为场馆所有者和经营者带来经济效益的资源。体育场馆无形资产的开发是专业性非常强的工作，包括调查、策划、预算、业务沟通、新业务开发等方面，在具体运作模式上主要由单独开发、合作开发、委托开发3种模式组成［5］。

社区泳池多为季节性开放，在开放期间人流聚集，广告效应较好且针对性较强，广告投放位置可选择性较多，广告位置优越。但对大量社区泳池调查发现，泳池除主营业务外，基本没有开发场馆的无形资产，造成资源空置浪费的现象。因此，在面对日益增加的经营成本和不确定的气候因素时，增加社区泳池无形资产的开发力度，转变经营者的经营观念可以在一定程度上缓解社区泳池经营靠天吃饭的窘境。

社区泳池经营管理方可以根据自身能力选择无形资产开发运作模式。因社区泳池产权的特殊属性，无形资产开发所得利润可分为三部分：全体业主为一部分，物业管理公司为一部分，泳池经营管理方为一部分，泳池经营管理方所获取的利润则可直接作为经营利润，业主所获取的利润可直接在游泳消费上进行抵扣，一定程度上降低游泳消费成本。

2.3 丰富泳池销售结构

社区泳池在做好泳票、培训、商品售卖的同时，可以依据泳池开放时间、用时场地大小协同物业管理公司等开展社区游泳比赛及水上趣味运动会等。另外，可与社区周边健身房、少儿培训机构等进行联合经营，丰富泳池消费内容，增加消费者的选择性［6］。

3 结语

社区游泳池受天气影响较大，且经营内容及方式较为单一，面对近2年川渝两地异常天气，社区泳池经营抗风险能力较弱，利润呈下降趋势。为促进社区泳池运营健康发展，提升社区消费者消费体验满意度，提升社区泳池经营者的抗风险能力，可尝试改变现有社区泳池运营模式［7］，如改变承包经营方式，增加社区泳池无形资产开发力度，丰富泳池消费结构等。