新时期房地产融资新渠道阐述与探究

史海霞

（东胜房地产开发集团有限公司，河北 石家庄 050000）

在房地产开发项目中，消耗成本多，回收周期长，投资风险大，为保证房地产开发项目的稳定运作，就需要有足够的资金作为支撑。基于这一特征，使房地产企业非常依赖融资。银行一直是房地产行业的主要融资性渠道，因为当前房地产在融资渠道上比较单一，在当前银行放贷收紧的背景下，影响了房地产企业的融资，给房地产企业经营发展带来负面影响。在新时期下，对房地产企业融资渠道进行改革创新，可以帮助企业快速统筹所需资金，给房地产企业开发建设提供资金支持，有利于促进房地产企业更好发展。

一、房地产企业融资方法

（一）自筹资金

自筹资金主要是房地产企业内部获取资金的一种方式，适合发展初期的小型房地产项目，通常是在股东追加股本金或者提供股东借款的形式下进行资金统筹。但是，随着房地产价格的不断升高，投资规模扩大，资金周期延长，如果只是通过自筹资金无法保证房地产企业稳定发展，不利于融资目标的快速实现。

（二）银行贷款

银行是房地产传统的融资渠道，主要是银行提供贷款，根据房企的信誉、发展情况的调查，给其提供房地产开发建设成本，并约定对应的利息和还款期限，通过土地储备贷款、房地产销售按揭贷款等方式，给房地产企业提供所需资金。结合现阶段我国房地产银行贷款发展情况来说，贷款资金数额超过60%，是房地产企业广泛采用的融资方法[1]。

（三）债券融资

债券融资有一定门槛，小型房企不具备发行债券开展债券融资的资格，这种方式只适合大型房企。但大型房企在债券融资方面也没有得到充分利用，这是因为目前我国债券市场还不够完善，整体规模和发达国家有一定差距。基于这些原因导致房企通过债券融资并不能取得理想的效果，制约了应用。

（四）信托融资

信托融资主要是依靠信托机构，由房企向信托机构提出申请，利用房产租赁、出售等方式获取资金。

（五）民间借贷

民间借贷是一种非国家正规金融渠道，以资金筹措为根本的融资方法。一般来说，这种融资方式需要面临较高的利率，而且也不能获取太多的资金，但是流程简便，如果房企当前差的资金空缺不是很大，可选择这种方式，可以满足房地产生产资金需求，特别是对于一些小规模的房地产企业，在资金流比较紧张的情况下，为了实现企业更好发展，一般会采取这种融资方法。

二、房地产企业融资中存在的问题

（一）融资渠道单一

当前我国房企在融资渠道方面还是太过单一，面临的风险多。一些大规模的房地产，通过发行债券、信托、海外融资等方式进行资金统筹，但以上方式往往需要政府的相关政策，以及国外政府的政策的一定限制，这些限制问题对房企贷款融资业务都会造成影响。从现状看，目前我国房企还是主要依靠银行这一单一的融资渠道，这主要就是因为我国政策方面，对于债券、信托等方面存在一定门槛和限制，使房企的融资受到一定限制，影响了自主性，难以获取足够的融资，影响融资渠道和融资作用的有效发挥[2]。

（二）融资成本高

结合当前国内外房地产市场发展情况，我国房地产市场发展时间相对较短，因此在国际房地产市场上没有形成良好的认知，自身发展目标不清晰，在制定房地产融资对策过程中，伴随一定的主观性。一些大规模的房地产企业主要是凭借自身企业形象和规模优势，通过采用海外融资或者发行债券等方式统筹资金。即便是国家排名前五十的房地产企业，融资成本超过7%，如果是一些中小型的房地产企业，银行贷款难度比较高，更多采用的信托方式缓解资金紧张压力，但是融资成本相对较高，一般超过15%。

（三）融资风险多

在获得收益的同时，也会伴随一些风险，在房地产企业运营管理过程中，受到各种因素影响，融资风险发生率高，要求企业提前做好准备工作，采取相关措施防控融资风险。一方面，受到房地产自身特殊性影响，企业融资除了单位价格比较高之外，具有流动性差、变现周期长等特点，房地产企业为了实现更好发展，需要时刻关注经济市场发展状况和企业发展要求，防止应对不及时而引发经营风险。

另一方面，随着国家对房地产行业宏观调控力度的加大，房地产行业发展战略、投资模式、金融市场、土地和税收政策等都进行了调整。行业发展形势的不断改变，让房地产开始调整经营发展方向和战略，一些大规模的房地产企业因为自身经济实力雄厚，发展规模稳定，受到的影响比较小，而针对一些小规模的房地产企业，自身发展影响相对较高。除此之外，房地产企业除了要进行房地产项目开发建设之外，还要做好经营管理工作，综合思考经营与管理中潜在风险问题，特别是对于资金比较密集的房地产企业来说，其产品区域特点较为明显，在实际经营过程中，需要综合思考房地产项目周围区域交通设施、建筑项目建设、医疗服务水平等各项资源配置与发展。

三、新时期房地产融资新渠道

（一）房地产信托

房地产信托也就是投资企业把统筹的资金应用在房地产项目开发建设中，让投资者从中获得一定效益。房地产信托在融资以后，能够让房地产企业和投资企业之间形成一种法律保护关系，房地产信托可以把投资者投资资金进行科学配置，让投资者从中获得一定投资效益。针对房地产企业来说，房地产信托企业资金来源比较广泛，并且在资金运行过程中，可以安排专业人员进行管理，在资金准转方面保持一定优势。针对投资者来说，房地产信托企业因为信誉度高，专业人才数量多，所以在资金操作上面临的风险少，经济效益理想。

（二）房地产债券融资

在房地产企业资金统筹中，通过发行借款凭证获得效益，这种方式也就是房地产债券融资。一般来说，房地产企业在债券融资中，展现出较强的自由性，由于债权人对房地产实际运行不享有控制权，但是房地产债券发行中的经济成本远远大于银行贷款经济成本，在利息偿还中使得房地产企业经济压力比较大。房地产企业为了更好地将资金问题处理，采取房地产债券融资方式是非常重要的，在某种程度上可以将社会中闲散资金进行统筹，把银行在房地产融资中施加的压力不断减少，提高国外债券市场活跃度[3]。

（三）房地产证券化

把房地产投资转变成债券投资，这种融资方式也就是房地产证券化。对于房地产证券化来说，在本质上指的是把房地产投资者在房地产项目开发建设中获得的投资效益科学分配，把房地产企业资产进行导向性处理的一种融资方式。和其他房地产融资方式比较，房地产证券化更具操作性，并且操作范畴比较广泛，远远超出传统债券证券化范畴。

房地产证券化通常是以房地产抵押为重点，其中包含了股票、证券等金融性工具，在房地产企业内部流动，希望把房地产项目开发建设中资金量科学处理，让房地产企业资本在运行中的风险降至最低，保证房地产企业在运营发展中拥有充足的资金。

（四）房地产私募基金

房地产私募基金和传统基金私募比较，有着相同之处，在实际结构上展现出较强的灵活性。当前，我国在房地产私募基金方面展现出信托特点，最终把房地产私募基金在运行中展现出特殊性质。在房地产私募基金中，浮动性质的收益数量少，通常以固定收益为主，这种结构在某种程度上可以提高投资者自信心。房地产企业在选择房地产私募基金模式进行融资过程中，通常是以股东身份向投资者借款，这种融资方式让投资者和房地产企业之间存在一定的关联性，在某种程度上无法保证投资者自身利益。

四、新时期房地产融资措施

（一）拓宽融资渠道

为了有效提升房企融资效果，最直接的方法就是改善以往融资渠道单一的不良局面，设计更加多样的、创新性的融资渠道。房地产行业在这方面经过多年的摸索，提出了如私募基金、供应链融资以及资产证券化等适合房地产行业的新型融资方式。比如采用房企私募基金，就是充分发挥私募资金的优势，以股权投资的方式将私募资金投入到房建项目之中，作为房地产项目的启动资金。资产证券化也是一种创新性的融资方式，因为房地产产品本身具有一定资产价值，这为资产证券化提供了可行性。

目前适合房地产企业的资产证券化融资主要由REITS、ABS以及ABN等几种形式，目前在我国得到逐步应用，并取得了一定的应用效果，但是相关政策还不够完善，需要进一步改进[4]。此外，一些民间担保、AMC公司等都能提供一定的融资效果，这些方面还可以进一步开发。我国从服务实体经济的角度，近年来也积极调整政策，供应链融资、保理等金融方式也可以帮助房地产企业获得一定的资金，并购融资、产业融资等满足保险投资要求的融资项目，也具备一定的发展空间，可以为房地产企业统筹更多的资金。

（二）加强融资成本控制

成本控制作为房地产企业在未来经营发展中重点关注的内容，融资风险虽然可以通过各种方式进行防范与控制，但是不能从根源上规避，企业需要相关人员树立正确的风险防范意识，加强融资成本控制，结合市场发展情况，及时识别和评估融资风险，提前采取相关措施进行防范和控制，降低风险带来的负面影响。在风险评估过程中，应该结合房地产企业实际情况和发展要求，通过采用各种风险防控对策，规避或者降低融资风险给企业带来的负面影响，保证融资活动的实效性。

在实际中，房地产企业为了加强采购成本管理机制建设，需要通过各种现代化管理方式和技术，优化成本控制系统，完善成本监督管理机制，通过系统化资金管理体系，促进企业风险防控水平的提高，增强企业风险抵御能力。

除此之外，通过提高企业索赔意识，也能帮助企业更好的防控融资风险，减少融资成本，根据融资成本风险管理要求和相关内容，加强预测和分析，提前做好风险防控工作，制定科学的应急预警方案，特别是在融资成本统计管理过程中，应该加大控制力度，结合房地产项目实际情况，要求企业财务人员重点关注成本核算信息和税负，通过多角度入手进行管理，强化成本管理在房地产企业融资过程中的价值，实现对融资成本的科学管控，从而促进房地产企业整体效益水平的提高，实现房地产企业健康发展。

（三）构建完善的融资体系

在不断扩充房地产企业融资渠道过程中，还要加强融资体系建设，促进企业融资业务的更好发展。在实际中，深入金融市场，减少融资风险，创建良好的融资氛围，这对房地产企业可持续发展有着重要意义。在实际中，房地产企业后续融资工作能够有序进行，严格按照国家政策要求落实相关工作，使其朝着更加专业、更加标准的方向发展。房地产企业就应当丰富融资渠道，此外笔者也呼吁国家相关部门能够尽快完善相关政策，减少风险发生，有利于促进房地产企业更好发展。

（四）建立多层次资本市场

在新时代发展下，给我国房地产企业提供了良好发展机会，通过建立多层次的资本市场，可以给房地产企业融资提供支持。一方面，以深沪交易所为重点，将主板市场价值充分发挥，适当地调整进入门槛，保证主板市场企业质量，减少融资风险发生。另一方面，建立以中小企业为根本的二板市场，给企业成功上市提供良好条件。

与此同时，有针对性、有目的地促进区域交易市场建设发展，给建设多层次资本市场奠定良好基础。除此之外，当地政府部门应该起到引导效果，给房地产企业提供政策扶持，建立多层次的资本市场，通过各种方式，给房地产企业融资发展提供支持。

（五）健全房款回收体系

房地产项目盈利的重点在于区位。城市交通、学习医疗等资源相对较为集中的区域，项目盈利空间和资金周转效率比较高，反之，伴随一些风险。现阶段，我国一线城市与强二线城市或者是区域中心城市，不管是在人口，还是在经济增长方面都呈现出饱和状况，盲目扩张房地产开发建设，可能给房地产企业融资和发展带来一定影响。为了实现房地产企业健康发展，适当的开发适销对路的房地产项目，完善房款回收机制，不但可以促进房款回收效率的提升，也能帮助房地产企业规避投资风险。

房地产项目和消费者之间关系并非与其他消费关系存在矛盾，只有迎合市场发展要求的产品，才能刺激消费者购买。房地产企业在房地产项目开发之前，应做好市场调查工作，在对消费者需求有所了解以后，开发对应的房地产项目，不但可以促进销售量的增长，也能加快资金回笼，减少融资风险。

（六）实现战略性融资

要想实现战略性融资，房地产企业不可只通过股权方式吸引投资者，而是主动和投资者合作，从前期项目选择到后期项目决策，应该积极和投资者交流。例如，某房地产企业采取合作方式，实施战略性融资，增加房地产项目类型，吸引更多的企业投资，保证房地产企业各个项目有序进行，稳定经营，从中获得理想的效益。

五、结束语

总而言之，房地产企业通过建立多样化、满足新时期发展要求的融资渠道，能够有效摆脱传统融资方式带来的负面影响，并对房地产金融市场科学管理，通过各种融资方式，减少融资风险出现，节约融资成本，给企业创造更多的效益，有利于促进房地产企业健康发展。