“频繁暴雷”背景下对中国地产企业风险管理问题探究——以融创为例

陈文博

（山东工商学院会计学院，山东 烟台 264005）

一、引言

改革开放40 多年以来， 中国经济与社会发展程度显著提高，人民生活消费水平迅速提升。 然而，受新冠疫情及国内外形势影响， 经济风险不断增加。 特别是房地产行业形势错综复杂，暴雷、停贷现象频出，前景大雾弥漫，难以预测。

现阶段，因为新冠疫情影响和国际形势叠加，房地产与文旅行业市场信心低下，大量资金出逃，地产企业在经营方面迎来了巨大挑战。 成本上升以及行业资金循环都出现了巨大危机，行业变革迫在眉睫。但错综复杂的地产行业短时间内很难作出改变。 内审、风控部门不直接从事企业内部的生产经营活动，独立于企业业务层之外， 能够以一个相对独立的立场系统性地从全局高度全面审查及评估企业存在的财务与非财务风险。 以内控和内审为切入点识别与应对企业风险，提高企业风险管理能力，推进企业尽快使用市场环境的变化不失为可行之路。因此，本文选择以房地产公司融创为例， 分析高风险频暴雷背景下的房地产行业存在的问题，并提出相关建议，以期推进行业、企业的健康高效发展。

二、地产行业“频繁暴雷”风险现状分析

（一）客观形势发生了重大变化

房地产行业经过几十年的发展已经到了一个瓶颈期，在一定程度上成为中国金融业重要的组成部分，产生的大量房地产泡沫影响了中国总体经济的稳定与健康。 房地产开发行业由于自身的特殊性，普通的利润率、现金流、资产负债率等财务指标已经无法明确地显示和比较企业的经营风险，央行在2020 年8 月发布以“三道红线”指标控制房地产企业财务风险， 要求剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债率三个指标分别达到一定的标准。 随着经济社会的进步与发展，中国大陆常住人口城市化率在2021 年末已经达到了64.72%，二三线人口涌入一线城市速率变缓；而二三线城市人口数量开始处于停滞甚至出现下降趋势。 城市化与人口分布出现严重两极分化现象。 同时，中国居民负债杠杆近年来不断上升， 近五年来上升了20%多，消费疲软导致经济发展略显颓势。 刺激点不够直接导致房地产行业下行，同时受中国房地产政策影响房价开始出现下跌趋势，而疫情更加重了这一趋势。 2021 年开始，恒大、融创等知名房企接连暴雷，债务违约导致投资者资金不敢进入。 今年部分地区又出现集体断贷现象，对房地产行业造成了恶劣影响，加剧了行业风险恶性循环。

（二）融创内审与风控架构风险分析

融创中国控股有限公司（简称融创）作为中国知名地产企业之一，成立于2003 年，并于2010 年在香港联交所上市。 从融创公司的组织架构来看，融创将全国业务以地域为划分标准，分为九大区域公司，分别为北京集团、华北集团、上海集团、东南集团、华中集团、华南集团、西北区域、成渝区域、云贵区域。 各区域公司负责各自范围内的房产、文旅等业务。 但融创的审计部门只设置在集团总部和各个二级区域公司，众多三级子公司并没有自身的审计监督部门， 而融创地产的很多子公司体量巨大，业务广泛，存在较大的经营风险。 此外，融创也没有专门的风险管理部门，风险管理审计在公司内部的建设较为薄弱，不能有效起到应对与化解风险的职能。 以融创北京集团为例，下设财务管理中心、成本管理中心、投资发展中心、项目管理中心等，而财务管理中心又下设融资管理部、财务管理部、税务管理部、财务共享中心和驻北京区域审计部五大职能部门，其中的审计部门是总公司驻派单位，独立性相对良好，可以保证审计工作的客观与独立。 但相对之下，审计方式还停留在传统审计思想中，并没有有效应用先进的风险管理审计相关概念，对风险管理审计的重视度不够。 而在这种思想下，独立的风险监测点是风险管理的重点对象，即只对公司明显的事件风险点进行监控。 但由于此类风险点分散于公司内部不同的部门之中，导致企业风险管理工作极其分散。 在此情况下，使得公司一般不能有效地预测风险的来临，即不能在事件发生前形成有效的预防。 只能在负面事件发生后进行风险管理与补救，但事后补救也相应地失去了风险管理与控制本身应有的价值。

三、“频繁暴雷”背景下融创高负债高风险原因探究

(一)偿债压力巨大，违约风险较高

受房地产泡沫影响，房地产与文旅行业市场信心低下，主力资金出逃，房地产企业在经营方面迎来了巨大挑战，成本上升以及行业资金循环都出现了巨大危机。 近几年来，中国房地产行业无论是从行业集中度， 还是合理竞争方面都遇到很多问题，疫情的影响改变了行业需求结构。

疫情影响造成经济下行，失业率升高，对收入的预期不乐观导致人们的购买欲望降低，购房者需求大大降低，影响房地产企业收入，特别是一些资金不够雄厚的小微企业最后走上破产之路。 地产企业面临的经营风险，加速改变了行业结构，促使内部审计部门更加重视风险管理审计的建设，以期有效面对突如其来的不确定风险。 由于国外贸易保护主义抬头，对全球产业产生了冲击，产品需求增长弹性减少、政府政策的不确定性增加，决定了房地产行业市场发展的主要方向，使房地产企业的创收能力出现了严重的两极化。

目前，融创的资产负债率已经达到88.12%。 如此巨大的资产负债率，疫情影响和国际形势又迟缓了融创的资金回笼速率，导致2022 年3 月23 日融创一支规模达40 亿，名为“20 融创01”的债券到期无法偿还。 融创提出了“展期2 年按季偿付本金”的方案，受到大部分债权人反对，第一次谈判无果而终。 由于融创交不出财报，股票已被暂停，这笔40亿元到期债券对于融创而言是一场前所未有的风险危机。 因此，融创内部审计部门应更加重视风险管理工作并积极践行，努力识别并降低企业面临的重大风险。

（二）建造成本上升，资金回笼变缓

新冠疫情发生后，地产行业相关原材料成本出现一定程度的上涨，基础性材料上涨5—15%，量少稀缺材料上涨20%，大宗材料上涨10%，运费成本也直线上升，包括利率在内也受到影响。 而材料的上涨对于前期预算不足的项目会额外增加涨价成本，会给整个上下游造成成本与法务纠纷，影响工期交付和品质把控。 在这种负面影响下，融创的建设成本大大上升，而利润大大下降，企业面临较大的经营和财务风险。

在新冠疫情和国际形势的冲击下， 一些企业因为产品积压、成本上升和资金回笼缓慢的原因，导致原有的整个生产销售的产品生命周期受到影响，企业现金流出现了极大的压力。 虽然中国通过利率补贴、增发货币、降低利率等手段从宏观角度抵消了部分新冠疫情和国际形势对房地产企业的负面影响，但效果有限。 不能完全抹除疫情及国际变化对中国企业以及宏观经济的伤害，企业资金链断裂，财务危机频发等情况成为中国房地产市场的常态。

目前，中国房地产企业现金流波动较大，主要依赖外部融资，盈利滞后于现金流。 因此，企业的财务报表承受着巨大的压力。 由于房企的现金流是早于盈利的，对于融创这类上市公司而言压力更为巨大，若财务报表反应的数据不理想将严重影响投资者对融创的信心。 在如此经营模式下，企业面临的风险巨大。 融创审计部门应建立一套行之有效的风险管理识别与应对体系，根据市场及企业自身财务条件，评估本年度应投资及销售的地产项目，避免财报压力过大而“爆炸”，不断提高风险管理审计工作水平，为企业平稳健康发展保驾护航。

四、融创如何避免“暴雷”的相关建议

据最新消息，融创已经于2023 年9 月25 日在中国香港提起破产重组申诉，并向美国法院申请美国债务的破产保护。 不管最后结果如何，融创如果还想在中国房地产市场创业发展，必须思考良好的对策，保证交房率。

（一）开源节流，安全渡过困难期

面对疫情及市场萎靡的双重影响，融创应该拓宽原材料来源渠道，抓好对成本和费用的控制。 尽管融创公司近几年的销售净利润并没有下滑，但由于成本占比连年上升，使得销售成本率和成本费用率出现相反方向变动的现象，企业盈利很可能因此下降。所以，加强成本控制显得十分重要。为此提出两点建议：首先，加强企业成本控制，打造完善的采购供应链，保证原材料能够持续高质量的供应。 其次，努力构建自己品牌价值，打造企业的核心产品。第三，加强采购管理，并形成自己的供应链管理概念。 第四，完善公司财务制度，避免不必要的费用支出，使支出更加规范化。 管控现金流量才能够更好地推动融创盈利能力的提高， 在未来的发展过程中，融创要注意清晰地分开收支两条线，对于现金及其等价物进行定期预算和盘点，以此来帮助企业实时了解企业的现金流量状况。 第五，要对资金进行合理调配，以减少企业资金的机会成本和需求成本。 但同时也得衡量企业资金的持有成本，使得三个成本之和最小。 第六，规范、完善多元化投资。 近几年来，房地产市场态势不明朗，对房地产行业投资要更加谨慎，并尽可能地进行多元化投资以分散风险。 投资之前，应当对各项目进行完整的资金核算和盈利预测， 对比项目的可行性和机会成本，择优投资。

（二）重视风控，营造风险管理文化

思想是一切行动力的根源，因此想要建立风险管理审计体系，就必须先解决思想上的问题。 首先，要转变对风险管理审计体系的态度，定期开展风险管理意识培训，自上而下地从管理层开始学习风险管理审计的重要性及相关专业知识。 其次，要系统性的学习使公司内部整体更加重视应对风险危机的意识，提高思想站位。 将风险管理与审计工作紧密结合并上升到企业战略的高度，从而有助于营造更加浓厚的风险管理审计建设与应用意识。 第三，对于融创内部审计人员而言，因是风险管理审计体系最直接的建立与应用人员，因此要将风险管理意识直接深入到日常的审计工作中，积极主动转变审计工作方式，全面贯彻风险管理审计工作理念与方法。 第四，内审工作人员还要积极加强对其他部门的风险管理并纳入公司全流程作业。 通过以上措施在企业内部进一步形成风险管理氛围。

要建立符合自身情况的风险管理体系并非一蹴而就。 由于各个企业自创立之初的业务、资金、背景等不同，相互之间会存在较大的性质差异。 在建立这一体系时，企业应根据自身发展经营水平与特点、业务类型、战略目标、风险管理水平等建立相应有效的风险管理系统。 完善的风险管理体系应当包括风险管理流程、控制目标、资源安排、应对措施规划要求和风险确保体系五个部分。 由于风险不是一成不变的，变化速度往往快于人们的预判。 因此，风险管理必须是一个动态的过程，不可一蹴而就。 企业在制定自己的风险管理体系时要根据内外部现实情况的不断变化对自身体系进行及时调整，以适应新情况，使得风险管理工作切实符合企业自身发展的需要。

（三）强化内控，运用数据审计方法

通过对比传统审计与风险管理审计对待风险的处理与评价方法可以得知，风险管理审计方法更加注重各个事件风险之间的关联关系。 大数据云计算等新技术的革新，使得获取并全面分析信息成为可能。 通过对全样本进行采集分析与评估，可对公司风险水平有一个较为客观的评估结果。 融创应积极与地方高等院校、研究院合作，委派内审人员与风控部门人员进修学习大数据、区块链、云计算等技术。 将新技术的巨大优势与审计工作相结合，提高审计工作效率与效果。 同时，通过与风险管理审计理念相结合从而在实践中更准确地鉴证风险点、评估风险管理的有效性。

同时，在利用大数据信息化的发展中，公司自身自行培养高素质的员工势在必行。 融创应根据现有的大数据信息化要求，制定出一个更能适应现代技术变化的人员发展方案。 在对审计工作人员的要求中，不只看重审计专业能力，还应包括能够熟练掌握审计方法和与审计工作相关的评估能力。 将计算机水平、对大数据信息的分析应用等能力作为重点考察内容，也可以引进一批计算机专业人才与审计专业能力高的审计人员相互配合，打造出掌握高新技术的审计部门。 当然，对已经工作多年的老员工， 公司应该针对自身大数据信息发展的情况，结合以后的趋势，对审计工作人员进行培训，以便他们能更好地利用大数据信息进行内部审计，提升审计人员信息化审计能力。

五、结语

疫情影响和国际形势变化远未结束，而其对于经济的影响也逐渐显现，逐步开始影响人们的日常生活。 在形势并不明朗的当下，中国提出的双循环发展格局将有效缓解疫情和国际形势变化所带来的冲击，促使中国经济总体平稳发展。 但企业所面临的风险点不断增加并趋向复杂。 因此，企业必须重视风险管理工作，尤其是企业内审、风控这一环节尤为重要。 将内部审计工作融入风险管理企业工作中，建立并应用系统性的风险管理审计工作体系是企业预防与应对风险的重要手段。 在市场竞争激烈与经济大环境疲势的当今，融创若想立于不败之地不被竞争所替代，就必须正确面对并及时处理企业所面临的风险，将所面对的风险控制在合理范围之内，最大化地为公司发展扫除障碍。 同时，企业风险管理审计可以有效解决企业所遇到的风险管理问题，并对风险进行有效防范与处理。 因此，要求公司树立正确的风险防范意识，培训高质量复合型企业内部审计人员队伍，为企业的发展保驾护航。

建立风险管理审计体系不仅是融创面对危机的可行之举，同时也是中国审计事业发展至今为适应新的风险增长点的新要求。 除房地产企业的融创外，中国各类企业都应积极探索并应用风险管理审计工作方式方法，促进中国审计与风险管理事业向前发展。